L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'est pas applicable à l’achat d'une propriété agricole :

"Attendu qu'ayant relevé que les époux X... avaient vendu à M. Y... une propriété agricole pour l'élevage et la pension équestre et constaté qu'il était précisé dans l'acte que les vendeurs étaient titulaires d'un permis de construire une maison qu'ils cédaient à l'acquéreur, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'objet du permis de construire, en a déduit à bon droit que la promesse synallagmatique de vente n'avait pas pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation et qu'elle n'entrait pas dans le champ d'application des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deux premières branches du moyen unique qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour les époux Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Bernard Y... à payer à M. Loïc X... et à Mme Anne-Sophie Z... la somme de 40.000 ¿, outre intérêts à compter du 13 octobre 2009 ;

AUX MOTIFS QU'aux termes du contrat intitulé « compromis de vente », les vendeurs sont M. et Mme Loïc et Anne-Sophie X... née Z..., et les acquéreurs M. et Mme Bernard et Sylvie Y.... Toutefois, l'acte n'est paraphé pour l'acquéreur que des initiales « BB » et ne comporte qu'une seule signature, celle de M. Bernard Y.... Il convient en conséquence de déclarer ce contrat inopposable à Mme Sylvie A... épouse Y.... L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation énonce que, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. M. et Mme X... ont vendu à M. Y... une propriété agricole pour l'élevage et la pension équestre de 40 boxes comprenant deux selleries, hangar et divers abris et dépendances et un mobil home, libres de toute occupation, le tout sur une superficie de 14 hectares 86 ares et 79 centiares sis ... et les biens mobiliers pris dans leur état garnissant le bien sus-désigné. Il est également précisé à l'acte que M. et Mme X... sont titulaires d'un permis de construire une maison qu'ils cèdent à l'acquéreur, le prix d'acquisition comportant le montant de cette cession. Ce permis n'est pas produit aux débats, mais les époux X... déclarent sans être contredits qu'il a été octroyé pour la construction d'un immeuble à usage de bureaux. Dès lors que la promesse synallagmatique de vente porte sur une exploitation agricole et qu'elle n'a pas pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation, elle n'entre pas dans le champ d'application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Le contrat signé le 24 avril 2009 ne contient pas de condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt. S'agissant de la vente d'une exploitation agricole et non pas d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, les dispositions de l'article L. 312-15 du code de la consommation selon lesquelles l'acte écrit ayant pour objet de constater l'acquisition doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts, ne sont pas applicables. En conséquence, la demande de M. Y... tendant à voir dire que le délai de rétractation n'a pas commencé à courir, en l'absence de notification dans les formes imposées par la loi, n'est pas fondée et doit être rejetée. Le contrat en date du 24 avril 2004 stipule que : « L'acquéreur sera propriétaire de la propriété en pleine jouissance à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique qui doit avoir lieu pour le 15 septembre 2009. La partie qui renonce à l'accomplissement de la vente aura une pénalité de 10% du prix de vente ». Cette clause qui reprend expressément le terme de « pénalité » doit être analysée comme une clause pénale destinée à sanctionner le manquement de l'une des deux parties à l'exécution de ses obligations contractuelles et non pas comme une clause de dédit conférant au vendeur ou à l'acquéreur, moyennant une somme déterminée, la faculté de ne pas exécuter son engagement de vendre ou d'acquérir. En effet, aux termes de l'article 1226 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 octobre 2009, l'avocat des époux X... a rappelé aux époux Y... qu'ils ne s'étaient plus manifesté depuis la signature du compromis du 24 avril 2009, de sorte que la cession n'avait pu être régularisée le 15 septembre 2009, de leur fait, et il les a informés que leur comportement équivalait à une renonciation à l'accomplissement de la vente donnant droit au versement d'une pénalité de 10% du prix de vente, soit la somme de 40.000 ¿. L'article 1152 alinéa 1er du code civil énonce que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme, à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Les conditions d'application de la clause pénale contractuelle étant réunies, il convient de confirmer le jugement qui a condamné M. Bernard Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 40.000 ¿, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2009, date de réception de la mise en demeure, mais de l'infirmer en ce qu'il a également condamnée Mme Sylvie Y... au paiement de cette somme. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives au paiement des frais irrépétibles, dont il a fait une juste appréciation, et aux dépens, mais infirmé en ce que ces condamnations ont été prononcées à l'encontre de Mme Sylvie Y.... Les demandes des époux X... étant accueillies à l'égard de M. Bernard Y..., tandis que Mme Y... figurait sur le compromis de vente, bien que ne l'ayant pas signé, la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les époux Y... n'est pas fondée et doit être rejetée ;

1) ALORS QUE le compromis de vente du 24 avril 2009, qui ne comportait aucune condition suspensive expresse, prévoyait que « l'acquéreur sera propriétaire en pleine jouissance, à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique qui doit avoir lieu le 15 septembre 2009 » et que « la partie qui renonce à l'accomplissement de la vente aura une pénalité de 10% du prix de vente » ; que comme le relève la cour, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er juillet 2009, les époux X... ont mis en demeure les époux Y... de leur présenter, dans le délai d'une semaine, une lettre d'acceptation de leur banque pour le prêt, en indiquant que « dans le cas contraire le compromis est simplement annulé » et en demandant aux époux Y... de considérer que « le 7 juillet 2009¿ le compromis de vente qui nous lie pour la vente du bien est rompu » ; que les époux X... ayant eux-mêmes considéré que le compromis de vente était rompu à la date du 7 juillet 2009, soit plus de deux mois avant la date prévue pour la régularisation de la vente, ils ne pouvaient prétendre au paiement de la pénalité contractuelle pour défaut de réitération de la vente par acte authentique le 15 septembre 2009 ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1229 et 1152 du code civil ;

2) ALORS ET SUBSIDIAIREMENT QUE selon l'article 1230 du code civil, soit que l'obligation primitive contienne, soit qu'elle ne contienne pas un terme dans lequel elle doit être accomplie, la peine n'est encourue que lorsque celui qui s'est obligé soit à livrer, soit à prendre, soit à faire, est en demeure ; qu'en l'espèce, il est constant que suite à leur lettre recommandée avec avis de réception du 1er juillet 2009, informant les époux Y... que le compromis de vente serait rompu à la date du 7 juillet 2009, les époux X... n'ont pas mis en demeure ces derniers de régulariser la vente par acte authentique le 15 septembre 2009 ; qu'en condamnant pourtant M. Bernard Y... à payer la pénalité prévue au compromis de vente, pour défaut de régularisation de la vente par acte authentique le 15 septembre 2009, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

3) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE, le silence opposé à l'affirmation d'un fait ne vaut pas à lui seul reconnaissance de ce fait ; qu'en énonçant que si l'acte précise « que M. et Mme X... sont titulaires d'un permis de construire une maison qu'ils cèdent à l'acquéreur, le prix d'acquisition comportant le montant de cette cession » (¿) « les époux X... déclarent sans être contredits qu'il a été octroyé pour la construction d'un immeuble à usage de bureau » pour en déduire que la promesse de vente n'a pas pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation, la Cour d'appel, qui a ainsi déduit du silence opposé à l'affirmation d'un fait sa reconnaissance, a violé l'article 1315 du code civil ;

4) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; que le compromis de vente du 24 avril 2009 précisait que « Monsieur et Madame X... sont titulaire(s) d'un permis de construire une maison, qu'ils cèdent à l'acquéreur ; le prix d'acquisition de 400.000 ¿ comportant le montant de cette cession » ; que la cour d'appel a constaté que « ce permis n'est pas produit aux débats, mais les époux X... déclarent sans être contredits qu'il a été octroyé pour la construction d'un immeuble à usage de bureaux », ce dont il résulte que les époux X... ont eux-mêmes reconnu la fausseté de la mention stipulée dans le compromis de vente, relative à la cession du permis de construire « une maison » ; qu'en se fondant pourtant sur les déclarations des époux X... pour en déduire, contrairement aux stipulations du contrat, que « dès lors que la promesse synallagmatique de vente¿ n'a pas pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation, elle n'entre pas dans le champ d'application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation », la cour d'appel a violé le principe susvisé, ensemble l'article 1320 du code civil."

L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation est indivisible en ce sens que l'exercice de cette faculté par un époux profite à l'autre :

"Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, ensemble l'article 1134 du code civil ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 5 juillet 2012), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 9 juin 2010, n° 09-15. 361) que M. et Mme Y... ont vendu à M. et Mme X... une maison d'habitation, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt la réitération par acte authentique devant intervenir le 15 janvier 2005 ; que le contrat prévoyait qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, la partie qui ne serait pas en défaut percevrait une certaine somme à titre de clause pénale ; que la vente n'ayant pas été réitérée, M. Y... a assigné M. et Mme X... en paiement de la clause pénale ; 

Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que la faculté de rétractation est une prérogative strictement personnelle à chacun des époux et que M. X... ne peut se prévaloir de l'irrégularité de la notification destinée à son épouse ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que l'exercice par Mme X... de son droit de rétractation avait entraîné l'anéantissement du contrat, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ; 

Condamne aux dépens M. Y... ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre décembre deux mille treize. 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour M. X... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Sébastien X..., avec son épouse, à payer à Monsieur Y... la somme de 15. 000 euros, assortie des intérêts légaux à compter du 23 décembre 2005 et celle de 1. 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et de l'avoir condamné à payer à Monsieur Y... la somme supplémentaire de 2. 500 euros à ce dernier titre ; 

Aux motifs que l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dispose que : pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; que la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes ; que lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation ; que dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret ; que lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse ; que lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas ; qu'en aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours ; que c'est sur la base de ces dispositions que la Cour de cassation, dans son arrêt susvisé du 9 juin 2010, a cassé l'arrêt de la cour de Colmar en ce que celle-ci a jugé régulier et opposable aux deux époux X.../ Z... la notification faite à M. et Mme X... dans le cadre d'un courrier unique en lettre recommandée avec accusé de réception, celui-ci n'ayant été signé que par le seul mari, ici M. Sébastien X... ; que la Cour de cassation a donc considéré, nonobstant la solidarité légale entre époux instituée par l'article 220 du Code civil, qui ne concerne que les contrats ayant pour objet l'entretien du ménage l'éducation des enfants ou pour les emprunts portant sur des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante, et nonobstant la solidarité conventionnelle qui apparaît avoir été instituée dans le compromis de vente souscrit par les parties le 14 octobre 2004, que cette notification n'était pas valable à l'égard de Mme Laure Z... épouse X..., en sorte que le délai institué par le code de la construction et de l'habitation n'avait pas couru à son encontre et qu'elle avait conservé la faculté de se rétracter, ce qu'elle a d'ailleurs fait valablement ; que le principe institué par l'article L. 271-1 du code de la construction de la notification de l'acte aux 2 époux procède de l'idée que la faculté de rétractation est une prérogative strictement personnelle à chacun des époux ; qu'il s'en déduit que M. X... ne peut se prévaloir de l'irrégularité de la notification destinée à son épouse, sa qualité d'acquéreur solidaire ne lui conférant pas le droit d'opposer au vendeur les exceptions purement personnelles au codébiteur, ici son exépouse ; qu'il ne peut par suite soutenir que la faculté de rétractation exercée par celle-ci doit lui profiter ; 

Alors que, lorsque les époux se sont conjointement, fût-ce solidairement, engagés à acquérir un bien, chacun d'eux a qualité pour se prévaloir de la rétractation de l'autre dans les conditions prévues à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en jugeant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article L. 271-1 précité, ensemble les articles 1197 et 2102 du Code civil."