Voici un arrêt qui évoque la responsabilité de l'agent immobilier et les vérifications auxquelles il doit procéder :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'après avoir, le 22 novembre 1999, par l'entremise la société Val-de-Loire (l'agent immobilier), consenti à M. X... une promesse de vente d'un immeuble, M. Y... le lui a vendu suivant acte authentique reçu le 28 janvier 2000 par M. Z..., notaire, qu'un arrêt irrévocable du 18 décembre 2008 a déclaré l'acte de vente inopposable à la liquidation judiciaire de M. Y..., qui avait été prononcée le 26 juillet 1995, et que M. X... a assigné la société Val-de-Loire et M. Z... ainsi que son successeur, M. A..., en responsabilité et indemnisation ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande en indemnisation formée contre le notaire, l'arrêt énonce que, dans l'acte authentique de vente, M. Y... a indiqué être retraité et avoir la plénitude de ses droits et capacités, n'être pas et n'avoir jamais été en liquidation judiciaire, que M. X... n'établit par aucun élément que le notaire connaissait M. Y... et savait que ce dernier avait été artisan ou commerçant, que les circonstances entourant la vente ne permettaient pas de douter de la sincérité des affirmations du vendeur, sa date de naissance étant en concordance avec sa situation de retraité, le bien vendu ne présentant aucun lien avec son activité antérieure d'artisan plombier et le jugement de liquidation judiciaire étant antérieur de cinq ans à la date de la vente, et qu'en l'absence de tout indice permettant de douter de la véracité des affirmations du vendeur et en l'absence de connaissance par le notaire de l'ancienne profession d'artisan du vendeur, la responsabilité de M. Z... ne peut être retenue ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que, si le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande en indemnisation formée contre l'agent immobilier, l'arrêt énonce que la promesse de vente précise que M. Y... est retraité et déclare avoir la capacité d'aliéner les biens et n'être pas en liquidation des biens, règlement judiciaire ou cessation des paiements, et que ne peut être retenue la responsabilité de l'agent immobilier qui se trouve dans une situation identique à celle du notaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, si l'agent immobilier, rédigeant une promesse de vente en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par son mandant, promettant, et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;

Condamne M. Z... et la société Val-de-Loire aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. Z... et la société Val-de-Loire à verser à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X..., acquéreur d'un bien immobilier, de ses demandes en indemnisation formées contre le notaire rédacteur de l'acte et l'agent immobilier à la suite de l'inopposabilité de la vente à la procédure collective de M. Y... mis en liquidation judiciaire le 26 juillet 1995,

Aux motifs que le compromis de vente de l'immeuble précisait que M. Y... était retraité, qu'il déclarait avoir la capacité d'aliéner les biens et qu'il n'était pas en liquidation des biens, règlement judiciaire ou cessation des paiements ; que dans l'acte authentique de vente, M. Y..., vendeur, avait indiqué être retraité et déclaré avoir la plénitude de ses droits et capacités, qu'il n'était pas et n'avait jamais été en liquidation judiciaire ; que M. X... n'établissait par aucun élément que le notaire connaissait M. Y... et qu'il savait que ce dernier avait été artisan ou commerçant ; qu'il ne justifiait pas son affirmation selon laquelle M. Z... avait reçu antérieurement d'autres actes auxquels M. Y... était partie ; que les circonstances entourant la vente ne permettaient pas de douter de la sincérité des affirmations du vendeur ; que sa date de naissance était en concordance avec sa situation de retraité ; que le bien vendu ne présentait aucun lien avec l'activité antérieure d'artisan plombier de M. Y... ; que le jugement de liquidation judiciaire était antérieur de cinq ans à la date de la vente ; que M. X... ne produisait aucun élément sur les titres visés dans le paragraphe « origine de propriété » permettant de considérer qu'ils établissaient l'ancienne qualité d'artisan du vendeur ; qu'en l'absence de tout indice permettant de douter de la véracité des affirmations du vendeur et en l'absence de connaissance par le notaire de l'ancienne profession d'artisan du vendeur, la responsabilité de M. Z... ne pouvait être retenue ; qu'il en allait de même pour la société immobilière Val de Loire qui se trouvait dans une situation identique à celle du notaire ;

Alors 1°) que le notaire, tenu d'assurer l'efficacité des actes passés devant lui, doit s'assurer de la capacité juridique du vendeur et effectuer des recherches sur la situation des personnes en procédant à toutes les investigations nécessaires ; qu'en considérant que le notaire n'avait pas à savoir que M. Y... avait exercé la profession d'artisan ou de commerçant et qu'il n'avait pas à se renseigner sur l'existence d'un jugement de liquidation contre le vendeur rendu cinq ans avant la vente ayant entraîné le dessaisissement de tous ses biens, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

Alors 2°) que l'agent immobilier rédacteur d'acte doit en assurer l'efficacité technique en procédant à toutes les recherches nécessaires, comme le notaire ; qu'en déchargeant l'agence immobilière de toute responsabilité en raison du fait qu'elle se trouvait dans une situation identique à celle du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil."

Un arrêt sur la distinction entre action possessoire et action pétitoire :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 9 septembre 2008) rendu sur renvoi de cassation ( Civ. 3, 16 décembre 2003, pourvoi n° 02-16720) que, le 27 mai 1999, les époux X... ont assigné au possessoire devant le tribunal d'instance d'Apt les époux Y..., propriétaires de la parcelle voisine de la leur, en démolition d'un mur les empêchant d'accéder à leur bassin ; que ce tribunal, par jugement du 17 février 2000 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 18 avril 2002, a déclaré leur action irrecevable ; que, les 29 et 30 septembre 2003, les consorts X... ont assigné les époux Y... et plusieurs autres voisins en bornage de leurs propriétés devant le tribunal d'instance d'Apt lequel, par jugement du 1er août 2005, a reçu l'exception d'incompétence soulevée par les époux Y... et s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance d'Avignon ; que, le 16 décembre 2003, l'arrêt confirmatif de la cour d'appel de Nîmes du 18 avril 2002 a été cassé ;

Attendu que les consorts X... et Mme A... font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur action possessoire, alors, selon le moyen :

1°/ que l'existence du droit d'agir en justice s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance ou de l'appel et ne peut être remise en cause par l'effet de circonstances postérieures ; qu'en se fondant, pour déclarer irrecevable l'action possessoire des consorts X..., sur l'existence d'une action en bornage, dans le cadre de laquelle ils avaient formulé les mêmes demandes, dont il résultait de ses propres constatations qu'elle avait été introduite postérieurement à l'assignation au possessoire et à l'appel formé à l'encontre du jugement du tribunal d'instance d'Apt du 17 février 2000, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1266 du code de procédure civile ;

2°/ que le bornage se limitant à marquer la ligne séparative de deux fonds par l'apposition de signes matériels, l'action en bornage n'est pas destinée à trancher une question de propriété et ne constitue donc pas une action au fond ; qu'en déclarant irrecevable l'action des époux X... en raison de l'action en bornage qu'ils avaient engagée, cependant que, par leur assignation des 29 et 30 septembre 2003, ces derniers s'en étaient tenus à demander le bornage de leurs parcelles avec celle des époux Y... et que ce n'est qu'à la suite d'une demande reconventionnelle de nature pétitoire, au titre de laquelle les consorts X... avaient la qualité de défendeurs, que le tribunal d'instance de Pertuis s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance d'Avignon, la cour d'appel a violé les articles 646 du code civil et 1266 du code de procédure civile ;

3°/ qu'il n'importe qu'au cours des opérations d'expertise, l'expert ait déclaré être saisi de demandes tendant à «voir établie la propriété» et qu'il ait reçu l'accord des parties sur ce point dès lors qu'il n'a pas été constaté que l'initiative en revenait aux seuls consorts X... ; qu'en opposant à l'action des consorts X... les constatations personnelles de l'expert qui ne faisaient l'objet d'aucune demande de leur part, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 1266 du code de procédure civile ;

4°/ qu'en se fondant sur les demandes formulées par les consorts X... devant le tribunal d'instance d'Apt dans le cadre de leur action en bornage ou dans leurs conclusions prises devant le tribunal de grande instance d'Avignon, tandis qu'il ressort des bordereaux de communication des pièces que ces éléments n'avaient été versés aux débats ni par les consorts X... ni par les époux Y..., la cour d'appel a violé l'article 7 du code de procédure civile ;

Mais attendu que l'action pétitoire engagée postérieurement à l'action possessoire rend celle-ci sans objet lorsqu'elle tend aux mêmes fins ; qu'ayant relevé, en se fondant sur les faits qui étaient dans le débat, qu'en première instance les époux X... avaient la qualité de demandeurs au possessoire, qu'ils avaient ultérieurement introduit une action en bornage laquelle avait donné lieu à la désignation d'un expert judiciaire qui avait reçu l'accord des parties pour poursuivre les investigations en vue d'établir la propriété, qu'ils avaient réclamé à la suite du rapport de l'expert judiciaire la condamnation des époux Y... à démolir le mur mais que le tribunal s'était déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance et qu'il ressortait de leurs écritures qu'ils réitéraient devant elle leur demande de démolition, la cour d'appel, qui a retenu que leur action possessoire tendait aux mêmes fins que l'action pétitoire, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... et Mme A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... et Mme A... à verser aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et de Mme A... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six janvier deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Haas, avocat des consorts X... et de Mme A...,

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré irrecevable l'action possessoire des époux X... ;

AUX MOTIFS QU'il est constant, au vu de l'assignation du 27 mai 1999 qui vise expressément l'article 1264 du code de procédure civile, que les époux X... ont entendu exercer l'action possessoire pour réclamer la démolition du mur sous astreinte et des dommages-intérêts ; que l'action possessoire permet de protéger une situation de fait sans avoir égard au fond du droit ; qu'aux termes de l'article 1266 du code de procédure civile, celui qui agit au fond n'est plus recevable à agir au possessoire ; que si cette règle ne s'applique qu'aux demandeurs, il est observé au vu des pièces produites aux débats, que les appelants avaient bien la qualité de demandeurs en première instance, qu'ils ont introduit une action en bornage devant le tribunal d'instance d'Apt par actes des 29 et 30 septembre 2003 qui a donné lieu à la désignation de l'expert B..., que ce dernier a reçu l'accord des parties pour poursuivre les investigations en vue « d'établir la propriété » (page 4 du pré-rapport), que les époux X... ont notamment réclamé devant ce tribunal à la suite de ce rapport la condamnation des époux Y... à démolir le mur sur la ligne EF sous astreinte et que, par un jugement du 1er août 2005, le tribunal s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance d'Avignon ; qu'il ressort des écritures des époux X... notifiées le 3 mars 2008 devant cette juridiction qu'ils réitèrent la demande de condamnation des époux Y... à démolir l'intégralité du mur sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard ; que, contrairement à ce qu'ils soutiennent, les époux X... ont donc bien la qualité de demandeurs à l'action pétitoire, de sorte que l'action possessoire qui tend aux mêmes fins est irrecevable ;

ALORS, en premier lieu, QUE l'existence du droit d'agir en justice s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance ou de l'appel et ne peut être remise en cause par l'effet de circonstances postérieures ; qu'en se fondant, pour déclarer irrecevable l'action possessoire des consorts X..., sur l'existence d'une action en bornage, dans le cadre de laquelle ils avaient formulé les mêmes demandes, dont il résultait de ses propres constatations qu'elle avait été introduite postérieurement à l'assignation au possessoire et à l'appel formé à l'encontre du jugement du tribunal d'instance d'Apt du 17 février 2000, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1266 du code de procédure civile ;

ALORS, en deuxième lieu, QUE le bornage se limitant à marquer la ligne séparative de deux fonds par l'apposition de signes matériels, l'action en bornage n'est pas destinée à trancher une question de propriété et ne constitue donc pas une action au fond ; qu'en déclarant irrecevable l'action des époux X... en raison de l'action en bornage qu'ils avaient engagée, cependant que, par leur assignation des 29 et 30 septembre 2003, ces derniers s'en étaient tenus à demander le bornage de leurs parcelles avec celle des époux Y... et que ce n'est qu'à la suite d'une demande reconventionnelle de nature pétitoire, au titre de laquelle les consorts X... avaient la qualité de défendeurs, que le tribunal d'instance de Pertuis s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance d'Avignon, la cour d'appel a violé les articles 646 du code civil et 1266 du code de procédure civile ;

ALORS, en troisième lieu, QU'il n'importe qu'au cours des opérations d'expertise, l'expert ait déclaré être saisi de demandes tendant à « voir établie la propriété » et qu'il ait reçu l'accord des parties sur ce point dès lors qu'il n'a pas été constaté que l'initiative en revenait aux seuls consorts X... ; qu'en opposant à l'action des consorts X... les constatations personnelles de l'expert qui ne faisaient l'objet d'aucune demande de leur part, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 1266 du code de procédure civile ;

ALORS, en quatrième lieu, QU'en se fondant sur les demandes formulées par les consorts X... devant le tribunal d'instance d'Apt dans le cadre de leur action en bornage ou dans leurs conclusions prises devant le tribunal de grande instance d'Avignon, tandis qu'il ressort des bordereaux de communication des pièces que ces éléments n'avaient été versés aux débats ni pas les consorts X... ni par les époux Y..., la cour d'appel a violé l'article 7 du code de procédure civile."