Cet arrêt rejette une action fondée sur le dol :

"Attendu qu'ayant relevé qu ‘ il ressortait des conclusions du rapport d'expertise de M. X... du diagnostic géologique pratiqué le 13 octobre 2008 et des expertises amiables réalisées à la demande des consorts Y...-Z..., que les fissures affectant l'immeuble trouvaient leur origine dans un phénomène de tassement des fondations résultant d'une période de sécheresse prolongée remontant à l'été 2003, qui avait conduit à la publication, le 26 août 2004, d'un arrêté portant constatation de l'état de catastrophe naturelle pour les dommages causés par les mouvements de terrains différentiels, notamment à Saintes, la cour d'appel qui n'a évoqué le rapport de l'expert de la compagnie AGF du 22 février 2005 que pour examiner la bonne foi de la SCI en retenant que ses conclusions étaient erronées et qui a pu retenir que tant le fait générateur du dommage, que le dommage lui-même susceptible d'ouvrir droit à garantie s'étaient produits antérieurement au transfert de la propriété de l'immeuble et en déduire que, seule la société Batcom, propriétaire de la maison à l'époque de ces événements, pouvait prétendre au bénéfice de la garantie, a légalement justifié sa décision ; 



Sur le second moyen, ci-après annexé : 



Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'au moment de la vente, les acquéreurs avaient pu constater les fissures apparentes de l'immeuble et apprécier leur importance, ces fissures ayant été spécialement évoquées par le vendeur, qu'à la suite du sinistre déclaré par la SCI à son assureur, les AGF avaient missionné le cabinet d'expertise Elex lequel avait établi le 22 février 2005 un rapport qui concluait que le sinistre n'était pas imputable à un phénomène de sécheresse ouvrant droit au bénéfice de l'assurance catastrophe naturelle et que M. A... avait fait procéder aux travaux de remise en état du plafond et au rebouchage des fissures, qu'il n'était pas plus établi que les vendeurs, qui n'étaient pas des professionnels du bâtiment avaient été destinataires d'informations contraires ou d'éléments permettant de mettre en doute les conclusions du rapport d'expertise, que si les vendeurs n'avaient pas communiqué aux acquéreurs la déclaration de sinistre et le rapport d'expertise du cabinet Elex concluant à un caractère non évolutif du sinistre, cette circonstance était indifférente dans la mesure où elle n'était pas de nature à apporter une information utile aux acquéreurs, les conclusions de ce rapport d'expertise étant erronées et approximatives en l'absence de toute étude géotechnique, la cour d ‘ appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui, répondant aux conclusions, en a souverainement déduit qu'il n'était pas établi que la SCI Batcom ait caché aux acquéreurs, de manière délibérée et déloyale, un élément d'information décisif dont elle ne disposait pas elle même et qu'elle ait commis un dol par réticence, a légalement justifié sa décision ; 



PAR CES MOTIFS : 



REJETTE le pourvoi ; 



Condamne les consorts Z...-Y...aux dépens ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille treize. 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt 





Moyens produits par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour les consorts Z...-Y.... 





PREMIER MOYEN DE CASSATION 





Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de M. Y...et de Mme Z..., acquéreurs d'une maison que leur avait vendue, le 18 avril 2005, la société Batcom, tendant à être garantis des dommages affectant cette maison par la société Allianz, assureur des risques de catastrophe naturelle de la société Batcom ; 



Aux motifs que les consorts Y...-Z...faisaient état d'une aggravation des fissurations qui avaient été rebouchées par les vendeurs, mais qu'il ne s'agissait pas d'un dommage nouveau, mais d'une nouvelle manifestation des effets d'un dommage antérieur ; que les fissures affectant l'immeuble trouvaient leur origine dans un phénomène de tassement des fondations résultant d'une période de sécheresse prolongée remontant à l'été 2003 ayant conduit à la publication, le 26 août 2004, d'un arrêté portant constatation de l'état de catastrophe naturelle ; qu'ainsi, tant le fait générateur du dommage (l'épisode de sécheresse) et l'événement générateur de l'obligation à garantie (l'arrêté de catastrophe naturel) que le dommage lui-même susceptible d'ouvrir droit à garantie se sont produits antérieurement au transfert de la propriété de l'immeuble ; que, par suite, seule la société Batcom, propriétaire de la maison à l'époque de ces événements, pouvait prétendre au bénéfice de la garantie ; 



Alors qu'en cas d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein droit au profit de l'acquéreur ; que, si le dommage est survenu postérieurement à l'aliénation, c'est l'acquéreur qui a droit à l'indemnité d'assurance ; que la cour d'appel qui a retenu que le dommage susceptible d'ouvrir droit à garantie s'était produit postérieurement à l'épisode de sécheresse de l'été 2003, à l'arrêté de catastrophe naturelle et au transfert de propriété, tout en ayant constaté, par ailleurs, qu'il résultait du rapport d'expertise du 22 février 2005, antérieur à la vente, que les fissures étaient anciennes, dues pour l'une d'elles à l'absence de joint de dilatation et toutes non évolutives et que le sinistre n'était pas imputable à un phénomène de sécheresse, ce dont il résultait que le dommage dû à la sécheresse n'avait pu apparaître que postérieurement à la vente, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 121-10 du code des assurances. 



SECOND MOYEN DE CASSATION 



Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Y...et Mme Z...de leur demande de condamnation de la société Batcom, qui leur avait vendu une maison atteinte de fissures, à les indemniser de leurs préjudices, 



Aux motifs que, en octobre 2003, à la suite de la sécheresse de l'été 2003, les locataires de la société Batcom lui avaient signalé des désordres qu'elle avait déclarés à son assureur ; que celui-ci avait missionné un expert qui avait conclu que les fissures étaient anciennes et non évolutives et que le sinistre n'était pas imputable à un phénomène de sécheresse ; qu'il n'était pas établi que les vendeurs eussent été destinataires d'informations contraires ; que, s'ils n'avaient pas communiqué aux acquéreurs la déclaration de sinistre et le rapport d'expertise, cette circonstance était indifférente dans la mesure où elle n'était pas de nature à apporter une information utile aux acquéreurs ; qu'il n'était donc pas établi que la société Batcom eût caché aux acquéreurs un élément d'information décisif dont elle ne disposait pas elle-même ; qu'aucun dol par réticence ne pouvait lui être reproché ; 



Alors que 1°) la cour d'appel n'a pas recherché si, comme le soutenaient M. Y...et Mme Z..., la société Batcom ne s'était pas rendue coupable de réticence dolosive en ayant fait colmater les fissures avant la vente et en ne l'ayant pas révélé aux acquéreurs (manque de base légale au regard de l'article 1116 du code civil) ; 



Alors que 2°) la cour d'appel qui s'est seulement prononcée sur le dol, n'a pas répondu aux conclusions de M. Y...et Mme Z...qui soutenaient qu'en leur ayant dissimulé l'existence et le rebouchage de fissures, ainsi que la déclaration de sinistre à leur assureur et le rapport de l'expert missionné par ce dernier, la société Batcom avait manqué à son devoir d'information et à son obligation de conclure les conventions de bonne foi (violation de l'article 455 du code de procédure civile)."

Le décès du promettant n'empêche pas la réalisation de la promesse de vente selon cet arrêt :

"Attendu, selon les arrêts attaqués (Pau, 21 octobre 2008 et 3 février 2009), que par acte sous seing privé du 30 mai 2005, M. et Mme X... ont consenti à la société Francelot, avec faculté de substitution, une promesse unilatérale de vente d'un terrain ; que la promesse était valable jusqu'au 22 avril 2006 et prorogeable ensuite deux fois par périodes d'un an à défaut de dénonciation par le promettant trois mois avant l'expiration de chaque délai ; que M. X... est décédé le 31 juillet 2006, laissant notamment pour lui succéder un héritier mineur, placé sous le régime de l'administration légale sous contrôle judiciaire ; que la société Conseil en bâtiment, substituée dans le bénéfice de la promesse, a levé l'option le 18 décembre 2007 ; que les consorts X... ayant refusé de régulariser la vente, la société Conseil en bâtiment les a assignés pour faire déclarer celle-ci parfaite ;

Sur le premier moyen, pris en ses trois premières branches :

Attendu que la société de Conseil en bâtiment fait grief à l'arrêt de dire irrecevable sa demande tendant à faire constater la perfection de la vente, alors, selon le moyen :

1°/ que si les fins de non-recevoir ne sont pas limitativement énumérées par l'article 122 du code de procédure civile, elles doivent en revanche nécessairement résulter d'un texte ; que l'article 389-6 du code civil, qui prévoit que, dans l'administration légale sous contrôle judiciaire, l'administrateur doit se pourvoir d'une autorisation du juge des tutelles pour accomplir les actes qu'un tuteur ne pourrait faire qu'avec une autorisation, n'élève aucune fin de non-recevoir à une demande d'exécution forcée d'une vente faute d'autorisation du juge des tutelles ; qu'en opposant une fin de non-recevoir à la demande d'exécution forcée de la vente formée par la société de Conseil en bâtiment, la cour d'appel a statué en violation des articles 122 et 455 du code de procédure civile ;

2°/ qu'aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir ; qu'en opposant une fin de non-recevoir à la demande d'exécution forcée de la vente formée par la société Conseil en bâtiment pour défaut d'autorisation du juge des tutelles, cependant que cette société, comme elle l'observait dans ses écritures, n'avait nulle qualité pour obtenir une telle autorisation, la cour d'appel a privé la société de Conseil en bâtiment de son droit d'accès à la justice, en violation de l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950 ;

3°/ que seul le mineur peut se prévaloir du défaut d'autorisation du juge des tutelles ; qu'en relevant d'office l'irrégularité tendant à ce défaut d'autorisation, la cour d'appel a violé les articles 4 et 125 du code de procédure civile ;

Mais attendu que la cour d'appel était fondée à relever d'office, en application de l'article 16, alinéa 3, du code de procédure civile, le moyen de droit pris de l'absence d'autorisation du juge des tutelles à la vente de gré à gré d'un immeuble appartenant à un mineur placé sous le régime de l'administration légale sous contrôle judiciaire ;

D'où il suit que le moyen est inopérant ;

Mais sur le premier moyen, pris en sa cinquième branche :

Vu l'article 1589 du code civil ;

Attendu que pour dire irrecevable la demande de la société de Conseil en bâtiment, l'arrêt retient que l'exécution forcée de la vente n'étant que la conséquence de la reconnaissance par jugement de sa validité, il est nécessaire au préalable de statuer sur l'existence ou non de cette vente, qu'une promesse unilatérale de vente n'a pas pour effet de transmettre à celui qui en est bénéficiaire la propriété ou des droits immobiliers sur le bien qui en est l'objet, que l'obligation du promettant quoique relative à un immeuble constitue tant que le bénéficiaire n'a pas déclaré acquérir non pas une obligation de donner mais une obligation de faire, qu'en l'espèce, lors du décès de M. Edouard X... avant la levée de l'option, la vente n'était pas réalisée et que, par voie de conséquence, l'autorisation du juge des tutelles était nécessaire à cette réalisation ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le promettant avait définitivement consenti à vendre et que l'option pouvait être valablement levée, après son décès, contre ses héritiers tenus de la dette contractée par leur auteur, sans qu'il y eût lieu d'obtenir l'autorisation du juge des tutelles, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la quatrième branche du premier moyen :

REJETTE le pourvoi formé contre l'arrêt du 21 octobre 2008 ;

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 février 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et les condamne à payer à la société de Conseil en Bâtiment la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la Société de conseil en bâtiment

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué (C.A. PAU, 3 février 2009) après avoir invité la partie la plus diligente à régulariser la procédure eu égard à la minorité de Thibault X... placé sous le régime de l'administration légale de sa mère sous contrôle judiciaire (arrêt du 21 octobre 2008), d'avoir dit irrecevable la demande de la SOCIETE DE CONSEIL EN BATIMENT tendant à voir juger qu'une vente parfaite s'était formée entre les parties du fait de la levée de l'option et ordonner son exécution forcée,

AUX MOTIFS, éventuellement adoptés de l'arrêt avant dire droit du 21 octobre 2008, QUE «l'administrateur légal doit être autorisé par le juge des tutelles pour passer des actes de disposition ; que tel est le cas en l'espèce, la décision déférée ayant jugé que la SOCIETE DE CONSEIL EN BATIMENT ayant régulièrement et valablement levé l'option attachée à la promesse du 30 mai 2005, une vente parfaite est en conséquence conclue entre les parties et dit qu'en tant que de besoin le présent jugement vaut vente des biens qui y sont désignés et pour le prix stipulé, alors que M. Edouard X... est décédé avant la levée de l'option» ;

ET AUX MOTIFS QUE «la Cour a soulevé d'office la fin de nonrecevoir du fait de son caractère d'ordre public ; Que l'intimée est donc malvenue à soulever le caractère tardif ou dilatoire de l'exception ; Que par ailleurs, s'il est exact que la SOCIETE DE CONSEIL EN BATIMENT n'a pas qualité pour saisir le juge des tutelles aux fins d'obtenir son autorisation, il n'en reste pas moins que cette autorisation est nécessaire ; Qu'en effet, contrairement à ce qui est conclu, l'exécution forcée de la vente n'est que la conséquence de la reconnaissance par jugement de sa validité et qu'il est nécessaire au préalable de statuer sur l'existence ou non de cette vente ; Qu'une promesse unilatérale de vente n'a pas pour effet de transmettre à celui qui en est bénéficiaire ni la propriété, ni aucun droit immobilier sur le bien qui en est l'objet ; Que l'obligation du promettant quoique relative à un immeuble constitue tant que le bénéficiaire n'a pas déclaré acquérir non pas une obligation de donner mais une obligation de faire ; Qu'en l'espèce, lors du décès de Monsieur Edouard X... avant la levée de l'option, la vente n'était pas réalisée ; Que par voie de conséquence, l'autorisation du juge des tutelles était nécessaire à cette réalisation» ;

ALORS, D'UNE PART QUE, si les fins de non-recevoir ne sont pas limitativement énumérées par l'article 122 du Code de procédure civile, elles doivent en revanche nécessairement résulter d'un texte ; que l'article 389-6 du Code civil, qui prévoit que, dans l'administration légale sous contrôle judiciaire, l'administrateur doit se pourvoir d'une autorisation du juge des tutelles pour accomplir les actes qu'un tuteur ne pourrait faire qu'avec une autorisation, n'élève aucune fin de non-recevoir à une demande d'exécution forcée d'une vente faute d'autorisation du juge des tutelles ; qu'en opposant une fin de non-recevoir à la demande d'exécution forcée de la vente formée par la SOCIETE DE CONSEIL EN BATIMENT, la Cour d'appel a statué en violation des articles 122 et 455 du Code de procédure civile ;

ALORS, D'AUTRE PART QU'aux termes de l'article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir ; qu'en opposant une fin de non-recevoir à la demande d'exécution forcée de la vente formée par la SOCIETE DE CONSEIL EN BATIMENT pour défaut d'autorisation du juge des tutelles, cependant que la SOCIETE DE CONSEIL EN BATIMENT comme elle l'observait dans ses écritures n'avait nulle qualité pour obtenir une telle autorisation, la Cour d'appel a privé la SOCIETE DE CONSEIL EN BATIMENT de son droit d'accès à la justice, en violation de l'article 6 §1 de la Convention européenne des droits de l'Homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950 ;

ALORS, DE TROISIEME PART, QUE seul le mineur peut se prévaloir du défaut d'autorisation du juge des tutelles ; qu'en relevant d'office l'irrégularité tenant à ce défaut d'autorisation, la Cour d'appel a violé les articles 4 et 125 du Code de procédure civile ;

ALORS, DE QUATRIEME PART, QUE l'article 389-6 du Code civil ne s'applique pas à une vente dont l'exécution forcée est ordonnée par le juge en vertu d'une convention qui oblige le mineur, en l'absence de toute initiative prise par son administrateur légal ; qu'en cas de promesse unilatérale de vente, lorsque la rétractation du promettant intervient postérieurement à la levée de l'option, cette dernière ne peut empêcher la réalisation de la vente ; qu'en l'espèce la société exposante faisait valoir que la levée de l'option était intervenue le 18 décembre 2007, date à laquelle la rétractation de la promesse dont se prévalait Mme Arlette X... dans ses écritures n'avait pas pris effet, de sorte que la vente était parfaite ; qu'elle ajoutait que cette rétractation était, en tout état de cause, irrégulière, comme l'avait jugé le tribunal ; qu'en déboutant la SOCIETE DE CONSEIL EN BATIMENT de sa demande tendant à voir juger qu'une vente parfaite s'était formée entre les parties du fait de la levée de l'option et ordonner son exécution forcée, au seul motif que «l'obligation du promettant constitue tant que le bénéficiaire n'a pas déclaré acquérir une obligation de faire», sans constater que la levée de l'option par le bénéficiaire aurait été, en l'espèce, postérieure à une rétractation du promettant elle-même valide, ce que contestait l'exposante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 389-6 et 1589 du Code civil ;

ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE, en application de l'article 1122 du Code Civil, on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention ; qu'en application de ce principe, et de l'article 724 du même Code, sauf si la promesse de vente a été conclue intuitu personae, les obligations qu'elle met à la charge du promettant sont transmissibles à ses héritiers, sans qu'il soit besoin que ceux-ci réitèrent leur consentement ; de sorte que l'arrêt attaqué qui, au motif que l'un des promettants était décédé avant la levée de l'option, en déduit que le consentement de son héritier devait être réitéré, ce qui, s'agissant d'un mineur, requérait l'autorisation du juge des tutelles, a violé les textes susvisés.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt d'avoir, sans en donner de motif, débouté la SOCIETE DE CONSEIL EN BATIMENT de sa demande fondée sur les articles 1147 et suivants du Code civil, pour obtenir la réparation du préjudice subi ;

1°) ALORS QU' aux termes de l'article 5 du Code de procédure civile le juge doit statuer sur tout ce qui est demandé ; qu'en s'abstenant de statuer sur la demande subsidiaire formée par la SOCIETE DE CONSEIL EN BATIMENT, la Cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS QU 'en laissant sans réponse ce moyen subsidiaire, la Cour a violé l'article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile."