Une application de l'article 764 du code civil :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 19 avril 2012), que Jacques X... est décédé le 8 juin 2008 en laissant pour lui succéder Pascal et Delphine X..., ses deux enfants, ainsi que Mme Evelyne Y..., sa veuve séparée de biens ; que selon acte authentique reçu le 29 mai 2009, celle-ci a déclaré vouloir bénéficier du droit viager d'habitation prévu par l'article 764 du code civil sur les deux lots n° 6 et 8 de copropriété de l'immeuble situé ... à Chalon-sur-Saône, constitutifs d'un appartement situé au rez-de-chaussée, qu'elle habite, et d'un studio situé au premier étage, occupé par sa fille ; qu'elle a fait assigner les deux enfants du défunt afin de voir juger que ce droit viager d'habitation portait non seulement sur l'appartement du rez-de-chaussée mais également sur celui du premier étage ; qu'un jugement a décidé que cet appartement était exclu du droit viager d'habitation ;



Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de confirmer ce jugement, alors, selon le moyen, que le logement occupé effectivement par un conjoint successible à l'époque du décès, au sens de l'article 764 du code civil, est constitué par l'ensemble immobilier que le de cujus a eu l'intention d'affecter au logement de son conjoint ; qu'il peut être constitué de deux lots de copropriété situés dans le même bâtiment et occupés par le conjoint et l'un de ses enfants rattaché au foyer fiscal, nonobstant la circonstance qu'ils sont matériellement et juridiquement indépendants l'un de l'autre ; qu'en se bornant, pour rejeter la demande de Mme Y... tendant à se voir reconnaître un droit d'habitation sur une partie du logement qu'elle occupait, à relever qu'il s'agissait d'un appartement indépendant de celui dans lequel les époux avaient vécu, circonstance insuffisante à exclure l'intention du de cujus d'affecter l'ensemble immobilier constitué par les deux lots au logement de Mme Y... et de la fille de celle-ci, la cour d'appel a violé l'article 764 du code civil ;



Mais attendu qu'ayant relevé que les lots litigieux, dépendant totalement de la succession, étaient distincts et que seul le n° 6, au rez-de-chaussée, était effectivement occupé à titre d'habitation principale par le défunt et son épouse à l'époque du décès tandis que l'autre, le n° 8, constitutif d'un studio indépendant et non attenant, qui n'est nullement l'accessoire du logement du rez-de-chaussée, a été investi par sa fille et le compagnon de celle-ci du vivant du défunt, la cour d'appel en a exactement déduit, sans avoir à procéder à une recherche inopérante, que les droits viagers de l'article 764 code civil étaient limités au lot du rez-de-chaussée ; que le moyen n'est pas fondé ;



PAR CES MOTIFS :



REJETTE le pourvoi ;



Condamne Mme Y... aux dépens ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt



Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Mme Y... veuve X....



Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Mme Y... tendant à se voir reconnaître un droit d'habitation sur un lot de copropriété dépendant de la succession de feu son conjoint ;



AUX MOTIFS QU'il est constant que Jacques X... était propriétaire en propre, dans un immeuble en copropriété situé ... à Chalon-sur-Saône (71), des lots 3, 5, 6 et 8 ; QUE les lots 3 et 5 sont constitués chacun d'une cave, le lot 6 d'un appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, d'une surface de 79,30 m², et le lot 8 d'un autre appartement situé au 1er étage du même immeuble, d'une superficie de 39,40 m², comprenant un séjour kitchenette, une chambre, une salle d'eau, un WC et un dégagement ; QUE Jacques X... est décédé à Chalon-sur-Saône le 8 juin 2008 ; QU'au jour de son décès, le lot n° 6 constitutif du domicile conjugal - était occupé par le de cujus et par son épouse Mme Evelyne Y... divorcée Z..., la fille issue d'une précédente union de cette dernière, Madame Marlène Z... occupant le lot n° 8 ; QUE M. Pascal X... et Mme Delphine X..., héritiers de leur père avec Mme Evelyne Y..., veuve séparée de biens de Jacques X..., ont évoqué avec elle le sort des appartements dépendant de la succession ; QUE Mme Evelyne Y... avait alors indiqué, dans un courrier du 8 novembre 2008 au notaire, qu'elle restait "pour l'instant" dans la maison et que concernant l'appartement occupé par sa fille, "celle-ci doit y demeurer encore quelques mois, par conséquent elle est prête à régler un loyer" ; QUE cependant la fille de l'appelante a manifesté à l'huissier de justice qui venait lui présenter un bail à régulariser son refus de signer tout bail en faisant valoir qu'elle serait en droit d'occuper gratuitement l'appartement du premier étage au motif que ce serait "en raison de l'exiguïté de l'appartement du rez-de-chaussée" occupé par sa mère et son beau-père qu'elle s'y serait installée ; QUE c'est dans ces conditions qu'a été engagée la procédure ayant abouti au jugement déféré ; QUE, reprenant l'argumentation de sa fille, Mme Evelyne Y..., veuve X..., soutient en cause d'appel que "les enfants d'une famille recomposée constituent le foyer familial et habitent normalement avec leurs parents. En fonction de la disposition du domicile familial et de l'âge des enfants, ceux-ci bénéficient d'une chambre particulière, comme en l'espèce" (conclusions, p. 2) ; Mais QUE ce moyen est inopérant ; QU'en effet, l'appartement litigieux n'est pas attenant à celui se situant au rez-de-chaussée de l'immeuble et ne forme aucunement un lot unique ; QU'il ne s'agit nullement de l'accessoire de l'appartement du rez-de-chaussée mais bien d'un lot totalement distinct parfaitement dissociable des autres lots de cette copropriété qui comporte encore trois appartements autonomes, l'un au premier étage et les deux autres au deuxième étage ; QUE l'appartement pour lequel l'appelante revendique les droits de l'article 764 du code civil est un logement de type 2, d'une surface de 39 m², comprenant comme indiqué précédemment un séjour avec kitchenette aménagée, une chambre, une salle d'eau, des toilettes et un dégagement ; QUE son accès est indépendant comme celui de l'ensemble des lots de cette copropriété ; QUE force est de constater que l'appartement occupé par Mme Marlène Z... et son compagnon au premier étage de cet immeuble est distinct de celui ayant constitué le domicile conjugal des époux X...-Y... au rez-de-chaussée, de sorte que la fille de l'appelante - qui occupe ce bien de manière parfaitement indépendante ne dispose d'aucun droit ni titre l'autorisant à l'occuper gratuitement au préjudice direct de la succession qui ne peut tirer profit des revenus liés à la location de ce bien immobilier ; QU'il importe peu à cet égard qu'elle soit rattachée au foyer fiscal de sa mère, cette situation étant sans conséquence sur la qualification de l'appartement en question ; QU'il est tout aussi vain de faire valoir que Mme Evelyne Y..., veuve X..., assure les deux appartements auprès de la même compagnie d'assurances ; QUE les termes mêmes de la loi impliquent l'unité de l'objet immobilier, le droit d'habitation temporaire prévu à l'article 763 du code civil comme les droits viagers de l'article 764 du même code étant limités à un logement qui est celui que le conjoint successible "occupait effectivement à l'époque du décès, à titre d'habitation principale" ; QU'il s'agit d'assurer à l'époux survivant, sa vie durant, le logement qu'il occupait à titre d'habitation principale lors du décès de son conjoint ; QUE le législateur n'a pas entendu élargir ce droit à d'autres appartements dépendant de la succession ; QU'il n'est pas même allégué que Mme Evelyne Y..., veuve X..., aurait effectivement occupé personnellement les lieux revendiqués, sa fille les ayant investis du vivant de Jacques X... avec son compagnon ; QUE la cour ne peut que confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;



ALORS QUE le logement occupé effectivement par un conjoint successible à l'époque du décès, au sens de l'article 764 du code civil, est constitué par l'ensemble immobilier que le de cujus a eu l'intention d'affecter au logement de son conjoint ; qu'il peut être constitué de deux lots de copropriété situés dans le même bâtiment et occupés par le conjoint et l'un de ses enfants rattaché au foyer fiscal, nonobstant la circonstance qu'ils sont matériellement et juridiquement indépendants l'un de l'autre ; qu'en se bornant, pour rejeter la demande de Mme Y... tendant à se voir reconnaître un droit d'habitation sur une partie du logement qu'elle occupait, à relever qu'il s'agissait d'un appartement indépendant de celui dans lequel les époux avaient vécu, circonstance insuffisante à exclure l'intention du de cujus d'affecter l'ensemble immobilier constitué par les deux lots au logement de Mme Y... et de la fille de celle-ci, la cour d'appel a violé l'article 764 du code civil."

Le droit de préemption ne peut être exercé au nom de l'ordre public :

"Vu le pourvoi, enregistré le 21 septembre 2012 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présenté pour M. B...A..., demeurant... ; M. A... demande au Conseil d'Etat :



1°) d'annuler l'ordonnance n° 1206764 du 5 septembre 2012 par laquelle le président de la 2ème chambre du tribunal administratif de Montreuil, statuant sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, a rejeté sa demande tendant à ce que soit ordonnée la suspension de l'exécution de la décision du 4 juin 2012 du maire de Rosny-sous-Bois exerçant le droit de préemption sur la vente d'un fonds de commerce exploité 9, rue du général Leclerc à Rosny-sous-Bois ; 



2°) statuant en référé, de faire droit à sa demande de suspension ; 



3°) de mettre à la charge de la commune de Rosny-sous-Bois la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que la contribution à l'aide juridique en application de l'article R. 761-1 du même code ;





Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ; 



Vu la loi n° 2005-882 du 2 août 2005 ;

Vu le code de justice administrative ;



Après avoir entendu en séance publique :



- le rapport de M. Philippe Combettes, Maître des Requêtes en service extraordinaire, 



- les observations de Me Foussard, avocat de M. A...et de la SCP Didier, Pinet, avocat de la commune de Rosny-sous-Bois,



- les conclusions de Mme Maud Vialettes, rapporteur public ;



La parole ayant été à nouveau donnée à Me Foussard, avocat de M. A...et à la SCP Didier, Pinet, avocat de la commune de Rosny-sous-Bois ;











1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que, par une décision du 4 juin 2012, prise en application de l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme, le maire de la commune de Rosny-sous-Bois a exercé le droit de préemption à l'égard d'un fonds de commerce ayant une activité de " café, bar, PMU, loto " situé dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité de la commune, adopté par délibération du conseil municipal du 28 mai 2009 ; que M.A..., acquéreur évincé du fonds de commerce, a demandé au juge des référés du tribunal administratif de Montreuil de suspendre l'exécution de cette décision ; qu'il se pourvoit en cassation contre l'ordonnance du 5 septembre 2012 par laquelle le juge des référés a rejeté sa demande ;



2. Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision " ;



3. Considérant qu'en application de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, " toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé " ; que l'article L. 214-1 du code de l'urbanisme dispose dans son premier alinéa que " le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux (...) de fonds de commerce (...) " ; qu'en application de l'article L. 214-2 du même code, la commune doit, dans le délai de deux ans à compter de la prise d'effet de l'aliénation à titre onéreux, rétrocéder le fonds concerné à une entreprise " en vue d'une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné " ; que le droit de préemption exercé sur le fondement de ces articles, institué par la loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises, a ainsi pour objet la sauvegarde des activités commerciales et artisanales de proximité ; que les motifs de protection de la sécurité et de l'ordre public ne sont pas au nombre de ceux qui peuvent justifier une décision de préemption ;



4. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que la décision de préemption du 4 juin 2012 est fondée sur l'existence de " plaintes récurrentes " concernant ce fonds de commerce, sur " une dégradation des relations de voisinage ", sur le " stationnement permanent " de la clientèle de ce commerce " gênant la circulation piétonne " et " troublant la sécurité et l'ordre public " ainsi que sur de " graves nuisances induites par ce type d'activité " ; qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus qu'en jugeant qu'aucun des moyens invoqués n'était de nature, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée, alors que le requérant soutenait que celle-ci était fondée sur des motifs de sauvegarde de la sécurité publique qui ne sont pas nombre de ceux qui peuvent légalement justifier une décision de préemption, le juge des référés a commis une erreur de droit ;



5. Considérant que, par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, l'ordonnance attaquée doit être annulée ;



6. Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, par application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative, de régler l'affaire au titre de la procédure de référé engagée ;



Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de Rosny-sous-Bois :



7. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que M. A...est l'acquéreur évincé du fonds de commerce ayant fait l'objet de la décision litigieuse ; que, dès lors, il justifie à ce titre d'un intérêt pour agir ;



Sur l'urgence :



8. Considérant que M. A...bénéficie, en sa qualité d'acquéreur évincé, d'une présomption d'urgence, à l'encontre de laquelle la commune de Rosny-sous-Bois n'invoque aucune circonstance particulière ;



Sur l'existence d'un doute sérieux quant à la légalité de la décision :



9. Considérant qu'ainsi qu'il a été dit plus haut, le moyen tiré de ce que la décision du 4 juin 2012 se fonde sur des motifs de protection de la sécurité et de l'ordre public qui ne sont pas au nombre de ceux prévus par les dispositions législatives relatives au droit de préemption est de nature, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de cette décision ; qu'il en est de même des moyens tirés de ce que la commune ne justifie pas de la réalité d'un projet en vue duquel le droit de préemption aurait été exercé et de ce que sa décision ne fait pas apparaître la nature de ce projet ; 



10. Considérant, en revanche que, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, le moyen tiré de l'erreur manifeste d'appréciation que le maire aurait commise en estimant que le local n'était plus adapté à l'activité exercée et que l'exploitation du fonds nuirait à l'attractivité du commerce de proximité n'est pas, en l'état de l'instruction, de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision du 4 juin 2012 ;



11. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. A...est fondé à demander la suspension de l'exécution de la décision litigieuse ; 



Sur les dépens :



12. Considérant que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre la contribution pour l'aide juridique à la charge de la commune de Rosny-sous-Bois ;



Sur les conclusions présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :



13. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de M. A...qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ; qu'il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Rosny-sous-Bois, sur le fondement de ces dispositions, la somme de 4 500 euros à verser à M. A...au titre des frais, non compris dans les dépens, qu'il a exposés tant en première instance qu'en cassation ;









D E C I D E :

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Article 1er : L'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Montreuil du 5 septembre 2012 est annulée.

Article 2 : L'exécution de la décision du maire de Rosny-sous-Bois du 4 juin 2012 est suspendue.

Article 3 : La contribution pour l'aide juridique acquittée par M. A...est mise à la charge de la commune de Rosny-sous-Bois. 

Article 4 : La commune de Rosny-sous-Bois versera à M. A...une somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Les conclusions de la commune de Rosny-sous-Bois présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de la justice administrative sont rejetées.

Article 6 : La présente décision sera notifiée à M. B...A...et à la commune de Rosny-sous-Bois."