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  • Sort du trop-perçu de provisions de charges de copropriété après la vente

    Ce trop-perçu doit être versé à celui qui est copropriétaire au moment de l'approbation des selon cet arrêt de la Cour de Cassation.

     

    "Vu l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 février 2011), que la société Itraco était propriétaire de plusieurs lots du bâtiment A et des lots 29 et 30 constituant le bâtiment B dans un immeuble en copropriété assuré par la société Generali IARD, qu'à la suite de la rupture de canalisations communes, le bâtiment B s'est effondré et a dû être démoli, qu'au vu du rapport d'expertise judiciaire rendu à la demande de la société Itraco, le syndicat des copropriétaires du 1 cité Riverin (le syndicat) a assigné la société Generali en paiement d'une certaine somme au titre du coût des travaux de remise en état de la cour et de la valeur des lots 29 et 30 rachetés par le syndicat à la société Itraco ; que celle ci a assigné le syndicat et la société Generali en indemnisation de ses divers préjudices et remboursement des frais d'expertise judiciaire, que ces deux procédures ont été jointes ; 

    Attendu que pour condamner le syndicat à payer à la société Itraco la somme de 36 675, 86 euros en remboursement de sa quote-part dans les travaux de confortation et de reconstruction de la copropriété, l'arrêt retient que le remboursement de la somme versée par la société Generali au syndicat en exécution du jugement déféré, devait être effectué au profit des copropriétaires ayant payé ces travaux et ne sauraient profiter aux copropriétaires ayant cette qualité à la date du remboursement, ce qui constituerait un enrichissement sans cause ; 

    Qu'en statuant ainsi, alors que le trop perçu sur provisions qui apparaît après la mutation à titre onéreux de lots de copropriété est porté au crédit de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

    PAR CES MOTIFS : 

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du 1 cité Riverin 75010 Paris à payer à la société Itraco la somme de 36 675, 86 euros en remboursement de la quote part de celle-ci dans les travaux confortatifs et de reconstruction de la copropriété, l'arrêt rendu le 8 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 

    Condamne la société MJA en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Itraco aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société MJA en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Itraco à payer au syndicat des copropriétaires du 1 cité Riverin 75010 Paris la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société MJA ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

    Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires 1 cité Riverin 

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires du 1, cité Riverin à payer à la société ITRACO la somme de 36. 675, 86 € en remboursement de la quote-part de celle-ci dans les travaux confortatifs et de reconstruction de la copropriété ; 

    AUX MOTIFS QUE « la SELFA MJA, contestant le jugement qui a rejeté cette demande, sollicite le remboursement de la somme de 36. 675, 86 € versée par la société ITRACO à la copropriété au titre de sa quote-part dans les travaux confortatifs de reconstruction ; que le syndicat des copropriétaires réplique que la SELAFA MJA ne peut réclamer le remboursement de la quote-part de la société ITRACO dans les travaux en cause, relatifs aux parties communes, et auxquels chaque copropriétaire doit participer ; qu'à la suite du paiement effectué par la société GENERALI en vertu de l'exécution provisoire du jugement, il a procédé à la répartition de la somme perçue entre les copropriétaires qui étaient effectivement copropriétaires au moment de l'appel de charges du 3e trimestre 2008, et que la société ITRACO qui n'était plus copropriétaire, ne pouvait y prétendre ; qu'au surplus, la société ITRACO n'a réglé qu'une somme de 18. 780, 12 € et ne démontre pas le versement de la somme de 36. 675, 86 € qu'elle allègue ; mais considérant que la SELAFA MJA fait pertinemment valoir que le remboursement de la somme versée par la société GENERALI au syndicat des copropriétaires en exécution du jugement déféré doit être effectué au profit des copropriétaires ayant payé ces travaux et ne saurait profiter aux copropriétaires ayant cette qualité à la date du remboursement, ce qui constituerait un enrichissement sans cause ; qu'il résulte des documents produits que la société ITRACO a versé la somme de 36. 675, 86 € au titre desdits travaux ; qu'en effet, la SELAFA MJA communique une opposition faite le 12 novembre 2001 par le syndic de la copropriété entre les mais de la SCP X...- Y..., notaire, pour un montant de 370. 106, 88 francs, ultérieurement ramené à 244. 000 francs, ainsi qu'une lettre du 8 février 2002 de la société ITRACO adressée au syndic faisant état d'un trop versé de 5. 951, 61 € et un chèque du syndic du 15 février 2002 à l'ordre de la société ITRACO en remboursement de ladite somme de 5. 951, 61 € ; que la société GENERALI qui a déjà effectué ce règlement, ne saurait être condamnée une seconde fois à y procéder ; qu'il convient donc, infirmant le jugement déféré, de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SELAFA MJA la somme de 36. 675, 86 € » ; 

    1°) ALORS QU'une contradiction entre les motifs et le dispositif du jugement équivaut à un défaut de motif ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires du 1, cité Riverin au profit de la société ITRACO tout en visant, dans ses motifs, une condamnation au profit de la SELAFA MJA, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 

    2°) ALORS QUE l'action fondée sur l'enrichissement sans cause ne saurait permettre au demandeur d'éluder l'application de la règle normalement applicable à la situation considérée ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'enrichissement sans cause, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par ses conclusions (signifiées le 26 octobre 2010, p. 11, al. 3), si les règles de la copropriété ne réservaient pas le versement d'un éventuel crédit aux seuls membres d'une copropriété au jour de la date de ce versement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1371 du Code civil et des principes régissant l'enrichissement sans cause

    3°) ALORS QU'en cas de mutation d'un lot de copropriété, le trop perçu éventuel de provision sur les charges révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit de celui qui est copropriétaire lors de cette dernière ; qu'en jugeant que le remboursement de la somme versée par la compagnie GENERALI IARD au syndicat des copropriétaires du 1, cité Riverin en exécution du jugement devait être effectué au profit des copropriétaires ayant payé ces travaux et ne saurait profiter aux copropriétaires ayant cette qualité à la date du remboursement, la Cour d'appel a violé l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 ; 

    4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le succès de l'action fondée sur l'enrichissement sans cause suppose l'enrichissement du défendeur ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires du 1, cité Riverin au profit de la société ITRACO après avoir constaté que le remboursement des sommes versées par l'assureur ne saurait profiter aux copropriétaires ayant cette qualité à la date du remboursement sauf à constituer un enrichissement sans cause, ce dont il résultait que ce n'est pas le syndicat des copropriétaires du 1, cité Riverin, défendeur à l'action, qui s'était enrichi mais les copropriétaires, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant nécessairement de ses propres constatations, violant ainsi l'article 1371 du Code civil ensemble les principes régissant l'enrichissement sans cause."

  • L'article 1720 du Code civil et les frais de ravalement

    La Cour de Cassation pose le principe selon lequel les frais de ravalement sont à la charge du bailleur, sauf mention expresse contraire, et ceci en application de l'article 1720 du Code civil.

     

    "Vu l'article 1720 du code civil

    Attendu que le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; 

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er juillet 2011), que la SCI de l'UH Le Corbusier, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier, l'a assignée en paiement d'arriérés de loyers et de charges, comprenant notamment des frais de ravalement des façades de l'immeuble loué ; 

    Attendu que, pour accueillir la demande relative à ces frais, l'arrêt retient, d'une part, que les parties, en précisant le caractère non limitatif de la clause sur les charges incombant au locataire, ont entendu faire supporter par celui-ci toutes les charges liées à l'entretien de la chose, cette clause ne faisant aucune restriction sur l'exigibilité des charges et n'étant pas ambiguë et, d'autre part, que la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier, en acceptant sans équivoque et sans contestation de régler pendant quatre années le montant des provisions sur charges avait démontré son accord pour assumer les charges autres que celles liées à son usage de la chose louée ; 

    Qu'en statuant ainsi , alors que les dépenses de ravalement, qui ne constituent pas des charges locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur et que le seul paiement de provisions ne suffisait pas à caractériser un accord du preneur pour les prendre à sa charge, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 


    PAR CES MOTIFS : 

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier tenue d'assumer les frais de réfection des façades, l'arrêt rendu le 1er juillet 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 

    Condamne la SCI de l'UH Le Corbusier aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI de l'UH Le Corbusier à payer à la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI de l'UH Le Corbusier ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier 

    MOYEN UNIQUE DE CASSATION 

    LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué : 

    D'AVOIR dit que les charges afférentes à l'entretien de la chose sont à la charge du locataire qui doit notamment assumer les frais de réfection des façades ; 

    AUX MOTIFS PROPRES QUE « devant la Cour, les parties discutent sur les arriérés de charges, la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier estimant que seules les charges expressément visées par la clause du bail peuvent être supportées par le locataire ; que c'est à bon droit, par des motifs pertinents que la Cour adopte, que le Tribunal a estimé que les parties en précisant le caractère non limitatif de la clause sur les charges incombant au locataire ont entendu faire supporter par celui-ci, non seulement les charges relatives à l'usage de la chose stricto sensu, mais également toutes les charges liées à l'entretien de la chose, cette clause ne faisant aucune restriction sur l'exigibilité des charges et n'étant pas ambiguë ; qu'en outre, et ainsi que l'a dit avec raison le Tribunal la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier qui avait accepté sans équivoque et sans contestation de régler pendant quatre années le montant des provisions sur charges fixé à 2.380 € par mois la première année (le 26 juin 2003) a démontré son accord pour assumer les charges autres que celles liées à son usage de la chose louée ; qu'en conséquence, que les charges afférentes à l'entretien de la chose devant être supportées par la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier, cette société doit assumer les frais des travaux de réfection de façade pour sa quote part » ; 

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les obligations du locataire se limitent au paiement en sus du loyer, des charges expressément prévues au contrat de bail ; que le litige est né suite à une demande en mars 2007, portant sur une somme de 22.415,69 € concernant des travaux de réfection de façade, travaux habituellement considérés comme des dépenses d'entretien récupérables ; que le locataire sollicite un trop perçu de charges depuis l'année 2003, en limitant sa participation aux charges résultant de services rendus liés à l'usage de la chose loué ; que la convention des parties définit les charges récupérables comme celles "afférentes au local et énumère les dépenses effectuées pour l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble tels que chauffage, ascenseurs, eau, électricité, téléphone et dépenses d'entretien des parties communes, mais en y ajoutant expressément l'assurance de l'immeuble et les honoraires de gestion, dépenses habituellement assumées par le bailleur ; que cette clause du bail qui énumère des dépenses afférentes à l'usage de la chose mais comporte également des dépenses indépendantes de l'usage, ne permet pas de démontrer une volonté des parties de limiter les charges du locataire à celles correspondant à des services dont il a l'usage ; qu'il est manifeste que les parties, en précisant le caractère non limitatif de la clause, ont entendu faire supporter au locataire, non seulement les charges relatives à l'usage de la chose stricto sensu, mais également toutes celles liées à l'entretien de la chose ; que de surcroît, le bail prévoit que le règlement des charges se fera par versement d'une provision calculée annuellement par rapport aux charges réelles des années précédentes, la provision mensuelle étant fixée à 2.380 € pour la première année ; que la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier, qui a accepté sans équivoque et sans contestation de régler le montant des provisions durant quatre ans, a démontré son accord pour assumer les charges autres que celles uniquement liées à l'usage ; qu'à défaut, elle aurait dès la première année sollicité restitution du trop perçu et réajustement du montant des provisions mensuelles ; que la répartition définitive des charges résulte de la commune intention des parties exprimée lors de la fixation du montant des provisions ; que les charges afférentes à l'entretien de la chose sont à la charge du locataire qui doit assumer les frais de réfection des façades » ; 

    1°/ ALORS, d'une part, QUE les travaux de ravalement de façade sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que le paragraphe 2 du bail relatif aux charges stipule : « le preneur remboursera au bailleur tous les impôts et taxes de quelque nature que ce soit, présents ou futurs concernant les lieux loués dont y compris le foncier ; le preneur remboursera également toutes les charges et prestations afférentes à ces locaux, au prorata de son occupation, telles que chauffage, ascenseur, électricité, gaz, fournitures d'entretien des parties communes, assurance de l'immeuble, dépenses d'eau de l'immeuble (consommation et frais de compteurs) les honoraires de gérance, charges accessoires telles que le téléphone de l'immeuble ; cette liste étant simplement indicative et non limitative » ; qu'il ressort de cette stipulation que le bail litigieux ne contient pas une stipulation expresse mettant à la charge du preneur à bail les dépenses de ravalement de façade ; qu'en décidant cependant que le locataire, la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier, doit assumer les frais de réfection des façades de l'immeuble donné à bail, la Cour d'appel a violé les articles 1719, 2° et 1720, al. 2 du Code civil ; 

    2°/ ALORS, d'autre part, QUE les travaux de ravalement de façade sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux ; que, pour décider que le locataire, la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier, doit assumer les frais de réfection des façades de l'immeuble donné à bail, la Cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a retenu que la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier qui avait accepté sans équivoque et sans contestation de régler pendant quatre années le montant des provisions sur charges fixé à 2.380 € par mois la première année (le 26 juin 2003) a démontré son accord pour assumer les charges autres que celles liées à son usage de la chose louée ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser que la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier avait donné son accord pour assumer les frais des travaux de ravalement des façades, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des les articles 1719, 2° et 1720, al. 2 du Code civil."