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  • Article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : responsabilité du syndicat des copropriétaires

    Voici une application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant la responsabilité du syndicat des copropriétaire en cas de vice de construction de défaut d'entretien des parties communes.

     

    "Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    Attendu que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 novembre 2010), qu'en exécution d'un arrêt du 18 décembre 1996, les entreprises responsables de désordres affectant les parties communes et privatives d'un immeuble en copropriété ont été condamnées à effectuer des travaux de remise en état ; que se plaignant de la persistance de désordres dans leur appartement, les époux X..., copropriétaires, ont obtenu la désignation d'un expert puis, sur le fondement de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, ont assigné le syndicat des copropriétaires du 11 rue de Paris en réparation de leur préjudice ;

    Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande, l'arrêt retient que tout en constatant à la suite des différents experts que les désordres bien que trouvant leur origine dans les parties communes il y a lieu d'exonérer le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité dès lors que les responsables des désordres ont été identifiés et condamnés et qu'il appartenait à M. X... de présenter ses éventuelles demandes de réparation aux responsables au cours de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires qui a abouti à plusieurs décisions ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ces énonciations que les désordres trouvaient leur origine dans un vice de construction des parties communes et sans établir la faute des époux X... ou celle d'un tiers, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 

    Condamne le syndicat des copropriétaires 11 rue de Paris à Charenton-Le-Pont aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires 11 rue de Paris à Charenton-Le-Pont à payer la somme de 2 500 euros aux époux X... ; rejette les autres demandes ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour les époux X....

    Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté des copropriétaires (M. et Mme X..., les exposants) de leur action en responsabilité contre un syndicat de copropriété (celui situé 11 de Paris à CHARENTON LE PONT) ;

    AUX MOTIFS QUE, à la suite du rapport de M. Y... du 11 février 1992, le tribunal de grande instance de CRETEIL, par jugement du 2 novembre 1992 confirmé par la cour le 18 décembre 1996, avait condamné les constructeurs à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 364.880,89 F au titre de la reprise des désordres liés à l'humidité ; que l'expert Z... avait conclu que les désordres trouvaient leur origine dans les parties communes et dans une très forte humidité ascensionnelle des parois et sols constituant les parties communes ; que, dans la présente procédure, les époux X... recherchaient la responsabilité du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice subi ; que si, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité du syndicat à l'égard des copropriétaires était une responsabilité sans faute prouvée, il convenait néanmoins de démontrer que l'intervention d'un tiers ou de la victime ellemême n'était pas à l'origine des désordres ; qu'il résultait de la chronologie des procédures, des expertises et des travaux que le syndicat des copropriétaires, par jugement du 2 novembre 1982 confirmé par la cour de céans le 18 décembre 1996, avait obtenu la condamnation des constructeurs et de leurs assureurs à lui verser la somme de 364.880,89 F au titre des reprises des désordres liés à l'humidité ; que, dans le cadre de cette procédure, M. X... ne formulait aucune demande à l'encontre de la CMRI et ETR, respectivement promoteur et entreprise générale, et demandait la condamnation du syndicat des copropriétaires à le garantir de toute condamnation ; que les responsabilités des désordres avaient été clairement établies par les décisions précitées s'agissant du promoteur et de l'entreprise générale qui s'étaient chargés de la rénovation ; que la dernière expertise judiciaire ne démontrait pas que le syndicat était responsable des désordres ni que l'humidité restante fût la conséquence d'une insuffisance des travaux de reprise exécutés en 1996, que d'ailleurs le technicien ne disait rien sur lesdits travaux ; qu'il constatait simplement l'état de l'appartement et concluait que l'humidité provenant des parties communes en était responsable, quand, à la date des ses investigations, l'appartement de M. X... était resté fermé et inoccupé depuis le départ de Mme A... en novembre 1987, soit dix années ; qu'il eût été sage de s'interroger sur les conséquences de cette inoccupation qui ne pouvait ne pas avoir été sans effet sur l'état des locaux ; que, in fine, la cour, tout en constatant à la suite des différents experts que les désordres trouvaient leur origine dans les parties communes, exonérerait le syndicat de copropriété toute responsabilité dès lors que les responsables avaient été identifiés et condamnés et qu'il appartenait à M. X... de présenter ses éventuelles demandes de réparation aux responsables au cours de la procédure engagée par le syndicat de copropriété et ayant abouti aux décisions précitées ;

    ALORS QUE le syndicat de copropriété est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; que cette responsabilité est une responsabilité de plein droit pour les désordres trouvant leur origine dans les parties communes et est engagée même en l'absence de toute faute du syndicat de copropriété et quand bien même la cause des désordres serait imputable aux constructeurs ; que l'arrêt attaqué a constaté que les désordres litigieux trouvaient leur origine dans les parties communes et a relevé qu'aucune faute des exposants à l'origine des désordres n'était établie en l'absence de recherche de l'expert sur ce point, mais a néanmoins exonéré le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité pour la raison inopérante que, à partir du moment où les responsables des désordres – c'est-à-dire les constructeurs – avaient été identifiés et condamnés, il appartenait à l'exposant de présenter ses éventuelles demandes de réparation aux responsables au cours de la procédure engagée par le syndicat de copropriété ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    ALORS QUE subsidiairement, les motifs hypothétiques équivalent à une absence de motifs ; que l'arrêt attaqué a constaté que les désordres trouvaient leur origine dans les parties communes mais a néanmoins débouté les exposants de leurs demandes au prétexte que, à la date de l'expertise, leur appartement était resté fermé et inoccupé depuis le départ de leur locataire en novembre 1987, soit dix années, et qu'il eût été sage de s'interroger sur les conséquences de cette inoccupation qui ne pouvait avoir été sans effet sur l'état des locaux ; qu'en statuant par de tels motifs, inaptes à caractériser l'existence d'un lien de causalité entre les désordres et l'absence d'occupation des locaux, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

    ALORS QUE, plus subsidiairement, dès l'instant où les désordres proviennent des parties communes, le juge ne peut débouter des copropriétaires de l'intégralité de leur demande de réparation prétexte pris d'une faute de leur part, sans avoir recherché la mesure de l'aggravation des dommages subis par eux en raison de leurs propres manquements ; que l'arrêt attaqué a constaté que la cause des désordres se trouvait dans les parties communes mais a néanmoins exonéré intégralement le syndicat de copropriété pour la raison que, si l'expertise ne s'était pas interrogée sur les conséquences de l'inoccupation de l'appartement pendant dix ans, cette inoccupation ne pouvait pas ne pas avoir été sans effet sur l'état des locaux ; qu'en déboutant les exposants de l'intégralité de leurs demandes sans avoir vérifié quelle aurait pu être la part de l'aggravation des désordres liée à l'inoccupation de l'appartement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.»

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  • Condition suspensive de l'obtention d'un prêt

    Un arrêt rendu dans le cas où le prêt demandé est supérieur à celui prévu au compromis de vente immobilière.

    Voyez mon site : La charge de la preuve dans le contentieux de la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier.

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 25 mars 2010), rendu sur renvoi après cassation (Civ 3e 7 novembre 2007, n° 06-14.227), que par acte sous seing privé du 29 avril 2002, Mme X... a vendu à M. Y... une maison d'habitation sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 3 juin 2002, la réitération étant prévue le 31 juillet 2002 ; que le prêt n'ayant pas été obtenu, M. Y... a assigné Mme X... en restitution du dépôt de garantie ;



    Sur le premier et le deuxième moyens, réunis :



    Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de dire que la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'a pas été levée en raison de sa faute et de le condamner à payer à Mme X... la somme de 24 400 euros au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente et la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :



    1°/ que les parties ne peuvent prévoir des stipulations contractuelles imposant au débiteur obligé sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt des obligations plus strictes que celles résultant des dispositions d'ordre public édictées par l'article L. 321-16 du code de la consommation ; qu'en l'espèce, la promesse synallagmatique de vente conclue entre Mme X... et M. Y... prévoyait une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt dont ce dernier devait justifier auprès du vendeur de la demande à l'égard d'un ou plusieurs organismes financiers dans un délai de dix jours, délai manifestement trop bref tant au regard des habitudes bancaires que des dispositions d'ordre public précitées ; qu'en considérant néanmoins que le retard mis par M. Y... dans la constitution de sa demande de prêt constituait un manquement à ses obligations contractuelles, la cour d'appel a méconnu l'article L. 312-16 du code de la consommation ;



    2°/ que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en conséquence, la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour l'acquisition d'un immeuble ne peut être réputée accomplie que si l'éventuelle négligence de l'acquéreur est à l'origine de la décision de refus de prêt ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué se borne à affirmer que M. Y..., qui ne pouvait ignorer que la brièveté du délai qu'il imposait à l'organisme bancaire sollicité pour répondre à sa demande de prêt avant le terme contractuellement prévu provoquerait inéluctablement son refus compte tenu des habitudes et obligations propres à tout organisme financier, a commis une faute et que sa mauvaise foi est directement à l'origine du refus du prêt sollicité ; qu'en se déterminant par de tels motifs d'ordre abstrait et général, sans constater que le retard mis par M. Y... dans la constitution de sa demande de prêt était effectivement à l'origine du refus de la banque, la cour d'appel a violé l'article 1178 du code civil ;



    3°/ que selon l'article j du contrat de vente, "si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du code civil" ; qu'en se bornant à relever que M. Y... avait déposé sa demande de prêt postérieurement au délai contractuellement prévu et imposé en conséquence à la banque un bref délai pour se prononcer, sans constater que la non-obtention du prêt avait effectivement eu pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de celui-ci, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du code civil ;



    4°/ que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'il s'ensuit que la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour l'acquisition d'un immeuble ne peut être réputée accomplie que si l'éventuelle négligence de l'acquéreur est à l'origine de la décision de refus du prêt ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué se borne à affirmer que M. Y..., en ayant sollicité l'obtention d'un prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu, a commis une faute en lien causal avec le préjudice subi par Mme X... et que sa mauvaise foi est directement à l'origine du refus du prêt sollicité ; qu'en se déterminant ainsi, sans constater que le montant du prêt, supérieur à celui contractuellement du prêt, était effectivement à l'origine du refus de la banque, la cour d'appel a violé l'article 1178 du code civil ;



    5°/ que, selon l'article j du contrat de vente, "si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du code civil" ; qu'ainsi, en se bornant à relever que M. Y... avait déposé une demande de prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu, sans constater que la non-obtention du prêt aurait eu pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du code civil ;



    Mais attendu qu'ayant relevé que M. Y... avait sollicité un prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu, la cour d'appel en a exactement déduit que la condition suspensive d'obtention du prêt devait être réputée acquise ;



    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;



    Sur le troisième moyen, ci-après annexé :



    Attendu que M. Y... n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que l'indemnité de 3 000 euros demandée par Mme X... n'indemnisait pas un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par la clause pénale, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;



    PAR CES MOTIFS :



    REJETTE le pourvoi ;



    Condamne M. Y... aux dépens ;



    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;



    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille treize.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt



    Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y....



    PREMIER MOYEN DE CASSATION 



    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'avait pas été levée en raison de la faute de M. Y... et de l'avoir condamné en conséquence à payer à Mme X... la somme de 24.400 € au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente et la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts;



    AUX MOTIFS QU'il est constant que la promesse synallagmatique de vente conclue le 29 avril 2002 entre Monsieur Pierre Y..., ou toute autre personne physique ou morale qui se substituera à lui, et Madame Jacqueline X... représentée par son mandataire, a prévu en faveur de l'acquéreur, une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt d'un montant de 200.000 € contracté sur une durée de 15 ans, dont il devait justifier auprès du vendeur, de la demande à l'égard d'un ou plusieurs organismes financiers, dans le délai de 10 jours à compter de la signature de la promesse et de son obtention au plus tard le 3 juin 2002 à 18 heures; qu'il résulte des pièces produites par Monsieur Pierre Y... qu'il a seulement sollicité le 21 mai 2002, soit 12 jours après l'expiration du premier délai de 10 jours, l'obtention d'un prêt destiné au financement de l'acquisition visée à la promesse synallagmatique de vente, réalisant ainsi un premier manquement à ses obligations contractuelles; que, de surcroît, même si l'on peut considérer que le délai de 10 jours contractuellement prévu pour justifier d'une demande de prêt auprès d'auprès d'un organisme bancaire, constitue un délai trop bref au regard des habitudes bancaires, force est de relever que le montant du prêt sollicité auprès du Crédit agricole Loire-Atlantique, pour un montant de 217.596 € est supérieur de 17.596 € au montant du prêt contractuellement prévu; qu'il s'agit là d'un second manquement aux obligations contractuelles qui s'imposaient à Monsieur Pierre Y...; qu'enfin, il incombait à Monsieur Pierre Y... de justifier de l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contenues dans la promesse synallagmatique vente avant le 3 juin 2002 à 18 heures; qu'il n'informera le mandataire du vendeur du refus de l'organisme bancaire que le 17 juillet 2002; qu'ainsi, en ayant seulement sollicité le 21 mai 2002 l'obtention d'un prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu, alors qu'il avait été convenu que la validité de la condition suspensive expirait le 3 juin 2002 à 18 heures, Monsieur Pierre Y..., qui ne pouvait ignorer que la brièveté du délai qu'il imposait à l'organisme bancaire sollicité pour répondre à sa demande avant le terme contractuellement prévu, provoquerait inéluctablement son refus, compte tenu des habitudes et des obligations propres à tout organisme financier, a commis une faute en lien causal avec le préjudice subi par Madame Jacqueline X...; qu'il suit de ces constatations, sans même qu'il y a lieu de s'interroger sur le fait que la demande de prêt a été présentée par la société Vidimmo en cours de formation et non par Monsieur Pierre Y..., que la mauvaise foi établie de Monsieur Pierre Y... est directement à l'origine du refus du prêt sollicité; que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement; que c'est ainsi de façon pertinente que les premiers juges ont estimé que la condition suspensive d'obtention d'un prêt était réputée acquise pour condamner Monsieur Pierre Y... à indemniser le préjudice subi par Madame Jacqueline X... en faisant application de la clause pénale;



    1° ALORS QUE les parties ne peuvent prévoir des stipulations contractuelles imposant au débiteur obligé sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt des obligations plus strictes que celles résultant des dispositions d'ordre public édictées par l'article L. 321-16 du Code de la consommation; qu'en l'espèce, la promesse synallagmatique de vente conclue entre Mme X... et M. Y... prévoyait une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt dont ce dernier devait justifier auprès du vendeur de la demande à l'égard d'un ou plusieurs organismes financiers dans un délai de 10 jours, délai manifestement trop bref tant au regard des habitudes bancaires que des dispositions d'ordre public précitées; qu'en considérant néanmoins que le retard mis par M. Y... dans la constitution de sa demande de prêt constituait un manquement à ses obligations contractuelles, la Cour d'appel a méconnu l'article L. 312-16 du Code de la consommation;



    2° ALORS QUE la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obliqé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en conséquence, la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour l'acquisition d'un immeuble ne peut être réputée accomplie que si l'éventuelle négligence de l'acquéreur est à l'origine de la décision de refus de prêt; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué se borne à affirmer que M. Y..., qui ne pouvait ignorer que la brièveté du délai qu'il imposait à l'organisme bancaire sollicité pour répondre à sa demande de prêt avant le terme contractuellement prévu provoquerait inéluctablement son refus compte tenu des habitudes et obligations propres à tout organisme financier, a commis une faute et que sa mauvaise foi est directement à l'origine du refus du prêt sollicité; qu'en se déterminant par de tels motifs d'ordre abstrait et général, sans constater que le retard mis par M. Y... dans la constitution de sa demande de prêt était effectivement à l'origine du refus de la banque, la Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil;



    3° ALORS QUE selon l'article j du contrat de vente, « si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au Tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du Code civil»; qu'en se bornant à relever que M. Y... avait déposé sa demande de prêt postérieurement au délai contractuellement prévu et imposé en conséquence à la banque un bref délai pour se prononcer, sans constater que la non-obtention du prêt avait effectivement eu pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de celui-ci, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du Code civil.



    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 



    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'avait pas été levée en raison de la faute de M. Y... et de l'avoir condamné en conséquence à payer à Mme X... la somme de 24.400 € au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente et la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts;



    AUX MOTIFS QU'il est constant que la promesse synallagmatique de vente conclue le 29 avril 2002 entre Monsieur Pierre Y..., ou toute autre personne physique ou morale qui se substituera à lui, et Madame Jacqueline X... représentée par son mandataire, a prévu en faveur de l'acquéreur, une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt d'un montant de 200.000 € contracté sur une durée de 15 ans, dont il devait justifier auprès du vendeur, de la demande à l'égard d'un ou plusieurs organismes financiers, dans le délai de 10 jours à compter de la signature de la promesse et de son obtention au plus tard le 3 juin 2002 à 18 heures; qu'il résulte des pièces produites par Monsieur Pierre Y... qu'il a seulement sollicité le 21 mai 2002, soit 12 jours après l'expiration du premier délai de 10 jours, l'obtention d'un prêt destiné au financement de l'acquisition visée à la promesse synallagmatique de vente, réalisant ainsi un premier manquement à ses obligations contractuelles; que, de surcroît, même si l'on peut considérer que le délai de 10 jours contractuellement prévu pour justifier d'une demande de prêt auprès d'auprès d'un organisme bancaire, constitue un délai trop bref au regard des habitudes bancaires, force est de relever que le montant du prêt sollicité auprès du Crédit agricole Loire-Atlantique, pour un montant de 217.596 € est supérieur de 17.596 € au montant du prêt contractuellement prévu; qu'il s'agit là d'un second manquement aux obligations contractuelles qui s'imposaient à Monsieur Pierre Y...; qu'enfin, il incombait à Monsieur Pierre Y... de justifier de l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contenues dans la promesse synallagmatique vente avant le 3 juin 2002 à 18 heures; qu'il n'informera le mandataire du vendeur du refus de l'organisme bancaire que le 17 juillet 2002; qu'ainsi, en ayant seulement sollicité le 21 mai 2002 l'obtention d'un prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu, alors qu'il avait été convenu que la validité de la condition suspensive expirait le 3 juin 2002 à 18 heures, Monsieur Pierre Y..., qui ne pouvait ignorer que la brièveté du délai qu'il imposait à l'organisme bancaire sollicité pour répondre à sa demande avant le terme contractuellement prévu, provoquerait inéluctablement son refus, compte tenu des habitudes et des obligations propres à tout organisme financier, a commis une faute en lien causal avec le préjudice subi par Madame Jacqueline X...; qu'il suit de ces constatations, sans même qu'il y a lieu de s'interroger sur le fait que la demande de prêt a été présentée par la société Vidimmo en cours de formation et non par Monsieur Pierre Y..., que la mauvaise foi établie de Monsieur Pierre Y... est directement à l'origine du refus du prêt sollicité; que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement; que c'est ainsi de façon pertinente que les premiers juges ont estimé que la condition suspensive d'obtention d'un prêt était réputée acquise pour condamner Monsieur Pierre Y... à indemniser le préjudice subi par Madame Jacqueline X... en faisant application de la clause pénale;



    1° ALORS QUE la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement; qu'il s'ensuit que la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour l'acquisition d'un immeuble ne peut être réputée accomplie que si l'éventuelle négligence de l'acquéreur est à l'origine de la décision de refus du prêt; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué se borne à affirmer que M. Y..., en ayant sollicité l'obtention d'un prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu, a commis une faute en lien causal avec le préjudice subi par Mme X... et que sa mauvaise foi est directement à l'origine du refus du prêt sollicité; qu'en se déterminant ainsi, sans constater que le montant du prêt, supérieur à celui contractuellement du prêt, était effectivement à l'origine du refus de la banque, la Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil;



    2° ALORS QUE, selon l'article j du contrat de vente, « si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au Tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du Code civil» ; qu'ainsi, en se bornant à relever que M. Y... avait déposé une demande de prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu, sans constater que la non-obtention du prêt aurait eu pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du Code civil.



    TROISIEME MOYEN DE CASSATION 



    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Y... à payer à Mme X... la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, en sus de la somme de 24.400 € au titre de la clause pénale prévue par la promesse de vente;



    AUX MOTIFS QUE les pièces produites par Madame Jacqueline X... à l'appui de la demande d'indemnisation de son préjudice suffisent amplement, notamment au regard du contrat de garde meuble, des avis d'imposition à la taxe foncière, des factures relatives aux différents états parasitaires, pour fixer le montant de son préjudice à la somme sollicitée de 3.000 €, qu'il convient, dès lors, infirmant en cela le jugement déféré, de condamner Monsieur Pierre Y... au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts au profit de Madame Jacqueline X...;



    ALORS QUE la clause pénale ayant pour objet d'évaluer forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée, le juge ne peut accorder de dommages et intérêts supplémentaires que dans l'hypothèse où est établi un préjudice distinct de celui réparé par la clause pénale; qu'ainsi, en condamnant M. Y... à payer, en sus de la somme prévue en application de la clause pénale, une indemnité supplémentaire au titre de divers préjudices, sans constater en quoi ces préjudices étaient distincts de celui déjà réparé par l'application de la clause pénale, la Cour d'appel a violé les articles 1152 et 1126 à 1129 du Code civil."

  • Réception tacite et abandon du chantier

    Un arrêt qui juge que la réception tacite peut être admise en cas d'accord des parties sur cette réception même en cas d'abandon du chantier :


    "Vu l'article 1792-6 du code civil ;



    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 mai 2011), que M. X... ayant confié des travaux de réhabilitation de sa maison à la société JP Décor, assurée par la société GAN Eurocourtage IARD (GAN), les a assignées, après expertise, en indemnisation ;



    Attendu que pour constater l'absence de réception des ouvrages réalisés par la société JP Décor et débouter M. X... de ses demandes fondées sur l'article 1792 du code civil, l'arrêt retient que la prise de possession forcée par le maître de l'ouvrage qui considérait que les travaux étaient inachevés et que la société JP Décor avait abandonné le chantier, démontrait le caractère équivoque de l'acceptation des ouvrages et établissait que le maître de l'ouvrage n'avait pas tacitement accepté l'ouvrage, fût-ce avec réserves ;



    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que M X..., avait pris possession de l'ouvrage en juillet 2007, réglé quasi intégralement en août 2007, le montant des travaux, et que le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur s'accordaient sur une réception tacite des travaux au mois d'août 2007, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;



    PAR CES MOTIFS :



    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie

    devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 



    Condamne la société GAN Eurocourtage IARD, aux droits de laquelle vient la société Allianz IARD, et la société JP Décor aux dépens ;



    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société GAN Eurocourtage IARD, aux droits de laquelle vient la société Allianz IARD, et la société JP Décor  ;



    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;



    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt



    Moyen produit par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils, pour M. Raymond X... 



    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté l'absence de réception par Monsieur X... des ouvrages réalisés par la société JP DECOR et d'avoir en conséquence débouté celui-ci de ses demandes fondées sur l'article 1792 du Code civil ;



    AUX MOTIFS QU' « aux termes de l'article 1792-6 du Code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ; que Raymond X... et la SARL JP DECOR qui n'ont signé aucun procès verbal de réception contradictoire s'accordent sur une réception tacite des travaux au mois d'août 2007, tandis que la SA GAN EUROCOURTAGE IARD en discute la réalité ; que la réception tacite doit être caractérisée par la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter les ouvrages ; qu'il est établi par la production des factures que Raymond X... a réglé leur montant les 19 janvier (25.400 euros), 9 juillet (17.000 euros) et courant août 2007 (20.000 euros), un solde de 277,14 euros subsiste à la date du 3 octobre 2007 ; que Raymond X... a pris possession des lieux en cours de chantier en juillet 2007 ; que le 7 novembre 2007, Raymond X... a fait établir un constat d'huissier en exposant à l'officier ministériel que les travaux étaient inachevés et que les travaux réalisés comportent de nombreuses malfaçons. L'huissier a relevé l'existence d'un vitrage fêlé, l'absence de pose de la cheminée, l'absence d'un garde corps métallique dans l'escalier, l'absence d'un système de câbles tendus avec éclairage, l'absence d'achèvement du système d'éclairage de la cuisine, l'absence de raccordement de la hotte aspirante, l'aspect dissymétrique du châssis de la porte fenêtre de la cuisine, l'exiguïté du cabinet d'aisance, l'absence de pose des portes coulissantes des placards, l'absence de coffrage des installations électriques et de distribution d'eau courante, l'absence de dispositif de fermeture des volets, l'absence de coffrage des nourrices de distribution d'eau courante, garde corps extérieur non posé ; que par exploit délivré à la SARL JP DECOR le 8 janvier 2008, Raymond X... a demandé au juge des référés de désigner un expert afin de vérifier les non-conformités, les inachèvements, les désordres et afin de constater l'abandon de chantier fin septembre 2007 en demandant qu'il lui soit donné acte de faire effectuer à ses frais les travaux de mise en sécurité et de conservation de sa maison ; qu'il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la prise de possession en cours de chantier s'analyse en une prise de possession forcée dans le cadre d'une opération de réhabilitation ; que l''attitude du maître de l'ouvrage, qui a considéré que les travaux étaient inachevés et que la SARL JP DECOR avait abandonné le chantier, est de nature à démontrer le caractère équivoque de l'acceptation des ouvrage ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a jugé que la réception tacite était intervenue au mois d'août 2007 » ;



    1°/ ALORS QUE la prise de possession de l'ouvrage et le complet paiement du prix font présumer l'existence d'une réception tacite des travaux par le maître de l'ouvrage, sauf circonstances particulières rendant équivoque celle-ci ; que le caractère inachevé des travaux ou l'abandon du chantier par l'entrepreneur ne peuvent être constitutifs de telles circonstances, dès lors que l'achèvement des travaux n'est pas une condition de la réception de l'ouvrage ; qu'en décidant cependant en l'espèce que le fait que Monsieur X... ait considéré que les travaux étaient inachevés et que la société JP DECOR avait abandonné le chantier était de nature à démontrer le caractère équivoque de la réception de l'ouvrage, nonobstant la constatation du paiement de la totalité du prix et de la prise de possession des lieux par l'exposant, la Cour d'appel, statuant par des motifs inopérants, a refusé de tirer les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et violé l'article 1792-6 du Code civil ;



    2°/ ALORS QUE, subsidiairement, les conclusions de Monsieur X... (p. 4 et 5) faisaient en tout état de cause valoir que l'inachèvement des travaux ne concernait que des travaux supplémentaires demandés par l'exposant à la société JP DECOR et que « les demandes de Monsieur X... ne portent que sur des prestations prévues aux devis des 8 et 12 janvier 2007, lesquelles les ont été intégralement exécutées et soldées en août 2007 » (p. 12) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant des conclusions de l'exposant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."

  • Conditions de retrait d'un permis de construire

    Voici un arrêt qui statue sur la question du retrait du permis de construire  et évoque la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations dans ce cas :


    "Vu la requête, enregistrée au greffe de la Cour le 16 février 2012 sous le n° 12LY00474, présentée pour la SOCIETE FLOCON D'AVRIL, dont le siège est sis 156 avenue Bonatray à Villaz (74370), représentée par son gérant en exercice, par Me Fiat ;

    La SOCIETE FLOCON D'AVRIL demande à la Cour :

    1°) d'annuler le jugement du Tribunal administratif de Grenoble n° 1001385 du 15 décembre 2011 qui, à la demande de M. et Mme Bernard A, a annulé l'arrêté, en date du 15 octobre 2009, par lequel le maire d'Annecy-le-Vieux a retiré son précédent arrêté du 26 juin 2009 lui refusant un permis de construire et lui a délivré ce permis ;

    2°) de rejeter la demande présentée au Tribunal administratif de Grenoble par M. et Mme A ;

    3°) de condamner M. et Mme A à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

    Elle soutient que l'arrêté contesté n'était pas assujetti aux dispositions de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 ; qu'en effet, s'il a pu être jugé que le retrait d'un permis de construire revêt le caractère d'un acte créateur de droits, c'est dans une hypothèse tout à fait différente, où était en cause l'obtention initiale d'un permis de construire tacite ; qu'au cas présent, l'arrêté du 26 juin 2009, opérant le retrait du permis de construire délivré le 30 mars 2009, n'a pu créer aucun droit pour les époux A ; que l'article 24 ne s'applique pas aux décisions prises sur demande de la personne concernée ; que la jurisprudence en tire pour conséquence que l'administration n'a pas à recueillir les observations de l'auteur d'un recours gracieux ou hiérarchique ; 

    Vu le jugement attaqué ;

    Vu le mémoire, enregistré le 26 juin 2012, présenté pour M. et Mme A, concluant au rejet de la requête et à la condamnation de la SOCIETE FLOCON D'AVRIL à leur verser la somme de 1 200 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

    Ils soutiennent que, selon une jurisprudence constante, l'arrêté du maire d'Annecy-le-Vieux du 26 juin 2009 a revêtu pour eux, comme pour tous les tiers, le caractère d'un acte créateur de droits ; que l'arrêté contesté, qui opère son retrait, était dès lors soumis aux dispositions de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 ; qu'il ne peut être soutenu qu'il serait intervenu à la demande des exposants ; que si la Cour devait infirmer le motif d'annulation ainsi à bon droit retenu par le tribunal, elle ne pourrait que faire droit aux autres moyens d'annulation invoqués ; que l'arrêté contesté est insuffisamment motivé ; qu'il leur a été notifié après l'expiration du délai prévu par l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme, dont il doit être fait application en vertu du principe du parallélisme des formes ; que l'arrêté du 26 juin 2009 n'était entaché d'aucune illégalité et ne pouvait donc être retiré ; qu'en effet, le permis de construire délivré le 30 mars 2009 méconnaissait l'article UP 5 du règlement du plan local d'urbanisme d'Annecy-le-Vieux, qui doit être interprété comme imposant de pouvoir inscrire dans le terrain d'assiette du projet un rectangle de 1 000 m² d'une largeur minimale de 18 mètres ; que l'allégation selon laquelle le projet pouvait bénéficier d'une adaptation mineure est dépourvue de portée dès lors que, de fait, le maire n'a pas entendu user d'une telle faculté ; qu'au demeurant, la largeur requise n'étant obtenue que sur une partie du terrain représentant 595,80 m² au lieu des 1 000 m² exigés par l'article UP 5, il n'était pas envisageable d'accorder le bénéfice d'une adaptation mineure ; que le nouveau permis de construire contenu dans l'arrêté contesté méconnaît la prescription de l'article UP 5 selon laquelle, en cas de lotissement ou d'opérations groupées, " le nombre de lots doit être inférieur au rapport de la surface de l'opération par la surface de 1 000 m² " ; qu'en outre, en méconnaissance de l'article UP 3 du même règlement et de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, la servitude de passage desservant les constructions projetées ne permet pas aux véhicules de secours d'effectuer un demi-tour ; 

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu la loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l'amélioration des relations entre l'administration et le public ;

    Vu la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations ;

    Vu le code de justice administrative ; 





    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 3 juillet 2012 :

    - le rapport de M. Zupan, président-assesseur ;

    - les conclusions de M. Vallecchia, rapporteur public ; 

    - et les observations de Me Couderc, représentant la SCP CDMF Avocats, avocat de la SOCIETE FLOCON D'AVRIL, et celles de Me Lassis, représentant la Selarl Concorde, avocat de M. et Mme A ;

    Considérant que, par arrêté du 30 mars 2009, le maire d'Annecy-le-Vieux a autorisé la SOCIETE FLOCON D'AVRIL à édifier deux maisons d'habitation sur un terrain situé au lieu-dit " Le Bulloz " ; que, saisi par M. et Mme A d'un recours gracieux, il a, par arrêté du 26 juin 2009, retiré ce permis de construire, au motif que le projet en cause méconnaissait les prescriptions de l'article UP 5 du règlement du plan local d'urbanisme, et refusé la délivrance d'un nouveau permis de construire accordant l'adaptation mineure sollicitée par la SOCIETE FLOCON D'AVRIL ; que celle-ci ayant à son tour présenté un recours gracieux contre ce nouvel arrêté, le maire d'Annecy-le-Vieux, par un troisième arrêté daté du 15 octobre 2009, l'a retiré en tant qu'il avait refusé le permis de construire et a délivré à l'intéressée le permis de construire sollicité en la faisant bénéficier d'une adaptation mineure de l'article UP 5 du règlement du plan local d'urbanisme ; que la SOCIETE FLOCON D'AVRIL relève appel du jugement, en date du 15 décembre 2011, par lequel le Tribunal administratif de Grenoble, statuant sur une demande présentée par M. et Mme A, a annulé ledit arrêté ;

    Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande de première instance :

    Considérant que la circonstance que M. et Mme A n'ont pas présenté de conclusions dirigées contre la décision du maire d'Annecy-le-Vieux du 8 février 2010 rejetant leur recours gracieux formé contre l'arrêté contesté du 15 octobre 2009 n'exerce aucune incidence sur la recevabilité de leur demande dirigée contre cet arrêté ; que la fin de non-recevoir tirée de l'absence de telles conclusions ne peut dès lors qu'être écartée ;

    Sur le fond :

    Considérant que les mesures portant retrait du permis de construire initial et refus de permis de construire contenus dans l'arrêté susmentionné du 26 juin 2009 présentent un caractère indivisible ; qu'il s'ensuit, d'une part, que l'arrêté contesté du 15 octobre 2009, quels qu'en soient les termes, a nécessairement retiré ces deux mesures et ainsi remis en vigueur le permis initial, d'autre part, que la nouvelle autorisation d'urbanisme qu'il délivre à la SOCIETE FLOCON D'AVRIL revêt le caractère, non d'un nouveau permis de construire, mais d'un permis modificatif ayant pour objet de régulariser ce permis initial au moyen d'une adaptation mineure ;

    Considérant qu'aux termes de l'article 24 de la loi susvisée du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations : " Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application des articles 1er et 2 de la loi n° 79-587 du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et à l'amélioration des relations entre l'administration et le public n'interviennent qu'après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales " ; qu'en vertu de l'article 1er de la loi du 11 juillet 1979 à laquelle il est ainsi renvoyé, " doivent être motivées les décisions qui (...) retirent ou abrogent une décision créatrice de droits " ; 

    Considérant que la décision de l'autorité d'urbanisme opérant le retrait d'une précédente décision par laquelle elle avait, sur recours gracieux d'un tiers, rapporté un permis de construire revêt pour ce tiers le caractère d'un acte créateur de droits et ne saurait par ailleurs être regardée comme statuant sur sa demande au sens des dispositions précitées de la loi du 12 avril 2000 ; que, par suite, une telle décision, dont n'est pas dissociable l'octroi corrélatif d'un permis de construire relatif au même projet, ne peut légalement être prise sans que le tiers intéressé ait été mis à même de présenter des observations ; qu'il est constant que M. et Mme A, auxquels le recours gracieux de la SOCIETE FLOCON D'AVRIL à l'encontre de l'arrêté susmentionné du 26 juin 2009 n'a pas été communiqué, n'ont pas été préalablement avisés par le maire d'Annecy-le-Vieux de son intention de le retirer et de faire finalement droit à la demande de permis de construire de la SOCIETE FLOCON D'AVRIL ; qu'ainsi, comme l'énonce à bon droit le jugement attaqué, l'arrêté contesté a été pris à l'issue d'une procédure irrégulière ;

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SOCIETE FLOCON D'AVRIL n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Grenoble a annulé en toutes ses dispositions l'arrêté du maire d'Annecy-le-Vieux du 15 octobre 2009 ;

    Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

    Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que M. et Mme A, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, soient condamnés à verser à la SOCIETE FLOCON D'AVRIL la somme qu'elle réclame en remboursement des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées sur le même fondement par M. et Mme A ;

    DECIDE :


    Article 1er : La requête de la SOCIETE FLOCON D'AVRIL est rejetée.
    Article 2 : Les conclusions de M. et Mme A tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
    Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SOCIETE FLOCON D'AVRIL et à M. et Mme Bernard A. Copie en sera adressée à la commune d'Annecy-le-Vieux."

  • Article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 : une application

    Voici une application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse Terre, 17 novembre 2008), que le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Spring (le syndicat) ayant signé un protocole d'accord avec l'assureur dommages ouvrage en indemnisation des malfaçons apparues dans la structure de l'immeuble et les copropriétaires étant en désaccord sur le sort de cet immeuble après répartition de l'indemnité entre eux M. X..., syndic bénévole, a saisi le président du tribunal de grande instance d'une requête en désignation d'un administrateur provisoire sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 le 15 janvier 1998 ; que par ordonnance du 16 janvier 1998, M. Y... a été désigné en qualité d'administrateur provisoire ; que M. Z..., copropriétaire, a assigné les consorts X... en rétractation de cette ordonnance ; que l'administrateur provisoire et plusieurs copropriétaires sont intervenus à l'instance ;

    Sur le second moyen, qui est préalable :

    Attendu que M. Z... et cinq autres copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter la demande de nullité de l'ordonnance pour défaut de communication de la demande au procureur de la République alors, selon le moyen, que toute demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat est communiquée au procureur de la République, qui est avisé, s'il y a lieu, de la date de l'audience de sorte qu'en rejetant la demande de nullité de l'ordonnance du 16 janvier 1998, tout en constatant que la requête du 15 janvier 1998, seule à l'origine de la saisine du tribunal de grande instance de la demande du syndic tendant à la désignation d'un administrateur provisoire, n'avait pas été communiquée au procureur de la République, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres énonciations et, par conséquent, a violé l'article 62-3 du décret du 17 mars 1967 ;

    Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. X... avait saisi le juge d'une requête le 4 décembre 1997 dont il avait communiqué une copie au procureur de la République par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 8 décembre 1997 puis avait réitéré la requête le 15 janvier 1998 en raison d'une maladresse de procédure, la cour d'appel a exactement retenu que la circonstance que la réitération de la même requête le 15 janvier 1998 n'ait pas donné lieu à une nouvelle communication au procureur de la République était sans incidence sur la régularité de la procédure ;

    Sur le premier moyen :

    Attendu que M. Z... et cinq autres copropriétaires font grief à l'arrêt de dire n'y avoir lieu à rétracter l'ordonnance du 16 janvier 1998 alors, selon le moyen, que si l'équilibre financier du syndicat es copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat, de sorte qu'en rejetant la nullité de l'ordonnance du 16 janvier 1998, en jugeant recevables la requête aux fins de désignation d'un administrateur provisoire déposée le 15 janvier 1998 par M. André X..., syndic bénévole, sur le fondement des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, à partir du seul constat d'une situation de blocage due à l'opposition de certains copropriétaires à la vente de l'immeuble voulue par le syndic bénévole, sans caractériser un équilibre financier du syndicat des copropriétaires gravement compromis ou une impossibilité du syndicat de pourvoir à la conservation de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

    Mais attendu qu'ayant relevé que selon l'avis de plusieurs techniciens, les travaux de réhabilitation de l'immeuble étaient incompatibles avec l'état de dégradation de celui-ci, que seule sa démolition et sa reconstruction étaient envisageables, que trois assemblées générales avaient décidé de ne pas reconstruire les locaux, de mettre en vente l'immeuble et de donner pouvoir au syndic de collecter les mandats de vente de tous les copropriétaires et qu'il résultait de l'opposition de certains d'entre eux à la vente une situation de blocage du fonctionnement du syndicat, la cour d'appel, qui a pu retenir que le syndicat des copropriétaires était dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation matérielle de l'immeuble au sens de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, a légalement justifié sa décision ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne M. Z..., Mme A..., M. B..., M. C..., M. et Mme D... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z..., Mme A..., M. B..., M. C..., M. et Mme D... à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille treize.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour Mme A..., MM. Z..., B..., C... et M. et Mme D....

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Le premier moyen reproche à l'arrêt confirmatif, attaqué d'avoir écarté la nullité de l'ordonnance du 16 janvier 1998 en jugeant recevable la requête de Monsieur André X..., en sa qualité de syndic bénévole, aux tins de désignation d'un administrateur provisoire déposée le 15 janvier 1998 sur le fondement des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965,

    AUX MOTIFS QUE dès lors qu'il constatait que le syndicat des copropriétaires était dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation matérielle de l'immeuble, que le syndic ne parvenait pas à réunir les autorisations de tous les copropriétaires pour vendre l'immeuble en l'état, en raison de l'opposition de certains à cette vente, et qu'il en résultait une situation de blocage, le président du tribunal de grande instance, faisant usage des pouvoirs qu'il tenait de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, a considéré à juste titre que ce blocage du fonctionnement du syndicat ne pouvait être résolu que par la nomination d'un administrateur provisoire, en application des dispositions précitées (arrêt page 11, § 3) ;

    ALORS QUE si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble. le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat, de sorte qu'en rejetant la nullité de l'ordonnance du 16 janvier 1998, en jugeant recevable la requête aux fins de désignation d'un administrateur provisoire déposée le 15 janvier 1998 par Monsieur André X..., syndic bénévole, sur le fondement des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, à partir du seul constat d'une situation de blocage due à l'opposition de certains copropriétaires à la vente de l'immeuble voulue par le syndic bénévole, sans caractériser un équilibre financier du syndicat des copropriétaires gravement compromis ou une impossibilité du syndicat de pourvoir à la conservation de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

    SECOND MOYEN DE CASSATION

    Le second moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande en nullité de l'ordonnance sur requête du 16 janvier 1998 tiré du défaut de communication de la demande au procureur de la République,

    AUX MOTIFS QUE, pour écarter la demande de nullité de sa décision du 16 janvier 1998, le président de tribunal de grande instance, après avoir constaté que la requête du syndic bénévole du 4 décembre 1997 avait été transmise en copie au procureur de la République par lettre recommandée dont l'avis de réception avait été signé le 8 décembre 1997, a relevé à bon droit qu'il avait été ainsi satisfait aux exigences du texte précité et que la circonstance que la réitération de cette même requête le 15 janvier 1998 n'ait pas donné lieu à une nouvelle communication au procureur de la République était sans incidence sur le régularité de la procédure, dès lors qu'il avait été informé de la requête initiale (arrêt page 7, § 4) ;

    ALORS QUE toute demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat est communiquée au procureur de la République, qui est avisé, s'il y a lieu, de la date de l'audience de sorte qu'en rejetant la demande de nullité de l'ordonnance du 16 janvier 1998, tout en constatant que la requête du 15 janvier 1998, seule à l'origine de la saisine du tribunal de grande instance de la demande du syndic tendant à la désignation d'un administrateur provisoire, n'avait pas été communiquée au procureur de la République, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres énonciations et, par conséquent, a violé l'article 62-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967."