Ok

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies. Ces derniers assurent le bon fonctionnement de nos services. En savoir plus.

- Page 6

  • Fonds de roulement et vente d'un lot de copropriété

    Cette décision au juge que le fonds de roulement doit être remboursé au vendeur et réclamé au copropriétaire acheteur .

    "Vu les articles 35 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 : 

    Attendu, selon ces textes, que le syndic peut exiger le versement de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ; que les avances sont remboursables ;

    Attendu que, pour débouter le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière Hautes Terres (le syndicat) de sa demande de condamnation de la société Sassy, acquéreur de deux lots selon un acte notarié du 30 novembre 2009, en payement d'une somme de 1 088,66 euros, le jugement attaqué (juridiction de proximité de Cagnes-sur-Mer, 25 juillet 2011) relève qu'il ressort des extraits de comptes de l'ancien propriétaire des lots et de la société Sassy pour la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2009 que le fonds de roulement et les appels d'avance de trésorerie ont été remboursés au vendeur et débités du compte de l'acquéreur pour un montant total de 1 008,66 euros et retient que compte tenu de la date d'acquisition des lots, les charges de copropriété pour les onze premiers mois de l'exercice 2009 ne peuvent pas être imputées à la société Sassy et qu'après le calcul de la balance comptable et déduction des sommes indues, dont celle de 1 008,66 euros, la créance du syndicat s'établit à 395,01 euros ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que la réserve prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et que le syndic peut en exiger le versement par l'acquéreur du lot, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ;



    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 25 juillet 2011, entre les parties, par la juridiction de proximité de Cagnes-sur-Mer ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité d'Antibes ;

    Condamne la société Sassy aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sassy à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière Hautes Terres la somme de 2 500 euros ; 
    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille treize.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par Me Jacoupy, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière Hautes Terres

    Le moyen reproche au jugement attaqué, qui a condamné la SCI Sassy à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière Hautes Terres la somme de 395,01 €, d'avoir débouté le syndicat du surplus de ses demandes,

    AUX MOTIFS QUE 

    « Attendu que le syndicat de copropriété justifie l'exigibilité de sa créance en produisant un extrait de compte pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2009 de la Sci Hautes Terres, ancienne propriétaire, et un extrait de compte de la Sci Sassy pour la même période ; que les documents montrent que les fonds de roulement (632,38 euros) et les appels d'avance Trésorerie (376,28 euros) ont été remboursés au vendeur (Sci Hautes Terres), pour être ensuite débités sur le compte de l'acquéreur (Sci Sassy) pour un montant total de 1.008,66 euros ;

    Attendu que la requise soutient que n'étant propriétaire que depuis le 30 novembre 2009, sa participation aux charges de l'exercice 2009 doit être réduite au 1/12ème, soit 84,05 euros et non 1.008,66 euros ; que, pour solde de tout compte à la date du 29 janvier 2011, elle a établi un chèque de 619,14 euros ; qu'au jour de l'audience, elle reconnaît n'être débitrice que d'une somme de 480,04 euros ; 

    Attendu qu'il est constant que, comme le prouve l'attestation notariale versée aux débats, la défenderesse est devenue propriétaire des lots 468 et 473 à compter du 30 novembre 2009 ; qu'à ce titre, les charges de copropriété pour les onze premiers mois de l'exercice 2009 ne peuvent donc pas être imputées à la Sci Sassy au motif qu'une péréquation entre le compte du vendeur et celui de l'acheteur fut effectuée, aux dires du demandeur, «conformément aux règles comptables en vigueur» sans pour autant que lesdites règles comptables soient précisément explicitées ; qu'il est néanmoins incontestable que la Sci Hautes Terres et la Sci Sassy sont deux entités juridiques différentes, dotées d'une identification, d'une domiciliation et d'une administration diverses, ce qui exclut toute substitution de l'une par l'autre pour le règlement des charges pour l'exercice 2009 », 

    ALORS QUE 

    Le fonds de roulement, destiné à permettre au syndic de faire face aux dépenses courantes, ne fait pas partie des charges de copropriété de l'année en cause et, en cas de vente d'un lot, doit être remboursé au vendeur et débité au compte de l'acquéreur ; qu'ainsi, en déboutant le syndicat de sa demande de condamnation de la SCI Sassy au paiement de la somme de 1.008,66 €, correspondant au fonds de roulement et aux appels d'avance de trésorerie remboursés au vendeur, la juridiction de proximité a violé les articles 14-1 et 14-3 de la loi du 10 juillet 1965.»

  • Ratification de la désignation du syndic par l'assemblée générale de la copropriété

    Cette décision rappelle la nécessité de procéder à une ratification de la désignation du syndic lors de l'assemblée générale d'une nouvelle copropriété.

     

    "Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 novembre 2011) que la société Proimo a fait réaliser à Marseille un programme immobilier, dénommé Domaine des Bastides, soumis au statut de la copropriété10 ; que le règlement de copropriété établi le 30 juillet 2003 désignait la société Proimo comme syndic provisoire jusqu'à la première assemblée générale chargée de nommer le syndic ; que les actes de vente des lots en l'état futur d'achèvement, comportaient une clause aux termes de laquelle « l'acquéreur donne mandat à la société Proimo à l'effet de désigner un syndic professionnel provisoire. Ce syndic professionnel provisoire aura tous pouvoirs aux fins de procéder, au nom de l'acquéreur, à la constatation du parachèvement des parties communes » ; que la société Proimo ayant désigné comme syndic provisoire la société Solafim, celle-ci a signé un procès-verbal intitulé « livraison des parties communes » le 8 septembre 2005 ; que le syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides a assigné la société Proimo et la société Solafim en nullité de ce procès-verbal ; 

    Sur le premier moyen, ci-après annexé : 

    Attendu que le visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date n'est nécessaire que si le juge n'expose pas succinctement leurs prétentions respectives et leurs moyens ; que la cour d'appel ayant exposé les prétentions de la société Proimo puis répondu aux moyens que cette société développait à leur soutien, le moyen tiré du défaut de visa des conclusions est inopérant ; 


    Sur le second moyen : 

    Attendu que la société Proimo fait grief à l'arrêt de déclarer inopposable au syndicat des copropriétaires l'acte de livraison des parties communes établi le 8 septembre 2005, alors, selon le moyen : 

    1°/ que l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 autorise la désignation d'un syndic provisoire avant la réunion de la première assemblée générale, par le règlement de copropriété ou « par tout autre accord des parties », cette désignation devant être soumise à la ratification de cette première assemblée générale ; qu'il en résulte qu'est valable la clause prévue dans les contrats de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement donnant mandat au vendeur de désigner un syndic professionnel provisoire ayant le pouvoir de procéder à la réception des parties communes ; qu'en décidant qu'une telle clause devait être déclarée non écrite, la cour d'appel a violé le texte précité, ensemble les articles 1134 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

    2°/ que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui interdit au syndic de se faire substituer, ne fait pas obstacle à ce que mandat lui soit donné par les acquéreurs de lots en l'état futur d'achèvement, avant la première réunion de l'assemblée générale, de désigner un syndic professionnel provisoire afin de procéder à la réception des parties communes ; qu'en déclarant cette clause non écrite, la cour d'appel a violé le texte susvisé, ensemble les articles 1134 du code civil et 17 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

    Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu'il résultait des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, que, dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic avait été désigné par le règlement de copropriété, cette désignation ne pouvait être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la clause figurant dans les contrats de vente était nulle et de nul effet et que l'acte intitulé « Livraison des parties communes » établi le 8 septembre 2005 devait être déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides ; 

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

    PAR CES MOTIFS : 

    REJETTE le pourvoi ; 

    Condamne la société Proimo aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Proimo, la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides la somme de 2 500 euros ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille treize.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la société Proimo 

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement prononcé le 24 juin 2010 par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Proimo et le cabinet Solafim, reçu l'action et réformant ce jugement pour le surplus, déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » l'acte intitulé « Livraison des parties communes » établi le 8 septembre 2005 entre le maître de l'ouvrage (M. X...), le cabinet Solafim et M. Y... représentant la SCP d'architecture Maury & Ventura ; 

    AUX ENONCIATIONS QUE par déclaration au greffe de la présente Cour le 13 juillet 2010, la SCI Proimo a interjeté appel de ce jugement prononcé le 24 juin 2010 par le tribunal de grande instance de Marseille, intimant le syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » et la SARL Solafim. Elle entend : que le jugement entrepris soit infirmé, que l'action soit déclarée irrecevable, qu'à titre subsidiaire l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » soient rejetées ; qu'il soit condamné à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il soit encore condamné aux dépens de première instance et d'appel. Le syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » demande à la cour : de confirmer le jugement entrepris, d'annulation la désignation de Solafim comme syndic provisoire, de dire que le procès-verbal de réception du 8 septembre 2005 lui est inopposable, de condamner solidairement la SCI Proima et la SARL Solafim à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; de les condamner encore avec la même solidarité aux dépens d'appel ; 

    ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge doit viser les dernières conclusions déposées avec l'indication de leur date ; qu'en l'espèce l'arrêt attaqué, qui ne comporte aucun exposé des moyens des parties et ne vise pas leurs conclusions, a violé les articles 455, 458 et 954 du Code de procédure civile ; 

    SECOND MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » l'acte intitulé « Livraison des parties communes » établi le 8 septembre 2005 entre le maître de l'ouvrage (M. X...), le cabinet Solafim et M. Y... représentant la SCP d'architecture Maury & Ventura ; 

    AUX MOTIFS QU'est demandée l'annulation d'un acte qualifié par les parties de "procès-verbal de réception" mais en réalité intitulé "Livraison des parties communes" et auquel n'ont pas participé les différentes entreprises, en sorte que la portée de cet acte n'est pas nécessairement celle que semble lui accorder la S.C.I. PROIMO et le syndicat des copropriétaires "Le Domaine des Bastides" ; Attendu, quoiqu'il en soit et dès lors que cette question de la portée de l'acte n'est pas soumise à la Cour, qu'il n'en demeure pas moins que la livraison des parties communes par le maître d'ouvrage initial a, en tout état de cause, des conséquences juridiques, en sorte que l'intérêt à en demander la nullité ou l'inopposabilité est patent ; Attendu, à cet égard, qu'il se déduit des articles 17 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965 que, dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété, cette désignation ne peut être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet, sauf la situation prévue et régie par l'article 47 du Décret du 17 mars 1967 que l'on ne retrouve pas en l'espèce, étant rappelé qu'en application de l'article 43 de la Loi, les articles 17 et 18 susvisés sont d'ordre public en sorte qu'en application de cet article 43, toutes clauses contraires sont réputées non écrites, d'où il résulte qu'est nulle et de nul effet la clause dont excipe la SCI PROIMO qui figure dans les contrats de vente en état futur d'achèvement et selon laquelle l'acquéreur donne mandat à ladite SCI PROIMO désigné par le règlement de copropriété à l'effet de désigner un syndic professionnel provisoire qui aura tout pouvoir aux fins de procéder au nom de l'acquéreur à la constatation du parachèvement des ouvrages des parties communes ; qu'ainsi, il y a lieu de déclarer inopposable au syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » l'acte intitulé « Livraison des parties communes » établi le 8 septembre 2005 entre le maître de l'ouvrage (Monsieur X..., le cabinet SOLAFIM et M. Y... représentant la SCP d'architecture MAURY & VENTURA ; 

    1) ALORS QUE l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 autorise la désignation d'un syndic provisoire avant la réunion de la première assemblée générale, par le règlement de copropriété ou « par tout autre accord des parties », cette désignation devant être soumise à la ratification de cette première assemblée générale ; qu'il en résulte qu'est valable la clause prévue dans les contrats de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement donnant mandat au vendeur de désigner un syndic professionnel provisoire ayant le pouvoir de procéder à la réception des parties communes ; qu'en décidant qu'une telle clause devait être déclarée non écrite, la cour d'appel a violé le texte précité, ensemble les articles 1134 du Code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

    2) ALORS QUE l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui interdit au syndic de se faire substituer, ne fait pas obstacle à ce que mandat lui soit donné par les acquéreurs de lots en l'état futur d'achèvement, avant la première réunion de l'assemblée générale, de désigner un syndic professionnel provisoire afin de procéder à la réception des parties communes ; qu'en déclarant cette clause non écrite, la cour d'appel a violé le texte susvisé, ensemble les articles 1134 du Code civil et 17 de la loi du 10 juillet 1965."