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  • Prescription de l'action en remboursement des charges de copropriété

     

    Voici un arrêt rendu en matière de prescription de remboursement des charges de copropriété indues. Le délai de prescription est de cinq ans.

     

    "Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance du 2e arrondissement de Paris, 1er avril 2010), statuant en dernier ressort, que M. X..., copropriétaire, a, par déclaration du 16 avril 2009, fait convoquer le syndicat des copropriétaires du 27-29 rue Beauregard (le syndicat) en remboursement de diverses sommes correspondant à des facturations d'honoraires et de frais de relance payées lors de la vente de son lot ;

     

    Sur le moyen unique pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches, ci-après annexé :

     

    Attendu, d'une part, qu'ayant constaté les taux horaires prévus par le contrat de syndic de 2007, relevé que M. X..., au lieu de contester une assemblée générale par les voies de droit ordinaires, avait choisi de porter plainte ce qui avait causé au syndic un désagrément et lui avait fait passer un temps pour la préparation de l'audition par la police ne rentrant pas dans ses attributions habituelles qu'il avait facturé et retenu qu'en l'absence de détail de la somme facturée précisant le temps et le taux horaire appliqué, quatre heures pouvaient être facturées à M. X... au titre de cet incident particulier sur une base horaire réduite puisque les faits s'étaient produits en 2004 le tribunal, qui n'a pas appliqué le contrat de syndic de 2007, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

     

    Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les relances étaient produites et que leur envoi était justifié par le caractère systématiquement débiteur du compte de M. X..., même après déduction des sommes dont le remboursement était ordonné et que leur coût correspondait aux prévisions du nouveau contrat de syndic qui était produit, le tribunal a pu retenir que les frais facturés à partir du 3 février 2006 par le cabinet Denis, nouveau syndic, étaient dûs et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

     

     

    Mais, sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches :

     

    Vu l'article 2224 du code civil, ensemble l'article 26-II de la loi du 17 juin 2008 :

     

    Attendu que l'action en restitution de sommes indûment versées au titre des charges de copropriété, frais et honoraires de recouvrement, qui relève du régime spécifique des quasi-contrats, est soumise à la prescription qui régit les actions personnelles ou mobilières ; que les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ;

     

    Attendu que, pour condamner le syndicat à payer à M. X... une certaine somme, le tribunal relève que l'action a été introduite par déclaration enregistrée au greffe le 16 avril 2009 et retient que la partie des frais réclamés depuis le 18 septembre 2003 jusqu'au 3 février 2006 facturée avant le 16 avril 2004 est prescrite ;

     

    Qu'en statuant ainsi, le tribunal a violé les textes susvisés ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe à la somme de 481,73 euros les frais facturés depuis le 18 septembre 2003 jusqu'au 3 février 2006, le jugement rendu le 1er avril 2010, entre les parties, par le tribunal d'instance de Paris 2e ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Paris 9e ;

     

    Condamne le syndicat des copropriétaires 27-29 rue Beauregard aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires 27-29 rue Beauregard et le condamne à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

     

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille douze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour M. X... 

     

    Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR limité à 1 661,20 € le montant de la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 27/29 RUE BEAUREGARD A PARIS 2ème à rembourser à Monsieur Jean-Claude X... les sommes qu'il a indûment versées ;

     

    AUX MOTIFS QUE : « il résulte des pièces produites que M. Jean-Claude X... était propriétaire du lot n° 40 soit un logement sis au 29 rue Beauregard à Paris 2ème qu'il a vendu le 22 septembre 2009 ; que lors de cette vente le reliquat des charges soit 5.343,94 € et le coût des honoraires de mutation du syndic soit 478,40 € ont été payés par le notaire sur le prix de vente ; qu'il résulte des pièces produites que dans ces sommes figurent : - en premier lieu les 1.413,64 € déjà contestés par le conseil de M. Jean-Claude X... dans un projet de courrier du 14 décembre 2006 lequel a été communiqué dans le cadre de la présente instance ; que cette somme porte d'une part sur des frais facturés depuis le 18 septembre 2003 jusqu'au 3 février 2006 pour 574,71 € et d'autre part sur une facture de 838,93 € d'honoraires du syndic pour temps passé dans le cadre d'une audition de la préparation de cette audition par la police, - en second lieu les sommes contestées de 376,13 € du juillet 2007 (facturation dossier huissier pour commandement de payer) celle de 364,41 € du 12 septembre 2007 (dossier avocat pour préparation assignation TI 10), - en troisième lieu les nouveaux frais imputés à M. Jean-Claude X... par le nouveau syndic ; que s'agissant des frais facturés depuis le 18 septembre 2003 jusqu'au 3 février 2006 pour 574,71 €, il faut observer qu'une partie de ces frais de relance est prescrite pour tous ceux qui ont été facturés avant le 16 avril 2004 soit 92,98 € ; que pour le surplus de ces frais, il résulte des pièces produites que ces sommes lui ont été imputées par un précédent syndic à savoir le cabinet AGER IMMO tandis que le syndic actuel est le cabinet DENIS ; qu'or dans le cadre de la présente contestation, le contrat de syndic de ce précédent syndic est produit mais non les lettres de relance ni les actes contestés ce qui aurait pourtant pu être trouvé depuis le mois de juin 2009 date de la première convocation des parties ; que si le conseil de M. Jean-Claude X... contestait dans ce projet courrier l'imputabilité de ces sommes, les courriers de ce dernier établissent qu'il en conteste aussi la réalité et le bien fondé ; qu'or force est de constater que ces relances ne sont pas produites ; que dès lors le remboursement doit être ordonné pour les montants non prescrits soit 574,71 - 92,98 = 481,73 € ; que s'agissant des sommes contestées de 376,13 € du 13 juillet 07 (facturation dossier huissier pour commandement de payer) et de 364,41 € du 12 septembre 2007 (dossier avocat pour préparation assignation TI 10), le raisonnement est le même ; qu'en l'absence de production des actes et le contrat de syndic ne mentionnant rien de particulier sur ce point, le remboursement doit être ordonné ; que s'agissant de la facture de 838,93 € d'honoraires du syndic pour temps passé dans le cadre d'une audition de la préparation de cette audition par la police, il est exact que M. Jean-Claude X..., au lieu de contester une assemblée générale par les voies de droit ordinaires, a choisi de porter plainte ; que la réalité de ces faits n'est pas contestée ; que le contrat de syndic prévoyait en 2007 un taux horaire de 154,77 € HT pour le contentieux et les expertises, soit 185,10 € TTC ou s'agissant d'heures de travail ordinaires 102,84 HT soit TTC 122,99 € ; qu'en l'absence de détail de la somme ainsi facturée, précisant notamment le temps facturé et le taux horaire appliqué, cette somme ne saurait être maintenue en totalité à la charge de M. Jean-Claude X... ; que toutefois il est indéniable que ce comportement pour le moins inhabituel a causé au syndic un désagrément particulier et lui a fait passer un temps qui ne rentre pas dans ses attributions habituelles et qu'il a facturé ; qu'il convient en conséquence de considérer que 4 heures peuvent être répercutées c'est-à-dire facturées à M. Jean-Claude X... au titre de cet incident particulier qui a obligé le syndic à préparer l'audition, à se déplacer, et à y passer du temps mais ce sur une base réduite dans la mesure où ceci s'est passé en 2004 période pour laquelle le contrat n'est pas produit, soit un total de 400 € TTC ; que la demande de remboursement peut donc être accueillie sur ce point mais à hauteur de 438,93 EUROS seulement ; que s'agissant des frais facturés par le syndic suivant à savoir le cabinet DENIS, ils sont justifiés au regard du fait d'une part que les relances sont produites, que leur envoi est justifié par le caractère systématiquement débiteur du compte de M. Jean-Claude X... même si l'on en déduit les frais dont le remboursement est ainsi ordonné, et que leur coût correspond à ce qui a été prévu par le nouveau contrat de syndic lequel est produit ; que dès lors il convient de faire droit la demande de remboursement à hauteur de 481,73 + 376,13 + 364,41 + 438,93 = 1.661,20 € » ;

     

    ALORS 1°) QUE : l'action d'un copropriétaire contre le syndicat à fin de restitution des frais qu'il a indûment réglés au titre de relances de paiement des charges de copropriété, relève de la prescription décennale édictée par l'article 42, alinéa 1, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; qu'en jugeant que l'action en restitution de Monsieur X... était prescrite pour tous les frais de relance qui lui ont été facturés avant le 16 avril 2004, après avoir constaté qu'il a engagé son action le 16 avril 2009, le tribunal d'instance a violé le texte susmentionné ;

     

    ALORS 2°) QUE : à supposer même que la prescription quinquennale du nouvel article 2224 du code civil fût applicable, aux termes des articles 26-II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 et 1er du code civil, Monsieur X... pouvait encore agir dans un délai de cinq ans à compter du 19 juin 2008, sans que la durée totale dont il bénéficiait pût excéder celle résultant de l'article 42, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en jugeant que l'action en restitution de Monsieur X..., dont il a constaté qu'elle a été engagée le 16 avril 2009, était prescrite pour tous les frais de relance facturés avant le 16 avril 2004, le tribunal d'instance a violé les textes susmentionnés ;

     

    ALORS 3°) QUE : les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic ; qu'en se fondant sur les taux horaire prévus en 2007 par le contrat conclu par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 27/29 RUE BEAUREGARD A PARIS 2ème et par le précédent syndic, le cabinet AGER GESTION, pour évaluer à la somme de 400 € les honoraires de ce syndic au titre de la préparation de son audition par la police, et laisser cette somme à la charge de Monsieur X..., le tribunal d'instance a violé les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du code civil ;

     

    ALORS 4°) QUE : de même, en laissant à la charge de Monsieur X... les frais facturés par le nouveau syndic, le cabinet DENIS, au prétexte notamment que leur coût correspondait aux stipulations du contrat conclu par ce nouveau syndic et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 27/29 RUE BEAUREGARD A PARIS 2ème, le tribunal d'instance a derechef violé les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 du code civil ;

     

    ALORS 5°) QUE : en toute hypothèse, en évaluant les honoraires de l'ancien syndic laissés à la charge de Monsieur X..., et que ce dernier contestait, sur la base du contrat concernant l'année 2007, cependant qu'il constatait que les prestations facturées avaient été effectuées en 2004 et que pour cette période le contrat n'était pas produit, le tribunal d'instance a violé l'article 1134 du code civil."

  • Notion d'élément d'équipement et article 1792-3 du Code civil

    Un arrêt relativement à l'application de la responsabilité contractuelle, à l'exclusion de la garantie biennale :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 juin 2009), rendu sur renvoi après cassation (3° civ. 26 septembre 2007, N° 06-17.216), que la société civile immobilière Palais Napoléon (la SCI) a fait édifier une résidence sous la maîtrise d'oeuvre de M. X..., architecte, assuré auprès de la société Mutuelle des architectes français (MAF) ; que le lot "revêtement des tissus tendus" des parties communes et des parties privatives a été confié à M. Y..., ces travaux ayant été réceptionnés en juin 1993 ; que le lot moquette a été attribué à M. Z... ; qu'à la suite de l'apparition de salissures sur les tissus et les moquettes, la SCI a assigné la société d'assurance Allianz, assureur au titre d'une police unique de chantier, M. Y..., M. Z..., M. X... et la MAF, afin d'obtenir réparation de son préjudice ;

    Sur le premier moyen :

    Vu l'article 1792-3 du code civil ;

    Attendu que pour déclarer la SCI irrecevable en son action en réparation des désordres relatifs aux tissus tendus et aux moquettes , l'arrêt retient que ceux-ci, installés avant réception de l'ouvrage et parfaitement détachables de leur support, sans dégradation de ce dernier, constituent des éléments d'équipement dissociables au sens de l'article 1792-3 du code civil ;


    Qu'en statuant ainsi alors que la demande en réparation des désordres affectant les moquettes et tissus tendus, qui ne sont pas des éléments d'équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement de l'article 1792-3 du code civil, ne peut être fondée, avant comme après réception, que sur la responsabilité contractuelle de droit commun, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables les demandes en paiement de la SCI à l'encontre de M. X... et de la MAF au titre des désordres affectant les moquettes et les tissus tendus, l'arrêt rendu le 25 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

    Condamne M. X... et la MAF aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et la MAF à payer la somme globale de 2 500 euros à la SCI Palais Napoléon et à la société Gauthier-Sohm, ès qualités ; rejette la demande de M. X... et de la MAF ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille onze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Gauthier-Sohm, ès qualités et a.

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la SCI Palais Napoléon irrecevable en son action en réparation des désordres relatifs aux moquettes et tissus tendus ;

    Aux motifs que la SCI Palais Napoléon estimant que l'action en réparation des désordres affectant les tissus tendus et les moquettes ne relève ni de la garantie légale de bon fonctionnement ni de la garantie décennale écartée par l'arrêt de cette Cour du 13 avril 2006 non cassé sur ce point s'estime recevable à agir au vu du rapport d'expertise à l'encontre de l'architecte sur le fondement de la faute au stade de la conception et de l'exécution, les dommages résultant de l'association malencontreuse de tissus tendus avec la ventilation mécanique (revêtements muraux) et de l'absence et de l'insuffisance du détalonnage des portes (moquettes) et au titre de son devoir de conseil pour n'avoir pas informé des risques des désordres induits par le choix des techniques adoptées alors que depuis 10 ans, l'incompatibilité entre la VMC et les tissus tendus était connue ; que selon l'article 1792-3 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 8 juin 2005 et applicable au présent litige, les autres éléments d'équipement (que ceux visés à l'article précédent) du bâtiment font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de la réception de l'ouvrage ; que les moquettes et tissus tendus installés, ce qui n'est pas contesté, avant réception de l'ouvrage et parfaitement détachables de leur support sans dégradation de ce dernier, constituent des éléments d'équipement dissociables au sens de l'article 1792-3 du Code civil et sont soumis à la garantie légale de bon fonctionnement de deux ans ; que la SCI Palais Napoléon ne soutient pas en cause d'appel que les désordres affectant les tissus tendus et les moquettes consistant en la présence de tâches inesthétiques rendent l'ouvrage impropre à sa destination ; que dès lors la responsabilité de Monsieur X... ne pouvait relever que de la garantie biennale de bon fonctionnement de deux ans laquelle était expirée le jour de l'introduction de l'instance au fond, par actes des 2, 5 et 10 octobre 2000 ; que la SCI est donc irrecevable en son action à l'encontre de l'architecte et de son assureur au titre des désordres affectant les moquettes et tissus tendus ;

    Alors que selon l'article 1792-3 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 8 juin 2005, la garantie biennale de bon fonctionnement s'applique aux « éléments d'équipement du bâtiment » ; que des tissus tendus et des moquettes ayant un rôle purement esthétique ne constituent pas un élément d'équipement du bâtiment et ne peuvent quelle que soit la date de leur mise en oeuvre ou leur caractère dissociable ou non, relever de la garantie biennale de bon fonctionnement ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1792-3 du Code civil.

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la SCI Palais Napoléon irrecevable en son action en réparation des désordres relatifs aux tissus tendus ;

    Aux motifs que la SCI Palais Napoléon estimant que l'action en réparation des désordres affectant les tissus tendus et les moquettes ne relève ni de la garantie légale de bon fonctionnement ni de la garantie décennale écartée par l'arrêt de cette Cour du 13 avril 2006 non cassé sur ce point s'estime recevable à agir au vu du rapport d'expertise à l'encontre de l'architecte sur le fondement de la faute au stade de la conception et de l'exécution, les dommages résultant de l'association malencontreuse de tissus tendus avec la ventilation mécanique (revêtements muraux) et de l'absence et de l'insuffisance du détalonnage des portes (moquettes) et au titre de son devoir de conseil pour n'avoir pas informé des risques des désordres induits par le choix des techniques adoptées alors que depuis 10 ans, l'incompatibilité entre la VMC et les tissus tendus était connue ; que selon l'article 1792-3 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 8 juin 2005 et applicable au présent litige, les autres éléments d'équipement (que ceux visés à l'article précédent) du bâtiment font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de la réception de l'ouvrage ; que les moquettes et tissus tendus installés, ce qui n'est pas contesté, avant réception de l'ouvrage et parfaitement détachables de leur support sans dégradation de ce dernier, constituent des éléments d'équipement dissociables au sens de l'article 1792-3 du Code civil et sont soumis à la garantie légale de bon fonctionnement de deux ans ; que la SCI Palais Napoléon ne soutient pas en cause d'appel que les désordres affectant les tissus tendus et les moquettes consistant en la présence de tâches inesthétiques rendent l'ouvrage impropre à sa destination ; que dès lors la responsabilité de Monsieur X... ne pouvait relever que de la garantie biennale de bon fonctionnement de deux ans laquelle était expirée le jour de l'introduction de l'instance au fond, par actes des 2, 5 et 10 octobre 2000 ; que la SCI est donc irrecevable en son action à l'encontre de l'architecte et de son assureur au titre des désordres affectant les moquettes et tissus tendus ;

    Alors d'une part, qu'à supposer même que les tissus tendus puissent être considérés comme des éléments d'équipement, la garantie de bon fonctionnement ne peut s'appliquer que si les désordres qui affectent l'élément d'équipement trouvent leur cause dans un vice intrinsèque à cet élément ; que les désordres qui résultent d'une cause extérieure à l'élément d'équipement, telle que l'erreur de conception de l'architecte dans le choix de la mise en oeuvre d'un élément d'équipement incompatible avec la construction réalisée, relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun ; qu'en l'espèce, ainsi que le constate la Cour d'appel, la SCI Palais Napoléon invoquait la responsabilité contractuelle de droit commun de l'architecte en faisant valoir que les désordres litigieux ont une cause extérieure aux tissus eux-mêmes et résultent d'une erreur de conception de l'architecte qui a commis l'erreur d'associer des tissus tendus avec une ventilation mécanique ; qu'en énonçant que la responsabilité de Monsieur X... ne pouvait relever que de la garantie biennale de bon fonctionnement de deux ans, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1792-3 du Code civil ;

    Alors d'autre part, et en toute hypothèse, qu'en ne répondant pas aux conclusions de la SCI Palais Napoléon qui faisait valoir qu'à supposer même que les tissus tendus puissent être considérés comme des éléments d'équipement, il n'en demeure pas moins que la garantie de bon fonctionnement ne peut s'appliquer dès lors que les désordres litigieux ne sont pas liés à une mauvaise exécution, une mauvaise conception ou à un vice des tentures elles mêmes, mais résultent d'une cause extérieure : l'erreur de conception de l'architecte qui ne pouvait associer des tissus tendus avec une ventilation mécanique, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la SCI Palais Napoléon irrecevable en son action en réparation des désordres relatifs aux tissus tendus ;

    Aux motifs que la SCI Palais Napoléon estimant que l'action en réparation des désordres affectant les tissus tendus et les moquettes ne relève ni de la garantie légale de bon fonctionnement ni de la garantie décennale écartée par l'arrêt de cette Cour du 13 avril 2006 non cassé sur ce point s'estime recevable à agir au vu du rapport d'expertise à l'encontre de l'architecte sur le fondement de la faute au stade de la conception et de l'exécution, les dommages résultant de l'association malencontreuse de tissus tendus avec la ventilation mécanique (revêtements muraux) et de l'absence et de l'insuffisance du détalonnage des portes (moquettes) et au titre de son devoir de conseil pour n'avoir pas informé des risques des désordres induits par le choix des techniques adoptées alors que depuis 10 ans, l'incompatibilité entre la VMC et les tissus tendus était connue ; que selon l'article 1792-3 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 8 juin 2005 et applicable au présent litige, les autres éléments d'équipement (que ceux visés à l'article précédent) du bâtiment font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de la réception de l'ouvrage ; que les moquettes et tissus tendus installés, ce qui n'est pas contesté, avant réception de l'ouvrage et parfaitement détachables de leur support sans dégradation de ce dernier, constituent des éléments d'équipement dissociables au sens de l'article 1792-3 du Code civil et sont soumis à la garantie légale de bon fonctionnement de deux ans ; que la SCI Palais Napoléon ne soutient pas en cause d'appel que les désordres affectant les tissus tendus et les moquettes consistant en la présence de tâches inesthétiques rendent l'ouvrage impropre à sa destination ; que dès lors la responsabilité de Monsieur X... ne pouvait relever que de la garantie biennale de bon fonctionnement de deux ans laquelle était expirée le jour de l'introduction de l'instance au fond, par actes des 2, 5 et 10 octobre 2000 ; que la SCI est donc irrecevable en son action à l'encontre de l'architecte et de son assureur au titre des désordres affectant les moquettes et tissus tendus ;

    Alors d'une part, que les désordres qui sont apparents à la date de la réception ne relèvent pas de la garantie de bon fonctionnement mais de la responsabilité contractuelle de droit commun ; qu'en l'espèce, les désordres affectant les tissus tendus étaient apparents à la date de la réception et faisaient d'ailleurs l'objet de réserves ; que dès lors en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1792-3 du Code civil ;

    Alors d'autre part, et en tout état de cause, qu'en ne répondant pas aux conclusions de la SCI Palais Napoléon qui faisait valoir que les désordres litigieux qui ont été constatés avant même la réception de l'ouvrage ne peuvent relever de la garantie de bon fonctionnement, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."

  • Préemption, défaut de consignation et compétence judiciaire

    Selon cette décision, c'est le juge judiciaire qui est compétent en l'absence de consignation à la suite d'une décision de préemption.


    "Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 23 avril et 9 mai 2012 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. B...A..., demeurant... ; le requérant demande au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler l'ordonnance n° 1200421 du 4 avril 2012 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Nîmes a rejeté sa demande fondée sur l'article L. 521-1 du code de justice administrative et tendant, d'une part, à la suspension de la décision du président du conseil général du Gard refusant de lui rétrocéder les parcelles préemptées par une décision du 12 juillet 2011 et, d'autre part, à ce qu'il soit enjoint au département du Gard de lui rétrocéder ces parcelles dans un délai de 48 heures, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

    2°) statuant en référé, de faire droit à sa demande de suspension ;

    3°) de mettre à la charge du département du Gard le versement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


    Vu les autres pièces du dossier ;
    Vu le code de l'urbanisme ;
    Vu le code de justice administrative ;

    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de M. Gaël Raimbault, Maître des Requêtes en service extraordinaire, 

    - les observations de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de M. A...,

    - les conclusions de M. Alexandre Lallet, rapporteur public ;

    La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de M.A... ;





    1. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : " Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision " ; 

    2. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article L. 213-14 du code de l'urbanisme, applicable au droit de préemption des départements dans les espaces naturels sensibles en vertu de l'article L. 142-7 du même code : " En cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption, le prix du bien devra être réglé par le titulaire du droit de préemption dans les six mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. / En l'absence de paiement ou, s'il y a obstacle au paiement, de consignation de la somme due à l'expiration du délai prévu à l'alinéa précédent, le titulaire du droit de préemption est tenu, sur demande de l'ancien propriétaire, de lui rétrocéder le bien acquis par voie de préemption " ;

    3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que M.A..., propriétaire de parcelles préemptées par le département du Gard, a sollicité de ce département, sur le fondement des dispositions citées ci-dessus du code de l'urbanisme, la rétrocession de ces parcelles en invoquant la méconnaissance des règles de consignation du prix par le département ; que, à la suite du refus verbal, exprimé le 31 janvier 2012 au nom du département du Gard par le vice-président de son conseil général, de signer un acte de rétrocession des parcelles préemptées, M. A...a demandé au tribunal administratif de Nîmes " l'annulation " de ce refus et qu'il soit enjoint au département du Gard de signer l'acte de rétrocession ; 

    4. Considérant que, saisi par M. A...d'une demande de suspension de l'exécution de ce même refus du département du Gard, le juge des référés du tribunal administratif de Nîmes a pu, sans méconnaître la portée des conclusions dont M. A...avait simultanément saisi le tribunal, juger que celles-ci ne revêtaient pas le caractère d'un recours en excès de pouvoir dirigé contre une décision du département du Gard relative à la disposition d'un bien appartenant au domaine privé de ce département, mais conduisaient exclusivement à se prononcer sur le respect, par le département, des obligations de paiement ou de consignation nées de la vente résultant de sa décision de préempter le bien au prix proposé, et tendaient à ce que M. A..., lié au département par ce contrat de vente de droit privé, bénéficie en conséquence du droit de rétrocession prévu par les dispositions citées ci-dessus du code de l'urbanisme ;

    5. Considérant que le juge des référés du tribunal administratif de Nîmes a pu, dès lors, sans entacher son ordonnance d'une erreur de droit, juger que la demande dont le saisissait M. A...était manifestement insusceptible de se rattacher à un litige relevant de la compétence de la juridiction administrative ; que M. A...n'est, par suite, pas fondé à demander l'annulation de l'ordonnance qu'il attaque ; 

    6. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de M. A...doivent être rejetées, y compris, le département du Gard n'étant pas la partie perdante dans la présente instance, celles qu'il présente sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;




    D E C I D E :
    --------------
    Article 1er : Le pourvoi de M. A...est rejeté.
    Article 2 : La présente décision sera notifiée à M. B...A...et au département du Gard.

  • Vote global d'une modification d'un règlement de copropriété

     

    Un vote global de la modification d'un règlement de copropriété peut être opéré :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 19 septembre 2011), que M. et Mme X..., copropriétaires, ont assigné le syndicat coopératif des copropriétaires Résidence club de Croix Marie (le syndicat) en annulation des décisions 14 à 17 et 24 de l'assemblée générale du 29 mars 2008 ; que le syndicat a formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

    Sur le premier moyen :

    Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation des décisions 14, 16 et 17 de l'assemblée générale du 29 mars 2008, alors, selon le moyen, que chaque question doit être individuellement soumise par l'ordre du jour au vote de l'assemblée ; qu'en l'espèce, la résolution n° 14 avait une portée globale, en ce qu'elle invitait l'assemblée générale à accepter en un seul vote l'ensemble du nouveau règlement de copropriété proposé au vote ; qu'en décidant néanmoins, contrairement aux premiers juges, que cette résolution n'encourait pas la nullité, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

    Mais attendu que l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 n'excluant pas qu'il soit procédé par un seul vote sur l'ensemble du projet de règlement de copropriété, la cour d'appel, qui a relevé que le nouveau règlement de copropriété qui comportait des adaptations et des modifications, avait été adopté à la double majorité de l'article 26 de la loi précitée, a retenu, à bon droit, que le projet avait pu faire l'objet d'une approbation globale ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

    Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la décision n° 24 de l'assemblée générale avait autorisé le projet d'extension d'une habitation du groupe d'immeubles et M. et Mme X... n'ayant pas soutenu qu'aucun projet de résolution n'avait été joint à la convocation la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante ;

    Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le règlement de copropriété reconnaissait la possibilité de déroger aux règles de construction et que les travaux litigieux n'étaient susceptibles de causer à M. et Mme X... aucun trouble de voisinage si grave qu'il y aurait une atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives et retenu qu'en accordant une autorisation de travaux, l'assemblée générale n'avait pas outrepassé ses pouvoirs, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise a légalement justifié sa décision ;

    Mais sur le troisième moyen :

    Vu l'article 1382 du code civil ;

    Attendu que, pour condamner M. et Mme X... à payer au syndicat une certaine somme à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que le comportement de ceux-ci vis à vis de la copropriété et des autres copropriétaires est abusif, que leur appel est téméraire, que les courriers versés aux débats démontrent un esprit de chicane et qu'ils perturbent le fonctionnement de la copropriété ;

    Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser une faute de M. et Mme X... faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice et alors que le tribunal avait partiellement accueilli leur demande, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    Et vu l'article 627 du code de procédure civile ; 

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. et Mme X... au syndicat coopératif des copropriétaires Résidence club de Croix Marie la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 19 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

    Dit n'y avoir lieu à renvoi ;

    Rejette la demande de dommages-intérêts du syndicat coopératif des copropriétaires Résidence club de Croix Marie syndicat ;

    Dit n'y avoir lieu de modifier les dépens d'appel ;

    Condamne le syndicat coopératif des copropriétaires Résidence club de Croix Marie aux dépens du pourvoi ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille treize.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... 

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande en annulation des résolutions n° 14, 16 et 17 ;

    AUX MOTIFS QUE : « considérant que l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l'assemblée générale des copropriétaires d'adopter à la majorité simple de l'article 24 les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement ; que l'article 26 donne, par ailleurs, pouvoir à l'assemblée générale de modifier, ou éventuellement d'établir, le règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; qu'il dispose également que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; qu'il appartient par conséquent au syndicat des copropriétaires, s'il entend faire procéder à des modifications du règlement de copropriété qui ne constitueraient pas des adaptations, de distinguer les projets dès lors que les décisions qui en sont la conséquence relèvent de majorités différentes ; qu'en l'espèce, le projet de nouveau règlement de copropriété a été approuvé globalement à la double majorité de l'article 26 ; qu'il incombe à Monsieur et Madame Jean-Pierre X... de relever les changements qui auraient dû être votés à l'unanimité des copropriétaires en raison du fait qu'ils leur imposeraient une modification à la destination de leurs parties privatives ou aux modalités de jouissance de celles-ci ; qu'ils ne font état que de deux dispositions du nouveau règlement de copropriété qui auraient dû être, selon eux, votées à l'unanimité l : la suppression de la clause d'occupation bourgeoise (article 37) et la suppression de l'interdiction des appentis et des poulaillers (article 31 f) ; qu'ils reprochent également au texte voté par les copropriétaires d'avoir introduit la possibilité d'installer des vérandas (nouvel article 9.5 : « les vérandas sont autorisées, à ossature bois ou métallique, dès lors qu'elles respectent l'harmonie de l'ensemble ») et d'avoir spécifié quels étaient les matériaux de couverture que devaient utiliser les copropriétaires (ancien article 25, b, 2 : « les matériaux de couverture seront soit en tuile plate dite de Bourgogne, brune dans la masse, soit l'ardoise naturelle » - nouvel article 9.5 : « les matériaux de couverture sont soit la tuile plate brunie dans la masse, soit l'ardoise naturelle, soit encore mais à titre exceptionnel (réfection d'existant) en shingle. Dans le cas de shingle pour réfection d'existant en shingle, la teinte devra être la plus proche possible de celle de la toiture originale ») ; que de tels changements du règlement de copropriété n'ont pas pour effet d'imposer à Monsieur et Madame Jean-Pierre X... une modification à la destination de leurs parties privatives ni une modification aux modalités de leur jouissance ; que la résolution 14 est donc parfaitement valide et que la demande de Monsieur et Madame X... tendant à ce qu'elle soit annulée doit être rejetée ; que, lorsque Monsieur et Madame Jean-Pierre X... ont fait édifier leur villa en 1976, il leur a été reproché par le syndic de la copropriété de l'époque de vouloir utiliser, pour le matériau de la couverture, du single au lieu des matériaux prescrits par le règlement de copropriété (tuile plate ou ardoise) ;
    qu'après de nombreux échanges de courrier, le conseil syndical a maintenu l'interdiction d'avoir recours à du shingle ; que, dorénavant, si Monsieur et Madame Jean-Pierre X... désirent procéder à la réfection de leur toiture actuellement en ardoise, ils pourront utiliser du shingle ; qu'il est malvenu de leur part de reprocher au nouveau règlement de copropriété de permettre l'emploi de shingle pour la seule réfection d'existant ; qu'ils ne s'expliquent pas sur l'atteinte à la destination de leurs parties privatives ou sur la modification des modalités de leur jouissance de celles-ci que constituerait cet assouplissement des dispositions du règlement de copropriété qu'ils ont vainement sollicité en 1976 ; que, par contre, l'article 9.5 c. du nouveau règlement de copropriété, proposé en option aux copropriétaires et adopté par eux (résolution 15) a été à juste titre censuré par les premiers juges ; qu'en effet, cet article permet au conseil syndical de valider un projet de construction ou d'extension qui ne serait pas pleinement conforme au règlement de copropriété, alors qu'une telle autorisation ressortit exclusivement à l'assemblée générale ; que les résolutions 16 et 17, également présentées en option comme variantes du projet de règlement de copropriété (articles 9.5 et 9.6) concernent la hauteur des soubassements (pas plus de 1,40 m dans l'ancien règlement de copropriété et également 1,40 m dans l'annexe de l'arrêté préfectoral du 10 janvier 1972 et dans le nouvel article 9.5) la hauteur de la verticale à l'égout du toit (pas plus de 3,66 m dans l'ancien règlement de copropriété, 4 m dans l'annexe de l'arrêté préfectoral du 10 janvier 1972 et également 4 m dans le nouvel article 9.5) la hauteur totale de la construction (pas plus de 7,50 m sauf dérogation expresse dans l'ancien règlement de copropriété et 9 m à la fois dans l'annexe de l'arrêté préfectoral du 10 janvier 1972 et dans le nouvel article 9,5 sans possibilité de dérogation) et la hauteur des haies vives (pas plus de 1,30 m dans l'ancien règlement de copropriété, 1,60 m dans l'annexe de l'arrêté préfectoral du 10 janvier 1972 et 2 m dans la résolution 17) ; que les résolutions votées, à l'exception des 40 centimètres supplémentaires accordés pour la hauteur des haies vives, ne font que mettre en conformité au règlement de copropriété avec l'arrêté préfectoral d'approbation du lotissement qui a rendu caduque une partie des dispositions du règlement de copropriété s'agissant des règles de construction ; que l'article 24 de l'ancien règlement de copropriété prévoyait que l'implantation des constructions individuelles devait être conforme aux dispositions du plan de masse approuvé par l'autorité préfectorale, disposition reprise par le nouveau règlement de copropriété (article 9.4) ; que Monsieur et Madame Jean-Pierre X... ne démontrent pas que ces nouvelles dispositions portent atteinte à la destination de leurs parties privatives ou aux modalités de jouissance de celles-ci ; que les 40 centimètres supplémentaires accordés à la hauteur des haies vives ne font que donner la possibilité aux copropriétaires d'avoir des haies vives de 2 m mais ne leur en font pas l'obligation ; qu'il convient donc de valider ces deux résolutions, infirmant de ce chef le jugement entrepris ;

    ALORS QUE chaque question doit être individuellement soumise par l'ordre du jour au vote de l'assemblée ; qu'en l'espèce, la résolution n°
    14 avait une portée globale, en ce qu'elle invitait l'assemblée générale à accepter en un seul vote l'ensemble du nouveau règlement de copropriété proposé au vote ; qu'en décidant néanmoins, contrairement au premiers juges, que cette résolution n'encourait pas la nullité, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande en annulation de la résolution n° 24;

    AUX MOTIFS QUE « la résolution 24 approuve le projet d'extension de construction présenté par M. et Mme Y... ; que l'ancien règlement de copropriété prévoyait dans son article 25 la possibilité pour les propriétaires des pavillons de procéder à l'extension de ceux-ci dans la mesure où ces nouvelles constructions n'excéderaient pas 50 % de la superficie initialement bâtie ; que cette disposition a été reprise intégralement dans le nouveau règlement ; qu'entre 1973 et 2008, 21 demandes de cette nature, dont une émanant de Monsieur et Madame Jean-Pierre X... en novembre 1989, ont été accueillies favorablement, tandis qu'une seule était refusée ; qu'en accordant une autorisation de travaux aux époux Y..., l'assemblée générale n'a pas outrepassé ses pouvoirs ; que le lot de ceux-ci est situé dans le résidence Club de la Croix Marie, à l'extrémité opposée par rapport au lieu où se trouve celui de Monsieur et Madame Jean-Pierre X... ; que les travaux litigieux ne peuvent donc leur causer le moindre trouble de voisinage et que c'est par pure malignité qu'ils contestent l'autorisation ainsi accordée » ;

    ALORS 1°) QUE sauf exception, l'assemblée ne peut autoriser des dérogations à un principe général d'interdiction posé par le règlement de copropriété ; qu'en s'abstenant de rechercher, bien qu'elle y eut été invitée, si l'irrégularité de la construction des époux Y... faisait partie de celles que l'assemblée générale des copropriétaires avait le pouvoir de tolérer, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    ALORS 2°) QUE l'assemblée ne peut ratifier valablement des travaux sans avoir en mains tous les éléments lui permettant de se prononcer ; qu'en s'abstenant de rechercher, bien qu'elle y eut été invitée, si cette condition avait été satisfaite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    ALORS 3°) QU' un copropriétaire peut solliciter la mise en conformité d'une construction litigieuse avec le règlement de copropriété sans avoir à justifier d'un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ; qu'en subordonnant l'action des époux X... à la démonstration par celle-ci d'un préjudice personnel, la cour d'appel a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur et Madame X... à des dommages et intérêts pour abus du droit d'ester en justice ;

    AUX MOTIFS QUE « considérant que le comportement de ces derniers vis-à-vis de la copropriété et des autres copropriétaires est abusif ; que leur appel était téméraire ; que les correspondances échangées avec les syndics bénévoles successifs du domaine, que le syndicat coopératif des copropriétaires a versées au débat, démontrent de leur part un esprit de chicane insupportable pour la collectivité des copropriétaires ; que leurs revendications sont manifestement abusives ; qu'ils perturbent gravement le fonctionnement de la copropriété coopérative qui n'est assurée que par des bénévoles ; qu'il convient, par conséquent, de faire droit à la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat coopératif des copropriétaires et de lui allouer de ce chef la somme de 4.000 € » ;

    ALORS 1°) QUE des dommages et intérêts pour procédure abusive ne peuvent être mis à la charge de la partie demanderesse qu'en cas de faute caractérisée ayant fait dégénérer en abus son droit d'ester en justice ; que tel ne peut-être le cas lorsque, comme en l'espèce, la partie demanderesse voit l'une au moins de ses prétentions aboutir ; qu'en condamnant les époux X... pour abus du droit d'agir en justice, tout en annulant, à leur demande, la résolution n° 15, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

    ALORS 2°) QUE des dommages et intérêts pour procédure abusive ne peuvent être mis à la charge de la partie demanderesse qu'en cas de faute caractérisée ayant fait dégénérer en abus le droit d'ester en justice ; que tel ne peut-être le cas lorsque, comme en l'espèce, la partie perdante en cause d'appel avait vu ses prétentions accueillies en tout ou partie en première instance ; qu'en condamnant les époux X... à des dommages et intérêts, quand les premiers juges avaient annulé les résolutions 14 à 17, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil."

     

  • Fonds de roulement et vente d'un lot de copropriété

    Cette décision au juge que le fonds de roulement doit être remboursé au vendeur et réclamé au copropriétaire acheteur .

    "Vu les articles 35 et 45-1 du décret du 17 mars 1967

    Attendu, selon ces textes, que le syndic peut exiger le versement de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ; que les avances sont remboursables ;

    Attendu que, pour débouter le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière Hautes Terres (le syndicat) de sa demande de condamnation de la société Sassy, acquéreur de deux lots selon un acte notarié du 30 novembre 2009, en payement d'une somme de 1 088,66 euros, le jugement attaqué (juridiction de proximité de Cagnes-sur-Mer, 25 juillet 2011) relève qu'il ressort des extraits de comptes de l'ancien propriétaire des lots et de la société Sassy pour la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2009 que le fonds de roulement et les appels d'avance de trésorerie ont été remboursés au vendeur et débités du compte de l'acquéreur pour un montant total de 1 008,66 euros et retient que compte tenu de la date d'acquisition des lots, les charges de copropriété pour les onze premiers mois de l'exercice 2009 ne peuvent pas être imputées à la société Sassy et qu'après le calcul de la balance comptable et déduction des sommes indues, dont celle de 1 008,66 euros, la créance du syndicat s'établit à 395,01 euros ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que la réserve prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et que le syndic peut en exiger le versement par l'acquéreur du lot, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ;



    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 25 juillet 2011, entre les parties, par la juridiction de proximité de Cagnes-sur-Mer ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité d'Antibes ;

    Condamne la société Sassy aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sassy à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière Hautes Terres la somme de 2 500 euros ; 
    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille treize.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par Me Jacoupy, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière Hautes Terres

    Le moyen reproche au jugement attaqué, qui a condamné la SCI Sassy à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière Hautes Terres la somme de 395,01 €, d'avoir débouté le syndicat du surplus de ses demandes,

    AUX MOTIFS QUE 

    « Attendu que le syndicat de copropriété justifie l'exigibilité de sa créance en produisant un extrait de compte pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2009 de la Sci Hautes Terres, ancienne propriétaire, et un extrait de compte de la Sci Sassy pour la même période ; que les documents montrent que les fonds de roulement (632,38 euros) et les appels d'avance Trésorerie (376,28 euros) ont été remboursés au vendeur (Sci Hautes Terres), pour être ensuite débités sur le compte de l'acquéreur (Sci Sassy) pour un montant total de 1.008,66 euros ;

    Attendu que la requise soutient que n'étant propriétaire que depuis le 30 novembre 2009, sa participation aux charges de l'exercice 2009 doit être réduite au 1/12ème, soit 84,05 euros et non 1.008,66 euros ; que, pour solde de tout compte à la date du 29 janvier 2011, elle a établi un chèque de 619,14 euros ; qu'au jour de l'audience, elle reconnaît n'être débitrice que d'une somme de 480,04 euros ; 

    Attendu qu'il est constant que, comme le prouve l'attestation notariale versée aux débats, la défenderesse est devenue propriétaire des lots 468 et 473 à compter du 30 novembre 2009 ; qu'à ce titre, les charges de copropriété pour les onze premiers mois de l'exercice 2009 ne peuvent donc pas être imputées à la Sci Sassy au motif qu'une péréquation entre le compte du vendeur et celui de l'acheteur fut effectuée, aux dires du demandeur, «conformément aux règles comptables en vigueur» sans pour autant que lesdites règles comptables soient précisément explicitées ; qu'il est néanmoins incontestable que la Sci Hautes Terres et la Sci Sassy sont deux entités juridiques différentes, dotées d'une identification, d'une domiciliation et d'une administration diverses, ce qui exclut toute substitution de l'une par l'autre pour le règlement des charges pour l'exercice 2009 », 

    ALORS QUE 

    Le fonds de roulement, destiné à permettre au syndic de faire face aux dépenses courantes, ne fait pas partie des charges de copropriété de l'année en cause et, en cas de vente d'un lot, doit être remboursé au vendeur et débité au compte de l'acquéreur ; qu'ainsi, en déboutant le syndicat de sa demande de condamnation de la SCI Sassy au paiement de la somme de 1.008,66 €, correspondant au fonds de roulement et aux appels d'avance de trésorerie remboursés au vendeur, la juridiction de proximité a violé les articles 14-1 et 14-3 de la loi du 10 juillet 1965.»

  • Ratification de la désignation du syndic par l'assemblée générale de la copropriété

    Cette décision rappelle la nécessité de procéder à une ratification de la désignation du syndic lors de l'assemblée générale d'une nouvelle copropriété.

     

    "Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 novembre 2011) que la société Proimo a fait réaliser à Marseille un programme immobilier, dénommé Domaine des Bastides, soumis au statut de la copropriété10 ; que le règlement de copropriété établi le 30 juillet 2003 désignait la société Proimo comme syndic provisoire jusqu'à la première assemblée générale chargée de nommer le syndic ; que les actes de vente des lots en l'état futur d'achèvement, comportaient une clause aux termes de laquelle « l'acquéreur donne mandat à la société Proimo à l'effet de désigner un syndic professionnel provisoire. Ce syndic professionnel provisoire aura tous pouvoirs aux fins de procéder, au nom de l'acquéreur, à la constatation du parachèvement des parties communes » ; que la société Proimo ayant désigné comme syndic provisoire la société Solafim, celle-ci a signé un procès-verbal intitulé « livraison des parties communes » le 8 septembre 2005 ; que le syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides a assigné la société Proimo et la société Solafim en nullité de ce procès-verbal ; 

    Sur le premier moyen, ci-après annexé : 

    Attendu que le visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date n'est nécessaire que si le juge n'expose pas succinctement leurs prétentions respectives et leurs moyens ; que la cour d'appel ayant exposé les prétentions de la société Proimo puis répondu aux moyens que cette société développait à leur soutien, le moyen tiré du défaut de visa des conclusions est inopérant ; 


    Sur le second moyen : 

    Attendu que la société Proimo fait grief à l'arrêt de déclarer inopposable au syndicat des copropriétaires l'acte de livraison des parties communes établi le 8 septembre 2005, alors, selon le moyen : 

    1°/ que l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 autorise la désignation d'un syndic provisoire avant la réunion de la première assemblée générale, par le règlement de copropriété ou « par tout autre accord des parties », cette désignation devant être soumise à la ratification de cette première assemblée générale ; qu'il en résulte qu'est valable la clause prévue dans les contrats de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement donnant mandat au vendeur de désigner un syndic professionnel provisoire ayant le pouvoir de procéder à la réception des parties communes ; qu'en décidant qu'une telle clause devait être déclarée non écrite, la cour d'appel a violé le texte précité, ensemble les articles 1134 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

    2°/ que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui interdit au syndic de se faire substituer, ne fait pas obstacle à ce que mandat lui soit donné par les acquéreurs de lots en l'état futur d'achèvement, avant la première réunion de l'assemblée générale, de désigner un syndic professionnel provisoire afin de procéder à la réception des parties communes ; qu'en déclarant cette clause non écrite, la cour d'appel a violé le texte susvisé, ensemble les articles 1134 du code civil et 17 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

    Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu'il résultait des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, que, dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic avait été désigné par le règlement de copropriété, cette désignation ne pouvait être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la clause figurant dans les contrats de vente était nulle et de nul effet et que l'acte intitulé « Livraison des parties communes » établi le 8 septembre 2005 devait être déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides ; 

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

    PAR CES MOTIFS : 

    REJETTE le pourvoi ; 

    Condamne la société Proimo aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Proimo, la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides la somme de 2 500 euros ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille treize.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la société Proimo 

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement prononcé le 24 juin 2010 par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Proimo et le cabinet Solafim, reçu l'action et réformant ce jugement pour le surplus, déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » l'acte intitulé « Livraison des parties communes » établi le 8 septembre 2005 entre le maître de l'ouvrage (M. X...), le cabinet Solafim et M. Y... représentant la SCP d'architecture Maury & Ventura ; 

    AUX ENONCIATIONS QUE par déclaration au greffe de la présente Cour le 13 juillet 2010, la SCI Proimo a interjeté appel de ce jugement prononcé le 24 juin 2010 par le tribunal de grande instance de Marseille, intimant le syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » et la SARL Solafim. Elle entend : que le jugement entrepris soit infirmé, que l'action soit déclarée irrecevable, qu'à titre subsidiaire l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » soient rejetées ; qu'il soit condamné à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il soit encore condamné aux dépens de première instance et d'appel. Le syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » demande à la cour : de confirmer le jugement entrepris, d'annulation la désignation de Solafim comme syndic provisoire, de dire que le procès-verbal de réception du 8 septembre 2005 lui est inopposable, de condamner solidairement la SCI Proima et la SARL Solafim à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; de les condamner encore avec la même solidarité aux dépens d'appel ; 

    ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge doit viser les dernières conclusions déposées avec l'indication de leur date ; qu'en l'espèce l'arrêt attaqué, qui ne comporte aucun exposé des moyens des parties et ne vise pas leurs conclusions, a violé les articles 455, 458 et 954 du Code de procédure civile ; 

    SECOND MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » l'acte intitulé « Livraison des parties communes » établi le 8 septembre 2005 entre le maître de l'ouvrage (M. X...), le cabinet Solafim et M. Y... représentant la SCP d'architecture Maury & Ventura ; 

    AUX MOTIFS QU'est demandée l'annulation d'un acte qualifié par les parties de "procès-verbal de réception" mais en réalité intitulé "Livraison des parties communes" et auquel n'ont pas participé les différentes entreprises, en sorte que la portée de cet acte n'est pas nécessairement celle que semble lui accorder la S.C.I. PROIMO et le syndicat des copropriétaires "Le Domaine des Bastides" ; Attendu, quoiqu'il en soit et dès lors que cette question de la portée de l'acte n'est pas soumise à la Cour, qu'il n'en demeure pas moins que la livraison des parties communes par le maître d'ouvrage initial a, en tout état de cause, des conséquences juridiques, en sorte que l'intérêt à en demander la nullité ou l'inopposabilité est patent ; Attendu, à cet égard, qu'il se déduit des articles 17 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965 que, dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété, cette désignation ne peut être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet, sauf la situation prévue et régie par l'article 47 du Décret du 17 mars 1967 que l'on ne retrouve pas en l'espèce, étant rappelé qu'en application de l'article 43 de la Loi, les articles 17 et 18 susvisés sont d'ordre public en sorte qu'en application de cet article 43, toutes clauses contraires sont réputées non écrites, d'où il résulte qu'est nulle et de nul effet la clause dont excipe la SCI PROIMO qui figure dans les contrats de vente en état futur d'achèvement et selon laquelle l'acquéreur donne mandat à ladite SCI PROIMO désigné par le règlement de copropriété à l'effet de désigner un syndic professionnel provisoire qui aura tout pouvoir aux fins de procéder au nom de l'acquéreur à la constatation du parachèvement des ouvrages des parties communes ; qu'ainsi, il y a lieu de déclarer inopposable au syndicat des copropriétaires « Le Domaine des Bastides » l'acte intitulé « Livraison des parties communes » établi le 8 septembre 2005 entre le maître de l'ouvrage (Monsieur X..., le cabinet SOLAFIM et M. Y... représentant la SCP d'architecture MAURY & VENTURA ; 

    1) ALORS QUE l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 autorise la désignation d'un syndic provisoire avant la réunion de la première assemblée générale, par le règlement de copropriété ou « par tout autre accord des parties », cette désignation devant être soumise à la ratification de cette première assemblée générale ; qu'il en résulte qu'est valable la clause prévue dans les contrats de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement donnant mandat au vendeur de désigner un syndic professionnel provisoire ayant le pouvoir de procéder à la réception des parties communes ; qu'en décidant qu'une telle clause devait être déclarée non écrite, la cour d'appel a violé le texte précité, ensemble les articles 1134 du Code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

    2) ALORS QUE l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui interdit au syndic de se faire substituer, ne fait pas obstacle à ce que mandat lui soit donné par les acquéreurs de lots en l'état futur d'achèvement, avant la première réunion de l'assemblée générale, de désigner un syndic professionnel provisoire afin de procéder à la réception des parties communes ; qu'en déclarant cette clause non écrite, la cour d'appel a violé le texte susvisé, ensemble les articles 1134 du Code civil et 17 de la loi du 10 juillet 1965."