Le bailleur ne peut prétendre que son accord est indispensable quand c'est dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial que le bail commercial est attribué à un époux :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Rennes, 4 novembre 2009), que le 26 janvier 1990, Mme X..., épouse Y... a donné à bail commercial des locaux à M. A... et à Mme Z..., son épouse ; qu'un jugement du 21 septembre 1995, prononçant le divorce des preneurs, a homologué la convention incluant un état liquidatif du régime matrimonial qui attribuait à M. A... le droit au bail de ces locaux pour une certaine valeur ; que, par acte du 31 décembre 2004, la bailleresse a délivré un congé à effet au 30 juin 2005 avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction, puis, par acte du 2 septembre 2005, a assigné M. A... et Mme Z... en dénégation du statut des baux commerciaux, en expulsion, et en condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ; que son fils donataire de l'immeuble loué, est intervenu à l'instance ; que M. A... a reconventionnellement sollicité une expertise en vue de la fixation de l'indemnité d'éviction ;

Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande tendant à faire constater la nullité de la cession de bail consentie par Mme Z... à M. A... en violation des stipulations contractuelles et, subsidiairement, à faire prononcer la résiliation du bail en raison de cette cession intervenue en violation de ces mêmes stipulations alors, selon le moyen :

1°/ que, par une cession de droit au bail, qui emporte à la fois cession de créance et cession de dette du locataire cédant, le cessionnaire acquiert les droits et obligations du cédant, celui-ci se trouvant libéré envers le bailleur dans la mesure où, en cas de cession régulière et en l'absence de clause de solidarité entre cédant et cessionnaire, le bailleur ne peut exiger du cédant le paiement des loyers échus postérieurement à la cession, ni réclamer au cédant le paiement des réparations locatives et des indemnités d'occupation dues par le cessionnaire ; qu'ainsi constitue une cession de droit au bail tout acte de transfert de ce droit ayant pour effet de faire perdre au bailleur ne serait-ce qu'une partie des droits qu'il détenait en vertu du bail à l'égard du preneur initial ; qu'en l'espèce, les consorts Y... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que l'attribution du droit au bail par un époux cotitulaire de ce droit à son conjoint, l'autre cotitulaire, modifiait très substantiellement les conditions dans lesquelles le bail commercial avait été originairement consenti et dans lesquelles le bailleur avait entendu contracter, dès lors que celui-ci avait consenti un bail à deux personnes, cotitulaires conjointement et solidairement responsables et garantes de l'exécution des clauses et conditions dudit bail, de sorte qu'avant cette attribution du droit au bail à un seul, le bailleur avait donc deux personnes cotitulaires du bail et garantes de l'exécution des clauses, charges et conditions de ce bail, et qu'après cette attribution du droit au bail consentie par Mme Z... à M. A..., le bailleur se retrouvait avec un seul titulaire du droit au bail et un seul garant de l'exécution des clauses et conditions du bail commercial ; qu'ils soulignaient par ailleurs que le divorce des époux A...- Z... n'impliquait nullement l'obligation de cette attribution du droit au bail qui pouvait rester leur propriété indivise nonobstant leur divorce, à l'instar d'autres biens demeurés dans l'indivision ; qu'ainsi, la cour d'appel qui, pour considérer, par motifs propres et adoptés, que l'attribution par Mme Z... à M. A..., en vue de la liquidation de leur régime matrimonial, dans le cadre de leur procédure de divorce par consentement mutuel, du droit au bail des locaux objets du bail dont ils avaient été les copreneurs ne constituait pas une cession du droit au bail mais un partage, de sorte que le consentement exprès et par écrit du bailleur, prévu au bail en cas de cession, n'avait pas à être recueilli, s'est bornée à énoncer que Mme Z... n'avait pas cédé le bénéfice de son contrat de location à un tiers mais à son ex-époux, qui en était déjà cotitulaire, et que celui-ci n'obtenait pas plus de droits dans le cadre de cette attribution que ceux qu'il détenait auparavant, sans examiner l'incidence sur les droits du bailleur de la substitution aux deux cotitulaires initiaux d'un seul titulaire, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

2°/ qu'en énonçant que l'attribution par l'un des ex-époux à l'autre du droit au bail dont ils étaient initialement cotitulaires ne conférait pas au titulaire désormais unique plus de droits que ceux qu'il détenait auparavant en tant que cotitulaire, la cour d'appel, qui a perdu de vue que le titulaire désormais unique obtenait nécessairement plus de droits puisqu'il devenait seul propriétaire du droit au bail, ainsi que, si cette attribution était régulière, du droit au statut des baux commerciaux, et de la totalité de la valeur patrimoniale de ce droit, quand il ne disposait auparavant que d'un droit indivis et de la valeur patrimoniale de celui-ci, a, en retenant que l'attribution litigieuse ne pouvait être regardée comme constituant une cession de droit au bail, violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit que l'attribution, lors de la liquidation du régime matrimonial pour cause de divorce, du droit au bail à l'époux qui en était cotitulaire ne constituait pas une cession de bail, mais un partage, la cour d'appel en a exactement déduit que le consentement exprès et par écrit du bailleur prévu dans le contrat en cas de cession, n'avait pas à être recueilli ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de dire M. A... fondé à réclamer l'application du statut des baux commerciaux, alors, selon le moyen :

1°/ que sous peine de permettre une fraude aux dispositions de l'article L. 145-2, I, 6° du code de commerce, le statut des baux commerciaux, dont ce texte permet l'extension du bénéfice aux baux de locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques, ne peut s'appliquer qu'aux locaux que l'artiste a indiqués sur les fichiers de la maison des artistes ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

2°/ que, pour bénéficier du statut des baux commerciaux en vertu de l'article L. 145-2, I, 6° du code de commerce, l'artiste doit réaliser des travaux de création dans les lieux loués ; qu'en l'espèce, en retenant que, dès lors qu'il résultait d'attestations de personnes déclarant avoir acquis des tableaux de M. A... dans les locaux objet du bail litigieux, « l'inoccupation et le défaut d'exploitation des locaux » n'étaient pas établis, les consorts Y... ne démontrant pas que M. A... n'exerçait plus « son activité » dans les locaux, quand l'application du statut des baux commerciaux en vertu du texte susvisé était subordonnée à la condition qu'il fût établi que M. A... créait ses oeuvres dans les lieux loués, la cour d'appel, qui a énoncé des motifs impropres à caractériser la justification de l'accomplissement dans les lieux loués de travaux de création, a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

3°/ que, dans leurs conclusions d'appel, les consorts Y..., après avoir souligné que M. A... n'avait jamais été inscrit à la maison des artistes pour les lieux loués, ..., mais l'était pour une adresse située à Plougasnou, où il exploitait son activité depuis de nombreuses années, et qu'il exploitait par ailleurs son activité au ..., faisaient valoir que si M. A... avait exposé à nouveau quelques tableaux dans les lieux objet du bail litigieux après le congé du 31 décembre 2004, il n'avait procédé à cette réoccupation des lieux qu'à partir du moment où le bailleur lui avait délivré congé et pour prétendre justifier une occupation des locaux ; qu'en se bornant à retenir que l'inoccupation et le défaut d'exploitation des locaux n'étaient pas démontrés dès lors que des attestations établissaient l'achat de tableaux « dans les années ou les mois précédant le présent procès », « à différentes époques de l'année à l'occasion d'expositions au ...», la cour d'appel n'a pas, par ces motifs dépourvus de précision et inopérants, donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 145-2, I, 6° du code de commerce ;

4°/ que, de même qu'il résulte de l'article L. 145-1, I, 1° du code de commerce que c'est au preneur qu'il incombe d'établir, pour que le statut des baux commerciaux s'applique au bail d'un local accessoire à l'exploitation d'un fonds de commerce, que ce local est nécessaire à son activité, il résulte de l'article L. 145-2, I, 6° du même code que c'est à l'artiste qui prétend au bénéfice de l'extension du statut des baux commerciaux pour le bail d'un local d'apporter la preuve qu'il réalisait dans les lieux loués des travaux de création ; qu'en l'espèce, pour considérer que M. A... était en droit de prétendre à l'application du statut des baux commerciaux pour la location des locaux situés ..., la cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que l'inoccupation et le défaut d'exploitation des locaux n'étaient pas démontrés, les consorts Y... ne démontrant pas de façon certaine que M. A... n'exerçait plus son activité dans les locaux considérés ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil, ensemble l'article L. 145-2, I, 6° du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. A... était admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnu auteur d'oeuvres graphiques et plastiques et retenu exactement que l'article L. 145-2, I, 6° du code de commerce ne subordonnait pas l'extension aux artistes du bénéfice du statut des baux commerciaux à l'enregistrement du local, objet du bail, dans les fichiers tenus par cet organisme social, la cour d'appel, qui, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, a constaté que des ventes de tableaux avaient eu lieu dans les lieux loués, et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a, sans inverser la charge de la preuve, légalement justifié sa décision ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande de résiliation du bail, l'arrêt retient que, pour l'attribution du droit au bail, M. A... n'avait pas à respecter les formalités légales et les conditions de forme imposées par le bail ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions d'appel des consorts Y... qui demandaient la résiliation judiciaire du bail en invoquant le défaut de règlement des loyers et des charges du premier semestre de l'année 2005 et l'absence de versement de toutes indemnités d'occupation et charges depuis le 1er juillet 2005, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, sauf celle relative à la mise hors de cause de Mme Z..., l'arrêt rendu le 4 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne M. A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. A... à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Georges, avocat aux Conseils pour M. et Mme Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré non fondée la demande des consorts Y... tendant à voir prononcer la nullité et constater l'inopposabilité au bailleur de la cession de droit au bail consentie par Mme Z... à M. A... par acte du 20 septembre 1995, et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail en raison de la cession de droit au bail intervenue en violation des stipulations contractuelles, et d'avoir en conséquence mis Mme Z... hors de cause,

AUX MOTIFS PROPRES QUE la communauté se dissout par le divorce ; que l'état liquidatif homologué par le jugement de divorce du 21 septembre 1995 attribue le droit au bail des locaux objet du bail commercial à M. A... ; que l'attribution, lors de la liquidation du régime matrimonial pour cause de divorce, du droit au bail à l'époux qui en était cotitulaire ne constitue pas une cession de bail mais un partage, de sorte que le consentement exprès et par écrit du bailleur, prévu au bail en cas de cession, n'avait pas à être recueilli ; que, compte tenu de l'effet déclaratif du partage, Mme Z... n'a aucun droit sur les locaux litigieux ; qu'elle doit être mise hors de cause (arrêt attaqué, pp. 2-3 et p. 4) ; ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE la cession de bail est l'acte juridique, fait à titre onéreux ou à titre gratuit, par lequel le locataire cède le bénéfice de son contrat de location à un tiers qui va l'exécuter à sa place ; que le locataire cédant transmet au cessionnaire son droit à la jouissance des lieux et le cessionnaire devient débiteur à l'égard du propriétaire des obligations mises à la charge du locataire par le bail ; qu'en l'espèce, par acte notarié en date du 26 janvier 1990, Mme X... épouse Y... a donné à bail, à titre commercial, à M. René A... et Mme Annie Z... épouse A... des locaux sis ...; qu'en cours de bail, les époux A... ont divorcé et aux termes de l'état liquidatif dressé par le notaire dans le cadre de leur procédure de divorce par consentement mutuel, le droit au bail des locaux objet du bail commercial a été attribué à M. A... pour une valeur de 100. 000 F ; qu'il ne s'agit nullement d'une cession du droit au bail dès lors que Mme Z... n'a pas cédé le bénéfice de son contrat de location à un tiers mais à son ex-époux, déjà titulaire du bail commercial, qui n'obtient pas plus de droits dans le cadre de cette attribution que ceux qu'il détenait auparavant dans le cadre du contrat de bail commercial ; que M. A... n'avait donc pas à respecter les formalités légales et les conditions de forme imposées par le bail ; qu'il n'y a donc pas lieu de prononcer la nullité de la cession du droit au bail ni de prononcer la résiliation du bail commercial (jugement entrepris, pp. 7-8) ;

1) ALORS QUE, par une cession de droit au bail, qui emporte à la fois cession de créance et cession de dette du locataire cédant, le cessionnaire acquiert les droits et obligations du cédant, celui-ci se trouvant libéré envers le bailleur dans la mesure où, en cas de cession régulière et en l'absence de clause de solidarité entre cédant et cessionnaire, le bailleur ne peut exiger du cédant le paiement des loyers échus postérieurement à la cession, ni réclamer au cédant le paiement des réparations locatives et des indemnités d'occupation dues par le cessionnaire ; qu'ainsi constitue une cession de droit au bail tout acte de transfert de ce droit ayant pour effet de faire perdre au bailleur ne serait-ce qu'une partie des droits qu'il détenait en vertu du bail à l'égard du preneur initial ; qu'en l'espèce, les consorts Y... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel (pp. 14-15) que l'attribution du droit au bail par un époux cotitulaire de ce droit à son conjoint, l'autre cotitulaire, modifiait très substantiellement les conditions dans lesquelles le bail commercial avait été originairement consenti et dans lesquelles le bailleur avait entendu contracter, dès lors que celui-ci avait consenti un bail à deux personnes, cotitulaires conjointement et solidairement responsables et garantes de l'exécution des clauses et conditions dudit bail, de sorte qu'avant cette attribution du droit au bail à un seul, le bailleur avait donc deux personnes cotitulaires du bail et garantes de l'exécution des clauses, charges et conditions de ce bail, et qu'après cette attribution du droit au bail consentie par Mme Z... à M. A..., le bailleur se retrouvait avec un seul titulaire du droit au bail et un seul garant de l'exécution des clauses et conditions du bail commercial ; qu'ils soulignaient par ailleurs que le divorce des époux A...- Z... n'impliquait nullement l'obligation de cette attribution du droit au bail qui pouvait rester leur propriété indivise nonobstant leur divorce, à l'instar d'autres biens demeurés dans l'indivision ; qu'ainsi, la cour d'appel qui, pour considérer, par motifs propres et adoptés, que l'attribution par Mme Z... à M. A..., en vue de la liquidation de leur régime matrimonial, dans le cadre de leur procédure de divorce par consentement mutuel, du droit au bail des locaux objet du bail dont ils avaient été les copreneurs ne constituait pas une cession du droit au bail mais un partage, de sorte que le consentement exprès et par écrit du bailleur, prévu au bail en cas de cession, n'avait pas à être recueilli, s'est bornée à énoncer que Mme Z... n'avait pas cédé le bénéfice de son contrat de location à un tiers mais à son ex-époux, qui en était déjà cotitulaire, et que celui-ci n'obtenait pas plus de droits dans le cadre de cette attribution que ceux qu'il détenait auparavant, sans examiner l'incidence sur les droits du bailleur de la substitution aux deux cotitulaires initiaux d'un seul titulaire, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

2) ALORS QU'en outre et de surcroît, en énonçant que l'attribution par l'un des ex-époux à l'autre du droit au bail dont ils étaient initialement cotitulaires ne conférait pas au titulaire désormais unique plus de droits que ceux qu'il détenait auparavant en tant que cotitulaire, la cour d'appel, qui a perdu de vue que le titulaire désormais unique obtenait nécessairement plus de droits puisqu'il devenait seul propriétaire du droit au bail, ainsi que, si cette attribution était régulière, du droit au statut des baux commerciaux, et de la totalité de la valeur patrimoniale de ce droit, quand il ne disposait auparavant que d'un droit indivis et de la valeur patrimoniale de celui-ci, a, en retenant que l'attribution litigieuse ne pouvait être regardée comme constituant une cession de droit au bail, violé l'article 1134 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce que, écartant la demande des consorts Y... tendant à voir dire non applicable le statut des baux commerciaux et, dès lors, exclu le droit à renouvellement du bail et à indemnité d'éviction, il a, accueillant la demande de M. A..., dit celui-ci bien fondé à réclamer l'application du statut des baux commerciaux et, en conséquence, dit que M. A... était, à compter du 1er juillet 2005, date de l'arrivée à terme du bail, créancier d'une indemnité d'éviction,

AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article L. 145-2, I, 6° du Code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l'article 98 A de l'annexe III du Code général des impôts ; que M. A... est artiste peintre connu sous le nom de B..., qu'il est admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et est reconnu comme auteur d'oeuvres au sens de l'article 98 A susvisé ; que le premier juge a très justement énoncé qu'il n'est nullement exigé que l'enregistrement du local objet du bail soit nécessairement celui figurant sur les fichiers de la maison des artistes ; que M. A... remplit donc les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux ; qu'il résulte des attestations de MM. C... et D... qu'ils ont acquis des tableaux de B... dans sa galerie située ...dans les années ou les mois précédant le présent procès ; que l'inoccupation et le défaut d'exploitation des locaux ne sont donc pas démontrés (arrêt attaqué, p. 3) ; ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE M. A... justifie être inscrit à la maison des artistes, être admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et il est reconnu comme étant auteur d'oeuvres graphiques et plastiques ; que, dans les textes susvisés, il n'est nullement exigé que l'enregistrement du local objet du bail soit nécessairement celui figurant sur les fichiers de la maison des artistes ; que M. A... reconnaît qu'il dispose d'un second local sis ...qu'il occupe de façon précaire pendant la saison estivale ; qu'il affirme que les locaux situés ...constituent son atelier d'artiste pendant les douze mois de l'année ; que les constats d'huissier produits par Mme Y... réalisés les 17 et 21 décembre 2004 et le 9 juin 2005, tendant à démontrer qu'il n'exerce plus son activité dans les locaux, objet du bail, ainsi que le rapport de visite " Guillaume " sont contredits par les pièces versées aux débats par M. A... : attestations de clients ayant acheté des tableaux à différentes époques de l'année à l'occasion d'expositions au ..., des articles de presse datant de Pâques 2006, juillet 2006, août 2007 ; que les consorts Y... ne démontrent donc pas de façon certaine que M. A... n'exerce plus son activité dans les locaux, objet du bail (jugement entrepris, p. 8) ;

1) ALORS QUE, sous peine de permettre une fraude aux dispositions de l'article L. 145-2, I, 6° du Code de commerce, le statut des baux commerciaux, dont ce texte permet l'extension du bénéfice aux baux de locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques, ne peut s'appliquer qu'aux locaux que l'artiste a indiqués sur les fichiers de la maison des artistes ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

2) ALORS QUE, pour bénéficier du statut des baux commerciaux en vertu de l'article L. 145-2, I, 6° du Code de com merce, l'artiste doit réaliser des travaux de création dans les lieux loués ; qu'en l'espèce, en retenant que, dès lors qu'il résultait d'attestations de personnes déclarant avoir acquis des tableaux de M. A... dans les locaux objet du bail litigieux, « l'inoccupation et le défaut d'exploitation des locaux » n'étaient pas établis (arrêt attaqué, p. 3), les consorts Y... ne démontrant pas que M. A... n'exerçait plus « son activité » dans les locaux (jugement entrepris, p. 8) quand l'application du statut des baux commerciaux en vertu du texte susvisé était subordonnée à la condition qu'il fût établi que M. A... créait ses oeuvres dans les lieux loués, la cour d'appel, qui a énoncé des motifs impropres à caractériser la justification de l'accomplissement dans les lieux loués de travaux de création, a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

3) ALORS QUE, dans leurs conclusions d'appel, les consorts Y..., après avoir souligné que M. A... n'avait jamais été inscrit à la maison des artistes pour les lieux loués, ..., mais l'était pour une adresse située à Plougasnou, où il exploitait son activité depuis de nombreuses années, et qu'il exploitait par ailleurs son activité au ...(conclusions, pp. 24 à 28), faisaient valoir que si M. A... avait exposé à nouveau quelques tableaux dans les lieux objet du bail litigieux après le congé du 31 décembre 2004, il n'avait procédé à cette réoccupation des lieux qu'à partir du moment où le bailleur lui avait délivré congé (conclusions, p. 26) et pour prétendre justifier une occupation des locaux (conclusions, p. 27) ; qu'en se bornant à retenir que l'inoccupation et le défaut d'exploitation des locaux n'étaient pas démontrés dès lors que des attestations établissaient l'achat de tableaux « dans les années ou les mois précédant le présent procès » (arrêt attaqué, p. 3), « à différentes époques de l'année à l'occasion d'expositions au ...» (jugement entrepris, p. 8), la cour d'appel n'a pas, par ces motifs dépourvus de précision et inopérants, donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 145-2, I, 6° du Code de commerce ;

4) ALORS QU'au surplus, de même qu'il résulte de l'article L. 145-1, I, 1° du Code de commerce que c'est au preneur q u'il incombe d'établir, pour que le statut des baux commerciaux s'applique au bail d'un local accessoire à l'exploitation d'un fonds de commerce, que ce local est nécessaire à son activité, il résulte de l'article L. 145-2, I, 6° du même code que c'est à l'artiste qui prétend au bénéfice de l'extension du statut des baux commerciaux pour le bail d'un local d'apporter la preuve qu'il réalisait dans les lieux loués des travaux de création ; qu'en l'espèce, pour considérer que M. A... était en droit de prétendre à l'application du statut des baux commerciaux pour la location des locaux situés ..., la cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que l'inoccupation et le défaut d'exploitation des locaux n'étaient pas démontrés (arrêt attaqué, p. 3), les consorts Y... ne démontrant pas de façon certaine que M. A... n'exerçait plus son activité dans les locaux considérés (jugement entrepris, p. 8) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du Code civil, ensemble l'article L. 145-2, I, 6° du Code de commerce.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré non fondée la demande que les consorts Y... avaient formulée à titre subsidiaire, tendant à voir prononcer la résiliation du bail pour inexécution des obligations contractuelles des preneurs,

AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE l'attribution du droit au bail consenti par Mme Z... à M. A... n'a pas été irrégulière, ne s'agissant nullement d'une cession du droit au bail et n'ayant donc pas à respecter les formalités légales et les conditions de forme imposées par le bail (jugement entrepris, pp. 7 et 8, 1er alinéa) ;

ALORS QUE, dans leurs conclusions d'appel (pp. 35, 36, 37, 38 et 53), les consorts Y... avaient fait valoir que la résiliation du bail, demandée à titre subsidiaire, était justifiée, outre à raison de l'attribution du droit au bail par Mme Z... à M. A... en méconnaissance des clauses et conditions du bail, mais également pour défaut de paiement des loyers et charges restant dus pour la période antérieure à l'expiration du bail et des indemnités d'occupation et charges dues postérieurement à l'expiration du bail, soit depuis le 1er juillet 2005 ; qu'en laissant ces conclusions sans réponse, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile."

C'est le bailleur qui a donné congé qui doit payer l'indemnité d'éviction car "la vente de l'immeuble loué ne décharge pas le vendeur de son obligation de payer l'indemnité d'éviction éventuellement due au locataire auquel il a refusé, avant la vente, le renouvellement du bail".

"Vu l'article L. 145-14, alinéa 1er, du code de commerce ;

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 1er avril 2010), que la société Rubis, preneuse à bail de locaux commerciaux propriété de la société du Faubourg, a sollicité le renouvellement de son bail par acte du 30 août 2005 ; que la société du Faubourg a, par acte du 28 novembre 2005, refusé le renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes, puis a, le 30 novembre 2006, vendu l'immeuble loué à M. X... ; que la société Rubis l'a assignée en contestation du congé et paiement d'une indemnité d'éviction ;

Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que si la société Rubis a respecté le délai de deux ans à l'égard de la société du Faubourg en l'assignant par acte du 6 novembre 2007, elle n'ignorait pas à cette date que cette société n'était plus propriétaire de l'immeuble depuis le 30 novembre 2006 ni qu'elle n'était plus son bailleur, M. X... étant, par l'effet de la vente, subrogé dans les droits et actions de l'ancien propriétaire, qu'au regard des articles L. 145-10, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, l'action ne peut être engagée qu'à l'encontre du bailleur, et que la société Rubis ne peut donc obtenir la condamnation de la société du Faubourg au paiement d'une indemnité d'éviction alors qu'elle n'était plus son bailleur au jour de l'acte introductif d'instance ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la vente de l'immeuble loué ne décharge pas le vendeur de son obligation de payer l'indemnité d'éviction éventuellement due au locataire auquel il a refusé, avant la vente, le renouvellement du bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société Rubis de sa demande d'indemnité d'éviction à l'égard de la société du Faubourg, l'arrêt rendu le 1er avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée ;

Condamne la société du Faubourg et la société Rubis aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société du Faubourg à payer à la société Rubis la somme de 2 500 euros ; condamne la société Rubis à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société du Faubourg ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour la société Rubis

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif de ce chef attaqué d'AVOIR débouté la société RUBIS de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction à l'encontre de la SARL DU FAUBOURG ;

AUX MOTIFS QUE le bail commercial conclu le 12 janvier 1998 entre Monsieur et Madame Y..., alors époux, bailleurs, et la société GARANCE, dont la gérante était Madame Y... née A..., preneur, avait prévu, aux conditions particulières « résultant des communautés existant entre les locaux commerciaux et l'appartement restant à la disposition des bailleurs » que les travaux qui devaient permettre l'accès aux étages situés au dessus du magasin soient exécutés par les bailleurs « aux frais exclusifs » du preneur et que ceux-ci soient effectués « à première demande de la société GARANCE » ;

que ces travaux n'ont jamais été réalisés ;

que par application de l'alinéa 2 de l'article L. 145-9 du Code de commerce dans sa rédaction alors en vigueur, le bail commercial de la société RUBIS, venu à expiration le 31 août 2004, s'est poursuivi, à défaut de congé, par tacite reconduction ;

que dans l'acte de vente du 16 décembre 2005 conclu au profit de la SARL DU FAUBOURG, il est expressément mentionné que celle-ci devait percevoir de la société RUBIS les loyers pour les locaux objet du bail commercial dont celle-ci était titulaire ;

que par acte du 30 août 2005, la société RUBIS a sollicité auprès de la SARL DU FAUBOURG le renouvellement de son bail ;

qu'en réplique, dans le délai prévu à l'article L. 145-10 du Code de commerce, par acte signifié le 28 novembre 2005, la SARL DU FAUBOURG a notifié au preneur son refus de voir le bail être renouvelé ;

que par courrier du 30 novembre 2006, à entête du notaire ayant rédigé l'acte de vente, la société RUBIS a été officiellement informée que le local commercial, à l'enseigne GARANCE, qu'elle exploitait ..., avait été vendu à Monsieur Ludovic X..., auprès de qui les loyers devaient désormais être réglés ;

qu'à compter de cette date, ainsi que l'établissent les formules bancaires produites aux débats, alors que les loyers antérieurs avaient été payés par chèques émis à l'ordre de la SARL DU FAUBOURG, en règlement des loyers du dernier trimestre 2006 et du premier trimestre 2007, la société RUBIS a émis des chèques à l'ordre de Monsieur Ludovic X... ;

que sur ce point, Madame Annick Z..., expert-comptable, atteste que pour les périodes postérieures à l'acquisition, les loyers dont les montants sont détaillés dans l'attestation, dus par la société RUBIS, ont été payés à Monsieur Ludovic X... ;

que de même, pour le paiement de sa quote-part de la taxe foncière 2007, lui a été transmis l'avis d'imposition adressé à Monsieur X..., en qualité de propriétaire de l'immeuble objet de la taxe considérée. Après un premier règlement adressé, par erreur, à la SARL DU FAUBOURG, elle a envoyé un second chèque émis à l'ordre de Monsieur Ludovic X... ;

qu'il ne peut donc être soutenu par la société RUBIS que la mutation dont l'immeuble avait fait l'objet, ayant eu pour effet de subroger Monsieur X... dans les droits et actions de l'ancien propriétaire, lui aurait été intentionnellement dissimulée ;

qu'au surplus, pour avoir été elle-même à la fois propriétaire indivise du même immeuble, avant sa cession à la SARL DU FAUBOURG, et gérante de la société RUBIS, qui exploite depuis les années 1990 le même commerce situé au rez-de-chaussée du bâtiment, lequel constitue, pour Monsieur X..., compte tenu de la configuration spécifique des lieux, le seul accès aux étages supérieurs où il a son appartement personnel, Madame A... , commerçant avisée et gérante de société de longue date, informée par courrier du notaire de la vente de tout l'immeuble de la SARL DU FAUBOURG à Monsieur Ludovic BUREL lui-même, à l'ordre duquel elle adressait le règlement de ses loyers, devait nécessairement avoir compris que celui-ci était devenu à la fois propriétaire de l'immeuble et son bailleur ;

que dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, application au présent litige, le dernier alinéa de l'article L. 145-10 du Code de commerce disposait que « l'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le Tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement » ;

que le mémoire du 19 septembre 2007 émanant de la société RUBIS « en contestation de refus de renouvellement de bail commercial et subsidiairement en paiement de l'indemnité d'éviction » n'a été notifié qu'à la SARL DU FAUBOURG ;

qu'il en est de même de l'assignation signifiée le 6 novembre suivant ;

qu'à défaut d'avoir donc introduit, avant l'expiration du délai précité, dont le point de départ avait été l'acte signifié le 28 novembre 2005, une action fondée sur les articles L. 145-10, L. 145-14 et L. 145-17 du Code du commerce à l'encontre de Monsieur Ludovic X..., propriétaire de l'immeuble, les prétentions formulées par la société RUBIS à l'encontre de celui-ci ne pouvaient qu'être déclarées irrecevables ;

que la décision du premier juge ayant déclaré irrecevable la demande en paiement d'une indemnité d'éviction à l'encontre de Monsieur X... sera donc confirmée ;

que s'agissant des demandes formulées à l'encontre de la SARL DU FAUBOURG, s'il est établi que la société RUBIS a respecté le délai de deux ans à son égard par l'assignation signifiée le 6 novembre 2007, à cette date, ainsi qu'il a été démontré précédemment, elle ne pouvait ignorer que cette société n'était plus propriétaire de l'immeuble depuis le 30 novembre 2006, ni qu'elle n'était plus son bailleur, Monsieur Ludovic X... étant, par l'effet de la vente, subrogé dans les droits et actions de l'ancien propriétaire ;

qu'or, en regard des dispositions des articles L. 145-10, L. 145-14 et L. 145-17 du Code de commerce, visés dans l'acte introductif d'instance, l'action ne pouvait être engagée qu'à l'encontre du bailleur ;

que c'est donc à tort que le premier juge a fait droit à la demande de la société RUBIS tendant à la condamnation de la SARL DU FAUBOURG au paiement d'une indemnité d'éviction, alors que celle-ci n'était plus son bailleur au jour de l'acte introductif de l'instance ;

que le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point ;

ALORS QUE la vente de l'immeuble ne décharge pas le vendeur de son obligation de payer l'indemnité d'éviction due au locataire auquel il avait délivré, avant la vente, un congé avec refus de renouvellement du bail ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que, par acte du 28 novembre 2005, la SARL DU FAUBOURG a signifié, avant la vente de l'immeuble, à la société RUBIS un congé avec refus de renouvellement du bail, cette dernière ayant notifié à la SARL DU FAUBOURG son mémoire en paiement de l'indemnité d'éviction le 19 septembre 2007 et l'ayant assignée le 6 novembre 2007 en contestation du congé et en paiement de l'indemnité d'éviction ; qu'en déboutant la société RUBIS de son action en paiement de l'indemnité d'éviction contre la SARL DU FAUBOURG, au motif qu'après la délivrance du congé par cette dernière, l'immeuble avait été vendu, la Cour d'Appel a violé l'article L. 145-14 du Code de Commerce."