Voici un exemple :

"Vu le pourvoi sommaire et les mémoires complémentaires, enregistrés les 20 février, 20 juin et 28 septembre 2006 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la SOCIETE SORIMMO, dont le siège est 142, route de Paris à Brest (29200) ; la SOCIETE SORIMMO demande au Conseil d'Etat : 

1°) d'annuler l'arrêt du 27 septembre 2005 par lequel la cour administrative d'appel de Nantes a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement du 16 janvier 2004 par lequel le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande tendant à la condamnation de la ville de Brest à lui verser la somme de 5 908 000 F (900 669 euros) avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts en réparation des conséquences dommageables résultant du non-respect de la convention en date du 5 mars 1983 lui garantissant la constructibilité d'un terrain situé rue du Stiff ; 

2°) réglant l'affaire au fond, de condamner la commune de Brest à lui verser la somme de 900 669 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'illégalité de l'engagement contractuel conclu le 5 mars 1983 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Brest la somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;




Vu les autres pièces du dossier ;

Vu la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur l'Etat, les départements, les communes et les établissements publics ;

Vu le code de justice administrative ;


Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. François Delion, Maître des Requêtes, 

- les observations de la SCP Peignot, Garreau, avocat de la SOCIETE SORIMMO et de Me Odent, avocat de la ville de Brest, 

- les conclusions de M. Emmanuel Glaser, Commissaire du gouvernement ;



Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SOCIETE SORIMMO a conclu le 5 mars 1983 avec la commune de Brest une convention aux termes de laquelle : « la ville de Brest, après consultation des services de la ville et de la communauté urbaine intéressés, et après avoir reçu les engagements favorables du groupe de travail chargé de la nouvelle élaboration du plan d'occupation des sols et plus généralement, de toute autorité concernée, garantit à la SORIMMO les possibilités constructives minimales énoncées pour les terrains suivants (...) le terrain sis à Brest, rue du Stiff, cadastré à la section CR, n° 351, pour une superficie de 4 760 m², figurant (...) en zone UCB, COS 0,50, du plan d'occupation des sols en cours de révision. (...), la ville de Brest reconnaît que la SORIMMO sera fondée à obtenir des dommages-intérêts en compensation des préjudices pour non-réalisation des programmes prévus sur les terrains objet de la présente convention en fonction de leurs possibilités de constructibilité sus-énoncées. » ; que, toutefois, à la suite de son classement en espace boisé à protéger au titre de l'article L. 130-1 du code de l'urbanisme par le plan d'occupation des sols révisé du 20 janvier 1995 de la ville de Brest, le terrain en cause est devenu inconstructible ; que, par un jugement du 16 janvier 2004, le tribunal administratif de Rennes a accueilli l'exception de prescription de la créance opposée par la commune et a, en conséquence, rejeté la demande de la SOCIETE SORIMMO tendant à la réparation des conséquences dommageables du non-respect, par cette même commune, de la convention du 5 mars 1983 ; que par un arrêt du 27 septembre 2005, la cour administrative d'appel de Nantes, après avoir jugé que la convention précitée était entachée de nullité et ne pouvait faire naître aucune obligation à la charge de la commune, a rejeté les conclusions indemnitaires de la SOCIETE SORIMMO fondées sur la faute qu'aurait commise cette collectivité en signant cette convention au motif que la prescription quadriennale était acquise ; que la SOCIETE SORIMMO se pourvoit en cassation contre cet arrêt en tant qu'il a rejeté ses conclusions tendant à la mise en jeu de la responsabilité pour faute de la commune ;

Considérant qu'aux termes de l'article 1er de la loi du 31 décembre 1968 susvisée : « Sont prescrites au profit de l'Etat, des départements et des communes sous réserve des dispositions de la présente loi, toutes créances qui n'ont pas été payées dans un délai de quatre ans à partir du premier jour de l'année suivant celle au cours de laquelle les droits ont été acquis. Sont prescrites dans le même délai et sous la même réserve, les créances sur les établissements publics dotés d'un comptable public » ; qu'aux termes de l'article 3 de la même loi : « La prescription ne court, ni contre le créancier qui ne peut agir, soit par lui-même ou par l'intermédiaire de son représentant légal, soit pour une cause de force majeure, ni contre celui qui peut être légitimement regardé comme ignorant l'existence de sa créance ou de la créance de celui qu'il représente légalement (...) » ;

Considérant que, pour accueillir l'exception de prescription quadriennale opposée par la commune, la cour a jugé que la société ne pouvait soutenir avoir pu ignorer l'origine de sa créance, dont le fait générateur est constitué par la signature fautive de la convention précitée, à la date du 20 janvier 1995 à laquelle le terrain est devenu inconstructible et où elle a eu connaissance du préjudice invoqué ; que, compte tenu de la nature de l'illégalité à l'origine de la nullité de la convention par laquelle la collectivité publique s'engageait à ne pas appliquer une règle d'urbanisme et de l'expérience de la société en matière de promotion immobilière, en statuant ainsi la cour n'a pas commis d'erreur de droit et n'a pas dénaturé les pièces du dossier ;

Considérant que le moyen tiré de ce que les dispositions précitées de la loi du 31 décembre 1968 méconnaîtraient les stipulations de l'article 14 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et de l'article 1er de son premier protocole additionnel est nouveau en cassation et n'est pas d'ordre public ; que par suite, ce moyen ne peut qu'être écarté ;

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la SOCIETE SORIMMO la somme de 3 000 euros que demande la commune de Brest ; que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la ville de Brest, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la SOCIETE SORIMMO au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; 




D E C I D E :

Article 1er : Le pourvoi de la SOCIETE SORIMMO est rejeté.
Article 2 : La SOCIETE SORIMMO versera à la commune de Brest une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à la SOCIETE SORIMMO et à la ville de Brest."

Ainsi jugé par cet arrêt :

"Vu les articles 1372 et 1375 du code civil, ensemble les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu qu'il résulte de la combinaison de ces textes que la gestion d'affaires, qui implique la ratification ultérieure par le maître de l'affaire ou la démonstration a posteriori de l'utilité de la gestion, est incompatible avec les dispositions d'ordre public susvisées de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, qui exigent l'obtention par le titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » d'un mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière ;

Attendu que le mandat de vente sans exclusivité portant sur un bien immobilier appartenant à Roger X... et à son épouse, confié le 19 juillet 2006 à la société Sarro immobilier, a été signé par Mme X... et par Mme Y..., fille des propriétaires, pour le compte de son père ; que l'immeuble ayant été vendu par l'entremise d'un autre agent immobilier aux époux Z... auxquels la société Sarro immobilier l'avait fait visiter, celle-ci a assigné en paiement de dommages-intérêts Mme X... ainsi que Mmes Y... et A..., prises en leur qualité d'ayants droit de leur père, Roger X..., décédé ;

Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt énonce que, si le mandat a été signé non par M. et Mme X..., vendeurs, mais par Mme X... et sa fille, Mme Y..., celle-ci au nom de son père qui n'était pas sous l'effet d'un régime de protection d'incapable majeur, il demeure que les vendeurs sont bien M. et Mme X... et que M. X... a ratifié l'engagement pris en son nom en consentant à la signature de la promesse synallagmatique de vente ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la société Sarro immobilier, qui ne détenait pas de mandat écrit préalable du vendeur, ne pouvait se prévaloir des règles de la gestion d'affaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et vu l'article L. 411-3 du code de procédure civile ;

Attendu que la Cour de cassation peut mettre fin au litige en appliquant la règle de droit appropriée ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens du pourvoi :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

DEBOUTE la société Sarro immobilier de ses demandes ;

ORDONNE la mainlevée de l'hypothèque judiciaire inscrite à son initiative ;

REJETTE toute autre demande ;

Condamne la société Sarro immobilier aux dépens, incluant ceux exposés devant les juges du fond, ainsi que les frais d'inscription d'hypothèque judiciaire ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sarro immobilier à payer aux consorts X... la somme de 4 000 euros ; rejette sa demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour les consorts X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement madame Agnès B..., veuve X..., madame Aline X..., épouse A... et madame Liliane X..., épouse Y..., à payer à la société Sarro Immobilier la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts et de les avoir ainsi déboutées de leur demande de nullité du mandat de vente sans exclusivité confié à cette société ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE si le mandat a été signé non par monsieur et madame X..., vendeurs, mais par madame X... et sa fille madame Y..., celle-ci au nom de son père qui n'était pas sous l'effet d'un régime de protection d'incapable majeur, il demeure que les vendeurs sont bien monsieur et madame X... et que monsieur X... a ratifié l'engagement pris en son nom en consentant à la signature de la promesse synallagmatique de vente ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il importe peu que le mandat n'ait pas été signé par monsieur Roger X..., dès lors que les vendeurs sont ceux visés dans la promesse de vente, à savoir monsieur et madame X..., et que les signatures portées au mandat sont les mêmes que celles figurant au compromis, soit madame X... et une de ses filles, en sa qualité d'administratrice légale des biens de son père, alors placé sous le régime de protection des incapables majeurs par le juge des tutelles ;

ALORS QU'en affirmant que monsieur Roger X..., en concluant une promesse synallagmatique de vente avec les époux Z... par l'intermédiaire de la société Malaucène Immobilier, avait ratifié le mandat sans exclusivité de vente confié à la société Sarro Immobilier par sa fille, qui n'était pas son administratrice légale, tandis que cette promesse ne caractérisait aucune volonté de mandater la société Sarro Immobilier pour la vente du bien immobilier en cause, dès lors qu'elle avait été conclue sans le concours de cette dernière société, qui y était totalement étrangère, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 491-4, en sa rédaction applicable en l'espèce, et 1375 du Code civil.

SECOND MOYEN (SUBSIDIAIRE) DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement madame Agnès B..., veuve X..., madame Aline X..., épouse A... et madame Liliane X..., épouse Y..., à payer à la société Sarro Immobilier la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE si les acquéreurs ont connu le bien, c'est par les soins de l'agence Sarro à laquelle sont inopposables les arrangements intervenus avec l'agence Malaucène Immobilier, dont il n'est ni prétendu ni établi qu'elle l'aurait présenté antérieurement et dont il n'est pas démontré qu'elle aurait autrement oeuvré à un consentement qui n'aurait pas été obtenu par Sarro ; que c'est encore par des motifs pertinents que le premier juge, constatant que c'était l'action de la société Sarro Immobilier qui avait abouti à la vente, l'a indemnisée du préjudice causé par la faute du mandant qui a passé l'acte en éludant sa participation pour la priver de sa rétribution ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les consorts X... ont contracté avec les époux Z..., clients de la société Sarro Immobilier, par l'intermédiaire de l'agence Malaucène Immobilier, alors que les acquéreurs lui ont été présentés par la société Sarro Immobilier, ainsi qu'en atteste le bon de visite établi le 19 août 2006 ; que les consorts X... sont incapables de produire un bon de visite établi par l'agence Malaucène Immobilier qui serait antérieur à celui de la société Sarro Immobilier ; que les mandants, contrairement aux dispositions contractuelles du mandat, n'ont aucunement averti la société Sarro Immobilier de la signature du compromis dès le 29 août 2006 avec les époux Z..., alors que ces derniers avaient, lors de la visite du bien le 19 août 2006, sollicité une option de huit jours expirant le 28 août 2006 ; qu'il est évident que c'est uniquement grâce à l'intervention de la société Sarro Immobilier que la vente a pu intervenir, le bon de visite de cette dernière constituant la présomption indiscutable de sa participation active et déterminante, en l'absence de tout autre bon de visite produit ; qu'il s'ensuit que les consorts X... ont fait preuve d'un comportement déloyal et ont commis une faute en évinçant la société Sarro Immobilier, alors que, sans son intervention, ils n'auraient jamais rencontré les futurs acquéreurs ; que c'est en conséquence par l'entremise de la société Sarro Immobilier que la vente a été effectivement conclue ; qu'ainsi la société Sarro Immobilier prouve une faute de ses mandants l'ayant privée de la réalisation de la vente, de sorte qu'elle a droit à des dommages et intérêts qui, compte tenu de l'importance de la faute et de la déloyauté des mandants, doit être égale au montant de la commission prévue ;

ALORS QUE, D'UNE PART, lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a effectivement été conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; qu'en se contentant d'affirmer que la société Sarro Immobilier avait fait visiter pour la première fois aux acquéreurs le bien vendu par les époux X..., pour juger que cet agent immobilier avait eu un rôle déterminant dans la réalisation de la vente et retenir une faute des époux X... qui auraient évincé cet agent, la cour d'appel, qui a retenu comme seul manquement le fait de contracter par l'intermédiaire d'un mandataire autre que celui qui avait présenté le bien, a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, il incombe à l'agent immobilier qui se prévaut d'un mandat de vente sans exclusivité pour prétendre à l'attribution de dommages et intérêts, de prouver une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; qu'en reprochant aux époux X... de ne pas avoir prouvé que la société Malaucène Immobilier, par l'intermédiaire de laquelle ils avaient vendu leur bien immobilier, avait « autrement oeuvré à un consentement qui n'aurait pas été obtenu par la société Sarro Immobilier », tandis qu'il incombait à cette dernière d'établir une faute des époux X..., la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, violant ainsi l'article 1315 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

ALORS QUE, DE TROISIEME PART, en statuant comme elle l'a fait, tandis qu'elle avait constaté que « les consorts X... (avaient) contracté avec les époux Z... (…) par l'intermédiaire de l'agence Malaucène Immobilier », selon promesse synallagmatique de vente du 29 août 2006, dont il résultait que cette société Malaucène Immobilier, enseigne Laforêt, avait obtenu une rencontre des consentements entre les époux X... et les époux Z... sur un prix net vendeur de 192.000 €, soit à un montant inférieur au prix de vente initialement demandé par les époux X..., ce qui prévalait sur la visite de l'immeuble par l'intermédiaire de la société Sarro immobilier, qui était un préalable insuffisant à une rencontre des volontés, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

ALORS QUE, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, en reprochant aux époux X... de pas avoir averti la société Sarro Immobilier de la signature du compromis dès le 29 août 2006 avec les époux Z..., tandis que ces derniers auraient sollicité de la société Sarro Immobilier un option de huit jours expirant le 28 août 2006, sans préciser en quoi l'abstention ainsi imputée aux époux X..., compte tenu des diligences qui auraient été accomplies, avait privé l'agence immobilière de la réalisation de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970."