Une qustion sur ce sujet par un député et la réponse du ministre.

La question :

M. Alain Bocquet attire l'attention de Mme la ministre d'État, garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, concernant l'article 661 du code civil et les conséquences qu'il entraîne, en cas de pollution d'un mur mitoyen par les aménagements effectués par l'un des propriétaires concernés. L'article 661 stipule en effet : « Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûtée, ou la moitié de la dépense qu'a coûtée la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne, et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûtée est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve ». Sachant qu'au titre de l'article 545 : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité », il résulte de l'application de ces dispositions légales, des situations inextricables, pénalisantes pour l'une des parties deux fois victime : une première fois de la pollution subie ; une seconde fois du fait de l'impossibilité de régler ce conflit. Compte tenu de ces éléments, il lui demande quelles dispositions sont susceptibles de permettre de régler ces difficultés.

La réponse :

Les dispositions des articles 545 et 661 du code civil qui réglementent les conditions de la cession forcée de la propriété ne font pas obstacle au règlement du conflit résultant de la pollution d'un mur mitoyen causée par les aménagements effectués par l'un des propriétaires. En effet, ce type de litige trouve sa solution par l'application des dispositions de l'article 655 du même code qui disposent que « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ». Les propriétaires mitoyens sont donc en principe tenus de participer au coût de réfection du mur. Néanmoins et de jurisprudence constante, la Cour de cassation affirme que le propriétaire d'un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation de ce mur lorsque les réparations sont rendues nécessaires par son fait (Civ. 3e, 21 décembre 1988, n° 87-14950 ; Civ. 3e le 23 janvier 1991, n° 89-16867).

Une décision d'une grande importance pratique :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 19 mars 2009), que, suivant promesse synallagmatique sous signatures privées du 13 octobre 2006, les époux X... ont vendu une maison à usage d'habitation aux époux Y... ; que l'acte a été, le 14 octobre 2006, notifié aux acquéreurs par une lettre recommandée unique libellée au nom de M. et Mme Y... puis, le 10 janvier 2007, remis en mains propres à chacun des époux par le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique ; que les époux Y... se sont rétractés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 janvier 2007 ; que, leur reprochant d'avoir refusé de réitérer la vente, les époux X... les ont assignés en paiement de la clause pénale stipulée à l'acte ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, que les époux Y... qui avaient tous deux signé l'acte de vente avaient de ce fait acheté l'immeuble d'un commun accord, que les conditions de la solidarité étaient donc remplies, que la notification rappelant les termes de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, faite à l'un de ces deux époux, produisait donc tous ses effets à l'égard de l'autre et qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé ce texte ainsi que l'article 220 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à M. et Mme Y... portait la signature d'un seul époux et non des deux, de sorte qu'il n'était pas démontré que l'autre époux avait reçu notification du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel en a exactement déduit que ce délai n'avait pas couru à son égard ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... et les condamne à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille dix.


MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Delvolvé, avocat aux conseils pour M. et Mme X... ;

MOYEN UNIQUE DE CASSATION

IL EST REPROCHE à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande tendant à juger que les époux Y... avaient engagé leur responsabilité contractuelle en ne signant pas l'acte authentique de vente et à les condamner à leur verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts,

AUX MOTIFS que le compromis de vente avait identifié Monsieur Michel Y... et Madame Danièle Z..., son épouse, comme acquéreur et coacquéreur, mariés sans contrat préalable, que la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 octobre 2006, rappelant les termes de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitat, avait été adressée à Monsieur et Madame Y..., et non individuellement et séparément à chaque époux, que l'accusé de réception du 17 octobre 2006 ne portait pas la signature des deux époux, mais d'un seul, qu'il n'était donc pas démontré que l'autre époux eût bien reçu notification du délai de rétractation et qu'à son égard le délai n'avait pas couru,

ALORS QUE les époux Y... qui avaient tous deux signé l'acte de vente avaient de ce fait acheté l'immeuble d'un commun accord, que les conditions de la solidarité étaient donc remplies, que la notification rappelant les termes de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitat, faite à l'un de ces deux époux, produisait donc tous ses effets à l'égard de l'autre et qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé ce texte ainsi que l'article 220 du code civil."