Cet article interdit au mandataire (en particulier l’agent immobilier) d’acquérir le bien qu’il est chargé de vendre. Voici une décision faisant application de ce principe alors que par ailleurs le mandat donné à l’agent était nul :

« Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que Mme Gaudet a donné à un agent immobilier, M. Bacry, deux mandats exclusifs portant sur la mise en vente d'un studio lui appartenant, le prix demandé étant de 172.000 francs dans le premier mandat, donné le 16 mars 1982 et de 150.000 francs, dans le second mandat, donné le 6 avril 1982, étant précisé que ces mandats conclus pour une première période déterminée étaient ensuite indéfiniment renouvelables par tacite reconduction ; que, le 1er avril 1983, Mme Gaudet a consenti à M. Bacry une promesse de vente de son studio pour le prix de 100.000 francs, mais qu'elle a ensuite refusé de passer l'acte authentique ; que M. Bacry l'ayant assignée devant le tribunal de grande instance aux fins de réalisation de la vente, Mme Gaudet a demandé l'annulation de la promesse de vente en invoquant les dispositions de l'article 1596 du Code civil ; que M. Bacry a alors soutenu que cette disposition ne pouvait lui être applicable compte tenu de la nullité des mandats résultant de l'absence de limitation de leurs effets dans le temps ; Attendu que M. Bacry reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir déclaré nulle la promesse de vente, alors que, de première part, la règle de la limitation dans le temps des effets du mandat posée par l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 présente un caractère d'ordre public dont la sanction est la nullité qui peut être invoquée par le mandataire, et alors que, de deuxième et troisième part, la signature de la promesse de vente par Mme Gaudet valait révocation du mandat;

Mais attendu que l'article 1596 du Code civil interdit au mandataire de se porter acquéreur du bien sur lequel porte le mandat et que, comme l'a justement retenu la cour d'appel, l'agent immobilier ne peut invoquer la nullité du mandat pour échapper à cette prohibition légale ; qu'ainsi les moyens ne peuvent être accueillis et que le pourvoi manifestement abusif, est dépourvu du moindre fondement ».

(Cour de Cassation 1 décembre 1987)

Article 1596 du Code Civil :

« Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :
   Les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;
   Les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ;
   Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ;
   Les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère.
   Les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire. »

Cet arrêt de la Cour de Cassation du 12 septembre 2007 est relatif à un cas qui n’est pas rare où l’acquéreur d’un bien immobilier bénéficiant d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt se heurte à un refus de sa banque, mais à la suite d’une demande de prêt qui n’est pas strictement identique à celle prévue au compromis. Les juges considèrent que ce qui importe c’est la certitude que le prêt conforme à ce qui était stipulé au compromis ne pouvait être obtenu :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 décembre 2005), que suivant acte sous seing privé du 21 mars 2001, Mme X... a vendu aux époux Y... des bâtiments à usage agricole, sous la condition suspensive de l'obtention, au plus tard le 1er décembre 2002, d'un prêt d'un montant égal à celui du prix de vente et d'une durée de quinze ans, au taux maximal de 6 % hors assurance ; que le 22 novembre 2002, un prêt sur 12 ans a été refusé aux époux Y... par le crédit agricole, qui leur a refusé le 12 février 2003 un prêt du même montant sur 10 ans ; que soutenant que la condition suspensive avait défailli par la faute des époux Y..., Mme X... a demandé leur condamnation au paiement du prix de vente ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande alors, selon le moyen :

1 / qu'il appartient à l'acquéreur de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1178 du code civil ; qu'il n'appartient pas au juge de substituer son appréciation à celle de l'établissement de crédit que l'acquéreur a omis de saisir d'une demande conforme aux caractéristiques de la promesse, en recherchant lui-même si le prêt aurait été accordé si cet établissement avait été saisi ;

qu'en l'espèce, il est constant que M. Y... n'a pas sollicité auprès d'un banquier l'octroi d'un prêt remboursable en 15 ans, comme il s'y était engagé ; que pour écarter l'existence de toute faute, la cour d'appel retient qu'en raison de la souscription de deux crédits antérieurs et non remboursés, un prêt d'une durée de 15 ans lui aurait été refusé, ce en quoi l'arrêt a violé les articles 1147 et 1178 du code civil ;

2 / que la cour d'appel, qui ne fait aucune référence au taux d'endettement de M. Y..., ni aux critères d'endettement qui, aux yeux d'un banquier, auraient nécessairement conduit celui-ci à refuser à M. Y... un prêt d'une durée de 15 ans, prive en tout état de cause sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le crédit agricole avait expliqué, études de simulation à l'appui, que le prêt sur 12 ans avait été refusé eu égard à une insuffisance de capacité financière compte tenu des emprunts déjà en cours, la cour d'appel, qui a souverainement relevé, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que si la durée d'emprunt n'était pas conforme aux prévisions de la convention, les calculs produits par la banque démontraient qu'un prêt, fût-il sur 15 ans, excédait de même les possibilités financières de M. Y..., a pu déduire que c'était sans faute de sa part que la condition suspensive avait défaillie ».