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  • Associé unique et société civile à caractère familial

    Une société composée d'un associé unique n'est pas considérée comme une société familiale au sens des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et elle ne peut donc donner congé pour reprise du local loué au profit de son associé unique :

     

     

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 janvier 2006), que le 23 janvier 1998 la Société civile immobilière du Rocher ( la SCI ) constituée par les consorts X... a donné à bail un appartement aux époux Y... ; que le 15 octobre 2001 M. Z... a acquis l'ensemble des parts sociales de la SCI et que celle-ci, après avoir signifié aux locataires un congé aux fins de reprise pour habiter au profit de son associé-gérant, M. Z..., au visa des articles 13 a) et 15-I de la loi du 6 juillet 1989, a assigné, ainsi que M. Z..., les époux Y... pour faire déclarer ce congé valable ;

     

     

     

     

     

    Attendu que la SCI et M. Z... font grief à l'arrêt de rejeter cette demande alors, selon le moyen :

     

     

     

    1 / qu'une société civile composée d'un seul associé doit être considérée comme une société civile familiale au sens de l'article 13 de la loi du 6 juillet 1969, laquelle a la faculté de donner congé aux fins de reprise au profit de l'un de ses associés ; et qu' ainsi la cour d'appel en déclarant nul le congé donné par la SCI du Rocher au profit de son associé M. Z..., faute pour cette SCI d'être composée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, a violé le texte précité ;

     

     

     

    2 / que selon l'article 1844-5 du code civil, la réunion de toutes les parts sociales en une seule main n'entraîne pas la dissolution de plein droit de la société, laquelle dissolution ne peut être prononcée qu'à la demande de tout intéressé si la situation n'a pas été régularisée dans le délai d'un an ; qu'ainsi la cour d'appel en considérant par motifs adoptés qu'à la date du congé la SCI du rocher qui n'était plus composée que d'un seul associé ne remplissait plus les critères légaux d'une société, a violé le texte précité et l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 ;

     

     

     

    Mais attendu qu'ayant relevé qu'au jour de la délivrance du congé, M. Z..., après rachat des parts sociales aux précédents associés avec lesquels il n'avait aucun lien de famille, était le seul et unique associé de la SCI , la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que la SCI ne remplissait pas la condition expressément prévue par l'article 13 a) de la loi du 6 juillet 1989 pour une société civile à caractère familial définie comme étant celle constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ».

     

     

    (Cour de Cassation 31 mai 2007)

     

  • Protection de l'emprunteur immobilier et acquisition de parts de SCPI

    Lorsque l'acquéreur de parts de SCPI achète à crédit ces parts, il ne peut invoquer les dispositions protectrices du code de la consommation relatives à la conclusion d'un emprunt pour l'acquisition d'un bien immobilier :

    « Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué (Toulouse, 16 décembre 2004), d'avoir dit que le prêt consenti par la Société générale à M. et Mme Y... le 31 mars 1990 ne relevait pas des dispositions du code de la consommation, dit n'y avoir lieu en conséquence de l'annuler ni de déchoir l'établissement prêteur de son droit à percevoir les intérêts convenus, et d'avoir ainsi violé l'article L. 311-2 du code de la consommation et l'article L. 214-50 du code monétaire et financier, alors, que les dispositions protectrices du consommateur en matière de crédit immobilier s'appliquent, nonobstant toute clause contraire, aux prêts consentis en vue de financer la souscription ou l'achat de parts ou actions des sociétés donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'immeubles à usage d'habitation, ou à usage professionnel et d'habitation, sans qu'il y ait lieu d'opérer une distinction entre les opérations destinées à l'habitation effective et celles effectuées dans un but d'investissement ; qu'elles s'appliquent donc aux prêts destinés à financer l'achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier, ces sociétés ayant pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif ;

     

    Mais attendu que la cour d'appel, qui a relevé, d'une part, que, pour entrer dans le champ d'application des dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation, le prêt doit être destiné à financer notamment la souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et, d'autre part, que les parts acquises étaient des parts de la SCPI , sociétés civiles qualifiées par l'article L. 214-1 du code monétaire et financier d'organismes de placement collectif et que la détention de parts de telles sociétés ne donne nullement vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un local à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, mais seulement à la perception des revenus locatifs encaissés par la SCPI dans le cadre de la gestion des immeubles dont elle est propriétaire, en a justement déduit que l'acquéreur de parts d'une société de cette nature ne pouvait prétendre bénéficier, pour le prêt souscrit aux fins de cette acquisition, des dispositions protectrices du code de la consommation ; que le moyen n'est pas fondé ».

     

    (Cour de Cassation 14 juin 2007)