Cet arrêt du 28 novembre 2006 rappelle la force des dispositions de l’article 215 du Code Civil et invite les agences immobilières à veiller à faire signer à chacun des deux époux les actes (mandat et compromis) qui portent sur le logement familial :

« Donne acte à la SARL Agence Catherine Mamet du désistement partiel de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme X... ;

Sur le moyen unique :

Attendu que M. Y... a confié à l'Agence immobilière SARL Catherine Mamet (l'agence), un mandat de vente exclusif de l'appartement familial en se portant fort pour son épouse ; qu'il s'est, à nouveau, porté fort pour cette dernière lors de la signature du compromis de vente avec les époux X... qui lui ont été présentés par l'agence ; que quelques jours après la signature du compromis, les époux Y... ont dénoncé le mandat exclusif confié à l'agence et l'ont informée que la vente ne pourrait avoir lieu ; que l'agence les a assignés en paiement de l'indemnité compensatrice contractuelle ;

Attendu que l'agence fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 avril 2005) de l'avoir déboutée de sa demande en paiement de l'indemnité forfaitaire, alors, selon le pourvoi, qu'il résulte de l'article 215, alinéa 3, du code civil que le consentement du conjoint doit porter non seulement sur le principe de la disposition des droits pour lesquels est assuré le logement de la famille, mais aussi sur les conditions de leur cession, sans qu'il soit nécessaire que son consentement ait été donné par écrit ; qu'il s'ensuit que la révocation par Mme Y... du mandat que son époux avait confié à un agent immobilier, de vendre le logement familial, impliquait nécessairement qu'elle avait donné son consentement à cette procuration à laquelle elle n'aurait pas éprouvé le besoin de mettre un terme si elle n'avait pas été valablement représentée par l'agent immobilier jusqu'au jour où il a été informé de la révocation de son mandat, de sorte qu'elle a refusé à tort de réaliser la vente conclue par l'intermédiaire de son agent, dans les termes du mandat, avant sa révocation ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé la disposition précitée, ensemble les articles 1984 et 2004 du code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel, après avoir relevé qu'il résultait de l'article 215, alinéa 3, du code civil, qu'un époux ne peut disposer seul des droits par lesquels est assuré le logement de la famille et que l'acte accompli par lui à cette fin est atteint de nullité et se trouve privé de tout effet, en a déduit à bon droit, d'une part, que le mandat de vente exclusif contenant promesse de porte fort de l'époux devait être annulé, le consentement de l'épouse ne ressortant d'aucune des pièces produites et notamment pas de la lettre dénonçant le mandat ; d'autre part, que le compromis de vente signé par M. Y..., qui s'est porté fort de la ratification de cet acte par sa femme, devait aussi être annulé, celle ci ne l'ayant pas ratifié, de sorte que l'agence ne saurait se prévaloir d'un mandat et d'une promesse de vente pour lesquels elle n'a pas exigé les consentements nécessaires à la validité de ces actes ; que le moyen n'est pas fondé ».

Cet arrêt du 15 mai 2007 de la Cour de Cassation applique un principe classique en cas de vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière qui n’a pas été la première à présenter l’acquéreur au vendeur, une autre agence immobilière ayant elle-même présenté cet acquéreur au vendeur antérieurement, mais sans parvenir à la réalisation de la vente.

Sur la commission des agents immobiliers, voyez mon autre site.

« Attendu que lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens du texte susvisé, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ;

Attendu que M. X..., agent immobilier exerçant sous l'enseigne Aja immobilier, qui avait reçu de M. et Mme Y... (les époux Y...) mandat non exclusif de vendre un ensemble immobilier, a agi à l'encontre de ceux-ci en paiement de la commission prévue par ce mandat ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt attaqué énonce que l'agence Aja immobilier a non seulement été la première à présenter les acheteurs aux vendeurs mais aussi eu un rôle déterminant dans la réalisation de la vente, de sorte que c'est à cette agence qu'est due la commission ;

Qu'en se déterminant ainsi, tout en constatant que les époux Y... avaient également donné à un autre agent immobilier, l'agence Sélection immobilier, mandat de vendre ces mêmes biens et que la vente avait été "réalisée avec" ladite agence, la cour d'appel n'a pas tiré de cette constatation les conséquences légales qui en découlaient ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 février 0006, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée »