Les pénalités de retard sont dues dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement du seul fait du retard et sans qu’il soit nécessaire pour l’acquéreur de prouver un préjudice causé par ce retard :

« Vu les articles 1134 et 1226 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 28 juin 2005), que les époux X... ont acquis de la société Omhover Grimmer un immeuble en l'état futur d'achèvement dont la livraison était prévue au plus tard le 31 juillet 2001 ; que ce délai n'ayant pas été respecté, ils ont assigné le vendeur en paiement des indemnités de retard prévues par le contrat ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que l'application de la clause pénale stipulant que, passée la date du 31 juillet 2001, le vendeur serait redevable d'une indemnité forfaitaire de 1 285 francs par jour de retard, était, selon ses propres termes, liée à la réparation du préjudice subi par l'acquéreur, et que la preuve n'était pas rapportée que le retard de 47 jours dans la livraison de la maison ait causé un préjudice aux époux X... ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la clause pénale, sanction du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux X... de leur demande d'indemnités de retard, l'arrêt rendu le 28 juin 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz, autrement composée ;

Condamne la société Omhover Grimmer aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société Omhover Grimmer à payer aux époux X... la somme de 2 000 euros ».

(Cour de Cassation 20 décembre 2006)

La Cour de Cassation vient de juger le 17 janvier 2007 que la simple approbation des comptes ne peut être considérée comme emportant ratification de travaux réalisés à l’initiative du syndic de la copropriété :

« Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Neuilly-sur-Seine, 13 avril 2005), rendu en dernier ressort, que le syndicat des copropriétaires de la résidence Suchet II Lyautey-Suchet-Auteuil à Paris a fait assigner Mme X..., propriétaire d'un studio, en paiement d'un arriéré de charges de copropriété comprenant notamment le paiement de travaux réalisés à l'initiative du syndic ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ;

Attendu que pour accueillir cette demande, le jugement retient que ces travaux n'ont pas été votés mais effectués à l'initiative du syndic et qu'ils ont été implicitement mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l'approbation des comptes valant ratification des travaux ;

Qu'en statuant ainsi, le tribunal, qui a retenu l'urgence des travaux sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 13 avril 2005, entre les parties, par le tribunal d'instance de Neuilly-sur-Seine ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Puteaux »