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  • Pénalités de retard et VEFA

    Les pénalités de retard sont dues dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement du seul fait du retard et sans qu’il soit nécessaire pour l’acquéreur de prouver un préjudice causé par ce retard :

     

     

    « Vu les articles 1134 et 1226 du code civil ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 28 juin 2005), que les époux X... ont acquis de la société Omhover Grimmer un immeuble en l'état futur d'achèvement dont la livraison était prévue au plus tard le 31 juillet 2001 ; que ce délai n'ayant pas été respecté, ils ont assigné le vendeur en paiement des indemnités de retard prévues par le contrat ;

     

    Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que l'application de la clause pénale stipulant que, passée la date du 31 juillet 2001, le vendeur serait redevable d'une indemnité forfaitaire de 1 285 francs par jour de retard, était, selon ses propres termes, liée à la réparation du préjudice subi par l'acquéreur, et que la preuve n'était pas rapportée que le retard de 47 jours dans la livraison de la maison ait causé un préjudice aux époux X... ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que la clause pénale, sanction du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux X... de leur demande d'indemnités de retard, l'arrêt rendu le 28 juin 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz, autrement composée ;

     

    Condamne la société Omhover Grimmer aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société Omhover Grimmer à payer aux époux X... la somme de 2 000 euros ».

     

     

    (Cour de Cassation 20 décembre 2006)

  • Approbation des comptes et ratification de travaux décidés par le syndic

    La Cour de Cassation vient de juger le 17 janvier 2007 que la simple approbation des comptes ne peut être considérée comme emportant ratification de travaux réalisés à l’initiative du syndic de la copropriété :


    « Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Neuilly-sur-Seine, 13 avril 2005), rendu en dernier ressort, que le syndicat des copropriétaires de la résidence Suchet II Lyautey-Suchet-Auteuil à Paris a fait assigner Mme X..., propriétaire d'un studio, en paiement d'un arriéré de charges de copropriété comprenant notamment le paiement de travaux réalisés à l'initiative du syndic ;

     

    Sur le premier moyen :

    Vu l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 ;

    Attendu que lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ;

    Attendu que pour accueillir cette demande, le jugement retient que ces travaux n'ont pas été votés mais effectués à l'initiative du syndic et qu'ils ont été implicitement mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l'approbation des comptes valant ratification des travaux ;

    Qu'en statuant ainsi, le tribunal, qui a retenu l'urgence des travaux sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes, a violé le texte susvisé ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 13 avril 2005, entre les parties, par le tribunal d'instance de Neuilly-sur-Seine ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Puteaux »

  • Individualisation des contrats de fourniture d'eau et copropriété

    La loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 a modifié l’article 26 de la loi sur la copropriété afin de permettre que les décisions concernant les demandes d'individualisation des contrats de fourniture d'eau relèvent de la majorité des deux tiers des voix des copropriétaires :

     

    « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

     

    a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

     

    b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

     

    c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ;

     

    d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

     

    L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

     

    Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

     

    A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité. »

  • Mauvaise foi du vendeur, publication de l'acte de vente et bonne foi du sous-acquéreur

    Il est classiquement admis qu'entre deux acquéreurs successifs d'un même bien, c'est la publication aux hypothèques qui permet de déclarer l'un ou l'autre propriétaire, son acte de vente étant opposable à l'autre, puisque précisément il a été publié.

     

    Cependant si l'acquéreur qui a publié son acte de vente est de mauvaise foi, parce qu'il sait que l'autre acquéreur avait signé avec le vendeur avant lui, il ne peut se prévaloir de cette publication.

     

    Par son arrêt rendu le 11 juin 1992, la Cour de Cassation juge que le sous-acquéreur de cet acquéreur de mauvaise foi n'est pas lui-même présumé de mauvaise foi et que s'il a publié son propre acte, celui-ci est opposable au premier acquéreur :

     

     

    « Vu l'article 30-1 du décret du 4 janvier 1955, ensemble l'article 1382 du Code civil ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 11 octobre 1989), que M. Michel Vendeville, après être convenu, le 11 décembre 1981, avec les époux Desquiens de leur céder une partie de parcelle, a vendu celle-ci, le 29 janvier 1982, à M. Wavrant ; que celui-ci a loti ce terrain et que deux lots en ont été achetés, respectivement, par les époux David et les époux Bostoen ;

     

    Attendu qu'après avoir retenu que les époux Desquiens étaient bénéficiaires d'une promesse synallagmatique de vente, l'arrêt décide, d'une part, que celle-ci, bien que non publiée, est, cependant, opposable à M. Wavrant parce que connue de lui, et, d'autre part, que les époux David n'ayant pas plus de droit que leur auteur, ne peuvent se prévaloir du défaut de publication de l'acte des époux Desquiens ;

     

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les époux David, qui avaient fait publier leur titre, avaient eu connaissance de la vente consentie antérieurement aux époux Desquiens, mais non publiée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ».

  • Résolution du contrat de construction d’une maison implantée trop bas

    La Cour de Cassation, par une décision rendue le 13 septembre 2006, a cassé la décision d’une cour d’appel qui n’avait pas répondu à l’argumentation d’un plaideur qui demandait la résolution d’un contrat de construction d’une maison au motif que celle-ci avait été implantée trop bas et que cela rendait le garage prévu en sous-sol d’un accès extrêmement difficile :

     

     

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 11 octobre 2004), que M. et Mme X... ont confié à la société Etudes et services du bâtiment (ESB ), la construction d'une maison à usage d'habitation ;

     

    qu'en cours de chantier, s'étant aperçu que la construction était implantée trop bas par rapport aux exigences du marché et du permis de construire, ce qui avait pour effet d'empêcher l'écoulement des eaux usées dans le réseau communal, les maîtres de l'ouvrage ont demandé, en vain, à la société de construction de remédier à ce défaut ; qu'à la suite du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, les époux X... ont assigné la société ESB en résolution du contrat de construction et en démolition de celle-ci, mais ont été déboutés de leur demande ;

     

     

    Sur le premier moyen :

     

     

    Vu l'article 1184 du code civil ;

     

    Attendu que pour rejeter la demande des époux X..., l'arrêt retient qu'il est possible de rattraper l'erreur d'implantation de la maison, en créant une servitude de passage des canalisations sur le fonds voisin pour permettre l'évacuation des eaux usées, et assurer, ainsi l'habitabilité du pavillon ;

     

    Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le garage prévu en sous-sol de l'immeuble n'était pas d'un accès extrêmement difficile, en raison de la mauvaise implantation de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

     

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 octobre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

     

    Condamne la société ESB aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société ESB à payer aux époux X... la somme de 2 000 euros ».