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  • Ne pas payer son loyer ne suffit pas pour acquérir par prescription

    C’est ce que juge la Cour de Cassation en relevant que le simple fait de ne pas payer son loyer ne constitue pas une interversion du titre permettant d’invoquer la prescription acquisitive contre le propriétaire bailleur : « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 17 juin 2004), que M. Ki Tchung X... et MM. Y... et Pierre Z... ont revendiqué à l'encontre de M. Jacques A... et de M. B... la propriété de la terre Fenauaura, qu'ils prétendaient avoir acquise par prescription ; que les héritiers de M. C... a G... et de M. D... a H..., alias A..., ont parallèlement formé tierce opposition contre un jugement du 21 avril 1993 qui avait reconnu M. X... I... E... propriétaire de cette terre ; que la jonction des deux instances a été ordonnée ;

    Attendu que M. Ki Tchung X... et les consorts Z... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande et de dire que les ayants droit de M. F... a J... a G... sont propriétaires par titre de 8/9e de la terre Fenuaura, alors, selon le moyen, que constitue une contradiction opposée au droit du propriétaire, permettant de prescrire, le fait pour un locataire, au terme du bail, de demeurer dans les lieux pendant quarante-quatre ans sans payer de loyer et sans opposition du propriétaire ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 2231 et 2238 du code civil ;

    Mais attendu qu'ayant relevé que par contrat du 23 juin 1930 M. Narri a G... avait loué à M. X... I... E... la parcelle Fenuaura, la cour d'appel, qui a pu retenir que le seul fait pour un locataire d'avoir cessé de payer le loyer au propriétaire ne suffisait pas pour intervertir son titre, en a déduit à bon droit que les héritiers de M. X... I... E... ne pouvaient invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive ».

    (Cour de Cassation 27 septembre 2006)

  • Préemption n’est pas substitution

    Le droit de préemption prévu par la loi du 31 décembre 1975 n’est pas un droit de substitution : « Vu l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975 dans sa rédaction issue de la loi du 20 juillet 1994 ; Attendu que, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupant de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ;

    Attendu que pour ordonner la substitution des consorts X... dans les droits des époux Y... et pour condamner la société GAN à restituer aux époux Y... le prix d'acquisition et à leur payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient qu'en violation des dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, aucune offre de vente n'a été notifiée par la société Parilor à M. Jean-Daniel X... et à Mme Stéphanie X..., bien que ceux-ci, vivant au domicile du défunt depuis au moins un an à la date du décès de ce dernier, fussent cotitulaires du bail en vertu de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que le non-respect du droit de préemption du locataire n'entraîne que la nullité de la vente et n'ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

    (Cour de Cassation 15 novembre 2006)

  • Le dédit n’est pas une clause pénale

    Et ne peut donc être réduit par le juge : « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 octobre 2003), que, selon une promesse de vente sous seing privé du 27 décembre 1986, les époux X... ont vendu une villa aux époux Y... ; que ces derniers n'ont pas payé les sommes prévues au contrat et n'ont pas répondu aux mises en demeure des vendeurs qui ont cédé le bien à un tiers ; que M. X..., successeur de son épouse défunte, a assigné M. Y... et les héritiers de Mme Y... en paiement de l'indemnité de 140 000 francs prévue par la promesse en cas de renonciation à la vente ; Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance, alors, selon le moyen :

    1 ) que constitue une clause de dédit la clause qui offre à l'acquéreur la faculté de ne pas exécuter son engagement d'acquérir, pour une cause quelconque, en abandonnant une certaine somme au vendeur ; que tel n'est pas le cas de la clause, stipulée dans une vente ferme, attribuant au vendeur une certaine somme en réparation du préjudice subi du fait de l'inexécution par l'acquéreur de son engagement d'acquérir ; qu'en l'espèce , le compromis de vente signé le 27 décembre 1986 entre les époux X..., vendeurs, et les époux Y..., acquéreurs, qui prévoit le paiement d'un acompte de 140 000 francs dans les 19 jours de la signature et le paiement du solde "au plus tard le 25 mars 1987", stipule qu' "en cas de renonciation d'achat de la part de l'acquéreur, celui-ci prend acte du fait que les fonds versés par lui resteront la propriété du vendeur" ; que s'agissant d'une vente ferme, cette clause ne peut valoir indemnisation forfaitaire du préjudice lié à la non exécution de la convention par l'acquéreur, et non pas constituer la contrepartie d'une possibilité de dédit ; qu'en affirmant cependant que "la somme de 140 000 francs, soit 21 342,86 euros constitue une indemnité mise à leur charge en application de l'article 1590 du Code civil pour leur permettre de se libérer de leur engagement", la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1590 du Code civil et, par refus d'application, l'article 1134 du Code civil ;

    2 ) que constitue une clause pénale, par nature réductible lorsqu'elle apparaît manifestement excessive, l'indemnisation contractuelle du préjudice résultant de la non-exécution de la convention par l'un des cocontractants ; qu'en l'espèce, le compromis de vente signé le 27 décembre 1986 entre les époux X..., vendeurs, et les époux Y..., acquéreurs, qui prévoit le paiement d'un acompte de 140 000 francs dans les 19 jours de la signature et le paiement du solde "au plus tard le 25 mars 1987", stipule qu' "en cas de renonciation d'achat de la part de l'acquéreur, celui-ci prend acte du fait que les fonds versés par lui resteront la propriété du vendeur" ; que cette clause d'indemnisation forfaitaire du préjudice lié à la non éxécution de la convention par l'acquéreur doit dès lors nécessairement recevoir la qualification de clause pénale ; qu'en affirmant cependant que "la somme de 140 000 francs, soit 21 342,86 euros ne constitue pas une clause pénale susceptible de minoration mais une indemnité mise à leur charge en application de l'article 1590 du Code civil pour leur permettre de se libérer de leur engagement" la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1590 du Code civil et, par refus d'application, les articles 1134 et 1152 du même Code ;

    3 ) que la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal à compter de la décision ; qu'en l'espèce les juges d'appel ayant réformé le jugement entrepris qui avait réduit de moitié la clause pénale ; qu'ils se devaient par conséquent de distinguer les 70 000 francs alloués par les premiers juges, qui ne pouvaient en principe porter intérêts "qu'à compter du jugement de première instance" des 70 000 francs supplémentaires alloués en appel, qui ne pouvaient en principe porter intérêts qu' "à compter de la décision d'appel" ; qu'en se bornant à affirmer que l'indemnité allouée sera "productive d'intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive de la présente instance", sans dire en quoi les circonstances du litige justifiaient de faire courir les intérêts de droit à une date antérieure tant à l'arrêt rendu qu'au jugement partiellement réformé, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1153-1 du Code civil ;

    Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte de vente sous seing privé précisait que les acquéreurs s'engageaient à verser un acompte sur le prix de vente de 140 000 francs dans un délai maximum de 19 jours et le solde au plus tard le 29 mars 1987 devant un notaire et qu'en cas de renonciation de leur part, les fonds versés resteraient la propriété du vendeur, celui-ci étant tenu en cas de renonciation lui incombant de payer le double de cette somme, la cour d'appel, qui a retenu, par une interprétation souveraine des termes du contrat que leur ambiguïté rendait nécessaire, que cette somme constituait une indemnité mise à la charge des acquéreurs en application de l'article 1590 du Code civil pour leur permettre de se libérer de leur engagement, et qui n'a pas fait application de l'article 1153-1 du Code civil , en a exactement déduit qu'il ne s'agissait pas d'une clause pénale susceptible de minoration, que l'indemnité n'était pas réductible et que les intérêts moratoires couraient à compter de l'assignation introductive d'instance ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ».

    (Cour de Cassation 15 février 2006)

  • Préemption et discrimination

    L’excellent site de mon confrère Pierre Redoutey évoque la décision pénale rendue par la Cour d’Appel de Grenoble sanctionnant un maire pour l’usage discriminatoire du droit de préemption.

     

  • L’agent immobilier est responsable aussi vis-à-vis du cocontractant de son mandant

    Et ceci par application de l’article 1382 du Code Civil, et donc même s’il n’est pas contractuellement lié avec celui-ci :

    « Vu l'article 1382 du Code civil ; Attendu que l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention même à l'égard de l'autre partie ; Attendu que le Cabinet Mayeux et Hue a reçu des époux Alemani mandat de rechercher un fonds de commerce aux fins d'acquisition ; que suivant acte sous seing privé du 29 juin 1990 la société Atmosphère a cédé un fonds de commerce à la société Dis-Tribue dont M. Alemani était le gérant ; que le chèque de 283 000 francs, tiré sur le compte de ce dernier, en règlement du premier paiement le jour de la signature de l'acte, a été impayé ; que par arrêt du 21 mars 1991 la vente a été résolue ; qu'invoquant le préjudice en résultant pour elles la société Atmosphère et sa gérante, Mme Houssaye, ont recherché la responsabilité contractuelle du cabinet Mayeux et Hue, rédacteur de l'acte, lui reprochant de ne s'être pas assuré de la solvabilité de l'acquéreur ; que cet intermédiaire a opposé n'avoir reçu mandat que du cessionnaire ; Attendu que, pour débouter Mme Houssaye et la société Atmosphère, l'arrêt attaqué retient que celles-ci, qui ne rapportent pas la preuve du mandat qu'elles prétendaient avoir donné, ne peuvent se prévaloir d'une obligation contractuelle de l'agent immobilier à leur égard quant à la vérification de la solvabilité de l'acquéreur et a fortiori d'une violation de cette obligation ; qu'il ajoute que l'intermédiaire professionnel, qui reçoit des deux parties contractantes mission de rédiger l'acte et de procéder aux formalités a pour seule obligation d'éclairer les parties sur la portée de l'acte et de s'assurer que sont observées les formalités requises pour donner à celui-ci toute son efficacité ; Attendu qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».(Cour de Cassation 25 novembre 1997)

     

  • Isolation phonique, normes et garantie décennale

     Les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées :

    « Vu l'article 1792 du code civil ;

    Attendu que les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation (3 e chambre civile, 9 décembre 2003, pourvoi n° Q 02-18.628), que M. X... a, en 1994, acquis en l'état futur d'achèvement un studio dans un immeuble édifié par la société civile immobilière Résidence du Belvédère (la SCI) ; que, se plaignant de désordres relatifs à l'isolation phonique, M. X... a assigné la SCI en réparation ;

    Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que les normes ayant été respectées, les nuisances acoustiques dénoncées par M. X... n'ont pas été "objectivées" par les différentes mesures effectuées et qu'en conséquence la preuve n'est pas rapportée du désordre allégué ;

    Qu'en déduisant de la seule conformité aux normes d'isolation phonique applicables l'absence de désordre relevant de la garantie décennale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

    (Cour de Cassation 27 octobre 2006)