Cet arrêt juge que l'agence immobilière ne peut percevoir de commission si le bail prévu n'est pas signé. La question des dommages intérêts reste cependant réservée :

Sur la commission de l'agent immobilier, voyez mon site : Tout savoir sur la commission de l'agent immobilier.

"Vu l'article 6, I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

Attendu, selon le jugement attaqué, qu'un représentant de la société Permacon, devenue Coeur consulting, a visité un appartement à louer par l'entremise de la société Sotim, agent immobilier, mandataire des propriétaires, que celle-ci a établi le dossier « candidat-locataire », qui a été accepté par le propriétaire le 28 février 2011, que la société Coeur consulting ayant confirmé, début mars 2011, la réservation définitive de l'appartement, la société Sotim a rédigé le bail, dressé l'état des lieux et établi, le 3 mars 2011, une facture acquittée d'un montant de 1 300 euros pour « honoraires de location, rédaction bail, état des lieux », que, le 21 avril 2011, la société Coeur consulting, qui n'avait pas signé le bail, a renoncé à prendre l'appartement et sollicité le remboursement de la somme susdite, qu'elle avait préalablement remise par chèque à la société Sotim, et qu'ayant vainement sollicité la restitution de cette somme, elle a assigné cette dernière en remboursement et indemnisation ;

Attendu que, pour débouter la société Coeur consulting de ses demandes, le jugement énonce que la somme de 1 300 euros correspond aux honoraires dus par elle, que, compte tenu de l'engagement de cette dernière, la société Sotim a effectué toutes les diligences nécessaires en vue de la location de l'appartement, que l'absence de signature du bail est due au désistement de la société Coeur consulting et que les honoraires de la société Sotim étaient donc dus ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu'à des dommages-intérêts en cas d'échec de l'opération du fait du candidat locataire, le tribunal d'instance a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 20 septembre 2013, entre les parties, par le tribunal d'instance de Metz ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Thionville ;

Condamne la société Sotim aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Coeur consulting ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Coeur consulting

IL EST FAIT GRIEF AU JUGEMENT ATTAQUE d'avoir débouté la SARL COEUR CONSULTING de ses demandes ;

AUX MOTIFS QUE :

« Il ressort des pièces versées aux ébats, et notamment de la facture, de l'extrait de compte, de la lettre recommandée du 2 septembre 2010, du mandat de location n°1019 du 18 février 2011, du mandat de location n°1020 du 18 février 2011, des courriels échangés entre SOTIM et PERMACON, du dossier candidat locataire de Mme X..., du dossier candidat locataire de M. Y..., de la facture n°2011/376 du 3 mars 2011 et du contrat de location préparé pour la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING, que la SARL SOTIM a reçu mandat de location sans exclusivité pour deux appartements situés 11 Place Jean-Paul II 57000 METZ appartenant à Mme Marianne Z... et Mme Françoise A... ; Que, dans le cadre de sa mission, la SARL SOTIM a été contactée par la gérante de la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING, Mme Sabine X..., qui recherchait un appartement pour elle et un autre pour son collègue M. Ulf Y... ; Que, le 3 février 2011, les appartements en construction situés 11 Place Jean-Paul II 57000 METZ ont été visités ; Que différents courriels ont été échangés concernant les plans et les aménagements des appartements ainsi que le montant du loyer ; Qu'en prévision de la signature du contrat de bail d'habitation par la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING, un certain nombre de diligences ont été accomplies ; Que Mme X... a confirmé la réservation définitive de l'appartement au mois de mars 2011 suite à l'accord du propriétaire qui a signé le dossier candidat locataire le 28 février 2011 ; Que la SARL SOTIM a établi une facture d'honoraires de location, rédaction de bail et état des lieux de l'appartement d'un montant de 1.300 ¿ qui a été payée par la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING ; Que, le 21 avril 2011, Mme X... a adressé à la SARL SOTIM un courriel dans lequel elle déclarait être désolée de ne pas pouvoir prendre l'appartement et a demandé le remboursement de la somme de 1.300 ¿ ; Que la SARL SOTIM a reçu mandats écrits de Mme Marianne Z... et Mme Françoise A... de louer leurs appartements ; Que la somme de 1.300 ¿ correspond aux honoraires dus par la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING ; Qu'en effet, compte tenu de l'engagement de la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING, la SARL SOTIM a effectué toutes les diligences nécessaires en vue de la location de l'appartement à celle-ci ; Que l'absence de signature du bail est due au désistement de la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING et que les honoraires de la SARL SOTIM étaient donc dus et n'ont pas été encaissés à tort, les dispositions du mandat de location du 18 février 2011 selon lesquelles la commission de location n'est exigible qu'après signature de l'acte de location s'appliquant exclusivement aux relations entre Mmes Z... et A... et la SARL SOTIM et ne concernant pas la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING.

Par conséquent, il convient de débouter la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING de sa demande en paiement formée à l'encontre de la SARL SOTIM. » ;

ALORS QUE les dispositions d'ordre public de l'article 6-I alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970, interdisant à l'agent immobilier d'exiger et de percevoir quelque rémunération que ce soit avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit constatant l'engagement des parties, sont applicables non seulement au mandant lié par contrat à cet intermédiaire mais également aux personnes tierces concernées ; Qu'en déboutant la SARL COEUR CONSULTING de sa demande de remboursement de la somme de 1.300 € aux motifs que la Société SOTIM justifiait avoir accompli diverses diligences et que l'absence de signature du bail était due au désistement de la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING, si bien que les honoraires de la SARL SOTIM étaient dus et n'avaient pas été encaissés à tort, les stipulations des mandats de location du 18 février 2011 selon lesquelles la commission de location n'est exigible qu'après signature de l'acte de location s'appliquant exclusivement aux relations entre les mandantes et la SARL SOTIM et ne concernant pas la SARL PERMACON devenue la SARL COEUR CONSULTING, le Tribunal n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 6-I alinéa 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée."

L’article 14 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (loi PINEL) a créé un droit de préemption au profit du locataire lors de la vente de murs abritant le commerce dont ils sont propriétaires. C’est désormais l'article L 145-46-1 du code de commerce, qui dispose :

“Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.”

Ce droit est applicable depuis 18 décembre 2014 à toutes les ventes d'un local à usage commercial ou artisanal.