Une parlementaire voulait taxer les transactions immobilières faites directement entre particuliers, le ministre lui répond :

Texte de la question :

Mme Sylviane Bulteau interroge M. le ministre des finances et des comptes publics sur la concurrence que constituent certains sites d'annonces gratuites, notamment pour les professionnels de l'immobilier qui considèrent que celle-ci s'exerce de façon tout à fait déloyale, et même au détriment de l'État, en laissant s'installer un marché parallèle de l'immobilier. En effet, lorsqu'une transaction immobilière est réalisée par l'intermédiaire d'un professionnel, ce dernier pratique des honoraires qui sont assujettis à l'impôt (TVA). Ce qui n'est naturellement pas le cas dans le cadre d'un arrangement entre particuliers. Le principal site internet d'annonces gratuites en France, accessible sans inscription préalable, propose environ 260 000 annonces. Si l'on considère une somme moyenne de 6 000 euros HT sur ces transactions, à laquelle on applique 20 % de TVA, on obtient 312 millions d'euros environ de manque à gagner pour l'État. La vente de particuliers à particuliers s'est donc indéniablement « professionnalisée » grâce aux nouvelles technologies. Aussi, elle lui demande quelle est la position du Gouvernement à ce sujet et s'il envisage de réglementer ces nouveaux usages. 

Texte de la réponse :

Le marché de la vente de biens immobiliers est librement accessible à tous les acteurs économiques, chacun demeurant soumis à des règles spécifiques. Ainsi, les agents immobiliers, en tant que professionnels du secteur, doivent respecter les règles spécifiques fixées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet. Les particuliers, s'occupant eux-mêmes de la vente de leur logement, ne sauraient être considérés comme des professionnels et, partant, soumis aux mêmes règles qu'eux. Les technologies de l'information et de la communication ont effectivement fortement influencé les comportements des acteurs du marché de l'immobilier. Les sites d'annonces en ligne deviennent incontournables pour la vente d'un logement, tant pour les particuliers que pour les agents immobiliers qui se sont parfaitement adaptés à cette évolution. Sur le fond, un particulier ne peut exercer une concurrence déloyale à l'encontre d'un professionnel puisqu'il n'agit qu'à titre occasionnel et ne fournit pas de prestation de service. C'est précisément pour cette raison qu'il n'y a pas de « manque à gagner pour l'Etat » puisque l'assiette imposable est inexistante dans le cadre d'une vente immobilière réalisée de particulier à particulier (pas de prestation de service). Enfin, les sites d'annonces immobilières en lignes sont très majoritairement alimentés par des annonces passées par des professionnels, la plupart des sites leur étant d'ailleurs exclusivement réservés. Ceci permet enfin de voir la part de marché détenue par les agents immobiliers sur les transactions de vente croître. 68 % des ventes réalisées en 2012 le sont grâce à l'entremise d'un agent immobilier, contre 63 % en 2010 (source : étude XERFI). 

Cet arrêt juge que l'assignation même affectée d'un vice de fond a un effet interruptif de prescription :

"Vu l'article 2241, alinéa 2, du code civil ; 

Attendu, selon ce texte, que la demande en justice interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, même lorsque l'acte de saisine est annulé par l'effet d'un vice de procédure ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 21 janvier 2014), qu'à la suite de la rétrocession par la société d'aménagement foncier et d'établissement rural du Centre (la SAFER) de différentes parcelles de terre, Hervé X..., l'earl de la Recette, Alain Y... et Guillaume Y... (les consorts X...), candidats évincés ont le, 8 juin 2012, assigné devant le tribunal de grande instance du Mans M. Z..., la SCI de Berchères, M. A... et l'EARL A... (les consorts Z...), attributaires, et la SAFER en annulation de la décision de rétrocession ; qu'invoquant la nullité de l'assignation en ce qu'elle ne comportait pas constitution d'un avocat au barreau du Mans, mais celle d'un avocat au barreau de Blois, les consorts Z... ont sollicité la nullité de l'acte introductif d'instance ;

Attendu que pour accueillir cette demande l'arrêt retient que la nullité de fond entachant l'assignation pour défaut de constitution d'un avocat inscrit au barreau du tribunal saisi ne constitue pas un simple vice de procédure susceptible d'être régularisé sans autre limite que la durée de l'instance et que les conclusions des consorts X..., signifiées après la date d'expiration du délai de forclusion dont les candidats évincés disposaient pour contester la décision de rétrocession, n'avaient pas eu pour effet de couvrir cette nullité ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 2241 du code civil ne distinguant pas dans son alinéa 2 entre le vice de forme et l'irrégularité de fond, l'assignation même affectée d'un vice de fond a un effet interruptif, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers, autrement composée ;

Condamne M. Z..., la SCI de Berchères, M. A... et l'EARL A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z..., de la SCI de Berchères, de M. A... et de l'EARL A... ; les condamne à payer à M. X..., l'EARL de la Recette, M. Alain Y... et M. Guillaume Y... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. X..., MM. Alain et Guillaume Y... et la société de la Recette.

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir annulé l'assignation délivrée le 8 juin 2012 par les tiers évincés (les consorts X... et autres, les exposants) à la SAFER et aux rétrocessionnaires, et d'avoir rejeté leur demande de régularisation de l'acte ;

AUX MOTIFS QUE l'irrégularité d'une assignation résultant de la constitution d'un avocat ne pouvant postuler dans le ressort du tribunal saisi était une irrégularité de fond au sens de l'article 117 du code de procédure civile ; que la nullité de fond entachant les assignations délivrées le 8 juin 2012 n'était donc pas sérieusement contestable, Me Robiliard, avocat au barreau de Blois, s'étant constitué devant le tribunal de grande instance du Mans ; qu'au vu de la justification de l'affichage en mairie des décisions d'attribution de la SAFER à compter du 8 décembre 2011, en application des articles L. 143-14 et R. 242-4 du code rural, le délai de forclusion de six mois dont disposaient les tiers évincés pour contester ces décisions avait expiré le 9 juin 2012, c'est-à-dire le jour suivant la délivrance de l'assignation entachée de nullité ; que si l'article 121 du code de procédure civile disposait que, « dans les cas où elle était susceptible d'être couverte, la nullité ne serait pas prononcée si sa cause avait disparu au moment où le juge statuait », la régularisation d'une assignation entachée d'une nullité de fond n'était possible qu'en l'absence de forclusion ou de prescription ; que, pour affirmer que leurs conclusions des 18 juin et 7 novembre 2012 avaient couvert la nullité de leurs assignations malgré l'expiration du délai de forclusion, les tiers évincés invoquaient l'article 2241, alinéa 2, du code civil qui prévoyait l'interruption de ce délai et du délai de prescription lorsque l'acte de saisine de la juridiction était annulé par l'effet d'un vice de procédure ; que cependant la nullité de fond entachant l'assignation pour défaut de constitution d'un avocat inscrit au barreau du tribunal saisi ne constituait pas un simple vice de procédure susceptible d'être régularisé selon le bon vouloir du demandeur sans autre limite que la durée de l'instance ; qu'en effet une telle nullité interdisait tout débat contradictoire dans la mesure où les avocats des défendeurs étaient privés de la possibilité de notifier leurs conclusions et leurs pièces à un interlocuteur qualifié pour les recevoir ; qu'en conséquence, les conclusions des tiers évincés, signifiées après le 9 juin 2012, date l'expiration du délai de forclusion, n'avaient pas eu pour effet de couvrir la nullité de fond affectant les assignations délivrées la veille ; que la cour confirmait donc l'ordonnance déférée en ce qu'elle avait prononcé l'annulation de ces assignations, et, y ajoutant déboutait les intéressés de leur demande aux fins de constat de la régularisation de ces assignations par signification de conclusions postérieures à l'expiration du délai de forclusion (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 8, et p. 7, alinéas 1 à 6) ;

ALORS QU'une assignation en justice atteinte d'une irrégularité de procédure, qu'il s'agisse d'un vice de forme ou de fond, interrompt tout délai de prescription comme de forclusion pendant la durée de l'instance ; qu'en constatant que l'irrégularité de l'assignation litigieuse, consistant à avoir été délivrée par un avocat n'appartenant pas au barreau établi auprès du tribunal compétent, était une irrégularité de fond, tout en déclarant que cette assignation n'avait pas interrompu le délai de prescription et que les nouvelles conclusions délivrées par les tiers évincés au cours de l'instance n'avaient pas permis de régulariser leur demande en contestation de la décision de la SAFER, la cour d'appel a violé les articles L. 143-14 du code rural, 2241 du code civil et 117 et suivants du code de procédure civile.