Cet arrêt de la Cour de Cassation du 12 septembre 2007 est relatif à un cas qui n’est pas rare où l’acquéreur d’un bien immobilier bénéficiant d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt se heurte à un refus de sa banque, mais à la suite d’une demande de prêt qui n’est pas strictement identique à celle prévue au compromis. Les juges considèrent que ce qui importe c’est la certitude que le prêt conforme à ce qui était stipulé au compromis ne pouvait être obtenu :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 décembre 2005), que suivant acte sous seing privé du 21 mars 2001, Mme X... a vendu aux époux Y... des bâtiments à usage agricole, sous la condition suspensive de l'obtention, au plus tard le 1er décembre 2002, d'un prêt d'un montant égal à celui du prix de vente et d'une durée de quinze ans, au taux maximal de 6 % hors assurance ; que le 22 novembre 2002, un prêt sur 12 ans a été refusé aux époux Y... par le crédit agricole, qui leur a refusé le 12 février 2003 un prêt du même montant sur 10 ans ; que soutenant que la condition suspensive avait défailli par la faute des époux Y..., Mme X... a demandé leur condamnation au paiement du prix de vente ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande alors, selon le moyen :

1 / qu'il appartient à l'acquéreur de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1178 du code civil ; qu'il n'appartient pas au juge de substituer son appréciation à celle de l'établissement de crédit que l'acquéreur a omis de saisir d'une demande conforme aux caractéristiques de la promesse, en recherchant lui-même si le prêt aurait été accordé si cet établissement avait été saisi ;

qu'en l'espèce, il est constant que M. Y... n'a pas sollicité auprès d'un banquier l'octroi d'un prêt remboursable en 15 ans, comme il s'y était engagé ; que pour écarter l'existence de toute faute, la cour d'appel retient qu'en raison de la souscription de deux crédits antérieurs et non remboursés, un prêt d'une durée de 15 ans lui aurait été refusé, ce en quoi l'arrêt a violé les articles 1147 et 1178 du code civil ;

2 / que la cour d'appel, qui ne fait aucune référence au taux d'endettement de M. Y..., ni aux critères d'endettement qui, aux yeux d'un banquier, auraient nécessairement conduit celui-ci à refuser à M. Y... un prêt d'une durée de 15 ans, prive en tout état de cause sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le crédit agricole avait expliqué, études de simulation à l'appui, que le prêt sur 12 ans avait été refusé eu égard à une insuffisance de capacité financière compte tenu des emprunts déjà en cours, la cour d'appel, qui a souverainement relevé, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, que si la durée d'emprunt n'était pas conforme aux prévisions de la convention, les calculs produits par la banque démontraient qu'un prêt, fût-il sur 15 ans, excédait de même les possibilités financières de M. Y..., a pu déduire que c'était sans faute de sa part que la condition suspensive avait défaillie ».

Parce qu’il ne constitue pas une restriction au droit de disposer du bien :

« Vu les articles 28-2 et 37-1 du décret du 4 janvier 1955 ;

Attendu que peuvent être publiées au bureau des hypothèques de la situation des immeubles qu'elles concernent, pour l'information des usagers, les promesses unilatérales de vente et les promesses unilatérales de bail de plus de 12 ans ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 25 juin 1991), que, par acte du 23 novembre 1988, publié le 12 mai 1989, Mme Pépin-Brissac a accordé à la société Morillon-Corvol une concession d'extraction de matériaux sur deux parcelles, puis, a, par acte authentique du 6 février 1989, publié le 10 mars 1989, consenti un pacte de préférence de vente sur ces mêmes parcelles, à Mme Richard, agissant comme gérant de la société civile immobilière Les Sauts de l'Aigle ( la SCI ) ;

Attendu que, pour déclarer le contrat de foretage bénéficiant à la société Morillon-Corvol inopposable à la SCI , l'arrêt retient que tout pacte de préférence constituant une restriction au droit de disposer, soumise à publicité obligatoire en application de l'article 28-2 du décret du 4 janvier 1955, le pacte consenti à la SCI était opposable aux tiers à compter du 10 mars 1989, date de la publication;

Qu'en statuant ainsi, alors que le pacte de préférence, qui s'analyse en une promesse unilatérale conditionnelle, ne constitue pas une restriction au droit de disposer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

( Cour de Cassation 16 mars 1994 )