Cette question d'un député donne l'occasion au ministre de décrire les conséquences de l'édification d'une construction sans permis de construire sur les demandes de permis ou d'autorisation d'urbanisme qui peuvent être faites ensuite pour réaliser des travaux complémentaires sur le bâtiment ainsi édifié :

La question :  Reprenant les termes de la question écrite qu'elle avait posée le 6 février 2007 sous la précédente législature, demeurée sans réponse, Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de Mme la ministre de l'économie, des finances et de l'emploi sur la situation d'une personne qui a construit une maison de manière illégale, c'est-à-dire soit sans permis de construire, soit en ne respectant pas le permis de construire. En matière pénale, la prescription est de trois ans. Par contre, du point de vue administratif, le bâtiment reste illégal. Elle souhaiterait savoir, dans ces conditions, si le propriétaire de la maison en cause peut au bout d'une certaine période demander un permis de construire pour réaliser des travaux complémentaires sur son bâtiment.

La réponse : S’agissant de la situation en matière pénale d'une personne qui a construit une maison d'une manière illégale, c'est-à-dire soit sans permis de construire, soit en ne respectant pas celui-ci, la prescription est de trois ans. En revanche, du point de vue administratif, le bâtiment reste illégal. S'agissant de la demande d'un permis de construire, au bout d'une certaine période, pour réaliser des travaux complémentaires sur le bâtiment en cause, l'article 9 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) a introduit dans le code de l'urbanisme l'article L. 111-12 qui prévoit que, lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux (devenue déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007) ne peut pas être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. Cependant, cet article précise que ces dispositions ne sont pas applicables : a) Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessure de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ; b) Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ; c) Lorsque la construction est située dans un site classé, en application des articles L. 341-2 et suivants du code de l'environnement, ou dans un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code ; d) Lorsque la construction est sur le domaine public ; e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ; f) Dans les zones visées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement. L'exécution de travaux complémentaires sur une maison édifiée d'une manière illégale nécessite donc que le bénéficiaire des travaux, dès lors que sa construction n'entre pas dans les exceptions susvisées, obtienne un permis de construire tendant à régulariser administrativement l'irrégularité commise. Par la suite, selon la nature ou l'ampleur des travaux complémentaires projetés, deux hypothèses peuvent se présenter : soit les travaux complémentaires ne nécessitent aucune autorisation d'urbanisme et sont compatibles avec les règles de fond applicables au terrain d'assiette du projet et, dans ce cas, ils peuvent être exécutés sans autre formalité ; soit ces travaux nécessitent une autorisation d'urbanisme et, dans ce cas, leur réalisation reste soumise à l'accord préalable de l'autorité compétente en la matière. Il serait prématuré de se prononcer sur les conséquences réelles de ces nouvelles dispositions, qui ne manqueront pas d'être soumises à l'appréciation du juge administratif. Enfin, dans l'hypothèse où la période décennale précitée n'est pas encore écoulée, un permis de construire portant sur des éléments indissociables de l'immeuble édifié d'une manière illégale ne peut être légalement accordé que s'il a aussi pour objet de permettre la régularisation de la partie édifiée en infraction, si les règles d'urbanisme applicables au terrain d'assiette de l'ensemble de la construction le permettent. 

Une  définition de l’unité foncière est donnée par cet arrêt du Conseil d’Etat du 27 juin 2005, qui ne dit cependant pas ce qu’est un « îlot »  :

« Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 18 février et 17 juin 2004 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la COMMUNE DE CHAMBERY, représentée par son maire ; la COMMUNE DE CHAMBERY demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt du 18 décembre 2003 par lequel la cour administrative d'appel de Lyon a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement du 7 mars 2001 du tribunal administratif de Grenoble annulant la décision du 8 septembre 2000 du maire de Chambéry exerçant un droit de préemption sur la parcelle cadastrée MB 41 et l'a condamnée à payer la somme de 1 000 euros à Mmes Jeannine X... et Josiane Y... et à M. Z... A ;

2°) statuant au fond, de faire droit à ses conclusions d'appel ;

3°) de mettre à la charge de Mmes X... et Y... et de M. A la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 7611 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Luc Derepas, Maître des Requêtes,

- les observations de la SCP Coutard, Mayer, avocat de la COMMUNE DE CHAMBERY et de Me Bertrand, avocat de M. A,

- les conclusions de M. Jacques-Henri Stahl, Commissaire du gouvernement ;

Considérant que l'article R. 7412 du code de justice administrative dispose que la décision rendue par une juridiction administrative « contient (…) les visas des dispositions législatives ou réglementaires dont elle fait application » ; que si les visas de l'arrêt attaqué font mention sans davantage de précision du code de l'urbanisme, les motifs de cet arrêt reproduisent le texte des dispositions de l'article L. 2111 de ce même code dont la cour a fait application ; que l'arrêt attaqué satisfait ainsi aux dispositions précitées ;

Considérant qu'il ressort du texte même de l'arrêt que les conclusions et les moyens de la requête ont été suffisamment analysés par les juges du fond ;

Considérant qu'une unité foncière est un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ;

Considérant qu'en jugeant que les parcelles, objet de la préemption, constituaient une unité foncière, la cour, qui a suffisamment motivé son arrêt, n'a pas commis d'erreur de droit et a souverainement apprécié, sans les dénaturer, les pièces du dossier qui lui était soumis ; qu'en jugeant que ces parcelles n'avaient pas été rattachées dans le seul but de faire obstacle au droit de préemption, la cour n'a pas non plus dénaturé ces pièces ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la COMMUNE DE CHAMBERY dirigées contre l'arrêt du 18 décembre 2003 de la cour administrative d'appel de Lyon doivent être rejetées ;

Considérant que les dispositions de l'article L. 7611 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme que demande la COMMUNE DE CHAMBERY au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la COMMUNE DE CHAMBERY la somme de 3 000 euros demandée par M. A.. »