Cet arrêt de la Cour de Cassation du 7 mai 2008 est relatif à l'offre qui avait été faite par un acheteur qui a reçu le lendemain du retrait de son offre l'acceptation des vendeurs. La Cour de Cassation juge que si par principe une offre peut être rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il n'en va pas de même dans le cas où cette offre comporte l'engagement de ne pas la retirer avant une « certaine époque », et que dans le cas présent le vendeur s'était engagé à maintenir son offre jusqu'au jour même les vendeurs avaient déclaré leur acceptation.

Dès lors, le retrait ne pouvait être effectué la veille de ce jour ultime.

 « Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 17 octobre 2005), que par acte du 24 juin 2000, Mme X... a signé, par l'intermédiaire d'un agent immobilier, une proposition d'achat d'un immeuble appartenant aux consorts Y..., avec remise d'un dépôt de garantie ; qu'elle a retiré son offre d'achat le 26 juin, tandis que l'agent immobilier lui adressait le 27 juin un courrier l'informant de l'acceptation de cette offre par les consorts Y... ; que Mme X... a assigné ces derniers en restitution de la somme versée et en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient la validité de la rétractation de son offre d'achat par Mme X..., celle-ci étant intervenue par lettre recommandée expédiée le 26 juin 2000, antérieurement à l'émission, par les consorts Y..., de leur acceptation par lettre recommandée expédiée le 27 juin 2000 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que si une offre d'achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque, et alors qu'elle avait constaté que les consorts Y... disposaient d'un délai jusqu'au 27 juin 2000 pour donner leur accord, et qu'il en résultait que Mme X... s'était engagée à maintenir son offre jusqu'à cette date, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 octobre 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ».

Deux enseignements sont donnés par cet arrêt :

Le premier est que le syndic doit toujours veiller à être autorisé régulièrement à engager un procès, en particulier s’il s’agit d’une action en responsabilité décennale.

Le second est que l’assignation en référé interrompt le délai de prescription qui reprend cependant au jour du prononcé de l’ordonnance.

Les praticiens savent tout cela mais il n’est pas inutile de le rappeler.

« Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 mai 2006), que la société civile immobilière Le Philippa (la SCI) a fait édifier des constructions placées sous le statut de la copropriété en confiant la maîtrise d'œuvre à M. X..., architecte, l'étude géotechnique des sols à la société Cemerex et le contrôle technique à la société Bureau Véritas ; que la société Cemerex ayant mis en évidence la nécessité de prévenir les désordres susceptibles de survenir en raison du niveau de la nappe phréatique, le maître de l'ouvrage a conclu un contrat avec la société Smac Acieroïd pour la réalisation de cuvelages dans les bâtiments A et B ; que cette société, faute d'être payée en raison des inondations permanentes des caves et garages, a assigné en paiement le maître de l'ouvrage ; que le syndicat des copropriétaires Clos de Bagatelle est intervenu à l'instance et que la société mutuelle d'assurance l'Auxiliaire a été mise en cause en qualité d'assureur dommages-ouvrage ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal de la société Smac Acieroïd, le premier moyen du pourvoi provoqué de la société Bureau Véritas, et le moyen unique des pourvois provoqués de la société mutuelle d'assurance L'Auxiliaire et de la société Le Philippa, réunis :

Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 2244 du code civil ;

Attendu que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ;

Attendu que pour dire recevable l'action du syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient que celui-ci est intervenu volontairement à l'instance par conclusions déposées le 30 novembre 1989 dans l'instance principale opposant la société Smac Acieroïd à la SCI et que ces conclusions d'intervention volontaire constituaient une demande en justice interruptive de prescription dont les effets s'étaient prolongés jusqu'à la date à laquelle le litige trouverait sa solution ; que si les résolutions des 10 décembre 1987 et 12 avril 2000 ayant déclaré irrecevable l'action du syndicat ne répondaient pas aux exigences du décret du 17 mars 1967, le syndic produisait un procès-verbal d'assemblée générale du 27 mars 2002 comprenant le vote de deux décisions conformes aux exigences légales ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'autorisation d'agir en justice qui avait été donnée au syndic le 27 mars 2002 était intervenue après l'expiration du délai de garantie décennale, interrompu par l'assignation en référé du syndicat du 24 octobre 1988, et repris à compter du prononcé de l'ordonnance de référé, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident des époux Y... et de la SCI Immo Invest qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi;

Vu l'article 627 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal et sur le second moyen du pourvoi provoqué de la société Bureau Véritas :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevables les conclusions de la SCI Le Philippa déposées le 7 mars 2006, confirme le jugement déféré seulement en ce qu'il a débouté la SCI Le Philippa de sa demande reconventionnelle en réparation d'un préjudice financier et en ce qu'il a dit que la créance de la Smac Acieroïd était d'un montant de 17 632,37 euros, l'infirme pour le surplus et statuant à nouveau, déclare irrecevables les demandes formulées à l'encontre de M. Z..., ès-qualités de liquidateur de la société Matem, déclare irrecevable l'action dirigée contre la société mutuelle d'assurance L'Auxiliaire prise en sa qualité d'assureur dommages ouvrage, déboute le syndicat des copropriétaires Clos de Bagatelle du surplus de ses demandes, condamne la SCI Le Philippa à payer à la société Smac Aceroïd la somme de 17 632,37 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement déféré, déboute la SCI Immo Invest et les époux Y... de leurs demandes, déboute la SCI Le Philippa de ses demandes dirigées contre la société Varnier Lin, la société Cemerex et la société mutuelle d'assurance L'Auxiliaire prise en sa qualité d'assureur décennal, déboute la SCI Le Philippa de sa demande fondée sur l'indemnisation d'un préjudice lié à une instance introduite par les époux A..., l'arrêt rendu le 18 mai 2006, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Déclare irrecevable comme prescrite l'action du syndicat des copropriétaires Clos de Bagatelle;

Maintient les dispositions de l'arrêt attaqué relatives aux dépens de première instance et d'appel, sauf ceux exposés par le syndicat des copropriétaires qui resteront à la charge de celui-ci ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Clos de Bagatelle aux dépens exposés devant la Cour de cassation. »