Si des travaux faits par le bailleur ne sont pas d’une incidence favorable sur l’activité du locataire, ils ne peuvent justifier le déplafonnement du loyer :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 mai 2007), que, par acte du 28 mai 2003, les consorts de X..., propriétaires de locaux à usage commercial donnés à bail aux époux Y..., leur ont délivré congé avec offre de renouvellement pour le 1er octobre 2003 ; que les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi ;

Attendu que les consorts de X... font grief à l'arrêt de dire qu'il n'existe pas de motif de déplafonnement, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en jugeant que l'installation d'un ascenseur au cours de l'année 2000 ne pouvait justifier le déplafonnement du loyer dès lors qu'elle était intervenue postérieurement au bail expiré puisque facturée en fin de ladite année, tandis qu'il n'était pas contesté que le bail n'avait expiré que le 30 septembre 2003, si bien que les travaux d'installation d'un ascenseur étaient intervenus au cours du bail expiré, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2°/ que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée notamment d'après les caractéristiques du local considéré, dès lors que ces caractéristiques ont été modifiées de manière notable au cours du bail expiré ; que le loyer doit être déplafonné quand bien même la modification des locaux serait sans incidence sur l'activité qui y est exercée ; qu'en refusant néanmoins le déplafonnement du loyer, après avoir constaté que les consorts de X... avaient fait réaliser des travaux d'amélioration ayant incontestablement modifié les caractéristiques de l'immeuble, au motif que ces travaux n'avaient pu avoir une incidence particulière sur l'activité de M. et Mme Y... essentiellement tournée vers l'enseignement, la cour d'appel a ajouté au texte une condition qui n'y figurait pas et a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce ;

3°/ que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, déterminée notamment d'après les caractéristiques du local considéré, dès lors que ces caractéristiques ont été modifiées de manière notable au cours du bail expiré ; que le loyer doit être déplafonné quand bien même la modification des locaux aurait eu une incidence négative sur l'activité qui y est exercée ; qu'en refusant néanmoins le déplafonnement du loyer, après avoir constaté que les consorts de X... avaient fait installer un ascenseur dans l'immeuble dont dépendaient les locaux du huitième étage donnés à bail aux époux Y..., au motif que ces travaux avaient eu plutôt une incidence négative sur l'activité de M. et Mme Y... essentiellement tournée vers l'enseignement, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce ;

Mais attendu que les travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré ne peuvent constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'ils ont eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur; qu'ayant souverainement retenu que, si les travaux réalisés par les bailleurs allaient au-delà d'un simple entretien et avaient incontestablement modifié les caractéristiques de l'immeuble rendu plus confortable et attractif, il n'apparaissait pas que ces travaux aient pu avoir une incidence particulière sur l'activité exercée par les époux Y... essentiellement tournée vers l'enseignement, les élèves s'inscrivant pour cette activité en raison essentiellement de la réputation de l'école, la clientèle, pour l'activité de vente de sculpture, céramiques et émaux exercée dans les locaux en étage, n'étant pas une clientèle de passage, et que l'installation d'un ascenseur, réduisant le passage dans les escaliers, avait eu plutôt une incidence négative sur l'activité considérée, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, en a exactement déduit que le nouveau loyer devait être fixé selon les règles du plafonnement. »

(Cour de Cassation 9 juillet 2008)

Cet arrêt rappelle que le syndic même bénévole doit avoir été désigné par l’assemblée générale et qu’il ne suffit pas que la personne en question puisse avoir « toujours été perçue comme étant syndic de la copropriété » :

« Vu l'article 17 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

Attendu que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires, que leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical ;

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Brest, 4 Juillet 2006), que Mme X... est propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété ; que Mme Y..., copropriétaire dans le même immeuble, a demandé, en qualité de "syndic bénévole", la condamnation de Mme X... au paiement du solde d'une facture au titre de sa quote part dans les travaux de réfection de la toiture ainsi qu'à des dommages-intérêts pour résistance abusive ; que Mme X... a soulevé l'irrecevabilité de la demande pour défaut de désignation régulière de Mme Y... en qualité de syndic ;

Attendu que pour déclarer recevable l'action de Mme Y..., le jugement retient qu'il est attesté, par de nombreuses pièces versées contradictoirement aux débats, que Mme Y... a toujours été perçue comme étant syndic de la copropriété ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que la désignation de Mme Y... en qualité de syndic résultait d'une décision de l'assemblée générale, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il y a lieu, conformément à l'article 627, alinéa 2, du code de procédure civile, de mettre fin au litige en appliquant la règle de droit appropriée ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 4 juillet 2006, entre les parties, par la juridiction de proximité de Brest ;

Dit n'y avoir lieu à renvoi ;

Déclare les demandes formées par Mme Y... irrecevables ;

Déboute Mme X... de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne Mme Y... aux dépens exposés devant la juridiction de proximité et devant la Cour de cassation ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille huit. »

L’article cité :

L'article 17 de la loi du 10 Juillet 1965

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale.

A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires.