Pas de copropriété sans immeuble bâti :

"Attendu qu'ayant exactement retenu que le statut de la copropriété ne s'appliquant qu'aux immeubles bâtis, la parcelle acquise en indivision sous le n° 802 ne pouvait être soumise à ce statut dès lors que la construction prévue n'avait pas été édifiée et que l'état descriptif de division figurant dans l'acte de vente, stipulé comme devant s'appliquer aux constructions futures qui seraient édifiées sur cette parcelle, ne pouvait valoir comme partage de la parcelle indivise, chaque lot comprenant outre une partie privative une quote-part de parties communes, ce qui ne se comprenait qu'en copropriété, la cour d'appel, qui a relevé que la stipulation portant sur la parcelle 803 figurait dans l'état descriptif de division relatif à la seule parcelle 802 et ne pouvait être considérée comme concernant la parcelle 803, a pu en déduire, sans dénaturation, que l'application de la stipulation de desserte à la parcelle 803 n'était pas justifiée et ordonner la licitation des parcelles ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, M. Lo X..., Mme de Y... et la SCI JLM aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement M. Lo X..., Mme de Y... et la SCI JLM, à payer aux époux Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Lo X..., de Mme de Y... et de la SCI JLM ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du seize décembre deux mille huit, par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président , conformément à l'article 452 du code de procédure civile.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me A..., avocat aux Conseils pour M. Lo X... et autres

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné l'ouverture des opérations de partage de l'indivision existant entre les époux Z... et la SCI JLM (parcelles situées à BRIANCON cadastrées section AT n° 802 et 803) et d'avoir ordonné la lic itation de ces parcelles, en un seul lot, à la barre du Tribunal de grande instance de GAP ;

AUX MOTIFS QUE le premier juge, par une motivation que la cour adopte, a retenu, à bon droit, que le statut de la copropriété ne s'appliquant qu'aux immeubles bâtis, la parcelle acquise en indivision située à BRIANCON, cadastrée section AT n° 802, ne pouvait être soumise à ce statut dès lors que la construction prévue n'avait pas été édifiée ; qu'il a également estimé à juste titre que l'état descriptif de division figurant dans l'acte de vente, stipulé comme devant s'appliquer aux constructions futures qui seront édifiées sur la parcelle section AT n° 802, ne pouvait valoir comme partage de la parcelle indivise, chaque lot comprenant outre une partie privative, une quote-part de parties communes, ce qui ne se comprend qu'en copropriété ; que les appelants prétendent, en outre, vainement que la stipulation contractuelle mentionnée en page 7 de l'acte du 26 octobre 2000 ainsi libellé : "L'autre partie servira pour la construction de la route desservant les futures habitations" concernerait la parcelle indivise AT 803 et s'imposerait encore aux époux Z... alors que cette stipulation qui figure dans l'état descriptif de division relatif à la seule parcelle AT 802 et distingue la partie du terrain supportant les constructions de l'autre partie servant pour la construction de la route ne peut être considérée comme concernant la parcelle AT 803 ; que d'autre part, aucun document contractuel ne confère à la parcelle AT 803 la destination de desserte des constructions à édifier sur la parcelle AT 802, laquelle n'apparaît pas non plus sur le plan annexé à l'acte du 26 octobre 2000 et signé par les parties ; que la revendication des appelants concernant l'application de la stipulation précitée à la parcelle AT 803 n'est donc pas fondée ; que comme l'a jugé le tribunal, nul n'étant tenu de demeurer dans l'indivision, la demande en partage des parcelles indivises AT 802 et AT 803 qui n'ont pas vocation à rester dans l'indivision, formée par les époux Z... est justifiée ; que l'expertise ordonnée par le premier juge avec exécution provisoire ayant été effectuée, il y a lieu d'évoquer les points non jugés en application de l'article 568 du nouveau Code de procédure civile ; que l'expert observe que le partage des parcelles AT 802 et AT 803 est possible, le découpage des terrains permettant la réalisation de deux lots d'égale valeur ; qu'il souligne, cependant, qu'une vigilance toute particulière devra être apportée pour l'établissement d'un règlement de copropriété qui devra être établi par le notaire chargé de l'acte, afin de garantir l'engagement commun des deux propriétaires des lots d'une part à réaliser en commun les travaux d'accès et d'autre part, à effectuer l'entretien de cet accès ; que l'expert conclut que compte tenu des mauvaises relations existant entre les parties, il serait judicieux afin d'éviter de retrouver celle-ci en conflit de voisinage, d'envisager soit le rachat de la part indivise par l'une des deux parties à une valeur de 100.000 soit la vente par licitation de la totalité du bien avec une mise à prix de 180.000 ; qu'il résulte des constatations de l'expert que si les parcelles indivises sont matériellement partageables en deux lots d'égale valeur, leur division serait, cependant, malaisée compte tenu de l'importance des travaux à réaliser pour accéder à la partie supérieure des terrains sur lesquelles doivent être édifiées les constructions et de la mésentente existant entre les parties ; que l'expert indique, en effet, que les terrains forment un tènement, en légère pente sur la partie du dessus, sans accès direct sur la voie publique, lequel doit être réalisé sur une partie en forte pente ; qu'il précise que l'accès aux terrains pose un problème majeur car la pente importante nécessite la réalisation d'une voie en pente obligeant à décaisser fortement et à tenir le terrain avec des murs de soutènement de part et d'autre, l'ensemble de ces travaux étant d'un coût onéreux ; qu'il ressort des constatations de l'expert que les parcelles supérieures ne peuvent être desservies que par un seul accès matériellement non divisible et que le partage du reste du tènement qui implique la réalisation de cet accès commun pour un coût important est économiquement incommode ; que les immeubles concernés ne pouvant être commodément partagés, il doit être procédé à la vente par licitation devant le tribunal sur la mise à prix de 180.000 proposée par l'expert judiciaire, conformément aux dispositions de l'article 827 du Code civil et suivant un cahier des charges établi à la requête de la partie la plus diligente ;

ALORS, D'UNE PART, QUE des parcelles, qu'elles soient bâties ou non bâties, peuvent être soumises à la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu'elles font l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'en l'espèce, un état descriptif de division du terrain en cause ayant été inclus dans l'acte de vente du 26 octobre 2000, il existait des droits privatifs clairement délimités sur ce terrain, de sorte que les parties pouvaient convenir de la mise en oeuvre du statut de la copropriété ; qu'ayant dès lors relevé l'existence d'un état descriptif de division, ainsi que la volonté des parties de soumettre la parcelle en cause (n° 8 02) au statut de la copropriété (arrêt attaqué, p. 7 § 4 et motifs adoptés du jugement, p. 3 § 3), puis en estimant cependant que cette parcelle était restée indivise et qu'elle devait être partagée, nul n'étant tenu de demeurer dans l'indivision (arrêt attaqué, p. 8 § 1), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les dispositions de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1134 du Code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU' en affirmant qu'aucun document contractuel ne conférait à la parcelle n° 803 la destination de desserte des constructions à édifier sur la parcelle n° 802, cependant que la stipulation figurant en page 7 (in fine) de l'acte de vente du 26 octobre 2000) indique clairement que la desserte concerne les "futures habitations" qu'a vocation à accueillir la parcelle n° 802, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte de vente, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;

ALORS, ENFIN, QUE la licitation a un caractère subsidiaire ; que dans leurs conclusions d'appel signifiées le 18 novembre 2005 (p. 6 in fine), la SCI JLM, Monsieur LO X... et Madame DE Y... faisaient valoir que l'état descriptif de division figurant dans l'acte de vente du 26 octobre 2000 valait partage, de par la volonté même des parties à la convention, de sorte qu'il n'y avait pas lieu d'envisager une licitation qui, du fait de son caractère subsidiaire, s'effaçait nécessairement devant la volonté des parties ; qu'en estimant que la volonté des parties devait s'effacer devant la licitation qu'il convenait d'ordonner, la cour d'appel a violé les articles 827 et 1134 du Code civil."

Elle est retenue par cet arrêt :

"Vu l'article L. 223-22 du code de commerce, ensemble l'article L. 243-3 du code des assurances ;

Attendu que le gérant d'une société à responsabilité limitée qui commet une faute constitutive d'une infraction pénale intentionnelle, séparable comme telle de ses fonctions sociales, engage sa responsabilité civile à l'égard des tiers à qui cette faute a porté préjudice ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X... ont confié à la société STS, entreprise de bâtiment qui avait Mme Y... pour gérante, la réalisation de travaux de rénovation, y compris le gros oeuvre, dans un immeuble leur appartenant ; que les travaux ont commencé au cours de la première semaine d'octobre 2000 ; que des malfaçons et inexécutions diverses ayant été constatées, M. et Mme X..., faisant valoir que Mme Y... avait engagé sa responsabilité à leur égard en ne faisant pas souscrire à la société qu'elle dirigeait une assurance couvrant sa garantie décennale, l'ont assignée en paiement de dommages-intérêts après la mise en liquidation judiciaire de la société STS ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que, même constitutif du délit prévu et réprimé par les articles L. 111-34 du code de la construction et de l'habitation et L. 243-3 du code des assurances, et caractérisant une abstention fautive imputable à la gérante de la société STS assujettie à l'obligation d'assurance, le défaut de souscription des assurances obligatoires de dommages et de responsabilité n'était pas séparable des fonctions de dirigeant ; qu'il ajoute que la société STS a négocié avec une compagnie d'assurances pour être garantie au point qu'elle a pu penser-fût-ce de façon erronée qu'elle était couverte ou à la veille de l'être au moment où elle a entrepris le chantier X... et que seul le contrat finalement signé en novembre 2000 a caractérisé qu'il n'y avait pas de reprise du passé ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que Mme Y... avait sciemment accepté d'ouvrir le chantier litigieux sans que la société STS fût couverte par une assurance garantissant la responsabilité décennale des constructeurs, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 février 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué,

D'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes en réparation dirigée à l'encontre de Madame Y..., dirigeante de la société STS, pour avoir sciemment omis de souscrire une assurance obligatoire à l'ouverture de leur chantier ;

AUX MOTIFS QUE les époux X... mettent en jeu la responsabilité personnelle de Nathalie Y... au visa de l'article L. 223-22 du code de commerce (ancien article 52 de la loi du 24 juillet 1966) : ils lui reprochent de ne pas avoir souscrit d'assurance décennale pour la société STS, en méconnaissance de l'article L. 241-1 du code des assurances-texte qui prescrit à toute personne physique ou morale dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil d'être couverte par une assurance qu'elle doit être en mesure de justifier à l'ouverture de tout chantier-, et d'avoir engagé des chantiers, dont celui concernant leur propre immeuble, en dépit de ce défaut d'assurance ; ils disent caractériser leur préjudice en ce qu'ils ne pourront obtenir réparation pour les désordres et malfaçons subis dans leur projet de rénovation ; qu'or, même constitutif du délit prévu et réprimé par les articles L. 111-34 du code de la construction et de l'habitation et L. 243-3 du code des assurances, et caractérisant une abstention fautive imputable à la gérante de la société STS assujettie à l'obligation d'assurance, le défaut de souscription des assurances obligatoires de dommages et de responsabilité n'est pas séparable des fonctions de dirigeant ; qu'il s'en déduit que la responsabilité civile personnelle de Nathalie Y... à l'égard des tiers-dont les époux X... n'est pas engagée ; que cela est d'autant plus vrai en l'espèce que : * les éléments du dossier révèlent que la société STS a négocié avec une compagnie d'assurances (ACS et / ou Azur Assurances) dès juillet 2000 pour être garantie au point qu'elle a pu penser-fût-ce de façon erronée-qu'elle était couverte ou à la veille de l'être au moment où elle a entrepris le chantier X... ; seul le contrat finalement signé en novembre 2000 avec la compagnie Azur Assurances a caractérisé qu'il n'y avait pas de reprise du passé, * ce n'est que par une lettre du 28 décembre 2000 que les époux X... ont réclamé à la société STS une attestation d'assurance : à l'époque, le chantier était engagé-et même interrompu-en sorte que les affirmations qui ont pu leur être données par la société STS quant à la couverture d'assurance de l'entreprise, pour inexactes qu'elles fussent, n'ont eu aucune influence sur le sinistre de non garantie qu'ils ont subi ultérieurement, * il ne peut être passé sous silence que, ainsi que le rappelle Nathalie Y... soit dans un courrier du 19 juin 2005 soit à ses conclusions dans le cadre du présent procès, les époux X... eux-mêmes ont méconnu l'obligation légale qui pesait sur eux de souscrire une assurance dommages ouvrage en respect des articles L. 111-30 (dans sa rédaction alors en vigueur) du code de la construction et L. 242-1 du code des assurances-étant ajouté que Jérôme X..., avocat de profession, connaissait nécessairement l'obligation légale d'assurance pesant sur lui en tant que propriétaire d'un ouvrage dans lequel devaient être réalisés des travaux de rénovation susceptibles d'engager la responsabilité des constructeurs au sens de l'article 1792-1 du code civil ; que l'ensemble des considérations ci-dessus développées conduit, par infirmation du jugement déféré, à décider que Nathalie Y... n'a pas commis de faute détachable de ses fonctions de gérante et d'une particulière gravité qui serait susceptible d'engager sa responsabilité personnelle, en sorte que l'action des époux X... doit être rejetée ;

ALORS D'UNE PART QUE le défaut de souscription d'une assurance couvrant la responsabilité décennale du constructeur expose celui-ci à des sanctions pénales ; qu'en omettant sciemment de satisfaire à son obligation d'assurance en matière de construction le dirigeant d'une personne morale commet une faute détachable de ses fonction ; que la Cour d'appel s'est contentée d'affirmer que le défaut de souscription d'une assurance dommages-ouvrage par la société STS ne pouvait engager la responsabilité civile de son gérant, Madame Y... car la faute pénale ainsi commise n'est pas détachable de ses fonctions de dirigeante ; qu'en omettant de rechercher, si, ainsi que le soulignaient les époux X..., cette faute n'avait pas été commise intentionnellement, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles l'article L. 223-22 du Code de commerce et L. 243-3 du Code des assurances.

ALORS D'AUTRE PART QUE le contrat souscrit par Madame Y... a été signé seulement le 21 juin 2001 avec effet au 23 novembre 2000 ; qu'en affirmant toutefois, pour en déduire que Madame Y... pouvait légitimement croire avoir souscrit une assurance, qu'il résultait des pièces du dossier que Madame Y... avait commencé à négocier la souscription d'une assurance dès le mois de juillet 2000 pour finalement conclure le contrat au mois de novembre 2000, la Cour d'appel a dénaturé le contrat d'assurance souscrit en violation de l'article 1134 du Code civil ;

ALORS EN OUTRE QUE le caractère intentionnel de la faute commise par le dirigeant qui s'est abstenu de souscrire une assurance obligatoire de dommages et de responsabilité, résulte de tout acte établissant sa conscience du caractère obligatoire d'une telle souscription ; qu'ainsi en est-il lorsque, s'étant pourtant rapproché d'un assureur, le gérant a sciemment ouvert un chantier sans souscrire à l'assurance proposée ; qu'en refusant de retenir la responsabilité de Madame Y... tout en constatant que, s'étant rapprochée d'un assureur, elle avait eu conscience de ses obligations, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatation et violé l'article L. 223-22 du Code de commerce ;

ALORS ENCORE QUE le caractère intentionnel de la faute commise par le dirigeant qui s'est abstenu de souscrire une assurance couvrant la responsabilité de sa société pouvant être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du Code civil, doit être déduit du fait d'avoir mensongèrement assuré à son client être couvert pour les travaux accomplis, peu important que le mensonge ait été proféré postérieurement à l'ouverture du chantier ; qu'en affirmant toutefois, parce qu'il était postérieur à l'ouverture du chantier, que le courrier du 2 janvier 2001, aux termes duquel la société STS affirmait mensongèrement être couverte par une assurance ne pouvait être utilement invoqué pour établir la gravité de la faute commise par Madame Y..., la Cour d'appel a violé l'article L. 223-22 du Code de commerce ;

ALORS ENFIN QUE les compétences du tiers victime sont indifférentes pour apprécier la gravité de la faute commise par le gérant ; qu'en retenant toutefois que la gravité de la faute de commise par Madame Y... était atténuée par la qualité d'avocat de Monsieur X..., et n'était dès lors pas détachable de ses fonctions de gérante, la Cour d'appel a violé l'article L. 223-22 du Code de commerce."