La question d'un parlementaire et la réponse du ministre :

La question :

M. Philippe Vitel attire l'attention de Mme la ministre d'État, garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, sur les occupations sans droit ni titre de logements. La limitation à 48 heures de la procédure de flagrant délit oblige les bailleurs à entamer de longues procédures civiles d'expulsion, ce qui profite en général aux occupants illégaux. Il lui demande donc si des mesures sont envisagées afin de faire valoir les droits des propriétaires.

La réponse :

Afin d'éviter l'installation d'occupants sans droit ni titre dans des locaux inoccupés à l'insu de leurs propriétaires ou locataires, le législateur a prévu plusieurs dispositifs. L'occupation illégale peut tout d'abord être réprimée pénalement comme constitutive d'une violation de domicile, délit prévu par l'article 226-4 du code pénal, puni d'un an d'emprisonnement et de 15 000 EUR d'amende. Au plan civil, l'article 62 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution permet au juge de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement lorsque les occupants sont entrés par voie de fait dans le local. L'article L. 613-3 du code de la construction et de l'habitation exclut du bénéfice de la trêve hivernale les personnes entrées dans les locaux par voie de fait. Enfin, l'article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, prévoit la possibilité pour le propriétaire ou le locataire, dont l'occupation illicite du logement a été constatée par un officier de police judiciaire, de demander au préfet de mettre en demeure l'occupant de quitter les lieux dans un délai qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n'a pas été suivie d'effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder à l'évacuation forcée du logement. L'ensemble de ces mesures permet ainsi au propriétaire ou au locataire de faire valoir ses droits sur son bien en cas d'occupation illégale.

Savoir qu'un projet immobilier nuira à l'ensoleillement de la propriété vendue et ne pas le dire est un dol :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er février 1994), que les époux Y... ont, par acte authentique du 17 mai 1988, vendu un appartement aux époux X... ; que se prévalant d'une réticence dolosive des époux Y..., les époux X... ont assigné leurs vendeurs en annulation de la vente et paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes, alors, selon le moyen, d'une part, que le dol est un délit civil, ce qui implique que les manoeuvres ou la réticence doivent avoir été faites intentionnellement dans le but de tromper le contractant, qu'en l'espèce les juges ont dit que les vendeurs avaient commis une réticence dolosive en n'attirant pas l'attention des acquéreurs sur l'existence d'un éventuel projet immobilier contigu au bien vendu tout en relevant que l'opération qui a abouti à l'édification immobilière était un autre projet postérieur à la vente elle-même et sans relever l'élément intentionnel du dol, selon lequel les vendeurs avaient voulu tromper les acquéreurs, qu'ainsi les juges ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ; d'autre part, que la réticence dolosive peut être liée à l'existence d'une obligation précontractuelle de renseignement pouvant être relevée à l'encontre d'un non-professionnel, qu'en l'espèce, les juges se sont bornés à dire que les vendeurs avaient commis un dol sans pourtant relever en quoi ils auraient méconnu une obligation de renseignement alors que, le fait soi-disant non communiqué était un fait incertain relevant d'une simple éventualité et que les vendeurs n'étant pas des professionnels de l'immobilier, leur obligation de renseignement ne saurait être imputée à faute, qu'en retenant, néanmoins, l'existence d'une réticence dolosive sans dire en quoi le silence constituait une faute, les juges ont violé l'article 1116 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la présence d'un jardin à l'ensoleillement duquel les garages et remises, alors existants, ne faisaient pas écran, avait été le critère déterminant du consentement des époux X..., ce que les époux Y... ne pouvaient ignorer, et que ces derniers, qui avaient connaissance, avant la vente de ce qu'un projet immobilier allait se réaliser sur le terrain voisin de nature à priver l'appartement du principal intérêt que les époux X... y trouvaient, avaient volontairement négligé d'en informer les acquéreurs, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé la réticence dolosive imputable à l'un des cocontractants, a légalement justifié sa décision."