Rigueur de l’application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 au cautionnement (mardi, 07 décembre 2010)
Par cet arrêt :
« Vu l'article 22-1, dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent ; que ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 4 septembre 2008), que
Mme X... a donné une maison à bail d'habitation à Mme Y... et M. Z..., Mme A... s'étant portée caution solidaire pour les preneurs sur une durée de six ans ; que la bailleresse a assigné ses locataires et leur caution aux fins de faire constater la résiliation du bail et d'obtenir leur condamnation à lui payer notamment un arriéré de loyers et des dommages-intérêts ainsi qu'une indemnité d'occupation ; que Mme A... a soulevé la nullité de son engagement pour défaut de respect des formalités exigées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que pour accueillir les demandes de Mme X... et rejeter l'exception de nullité, l'arrêt retient, d'une part que, si Mme A... a renoncé à recopier l'alinéa 2, de l'article 22-1, de la loi du 6 juillet 1989, cette irrégularité est sans emport dès lors que ce texte ne concerne que les seuls cautionnements à durée indéterminée et, d'autre part, que la caution a porté toutes les mentions manuscrites démontrant qu'elle avait une connaissance explicite et non équivoque de la nature et de l'étendue de ses obligations ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui, en son dernier alinéa n'opère pas de distinction selon le caractère déterminé ou indéterminé de la durée du cautionnement, sont prescrites à peine de nullité de l'acte, sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que toutes les mentions manuscrites prévues par la loi figuraient dans l'acte de cautionnement de Mme A..., a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme A... à verser à Mme X..., aux côtés de Mme Y... et M. Z..., la somme de 2 122, 50 euros au titre des loyers dus au 31 décembre 2005 et le montant des loyers dus pour la période du 1er janvier 2006 au 22 février 2006, soit une somme de 900 euros et la somme de 4 696, 28 euros, aux côtés de M. Z... la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et, aux côtés de Mme Y... la somme de 1 000 euros en application de ce dernier texte, et en ce qu'il l'a condamnée à supporter avec Mme Y... et M. Z... les dépens de première instance et d'appel, l'arrêt rendu le 4 septembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne, ensemble, Mme X..., Mme Y... et M. Z... aux dépens ;
Vu les articles 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la SCP Delaporte, Briard et Trichet la somme de 2 500 euros et rejette les demandes de cette dernière à l'encontre de Mme Y... et M. Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour Mme A...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, premièrement, confirmé le jugement en ce qu'il avait condamné solidairement Mlle Y..., M. Z... et Mme A... à payer à Mlle X... en deniers ou quittance 2 122, 50 € au titre des loyers dus au 31 décembre 2005 et les loyers dus pour la période du 1er janvier 2006 au 22 février 2006, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2006, d'avoir, deuxièmement, dit que le montant des loyers dus pour la période du 1er janvier au 22 février 2006 est de 900 € et d'avoir, troisièmement, condamné solidairement Mlle Y..., M. Z... et Mme A... à payer à Mlle X... la somme de 4 696, 28 € ;
Aux motifs que « les appelantes ne saisissent la Cour d'aucun moyen relativement aux chefs du jugement déféré qui ont constaté que le bail conclu le 4 mars 2005 par Mme X... d'une part, Mme Y... et M. Z... d'autre part, a été résilié le 22 février 2006 et qui ont ordonné l'expulsion des preneurs ; que le jugement sera donc confirmé à ce titre ; que les appelantes ne contestent pas davantage le montant des loyers dus au 31 décembre 2005, qui s'établit à 2 122, 50 € ; que le montant de la dette de loyer ultérieure, s'établit, selon les décomptes non critiqués de Mme X..., à 900 € ; que l'indemnité d'occupation mensuelle due jusqu'au mois de juin 2007, dont les appelantes ne contestent ni le principe ni le montant, s'établit à 2 372, 12 € après déduction des sommes que la bailleresse a reçues de la caisse d'allocations familiales ; que la clause pénale est, selon l'article 13 du contrat due en cas de non paiement du loyer et de ses accessoires et elle est égale à 10 % de la totalité des sommes dues, le même article prévoyant ensuite qu'en cas d'occupation des lieux après cessation du bail il serait dû par l'occupant jusqu'à son expulsion une indemnité d'occupation ; que l'analyse de ces dispositions conduit à approuver le premier juge d'avoir considéré que la clause pénale ne devait être calculée que sur le montant des loyers dus, à l'exclusion de l'indemnité d'occupation, soit en l'espèce sur la somme de 3 022, 50 € ; que le montant de la clause pénale s'élève donc à 302, 25 € ; que Mme X... établit que, contrairement à ce que prétendait Mme Y..., elle n'était pas, à l'époque où elle occupait sa maison, séparée de M. Z..., qui, selon les investigations réalisées au mois d'avril 2007 par le cabinet DLI, vivait discrètement au domicile de sa compagne où il recevait tout son courrier ; que dès lors que Mme Y... ne rapporte pas la preuve contraire, M. Z... sera condamné solidairement avec elle au paiement de toutes les sommes mises à sa charge ; que s'agissant de l'engagement de caution de Mme A..., celle-ci prétend qu'il serait nul au motif qu'elle n'a pas intégralement reproduit de sa main l'alinéa 2 de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en effet, si l'acte de cautionnement du 9 mars 2005 reproduit la disposition sus dite, Mme A..., qui indique manuscritement en avoir pris connaissance, a renoncé à la recopier, faisant suivre sa mention manuscrite de points de suspension ; que toutefois, cette irrégularité est sans emport dès lors que l'alinéa 2 de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne concerne que les seuls cautionnements à durée indéterminée et que le cautionnement consenti par Mme A... l'était pour une durée déterminée de 6 ans, celle-ci ayant régulièrement porté de sa main la date du 3 mars 2011 à laquelle prenait fin son engagement ; que par ailleurs, et cela n'est pas contesté, Mme A... a porté toutes les mentions manuscrites démontrant qu'elle avait une connaissance explicite et non équivoque de la nature et de l'étendue de ses obligations ; qu'à cet égard, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que l'engagement de caution de Mme A..., en ses mentions manuscrites, ne s'étendait pas à la clause pénale ni à l'indemnité d'occupation ; qu'en effet, la clause pénale ne figure pas dans ces mentions et s'il existe une mention manuscrite ajoutée en marge de l'acte de cautionnement pouvant évoquer les mots " indemnité d'occupation ", cette mention, tronquée sur les photocopies versées aux débats, est impossible à déchiffrer avec certitude, en sorte que la bailleresse ne rapporte pas la preuve suffisante de l'engagement de la caution s'agissant de l'indemnité d'occupation ; que la condamnation de celle-ci, solidairement avec les preneurs ne portera donc que sur la somme de 3 022, 50 € ; que … la bailleresse réclame … la condamnation solidaire des locataires et de Mme A..., qui s'est en effet portée caution du coût des réparations locatives, à lui payer la somme de 4 746, 28 € ; qu'elle produit, d'une part, des photographies de la maison datant de l'époque où elle était occupée par les précédents locataires, faisant apparaître des murs blancs, propres et des espaces verts soignés et, d'autre part, un constat d'état des lieux de sortie, établi le 4 juin 2007 en présence de Mme Y..., duquel il ressort que toutes les pièces de la maison sont encrassées, que le volet roulant de la porte principale est cassé et que de la peinture a été appliquée sans aucun soin sur les murs de toutes les pièces à l'exclusion de la salle de bains, les travaux restant inachevés dans le dégagement, la cuisine et le séjour et que les espaces vert n'ont pas été entretenus ; que l'huissier conclut que tous les murs doivent être repeints et qu'un lessivage de toutes les pièces est nécessaire ; qu'au vu de ces éléments non contredits, il sera alloué à Mme X... la somme de 3 746, 28 € correspondant au devis de peinture qu'elle a fait établir le 31 juillet 2007 et celle de 500 € correspondant au coût des travaux de remise en état de la maison et du jardin ; qu'il ne sera pas fait droit en revanche à sa demande tendant à ce que les preneurs et la caution soient condamnés à lui payer la somme de 450 € par mois jusqu'à la fin des travaux, ce qui reviendrait à laisser à la discrétion de la bailleresse le montant final de son indemnisation, étant observé de plus que c'est à elle qu'il appartenait de justifier de la date à laquelle elle a réalisé les travaux et ainsi pu remettre sa maison en location ou de ce qu'elle serait réellement dans l'impossibilité d'y procéder ; qu'eu égard à la nature des travaux à réaliser, le préjudice de la bailleresse tenant à l'impossibilité de louer le bien durant leur réalisation, sera fixé à 450 € » (arrêt, pages 2 à 6) ;
Alors, d'une part, que la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite du deuxième alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; que ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ; que pour écarter l'exception de nullité de l'engagement de caution soulevée par Mme A..., l'arrêt retient que si cette dernière a effectivement renoncé à recopier à la main l'alinéa 2 de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans l'acte du 9 mars 2005, cette irrégularité est sans conséquence car cet alinéa ne concerne que les cautionnements à durée indéterminée tandis que le cautionnement consenti par Mme A... l'était pour une durée déterminée de six ans ; qu'en statuant ainsi, quand l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en son dernier alinéa n'opère pas de distinction selon le caractère déterminé ou indéterminé de la durée du cautionnement, la cour d'appel a violé l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause ;
Alors, d'autre part, que la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite du deuxième alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; que ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ; que pour écarter l'exception de nullité de l'engagement de caution soulevée par Mme A..., l'arrêt retient que si cette dernière n'a pas recopié à la main l'alinéa 2 de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans l'acte du 9 mars 2005, elle y a néanmoins porté toutes les mentions manuscrites démontrant sa connaissance explicite et non équivoque de la nature et de l'étendue de ses obligations ; qu'en statuant ainsi, bien que les formalités édictées par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 soient toutes prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu'il soit nécessaire d'établir l'existence d'un grief, la cour d'appel a violé le dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause. »