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BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16 - Page 1523

  • Préemption et discrimination

    La Cour de Cassation annule la condamnation d'un Maire :

     

    La COUR, statuant après débats en l'audience publique du 24 mai 2011 où étaient présents : M. Louvel président, Mme Palisse conseiller rapporteur, M. Blondet, Mmes Koering-Joulin, Guirimand, MM. Beauvais, Guérin, Straehli, Finidori, Raybaud conseillers de la chambre, Mme Divialle, M. Maziau conseillers référendaires ;

    Avocat général : Mme Magliano ;

    Greffier de chambre : M. Bétron ;

    Sur le rapport de Mme le conseiller PALISSE, les observations de la société civile professionnelle LYON-CAEN et THIRIEZ, de Me SPINOSI et de la société civile professionnelle BARADUC et DUHAMEL, avocats en la Cour, et les conclusions de Mme l'avocat général MAGLIANO, Me LYON-CAEN, avocat du demandeur ayant eu la parole en dernier ;

    Vu les mémoires produits en demande, en défense et les observations de la Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité (HALDE) ;

    Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation de l'article 111-4 et 432- 7 du code pénal, 591 et 593 du code de procédure pénale ;

    "en ce que l'arrêt attaqué a déclaré M. X... coupable de discrimination raciale et l'a condamné pénalement et civilement ;

    "aux motifs que les faits reprochés au prévenu sont fondés sur les dispositions des articles 432-7, alinéa 1er, 225-1, alinéa 2, du code pénal et réprimés par les articles 432-7, alinéa 1, et 432-17 du code pénal ; que la discrimination consiste pour un maire soit dans le refus d'un bénéfice d'un droit accordé par la loi, soit dans l'entrave à l'exercice normal d'une activité économique quelconque ; qu'en l'espèce, il est reproché à M. X... dépositaire de l'autorité publique, un exercice abusif du droit de préemption pour refuser le bénéfice d'un droit accordé par la loi, en l'espèce le droit d'acquérir la propriété d'un immeuble à des personnes ayant un nom à consonance étrangère faisant supposer leur origine étrangère ou leur appartenance ou non, vraie ou supposée à une ethnie ou une nationalité déterminée ; que si la loi pénale est d'interprétation stricte, le bénéfice d'un droit accordé par la loi prévu à l'article 432-7 1° doit s'analyser au regard de l'ensemble des textes et des conventions, qu'il ne peut être tiré de ce texte que seul celui qui peut refuser le bénéfice d'un droit et celui qui a le pouvoir de l'accorder ; que dans les quatre cas visés à la prévention, les acheteurs avaient signés un compromis de vente chez le notaire pour l'achat d'un bien immobilier ; qu'ils étaient donc titulaires d'un droit qui leur avait été conféré par l'acte et tel que prévu par le code civil, donc par la loi puisque la promesse de vente vaut vente ; qu'ils ne se trouvaient pas dans l'expectative d'acquérir un bien immobilier quelconque mais qu'ils avaient obtenu un droit sur un bien particulièrement établi et désigné dans l'acte et qu'ils allaient en devenir propriétaires au termes et aux conditions prévues dans le compromis ; qu'ils avaient obtenu le droit d'être propriétaires ; que la propriété au sens des droits fondamentaux énumérés par la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen du 26 août 1789 est « un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique légalement constatée l'exige évidemment et sous la condition d'une juste et préalable indemnité » ; que tout projet d'aliénation à titre onéreux d'un bien soumis au droit de préemption doit faire l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner adressée par le propriétaire ou son mandataire à la mairie de la commune où est situé le bien afin que celle-ci puisse être en mesure d'apprécier si le bien concerné l'intéresse pour la réalisation d'un projet ou d'opérations d'aménagement ; que le droit de préemption doit être justifié par l'existence d'opérations d'aménagement suffisamment précis et certain et s'exercer dans un délai de deux mois ; que le code de l'urbanisme en son article L. 213-1 prévoit que sont soumis au droit de préemption institué … tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'un immeuble, bâtis ou non bâtis lorsqu'ils sont aliénés à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit ; qu'il ressort des pièces de la procédure et des débats que le maire de la commune de Pont-de-Chéruy a dans les quatre cas ci-dessus rappelés, usé de son droit de préemption de façon abusive pour un motif de politique municipale de réhabilitation urbaine de certains immeubles ou quartiers alors qu'aucun projet n'était arrêté, précis et certain et ce dans le seul but d'évincer les futurs acquéreurs au nom à consonance étrangère de l'opération d'acquisition d'un bien immobilier pour lequel ils s'étaient engagés ; qu'en effet, s'agissant du bien devant être acquis par M. Z..., le maire a pris un arrêté de préemption pour des motifs vagues deux mois après la signature du compromis, qui a fait l'objet d'un recours devant le tribunal administratif, que le maire a proposé de son propre chef un prix de 150 000 francs, sans saisine du service des domaines et alors que la promesse de vente avait été signée pour un prix de 600 000 francs ; que le maire a exercé des pressions importantes par avocat interposé afin que le vendeur se désiste de son recours intenté devant le tribunal en échange de quoi il accepterait une vente au profit d'un propriétaire dont il donnait le nom ; que s'agissant du bien devant être acquis par M. A..., le maire a pris un arrêté en date du 20 juin 2000 pour exercer le droit de préemption de la commune dans le cadre de la réhabilitation du centre ville et notamment de la tour du Constantin alors que les époux A... avaient signé le compromis en mai 2000 ; que le maire après avoir téléphoné personnellement à l'acheteur à son domicile dans une autre ville que celle de Pont-de-Chéruy, avait également fait des pressions sur le vendeur qu'il avait convoqué à la mairie pour lui proposer un autre acheteur, un fils d'un des copropriétaires de l'immeuble ; qu'il a rapporté son arrêté lorsque M. A... l'a contraint fortement de le recevoir pour lui faire part de sa situation familiale ; que s'agissant du bien devant être acquis par M. B... et vendu par les époux C..., ces derniers qui s'étaient engagés à vendre en février 2000 à un premier acquéreur ont finalement pu vendre leur immeuble plus d'un an plus tard, le maire s'étant opposé à la vente au premier acheteur puis avait usé du droit de préemption de la commune dans le cadre de la réhabilitation du centre ville, à trois reprises dont le 5 mars 2001 après la signature du compromis du 13 février avec M. B..., arrêté qui sera par la suite annulé le 3 juillet 2001 par la sous-préfecture de Vienne postérieurement au refus opposé par les époux C... à l'offre d'achat faite par la mairie ; que s'agissant du bien devant être acquis par Mme D..., le maire par arrêté du 10 septembre 2001, a exercé le droit de préemption de la mairie soit deux jours avant le délai d'expiration de ce droit au motif de la restructuration du quartier et de l'aménagement du carrefour formé par la RD 517 et la rue Neyret ; qu'il a été averti neuf jours plus tard de l'illégalité de cet arrêté par la sous-préfecture de Vienne mais il a cependant, le 5 novembre 2001 adressé un courrier à la sous-préfecture par lequel il faisait état des modifications apportées à son arrêté du 10 septembre alors que la mairie n'avait pas manifesté auparavant contrairement à ce qu'il prétend, son intention d'acquérir cet immeuble qui était en vente depuis plusieurs mois ; que le motif invoqué par le maire pour l'exercice du droit de préemption a été déclaré non fondé dans trois cas sur quatre Démirbilek, Ait B... et D... ; que chaque fois, il s'est exercé lorsque les acquéreurs avaient un nom à consonance étrangère à tel point que la vente par les époux C..., ceux-ci ne se sont pas vus opposer ce droit lorsque leur cinquième acquéreur portait un nom à consonance européenne, que neuf ventes ont été réalisées sans difficulté au 10 bd Gonthier à l'adresse même où les époux C... se sont vus opposés les préemptions répétées ; que les acquéreurs desdites ventes avaient un patronyme européen ; que le prévenu a reconnu lors de l'audience devant le tribunal avoir demander à connaître les noms des acquéreurs avant leur acquisition ce qui corrobore le témoignage de M. E... qui avait dit que le notaire Me F... lui avait conseillé de mettre dans le compromis de vente le nom de son épouse de patronyme français pour éviter l'exercice du droit de préemption par le maire ; qu'enfin, celui-ci a reconnu qu'il ne respectait pas lorsqu'il exerçait le droit de préemption les règles de droit public ; qu'il est établi que le prévenu a eu la volonté bien qu'arguant avoir agi au nom d'une politique de mixité sociale, de réhabilitation de certains immeubles insalubres et de relogement de certaines familles issues de l'immigration, commis le délit de discrimination qui lui est reproché en refusant par le biais de l'exercice abusif et non fondé du droit de préemption la possibilité à certaines personnes dont les noms avaient une consonance étrangère d'user du droit qu'elle avaient acquis en signant un compromis de vente d'être propriétaire d'un bien immobilier sur la commune de Pont-de-Chéruy ;

    "1) alors que la loi pénale est d'interprétation stricte ; que, d'autre part, la discrimination prévue par l'article 432-7 du code pénal suppose, dans le premier cas visé par ce texte, le refus du bénéfice d'un droit accordé par la loi ; que, la cour d'appel a déclaré le prévenu coupable de discrimination par refus d'un droit accordé par la loi en faisant usage de son droit de préemption sur des biens immobiliers ayant fait l'objet de compromis de vente, aux motifs que dès lors qu'il existait un accord sur la chose et sur le prix, la promesse de vente valait vente, si bien qu'en exerçant le droit de préemption, le maire avait privé l'acquéreur de son droit de propriété ; qu'en se déterminant ainsi, alors que l'exercice d'un droit de préemption, fût-il abusif, ne saurait constituer le refus du bénéfice d'un droit accordé par la loi au sens de l'article 432-7 du code pénal, la cour d'appel a méconnu les textes susvisés les principes ci-dessus énoncés ;

    "2) alors qu'à tout le moins, le refus d'un droit doit empêcher la jouissance effective de ce droit, le législateur n'ayant pas prévu d'incriminer la tentative de discrimination ; que dès lors qu'il résulte des termes de l'arrêt et du jugement que les ventes aux époux Z... et A... ont finalement été réalisées, la cour d'appel ne pouvait retenir à l'encontre du prévenu la discrimination par refus d'un droit dont les acquéreurs avaient finalement bénéficié ;

    "3) alors que, dans les conclusions déposées pour le prévenu, il était soutenu que le droit de préemption n'était pas utilisé systématiquement utilisé à l'encontre des personnes ayant des patronymes à consonance étrangère, que s'il était exercé majoritairement à l'égard de telles personnes dans les biens de la Tour du Constantin, en cause en l'espèce, cela tenait au fait qu'elles se portaient seules acquéreurs dans cet ensemble immobilier et qu'à l'inverse, le droit de préemption n'avait pas été exercé à l'égard de très nombreuses personnes portant également un nom à consonance étrangère, ce qui était exclusif de toute intention discriminatoire ; qu'il était en outre observé que le maire était intervenu en faveur de différentes personnes portant des noms à consonance étrangère afin qu'elles puissent obtenir une location ou acquière un bien immobilier dans la commune ; que faute d'avoir répondu à ces conclusions, en s'en tenant aux seuls cas des quatre acquéreurs visés à la prévention, la cour d'appel a privé sa décision de base légale" ;

    Vu les articles 111-4 et 432-7 du code pénal ;

    Attendu que, d'une part, la loi pénale est d'interprétation stricte ;

    Attendu que, d'autre part, la discrimination prévue par l'article 432-7 du code pénal suppose, dans le premier cas visé par ce texte, le refus du bénéfice d'un droit accordé par la loi ;

    Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure, que M. X... a été renvoyé devant le tribunal correctionnel, sur le fondement de l'article 432-7 du code pénal, pour avoir en sa qualité de maire de la commune de Pont-de-Cheruy (Isère), étant dépositaire de l'autorité publique, refusé à MM. Z..., A..., Nait B... et Mme D..., le bénéfice d'un droit accordé par la loi, en l'espèce celui d'acquérir la propriété d'un immeuble, à raison de la consonance de leurs noms faisant supposer leur origine étrangère ou leur appartenance ou non, vraie ou supposée, à une ethnie ou à une nationalité déterminée ; qu'il lui est reproché, pour ce faire, un exercice abusif du droit de préemption ; que le tribunal l'a déclaré coupable ;

    Attendu que, sur appel du prévenu, du ministère public, des parties civiles, et sur les observations de la HALDE, pour confirmer le jugement, l'arrêt énonce que les acquéreurs qui avaient signé une promesse de vente étaient titulaires d'un droit que leur confère cet acte de par le code civil ; que les juges ajoutent que le prévenu en sa qualité de maire a usé de son droit de préemption de manière abusive dans le seul but d'évincer les futurs acquéreurs au nom à consonance étrangère de l'opération d'acquisition d'un bien immobilier pour laquelle ils s'étaient contractuellement engagés ;

    Mais attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que l'exercice d'un droit de préemption, fût-il abusif, ne saurait constituer le refus du bénéfice d'un droit accordé par la loi au sens de l'article 432-7 du code pénal, la cour d'appel a méconnu les textes susvisés et les principes ci-dessus rappelés ;

    D'où il suit que la cassation est encourue ;

    Par ces motifs, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de cassation proposés :

    CASSE et ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt susvisé de la cour d'appel de Grenoble, en date du 16 juin 2010, et pour qu'il soit à nouveau jugé, conformément à la loi,

    RENVOIE la cause et les parties devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, à ce désignée par délibération spéciale prise en chambre du conseil ;

    ORDONNE l'impression du présent arrêt, sa transcription sur les registres du greffe de la cour d'appel de Grenoble et sa mention en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

    DIT n'y avoir lieu à application, au profit de l'Association SOS racisme - touche pas à mon pote, de l'article 618-1 du code de procédure pénale ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre criminelle, et prononcé par le président le vingt et un juin deux mille onze ;

    En foi de quoi le présent arrêt a été signé par le président, le rapporteur et le greffier de chambre ."

  • Une indivision n’a pas la personnalité juridique

     

    Elle ne peut donc que valablement délivrer un congé à un locataire.

     

    C’est ce que juge cet arrêt de la Cour de Cassation.


    “Vu l'article 815-3 du code civil, ensemble l'article 117 du code de procédure civile ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par un jugement du 28 mai 2008, un tribunal d'instance a dit régulier le congé délivré à Mme X..., locataire d'un bien appartenant en indivision à M. Y..., Mme Y... et Mme Z..., aux droits de leur mère décédée, et ordonné son expulsion avec exécution provisoire ; que, le 7 juillet 2008, un commandement de quitter les lieux a été délivré à Mme X...à la demande de l'indivision Y..., représentée par la société Cabinet Tordo, et que, par un arrêt irrévocable du 4 décembre 2008, le jugement du 28 mai 2008 a été confirmé en ce qu'il avait déclaré valable le congé et des délais accordés à Mme X...jusqu'en juin 2010 pour libérer l'appartement ; que Mme X...a contesté la validité du commandement de quitter les lieux ;

    Attendu que, pour rejeter la demande de nullité du commandement, l'arrêt retient que l'acte a été signifié régulièrement au nom et pour le compte de l'indivision Y... en droit de se faire représenter par la société Cabinet Tordo, titulaire d'un mandat pour gérer le bien immobilier en indivision, et en parfaite connaissance de cause de Mme X..., et d'autre part que celle-ci avait bénéficié de fait d'un délai de deux années pour se reloger ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que l'acte avait été délivré par une indivision, laquelle est dépourvue de la personnalité juridique, de sorte qu'il était affecté d'une irrégularité de fond entraînant sa nullité à défaut de régularisation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :

    CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a statué à nouveau sur les délais pour quitter les lieux, l'arrêt rendu le 19 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

    Condamne le Cabinet Tordo, ès qualités, aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X...;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille onze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils pour Mme X....
    Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame X...de sa demande tendant à voir annuler un commandement de quitter les lieux en date du 7 juillet 2008 ;
    AUX MOTIFS PROPRES QUE le juge de l'exécution du Tribunal de grande instance de Nice, relevant d'une part que la validité du commandement de quitter les lieux délivré à Madame X...sur le fondement d'un jugement du Tribunal d'instance de Nice du 28 mai 2008, qui a ordonné son expulsion de l'appartement sis ..., devait être confirmée en l'état de la signification régulière de l'acte au nom et pour le compte de l'indivision Y... en droit de se faire représenter par la SA CABINET TORDO, titulaire d'un mandat pour gérer le bien immobilier en indivision et en parfaite connaissance de cause de Madame X..., et d'autre part que celle-ci avait bénéficié « de fait d'un délai de deux années pour se reloger.., amplement suffisant pour qui a réellement la volonté de le faire », a, par jugement dont appel du 6 octobre 2008, rejeté sa demande de délai d'un an pour quitter les lieux ;
    AUX MOTIFS ENCORE QU'il sera relevé que la Cour d'Aix-en-Provence, saisie d'un appel interjeté par Madame X...à l'encontre du jugement susmentionné du 28 mai 2008, l'a, par arrêt du 4 décembre 2008, confirmé en ce qu'il a déclaré valable le congé délivré à l'intéressée, et néanmoins réformé pour le surplus en accordant à Madame X...un délai de 18 mois à compter de la date de l'arrêt pour quitter les lieux, avec obligation durant cette période de s'acquitter d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer dû le 31 décembre 2006 ; que cet arrêt a également écarté l'argumentation de Madame X...des chefs de la prétendue incapacité à agir de l'indivision Y... et des pouvoirs donnés au CABINET TORDO, si bien que sa demande tendant en cause d'appel à voir « dire et juger nul et de nul effet par application de l'article 117 du Code de procédure civile l'acte comportant commandement de quitter les lieux » faute pour ladite indivision d'avoir la « personnalité juridique », ne saurait prospérer eu égard à l'autorité de chose jugée attachée à cet arrêt, à l'encontre duquel il n'est pas allégué qu'un pourvoi en cassation ait été formé ; qu'il convient ainsi, en fonction de ces éléments et de l'évolution procédurale du présent litige, d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté la demande de délais formée par Madame X..., bénéficiaire du temps susmentionné de 18 mois expirant le 4 juin 2010, sauf effectivité de son départ annoncé par lettre officielle de son avoué adressée le 27 janvier 2010 à l'avoué des intimés, comme ayant « pu enfin trouver un nouveau logement » avec un déménagement, et, en revanche, de le confirmer en toutes ses autres dispositions afférentes à la validité tant du commandement de quitter les lieux que du mandat donné par l'indivision Y... à la SA Cabinet TORDO ;
    ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer en application de l'article 467 du nouveau Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort, eu égard à la nature et au montant de la demande ; que le commandement en date du 7 juillet 2008 a été délivré à la demande de : « L'indivision Y... représentée par la SA CABINET TORDO dont le siège est ... ..., agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège, l'indivision Y... venant aux droits de Madame Y...Louise décédée à Nice le 2 juillet 2001 … » ; que Madame X...soutient que cet acte est nul en application de l'article 117 du Code de procédure civile qui dispose que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte le défaut de capacité d'ester en justice ; que pour répondre à cette affirmation, il convient de partir du fait incontestable qu'une indivision n'a pas la personnalité morale, et de constater que l'acte n'a pas été pris seulement « à la demande de l'indivision », cas dans lequel la nullité pourra être encourue ; qu'en effet, les indivisaires doivent, pour faire valoir leur droit en justice, se faire représenter, par exemple par l'un deux ou par un tiers, la règle de principe étant, le choix de ce mandataire à l'unanimité des indivisaires ; qu'en l'espèce, il est incontestable que depuis des années les consorts Y... ont donné mandat à la SA CABINET TORDO pour gérer le bien immobilier en indivision ; que ce mandat est parfaitement connu par Madame X..., qui en conteste nullement la validité ; qu'il apparaît donc qu'il n'y a aucun défaut de pouvoir qui entraînerait sanction par l'article 117 du Code de procédure civile ; que si le Tribunal a bien reçu, comme il l'avait autorisé à l'audience, par note en délibéré le 3 septembre 2008, plusieurs arrêts de la Cour de cassation, l'étude de ces décisions n'est pas même utile, les cas d'espèce étant différents de la présente affaire ; que le simple rappel du fonctionnement normal d'une indivision, qui ne peut agir que par un mandataire, rend inopérant l'argument de la demanderesse pour tenter de bénéficier de l'article 117 et d'une nullité de fond alors qu'il n'existe pas de nullité de forme et qu'au vu des multiples procédures opposant les parties, il est évident que chacun connaît parfaitement son adversaire et qu'aucun grief ne peut être allégué avec sérieux par Madame X...; que de plus, le libellé de l'acte, que le Tribunal de céans prend la peine de reproduire in extenso, est particulièrement précis et clair et informe parfaitement son destinataire, en sorte que sa validité doit être confirmée ;
    ALORS QUE, D'UNE PART, l'indivision n'a pas la personnalité juridique et les défauts d'incapacité d'ester en justice constituent une irrégularité de fond qui ne requiert la preuve d'aucun grief ; que dès lors un huissier instrumentaire ne peut valablement délivrer un commandement de quitter les lieux au nom d'une indivision dépourvue de toute capacité d'ester en justice, fût-ce à la demande d'une société qui représente l'indivision ; qu'en décidant le contraire, à la faveur de motifs inopérants, la Cour viole les articles 815-3 du Code civil, ensemble 114 et 117 du Code de procédure civile ;
    ALORS QUE, D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE, l'autorité de la chose jugée ne concerne que des litiges ayant le même objet ; qu'un litige portant sur la contestation d'un congé et le litige portant sur la contestation d'un commandement de payer ont nécessairement deux objets distincts en opposant cependant l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Cour d'Aix-en-Provence du 4 décembre 2008 qui avait déclaré valable un congé à la démonstration de l'appelant qui contestait la validité d'un commandement de quitter les lieux, la Cour viole l'article 1351 du Code civil.”