Voici un arrêt rendu par la Cour de Cassation dans une espèce assez surprenante où les premiers juges avaient considéré que le vendeur devait répondre à l’égard de l’acquéreur de son parking des conséquences du fait qu’une haie de troènes avait poussé et rendu plus difficilement praticable ce parking.

“Vu l'article 1626 du code civil ;

Attendu que quoique lors de la vente, il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 26 novembre 2009), que par acte authentique du 29 avril 2005, M. X... a vendu à Mme Y... un appartement et deux emplacements de stationnement dans un immeuble en copropriété ; qu'ayant, le 9 janvier 2006, fait constater par huissier de justice que l'un de ces deux emplacements était envahi par une haie de troènes, Mme Y... a assigné son vendeur en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que Mme Y... ne peut jouir de l'emplacement de stationnement conformément à sa destination normale et subit une restriction dans sa jouissance et que le vendeur doit garantie à l'acquéreur de l'éviction partielle subie par suite de cette jouissance anormale ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la garantie d'éviction du fait d'un tiers n'est due que si le trouble subi par l'acheteur est un trouble de droit et alors qu'elle avait constaté, par motifs propres et adoptés, que le trouble, résultant d'un défaut d'entretien des parties communes, n'était pas imputable au vendeur et était postérieur à la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il y a lieu, conformément à l'article 627, alinéa 2, du code de procédure civile, de mettre fin au litige en appliquant la règle de droit appropriée ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que Mme Y... subissait une restriction dans la jouissance du parking, constituant le lot n° 19, objet de la vente conclue avec M. X... le 29 avril 2005, et condamné M. X... à payer à Mme Y... la somme de 3 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi et celle de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles, l'arrêt rendu le 26 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi;

Déboute Mme Y... de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne Mme Y... aux dépens de la présente instance et à ceux exposés devant les juges du fond ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Madame Y... subissait une restriction dans la jouissance du parking, constituant le lot n°19, objet de la vente conclue avec Monsieur X... et d'AVOIR, par conséquent, condamné ce dernier à lui payer la somme de 3.500 euros ;

AUX MOTIFS QUE selon l'article 1603, le vendeur a « deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend » ; que l'article 1604 du Code civil dispose que « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur » ; que le jugement déféré précise que l'acquéreur ne peut se prévaloir d'un manquement du vendeur à son obligation de délivrance, dès lors qu'il ne peut être contesté que la place de parking n° 19 existe matériellement, qu'elle est seulement rendue difficilement praticable par une invasion de végétation, qui n'est pas imputable au vendeur ; mais que par application des dispositions de l'article 1626 du Code civil prévoyant que « quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente » ; qu'en l'espèce, la vente porte selon les mentions portées à l'acte, sur un appartement et deux places de parking (lots n° 18 et 19), alors que Mme Christine Y..., ainsi qu'il résulte des constats dressés par huissiers de justice le 9 janvier 2006 et le 23 août 2007, ne peut jouir de l'emplacement de stationnement n° 19, conformément à sa destination normale et subit une restriction dans la jouissance de ce parking, objet de la vente, étant souligné que l'emplacement de parking a les mêmes dimensions que les autres parkings de la copropriété ainsi qu'il résulte du règlement de copropriété et que l'appelante est en droit de revendiquer la même jouissance que les autres copropriétaires qui disposent d'un lot de parking ; que le vendeur doit garantie à l'acquéreur de l'éviction partielle subie par suite d'une jouissance anormale du parking ; qu'en conséquence Mme Christine Y... est bien fondée à solliciter de son vendeur des dommages-intérêts complémentaires en réparation du préjudice subi pour inexécution partielle de son obligation contractuelle, que la Cour évalue à euros ;

ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu de répondre des troubles de fait émanant des tiers ; qu'en retenant la garantie de Monsieur X..., vendeur, envers Madame Y..., acquéreuse, en raison de l'invasion d'une haie de troènes qui l'empêchait d'utiliser la place de parking n°19 acquise, bien qu'il ne se soit agit que d'un trouble de fait dont l'arrêt relève lui-même qu'il n'est pas imputable au vendeur et qu'il s'est manifesté après la vente, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1626 du Code civil. “

La décision qui suit fait application de ce principe et rappelle sa portée.

“Vu les articles 24 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 15 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de cette loi et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 avril 2010), que la société civile immobilière Primo (la SCI Primo), propriétaire de lots de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Country Park à Roquebrune Cap-Martin (le syndicat des copropriétaires) pour que soit annulée l'assemblée générale des copropriétaires du 24 août 2007 dont les deux scrutateurs n'avaient pas été élus mais désignés conformément à la clause du règlement de copropriété qui stipulait que ceux-ci seraient d'office ceux qui détenaient le plus de tantièmes, et que soit déclaré non écrite cette clause du règlement de copropriété ;

Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires tout en déclarant non écrite la clause du règlement de copropriété, l'arrêt retient que les clauses du règlement de copropriété devant recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par une décision de justice exécutoire, et les décisions invoquées à ce titre par la SCI Primo étant postérieures à la tenue de l'assemblée critiquée, l'assemblée générale du 24 août 2007 ne peut être annulée de ce chef ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la clause était réputée non écrite, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare non écrite la clause du règlement de copropriété relative aux modalités de la désignation des scrutateurs (article 36 en son seul alinéa 3) et en ce qu'il rejette les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, l'arrêt rendu le 2 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Le Country Park à Roquebrune Cap-Martin aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires Le Country Park à Roquebrune Cap-Martin à payer à la société civile immobilière Primo la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires Le Country Park à Roquebrune Cap-Martin ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Primo.

Ce moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la S. C. I. PRIMO de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 24 août 2007 ;

AUX MOTIFS que la désignation des scrutateurs ne peut résulter que d'un vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et toute clause contraire doit être réputée non écrite, en application des dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, dans ces conditions, la clause contraire du règlement de copropriété relative aux modalités de désignation des scrutateurs, c'est-à-dire l'article 36 en son alinéa 3, sera réputée non écrite ; cependant, les clauses du règlement de copropriété devant recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par une décision de justice exécutoire, et les décisions invoquées à ce titre par la S. C. I. PRIMO étant postérieures à la tenue de l'assemblée critiquée, l'assemblée générale du 24 août 2007 ne peut être annulée de ce chef ;

que la S. C. I. PRIMO invoque, en second lieu, la rédaction qualifiée de mensongère du procès-verbal ; la résolution 2 relative aux scrutateurs est ainsi rédigée :

« Election des scrutateurs (article 24) : Messieurs X... et Y... sont élus scrutateurs.

Mise aux voix de cette résolution a donné lieu au vote suivant :

Pour : 26 copropriétaires totalisant 7949/ 7949.

Résolution adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés ».

Cette rédaction relate bien une élection alors qu'il résulte du procèsverbal de constat de l'huissier qui a assisté à l'assemblée qu'aucun vote n'est intervenu, les scrutateurs ayant été désignés en la personne des copropriétaires détenant le plus de tantième. Cette rédaction erronée ne peut toutefois justifier l'annulation de l'assemblée telle que sollicitée par la S. C. I. PRIMO, dès lors que le constat d'huissier relate exactement les conditions de la désignation des scrutateurs en application des dispositions d'un règlement de copropriété, non encore anéanti à la date de la tenue de l'assemblée, étant d'ailleurs relevé que la S. C. I. PRIMO, présente à l'assemblée, a assisté à cette désignation. La résolution ainsi adoptée sans vote n'encourt pas non plus l'annulation puisqu'elle n'est donc que l'application d'une clause de règlement de copropriété alors en vigueur.

ALORS, D'UNE PART, QU'il résulte des articles 24 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 15 du décret du 17 mars 1967 que, au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son Président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs, et que sont réputées non écrites toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 de la loi et à celles du règlement d'administration public prévu pour leur application ; qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, si bien qu'en retenant, pour débouter la S. C. I. PRIMO de son action en annulation de l'assemblée générale du 24 août 2007, que les scrutateurs avaient été désignés conformément aux dispositions du règlement de copropriété qui prévoient la désignation des deux membres de l'assemblée possédant et représentant le plus grand nombre de quotes-parts de la copropriété, et que cette clause, contraire aux dispositions d'ordre public précitées, devrait être appliquée tant qu'elle n'avait pas été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire, la Cour d'appel a violé les textes précités ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU'il résulte de l'article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qu'il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée, signé à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs, comportant, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote avec les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires qui se sont abstenu et leur nombre de voix ; que l'inobservation des formalités substantielles d'établissement du procèsverbal entraîne la nullité de l'assemblée générale sans qu'il y ait lieu de justifier d'un grief, si bien que la Cour d'appel qui constate que le procès-verbal comporte l'indication mensongère d'un vote qui n'a pas eu lieu, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard du texte précité.”