Ainsi jugé par cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 juin 2010), que, suivant acte authentique du 7 octobre 1988, suivis par des avenants des 22 septembre 1989 et 5 mars 1990, la commune de Cannes a consenti à la société Noga Hôtel Cannes un bail à construction d'une durée de soixante-quinze ans sur un terrain situé 50 boulevard de la Croisette à Cannes ; qu'en contrepartie de la jouissance d'une assiette foncière déterminée, la société Noga Hôtel Cannes s'était engagée à faire construire un ensemble immobilier à usage d'hôtel de luxe, de casino, de salle de spectacle, de galeries commerciales et de parkings dont le coût s'est élevé à 132 750.000 euros et à acquitter un loyer annuel de 762,25 euros ; que, sur poursuite des banques, créancières de la société Noga Hôtel Cannes, un jugement du 9 février 2006 a adjugé le bail à construction à la société Jesta Fontainebleau ; que la commune de Cannes a, par acte du 26 mai 2006, assigné cette société aux fins de voir, à titre principal, constater l'inexistence du contrat de bail à construction, à titre subsidiaire, prononcer sa nullité ;

Attendu que la commune de Cannes fait grief à l'arrêt de déclarer son action prescrite par application de l'article 1304 du code civil, alors, selon le moyen :

1°/ que l'existence d'un bail, quelle qu'en soit la durée, implique la fixation d'un loyer sérieux ; qu'en estimant que le prix dérisoire affectant la convention de bail à construction ne pouvait être sanctionné par l'inexistence du bail, mais exclusivement par l'absence de cause, la cour d'appel a violé l'article 1108 du code civil ;

2°/ qu'en tout état de cause, le contrat conclu sans prix sérieux est affecté d'une nullité qui, étant fondée sur l'absence d'objet, élément essentiel du contrat, est une nullité absolue soumise à la prescription trentenaire de droit commun ; qu'en estimant cependant que l'action de la commune de Cannes était soumise à la prescription de cinq ans, la cour d'appel a violé l'article 1126 du code civil, ensemble l'article 2262 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause ;

Mais attendu que la cour d'appel a retenu à bon droit que le contrat de bail à construction conclu pour un prix dérisoire ou vil n'était pas inexistant mais nul pour défaut de cause et en a exactement déduit que l'action en nullité de ce contrat, qui relevait d'intérêt privé, était, s'agissant d'une nullité relative, soumise à la prescription quinquennale de l'article 1304 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la commune de Cannes aux dépens ;

Vu l'article 700:du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Cannes, la condamne à payer à la société Jesta Fontainebleau la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour la commune de Cannes.

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré l'action de la ville de Cannes à l'encontre de la société JESTA FONTAINEBLEAU prescrite par application de l'article 1304 du code civil ;

Aux motifs que « pour écarter la prescription quinquennale de l'article 1304 du Code civil invoquée par la société intimée, la commune appelante objecte la notion d'inexistence – qui serait imprescriptible – et la prescription trentenaire de l'article 2262 du Code civil, l'action en nullité étant fondée sur l'absence d'objet et non de cause.

La théorie de l'inexistence du bail du 07 octobre 1988 au motif que "le loyer n'est ni réel ni substantiel et n'offre aucune contrepartie économique ni avantage économique à la ville de Cannes" ne repose, comme le relève à juste raison la société intimée, sur aucun fondement légal. Le législateur n'a prévu en matière contractuelle que la sanction de la nullité dans l'hypothèse où l'un des éléments essentiels et déterminants constituant la convention fait défaut (consentement – cause – objet).

La référence à l'existence d'un vil prix ou d'un prix dérisoire ne relève que d'une absence de cause au sens de l'article 1131 du code civil, susceptible d'entraîner l'annulation de la convention. L'action de la ville de Cannes fondée sur un prix dérisoire ou vil ne pourrait, en toute hypothèse, aboutir qu'à une annulation du bail pour défaut de cause.

Le point de départ de la prescription est celui de l'acte, de sorte que l'action ayant été initiée en mai 2006, alors que le bail est d'octobre 1998, le délai de prescription de l'article 1308 du Code civil est acquis.

La Ville de Cannes ne peut utilement tenter de faire partir le délai e prescription au 23 novembre 2005, date à laquelle a obtenu des services des domaines, la fixation de la valeur vénale de son assiette foncière en vue de la cession éventuelle de ladite assiette.

Elle soutient que le vice du consentement déterminé par une erreur substantielle et déterminante sur le prix du loyer n'est donc apparu qu'à cette date.

Cette thèse ne peut être admise dans la mesure où les pièces produites aux débats illustrent le fait que les modalités économiques de l'opération ont été menées après appel d'offres et examen de différentes propositions.

L'intimée rappelle à raison à cet égard, que NOGA avait proposé d'acquérir le foncier pour 50 millions de francs ou encore d'acquitter pendant la durée d'un bail emphytéotique une rente annuelle de 2 millions de francs, avant d'accepter un paiement en capital de 38 millions de francs, la première offre étant de 35 millions de francs.

D'autres candidats avaient d'ailleurs fait des offres d'un montant moindre tel la Banque Industrielle Immobilière privée (30 millions avec bail emphytéotique de 75 ans et promesse de bail commercial en fin de période).

De plus, le bail à construction passé avec NOGA prévoit la remise de la totalité des constructions en fin de bail. La Ville de Cannes ne peut prétendre avoir ignoré le prétendu vil prix sur lequel elle fonde sa prétention dès la conclusion du bail à construction puisque selon sa thèse l'assiette foncière a été valorisée à 375 000 francs, payables en 75 ans.

La prescription ne peut davantage être celle de l'article 2262 du Code civil relatif aux actes de pure faculté et à ceux de simple tolérance qui ne peuvent fonder ni possession ni prescription. La prescription trentenaire ne peut au demeurant jouer que pour la protection d'intérêt d'ordre public, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, s'agissant d'une action relevant d'intérêt privé, dès lors soumise à l'article 1304 du code civil » ;

Alors, d'une part, que l'existence d'un bail, quelle qu'en soit la durée, implique la fixation d'un loyer sérieux ; qu'en estimant que le prix dérisoire affectant la convention de bail à construction ne pouvait être sanctionné par l'inexistence du bail, mais exclusivement par l'absence de cause, la Cour d'appel a violé l'article 1108 du code civil ;

Alors, d'autre part et en tout état de cause, que le contrat conclu sans prix sérieux est affecté d'une nullité qui, étant fondée sur l'absence d'objet, élément essentiel du contrat, est une nullité absolue soumise à la prescription trentenaire de droit commun ; qu'en estimant cependant que l'action de la société exposante était soumise à la prescription de cinq ans, la Cour d'appel a violé l'article 1126 du code civil, ensemble l'article 2262 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause."

Voici un arrêt rendu dans un cas original :

"Vu la requête enregistrée le 31 décembre 2007, présentée pour M. Guy A, domicilié ...), Mme Chantal A, domiciliée ...), M. Antony A, domicilié ... et Mlle Lara A, domiciliée ... ;

Les consorts A demandent à la Cour :

1°) d'annuler le jugement n° 0304683 du 11 octobre 2007, par lequel le Tribunal administratif de Grenoble a rejeté leur demande, tendant à ce que la commune de Passy (Haute-Savoie) soit condamnée à leur verser une somme de 308 537,14 euros, outre intérêts, en réparation des conséquences dommageables de la délivrance par le maire d'autorisations d'urbanisme illégales et une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

2°) à titre principal, de surseoir à statuer dans l'attente des conclusions d'un expert désigné le 22 février 2007 par le Tribunal de grande instance de Bonneville (Haute-Savoie) ;

3°) à titre subsidiaire, de condamner la commune à les indemniser de leurs préjudices sur la base de pièces justificatives à produire ;

4°) de condamner la commune de Passy à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Ils soutiennent qu'ils ont, sur la foi de plusieurs courriers concordants du maire de Passy, construit un chalet que la juridiction pénale les a condamnés à démolir ; que les irrégularités commises par le maire de Passy engagent la responsabilité de cette commune, qui n'est atténuée par aucune faute de leur part, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal administratif ; que, c'est également à tort, que les premiers juges ont, d'une part, rejeté leur demande indemnitaire à ce titre, au motif qu'elle n'était assortie d'aucun justificatif, et ont, d'autre part, rejeté leur demande de sursis à statuer, dans l'attente des conclusions d'un expert désigné par le Tribunal de grande instance de Bonneville, dans le cadre d'un litige distinct ; qu'ils ont également droit à être indemnisés sans délai du prix du terrain, considéré à tort par le Tribunal comme un élément de patrimoine ;
Vu le jugement attaqué ;

Vu le mémoire, enregistré le 29 avril 2008, présenté pour les consorts A ; ils concluent aux mêmes fins que la requête par les mêmes moyens ; ils soutiennent en outre qu'ils justifient s'agissant de la construction, de la démolition et de la remise en état des lieux, d'un préjudice s'élevant à une somme de 77 570,11 euros ;

Vu le mémoire, enregistré le 4 juin 2008, présenté pour la commune de Passy, représentée par son maire ; la commune de Passy conclut au rejet de la requête des consorts A et demande la réformation du jugement en ce qu'il a reconnu l'existence d'une faute de la commune ; elle demande que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge des consorts A en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que la requête des consorts A doit être rejetée compte tenu de la prescription quadriennale en application de la loi du 31 décembre 1968 ; que pour juger la commune responsable d'une faute, le Tribunal s'est fondé à tort sur un courrier adressé par le maire au précédent propriétaire du terrain ; qu'en tout état de cause, les fautes des consorts A, du précédent propriétaire, du notaire qui a administré la vente exonèrent la commune de la totalité de sa responsabilité, à supposer celle-ci établie ; que les requérants n'établissent pas la dépréciation qu'ils invoquent de leur terrain ;

Vu l'ordonnance fixant la clôture de l'instruction au 16 novembre 2009 ;

Vu le mémoire, enregistré le 13 octobre 2009, présenté pour la commune de Passy, elle conclut aux mêmes fins que son précédent mémoire par les mêmes moyens ;

Elle soutient en outre qu'ils ne justifient pas du règlement des factures présentées ni du lien de causalité avec la construction litigieuse ;

Vu le mémoire, enregistré le 14 octobre 2009, présenté pour les consorts A ; ils concluent aux mêmes fins que leur requête et leur précédent mémoire ; ils demandent en outre que la somme sollicitée au titre de la condamnation de la commune soit portée à 423 191,26 euros outre intérêts au taux légal à compter de la date de leur demande initiale, soit le 13 octobre 2003, avec capitalisation par année complète depuis cette date, pour tenir compte de l'expertise judiciaire versée au dossier ;
Vu le mémoire, enregistré le 16 octobre 2009, présenté pour les consorts A ; ils concluent aux mêmes fins que leur requête et leurs précédents mémoires ; ils demandent en outre que la somme sollicitée au titre de la condamnation de la commune soit portée à 440 358,76 euros outre intérêts au taux légal à compter de la date de leur demande initiale, soit le 13 octobre 2003, avec capitalisation par année complète depuis cette date, pour tenir compte du complément de devis établi par l'entreprise Franza ;

Vu le mémoire, enregistré le 16 octobre 2009, présenté pour la commune de Passy ; elle conclut aux mêmes fins que ses précédents mémoires par les mêmes moyens ; elle soutient en outre que l'ensemble de leurs préjudices ne sont pas justifiés ; 

Vu le mémoire, enregistré le 10 novembre 2009, présenté pour les consorts A ; ils concluent aux mêmes fins que leur requête et leurs précédents mémoires ;

Vu le mémoire, enregistré le 13 novembre 2009, présenté pour la commune de Passy, elle conclut aux mêmes fins que son précédent mémoire par les mêmes moyens ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968 ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 8 juin 2010 :

- le rapport de Mme Chevalier-Aubert, premier conseiller ; 

- les observations de Me Dollet, avocat des consorts A et celles de Me Duraz, avocat de la commune de Passy ;

- les conclusions de M. Besson, rapporteur public ;

- la parole ayant à nouveau été donnée aux parties présentes ;

Considérant que, par un jugement du 11 octobre 2007, le Tribunal administratif de Grenoble a rejeté la demande des consorts A, tendant à ce que la commune de Passy soit condamnée à leur verser une somme de 308 537,14 euros, outre intérêts, en réparation des conséquences dommageables de la délivrance, par le maire, d'autorisations de construire irrégulières ; que les consorts A relèvent appel de ce jugement ;

Sur l'exception de prescription quadriennale opposée par la commune :

Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi du 31 décembre 1968 qu'une collectivité publique ne peut utilement opposer devant la Cour administrative d'appel l'exception de prescription quadriennale lorsqu'elle ne s'en est pas prévalue régulièrement avant que le tribunal administratif se soit prononcé sur le fond du litige ; que les premiers juges ont régulièrement estimé qu'il n'appartenait pas à l'avocat de celle-ci, mais au maire, de faire valoir la prescription prévue par la loi du 31 décembre 1968 ; que la commune ne peut utilement se prévaloir en appel, d'un arrêté en date du 13 octobre 2009, par lequel le maire oppose la prescription quadriennale ; que la commune n'est donc pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif a rejeté ses conclusions ;

Sur la responsabilité de la commune de Passy:

Considérant que le maire de Passy a autorisé la réalisation d'une construction sur le terrain dont les consorts A sont propriétaires, par une simple lettre en date du 30 juillet 1996, adressée au précédent propriétaire, sans que soit déposée préalablement une demande de permis de construire conformément aux dispositions législatives et règlementaires en vigueur ; que, par un courrier en date du 27 août 1996 adressé à M. A, le maire s'est borné à faire état d'une prescription portant sur les matériaux à utiliser pour la construction de son chalet ; que le maire de la commune de Passy a commis une faute susceptible d'engager la responsabilité de la commune, en n'informant pas les propriétaires qu'ils devaient obtenir un permis de construire pour réaliser leur construction ; que la commune ne peut utilement se prévaloir des fautes qu'auraient commises le vendeur du terrain et le notaire chargé de la transaction pour atténuer sa responsabilité engagée à raison des fautes commises par son maire dans l'exercice de ses prérogatives ;

Considérant que, toutefois, les consorts A ne pouvaient ignorer qu'ils ne pouvaient édifier une maison sans avoir sollicité et obtenu un permis de construire, ni que l'accord donné par le maire au précédent propriétaire pour la reconstruction du chalet n'était pas régulier ; que leur imprudence fautive est de nature à atténuer la responsabilité de la commune à hauteur de la moitié des conséquences dommageables de sa propre faute ;

Sur les préjudices :

Considérant, en premier lieu, que les consorts A, par un jugement du Tribunal de grande instance de Bonneville du 22 octobre 1999, confirmé par un arrêt de la Cour d'appel de Chambéry du 27 juin 2001 définitif ont été condamnés à démolir la construction illégalement édifiée ; que les consorts A produisent en appel un rapport d'expertise de C, en date du 20 février 2009, sollicité par le Tribunal de grande instance de Bonneville, dans le cadre d'une instance introduite par les consorts A ; que le coût de construction du chalet, hors prix d'achat du terrain est évalué à la somme de 252 771 euros TTC, le coût de sa démolition avec remise en état des lieux à la somme de 104 482 euros TTC et les frais de déménagement à 4 000 euros, soit un total de 361 253 euros ; que, dès lors, compte tenu du partage de responsabilité opéré, il y a lieu de condamner la commune de Passy à verser aux consorts A une somme de 180 626 euros ;

Considérant, en deuxième lieu, que si les consorts A demandent la condamnation de la commune de Passy à leur verser une somme correspondant aux frais d'acquisition du terrain d'assiette de la construction illégalement réalisée, ils ne démontrent pas que leur terrain est totalement inconstructible et ne justifient pas que les coûts exposés pour son acquisition seraient inférieurs à sa valeur actuelle ;

Considérant, en troisième lieu, que, dans les circonstances de l'espèce, les consorts A, ne justifient pas de l'existence d'un préjudice moral ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que compte tenu du partage de responsabilité retenu, il y a lieu de fixer à 180 626 euros le montant de l'indemnité que la commune de Passy doit verser aux consorts A en réparation du préjudice subi ; que, dans cette mesure, il y a lieu de réformer le jugement attaqué ;

Sur les intérêts et leur capitalisation :

Considérant, que les consorts A ont droit aux intérêts, sur les sommes qui leurs sont attribués, à compter du 13 octobre 2003, date de réception par l'administration de leur demande indemnitaire ; que la capitalisation des intérêts a été demandée par les consorts A le 14 octobre 2009 ; qu'à cette date, les intérêts étant dus pour plus d'une année entière, il y a lieu d'ordonner leur capitalisation ainsi qu'à chaque échéance annuelle ultérieure ;

Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la Cour mette à la charge des consorts A, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la commune de Passy, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

Considérant qu'il y a lieu en revanche de mettre à la charge de la commune de Passy la somme de 1 200 euros, au titre des mêmes dispositions ;


DECIDE :


Article 1er : La commune de Passy versera aux consorts A une indemnité de 180 626 euros outre intérêts à compter du 13 octobre 2003 et intérêts sur intérêts capitalisés à chaque échéance annuelle à compter du 14 octobre 2009.
Article 2 : Le jugement n° 0304683 du Tribunal administratif de Grenoble est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : La commune de Passy versera aux consorts A une somme de 1 200 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions des consorts A est rejeté.
Article 5 : Les conclusions de la commune de Passy tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. Guy A, à Mme Chantal A, à M. Antony A, à Mlle Lara A et à la commune de Passy.
Délibéré après l'audience du 8 juin 2010 à laquelle siégeaient :
M. Fontbonne, président,
M. Chenevey et Mme Chevalier-Aubert, premiers conseillers.
Lu en audience publique, le 29 juin 2010."