Voici une décision bien sévère qui juge fautif le fait pour le vendeur de n'avoir informé l'agence de l'intervention de la vente que le lendemain de sa réalisation et le condamne à payer l'équivalent de la commission à l'agence qui avait trouvé un acquéreur entre temps 

"Attendu qu'ayant constaté que le mandat donné par les consorts X...- Y... à la société agence immobilière JFP stipulait qu'en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet le mandant s'engageait à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec demande d'avis de réception les noms et adresses des acquéreurs, du notaire rédacteur de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu et que cette notification mettrait fin au mandat et éviterait au mandataire d'engager la vente avec un autre acquéreur, et relevé que ce n'était que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postée le 26 août 2005 et reçue le 30 par l'agence JFP que la vente, intervenue le 24 août, lui avait été notifiée et qu'à la date du 25 août 2005, à laquelle elle avait recueilli l'offre d'achat des époux Z..., elle n'était pas dessaisie de son mandat, faute de toute notification à elle faite d'une vente antérieure, la cour d'appel a pu en déduire que les consorts X...- Y... avaient manqué à leurs obligations et commis une faute ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X...- Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour les consorts X...- Y....

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a condamné M. X... et Mme Y... à payer à la Société AGENCE IMMOBILIERE JFP, agent immobilier, une indemnité de 12. 800 € ;

AUX MOTIFS QUE « lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, sauf à l'agent à prouver une faute du vendeur à son égard, qui l'aurait privé de la réalisation de la vente, justifiant l'allocation de dommages et intérêts ; qu'en l'espèce, la vente ne s'est pas réalisée par l'entreprise de la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP, titulaire d'un mandat non exclusif, de sorte que celle-ci ne peut prétendre au paiement de sa rémunération ; que toutefois, aux termes du mandat donné par Patrick X... et Delphine Y... à la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP, les premiers se sont engagés « à signer toute promesse de vente ou tout compromis de vente … avec tout acquéreur présenté par le mandataire, et à régulariser tout contrat ou avant contrat d'acquisition présenté par le mandataire qu'il aura accepté, aux prix charges et conditions présentement convenus … » ; qu'il était, par ailleurs, stipulé, qu'en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, le mandant s'engageait à en informer immédiatement le mandataire, en lui notifiant par lettre recommandée avec demande d'avis de réception les noms et adresses des acquéreurs, du notaire rédacteur de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu, étant expressément précisé que cette notification mettrait fin au mandat et qu'elle éviterait au mandataire d'engager la vente avec un autre acquéreur ; qu'en l'occurrence, il est certain que l'offre d'achat des époux Z... répondait aux exigences du mandat puisqu'elle était faite à hauteur de 160. 000 € net vendeur, ainsi que celui-ci le stipulait ; que Patrick X... et Delphine Y... ne pouvaient donc refuser de signer avec les acquéreurs présentés par la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP, sauf à justifier de ce qu'ils avaient déjà, régulièrement, conclu la vente avec un autre cabinet, ce qu'ils étaient en droit de faire, sous réserve du respect des conditions relatives à la notification d'une telle vente, telles que ci-dessus rappelées ; que toutefois, les intimés se contentent d'affirmer qu'ils auraient avisé la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP le 25 août 2005, par téléphone, de la signature d'un compromis de vente, le 24 août précédent, par l'entremise de l'AGENCE ACT IMMOBILIER ; que la preuve d'une telle information, dont la réalité est contestée, n'est évidemment pas rapportée ; que ce n'est que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postée le 26 août 2005, et reçue le 30 par la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP, que la vente, prétendument intervenue le 24, sera notifiée à cette dernière ; qu'au demeurant, la signature du compromis de vente par l'entremise de l'AGENCE ACT IMMOBILIER, le 24 août 2005, ne résulte avec certitude d'aucune pièce du dossier et apparaît même des plus douteuses, en raison du caractère tardif de l'envoi des notifications (le 26, soit à réception de la notification de l'offre de vente des époux Z..., pour la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP ; le 30 août pour les bénéficiaires du compromis) et du maintien du libre accès de l'immeuble aux visites d'éventuels acquéreurs ; qu'en tout état de cause, le 25 août 2005, lorsque la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP a recueilli l'offre d'achat des époux Z..., elle n'était pas informée de ce qu'une vente aurait déjà été conclue par son mandant ; qu'elle était d'autant plus fondée à se croire toujours investie de son mandat, qu'il n'est pas contesté que l'accès libre à l'immeuble des intimés lui était maintenu, puisqu'elle a pu faire visiter le bien, le 25 août, aux époux Z..., ce qui ne serait pas concevable si le bien avait déjà trouvé acquéreur ; que la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP justifie, quant à elle, avoir notifié l'offre des époux Z... à Patrick X... et Delphine Y..., par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 25 août 2005, reçue le 26 par ses destinataires ; que, à cette date, elle n'était pas dessaisie de son mandat, faute de toute notification à elle faite d'une vente antérieure ; qu'en refusant, au mépris de leurs engagements contractuels, de conclure la vente avec les acquéreurs que la SARL AGENCE IMMOBILIERE JFP leur présentait, Patrick X... et Delphine Y... ont manqué à leurs obligations et commis une faute, qui a privé ladite agence de la rémunération qu'elle était en droit de percevoir si la vente s'était normalement réalisée ; que le préjudice causé à l'intéressée est équivalent au montant de la rémunération dont elle a été privée, celui-ci ayant été fixé au mandat à la somme de 12. 800 € (…) » (arrêt, p. 9, § 3 et s., p. 10 et p. 11, § 1 et 2) ;

ALORS QUE, premièrement, dès lors que M. X... et Mme Y... se prévalaient d'un compromis de vente conclu le 24 août 2005 avec un tiers-à savoir M. A... et Melle B...- (conclusions du 26 janvier 2009, p. 4, § 6 et p. 6, § 2), et que le compromis de vente figurait dans le bordereau de communication de pièces annexé aux conclusions (pièce n° 3), les juges du fond ne pouvaient entrer en voie de condamnation sans s'expliquer sur le compromis de vente invoqué et figurant au nombre des pièces produites ; qu'en omettant de ce faire, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1137 et 1147 du Code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, à supposer que la motivation de l'arrêt s'explique par le fait que le compromis de vente ne figurait pas au nombre des pièces remises aux juges du second degré, il appartenait en tout état de cause à ces derniers, dès lors que le compromis de vente figurait au bordereau de communication annexé aux dernières conclusions (conclusions du 26 janvier 2009, pièce n° 3), de rouvrir les débats pour permettre aux parties de s'expliquer ; que faute de ce faire, les juges du second degré ont violé l'article 16 du Code de procédure civile ;

Et ALORS QUE, troisièmement, dès lors qu'il s'est engagé à l'égard d'un tiers, présenté par une agence concurrente, le propriétaire du bien est libéré de tout engagement dans le cadre de ses rapports avec l'agent immobilier, quand bien même, à la date à laquelle l'offre est transmise, cet agent immobilier n'a pas encore été informé de ce que le propriétaire avait contracté avec un tiers par l'intermédiaire d'une agence concurrente ; qu'en décidant le contraire pour considérer que M. X... et Mme Y... avaient commis une faute pour n'avoir pas donné suite à l'offre transmise par l'AGENCE IMMOBILIERE JFP, motif pris de ce que, au moment de la communication de cette offre, l'AGENCE IMMOBILIERE JFP n'avait pas été informée de l'engagement avec un tiers, les juges du second degré ont violé les articles 1134, 1137 et 1147 du Code civil."

Par cet arrêt :

"Vu l'arrêt n° 318635 en date du 8 novembre 2010 par lequel le Conseil d'Etat, sur le pourvoi de MM. Philippe et Christophe A a, d'une part, annulé l'ordonnance du 21 mai 2008 par laquelle le président de la 6ème chambre de la cour administrative d'appel de Bordeaux avait, pour un motif d'irrecevabilité tiré des dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, rejeté leur requête tendant à l'annulation du jugement n° 0600382 du tribunal administratif de Pau en date du 22 janvier 2008, d'autre part, renvoyé l'affaire devant la cour administrative d'appel de Bordeaux ;

Vu la requête, enregistrée le 25 mars 2008 devant la cour administrative d'appel de Bordeaux, présentée pour MM. Philippe et Christophe A, demeurant ... qui demandent à la cour :

1°) d'annuler le jugement n° 0600382 en date du 22 janvier 2008 par lequel le tribunal administratif de Pau a rejeté leur demande tendant à l'annulation, d'une part, du certificat d'urbanisme délivré par le maire de La Bastide-Clairence le 26 octobre 2005 pour la parcelle cadastrée C 316, d'autre part, de la délibération du 8 décembre 2005 du conseil municipal de cette commune rejetant leur demande tendant à ce que soit modifié le classement de ladite parcelle dans le plan local d'urbanisme ; 

2°) d'annuler ce certificat et cette délibération ;

3°) d'ordonner à la commune de réviser son plan local d'urbanisme afin que la parcelle C 316 soit classée en zone NL ;

4°) de condamner la commune de La Bastide-Clairence à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; 

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 27 juin 2011 :

- le rapport de Mme F. Rey-Gabriac, premier conseiller ;

- et les conclusions de Mme M-P. Dupuy, rapporteur public ;


Considérant que MM. Philippe et Christophe A ont acquis, en juin 2005, un ensemble de parcelles en nature de prés et de bois sur le territoire de la commune de La Bastide-Clairence (Pyrénées-Atlantiques), et notamment la parcelle cadastrée C 316 comportant une ancienne bâtisse ; que, par un jugement du 22 janvier 2008, le tribunal administratif de Pau a rejeté au fond leur demande qui tendait, d'une part, à l'annulation de la délibération du conseil municipal du 8 décembre 2005 rejetant leur demande du 3 octobre 2005 tendant à la modification du classement en zone N de ladite parcelle par le plan local d'urbanisme, d'autre part, à l'annulation du certificat d'urbanisme négatif que le maire leur a opposé le 26 octobre 2005 pour une remise en état d'une ancienne maison d'habitation ; que l'ordonnance en date du 21 mai 2008 du président de la 6ème chambre de la cour rejetant l'appel formé par MM. A contre ce jugement au motif qu'elle était irrecevable au regard de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme a été annulée par un arrêt du 8 novembre 2010 du Conseil d'Etat, qui a renvoyé l'affaire devant la cour ;


Sur les conclusions à fin d'annulation :

En ce qui concerne la délibération du 8 décembre 2005 :

Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable en l'espèce : Les plans locaux d'urbanisme comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions. ; qu'il appartient aux auteurs d'un plan local d'urbanisme de définir des zones urbaines, normalement constructibles, ou des zones dites naturelles, dans lesquelles la construction peut être limitée ; que l'appréciation à laquelle se livrent les auteurs du plan, lorsqu'ils classent en zone naturelle ou en zone urbanisable un secteur, ne peut être discutée devant le juge de l'excès de pouvoir que si elle repose sur des faits matériellement inexacts ou si elle est entachée d'erreur manifeste ;

Considérant qu'aux termes du règlement du PLU de la commune de La Bastide-Clairence, approuvé le 16 septembre 2004 : La zone N est une zone naturelle classée, strictement protégée en raison de la qualité de ses paysages ou de l'existence de risques et de nuisances. Toutefois, la zone N comporte des secteurs qui peuvent être aménagés sous conditions : (...) Le secteur NL correspond à la partie de la zone naturelle qui peut être occupée par des installations de loisirs en plein air ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la parcelle C 316 est située dans une vaste zone de prés, de taillis et de bois, à l'écart de toute zone urbanisée ; qu'elle n'est en outre desservie que par un chemin rural communal et n'est pas desservie par les réseaux publics ; qu'elle a donc pu être classée, sans erreur manifeste d'appréciation, en zone N du plan local d'urbanisme ; que, de plus, si les requérants revendiquent un classement de ladite parcelle en secteur NL, ils ne démontrent ni que cette parcelle supporte des installations de loisirs en plein air, ni qu'ils aient pour projet de réaliser de telles installations ; que, dans ces conditions, la délibération attaquée, qui a refusé de faire droit à la demande de MM. A de modifier le classement en zone N de la parcelle C 316 n'est entachée ni d'erreur de droit ni d'erreur manifeste d'appréciation ; que la circonstance qu'une seule propriété a été classée en secteur NL par le plan local d'urbanisme ne saurait, par elle-même, révéler un détournement de pouvoir ; 

En ce qui concerne le certificat d'urbanisme négatif délivré le 26 octobre 2005 par le maire de La Bastide-Clairence :

Considérant qu'aux termes de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme : Le certificat d'urbanisme indique les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Lorsque la demande précise l'opération projetée, en indiquant notamment la destination des bâtiments projetés et leur superficie de plancher hors oeuvre, le certificat d'urbanisme précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération. Lorsque toute demande d'autorisation pourrait, du seul fait de la localisation du terrain, être refusée en fonction des dispositions d'urbanisme et, notamment, des règles générales d'urbanisme, la réponse à la demande de certificat d'urbanisme est négative. (...) ; qu'aux termes de l'article N1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de La Bastide Clairence : Sont interdites en zone N toutes constructions nouvelles, sauf celles liées et nécessaires aux ouvrages ou services publics et d'intérêt général, notamment les constructions nouvelles à usage d'habitation (...) ; qu'aux termes de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme dans sa version applicable : La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié. Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 421-5, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. ; 

Considérant que, s'il est constant que la parcelle C 316 supporte une ancienne maison d'habitation qui apparaît sur un extrait du cadastre napoléonien, cette bâtisse n'est plus représentée qu'en pointillés sur l'actuel cadastre ; qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment des termes employés par les requérants eux-mêmes dans un courrier au président de la République en date du 22 novembre 2005 et dans un courrier au maire en date du 28 décembre 2005 que la bâtisse est en ruine ; que les requérants ont eux-mêmes précisé, dans un courrier au préfet en date du 2 janvier 2006 et dans un courrier au ministre en charge du logement en date du 25 janvier 2006, qu'il reste un mur entier et 50 cm de mur plus les fondations sur trois autres côtés ; qu'il ressort également des pièces du dossier que cette bâtisse n'est imposée ni à la taxe foncière ni à la taxe d'habitation ; que, dans de telles conditions, la construction, qui ne comporte qu'un seul mur et des fondations, doit être regardée comme une ruine et non comme une construction existante ; que le projet décrit dans la demande de certificat d'urbanisme devait ainsi être considéré, ainsi que l'a estimé à bon droit le maire, comme une construction nouvelle à usage d'habitation au sens de l'article N1 précité du règlement local du plan local d'urbanisme de la commune de La Bastide-Clairence ; que, si les requérants invoquent le bénéfice des dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, ils ne démontrent pas, en se bornant à alléguer des dégâts commis par la tempête de décembre 1999, que l'état du bâtiment serait dû à un sinistre, ni que ledit bâtiment présenterait un intérêt architectural et patrimonial particulier et qu'il en resterait l'essentiel des murs porteurs ; qu'en délivrant un certificat d'urbanisme négatif, le maire de La Bastide-Clairence a fait, dès lors, une exacte application des dispositions précitées de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme ; 

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que MM. A ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a rejeté leur demande ;


En ce qui concerne les conclusions à fin d'injonction :

Considérant que le présent arrêt rejette les conclusions à fin d'annulation de MM. A ; que, par suite, il n'y a pas lieu de faire droit à leurs conclusions à fin d'injonction ;


En ce qui concerne les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant que la commune de La Bastide-Clairence n'étant pas la partie perdante, elle ne saurait être condamnée à verser à MM. A la somme que ceux-ci réclament au titre dudit article ;
DECIDE :
Article 1er : La requête de MM. A est rejetée."