Un arrêt sur ce sujet :

"Sur le moyen unique, pris en ses quatre dernières branches réunies, ci-après, annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les défauts relevés par l'expert, à savoir le défaut d'évacuation de l'eau des balcons, le défaut de protection des reliefs et parois, ainsi que le défaut de débordement des appuis des baies étaient visibles lors de la réception, la cour d'appel, qui n'était tenue de procéder ni à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, ni à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches réunies :

Vu l'article 1792 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 30 avril 2010), qu'en 1998, la société Eiffage immobilier Atlantique (société EIA), aux droits de laquelle se trouve la société Eiffage immobilier Aquitaine, a fait édifier un immeuble de quarante trois logements dénommé la résidence Les Terrasses du Lac ; que les travaux ont été confiés à la société Eiffage construction Atlantique (société ECA), aux droits de laquelle se trouve la société Eiffage construction Poitou-Charentes ; que la réception est intervenue le 10 septembre 1999 ; que des désordres affectant l'isolation phonique et la façade sont apparus; qu'après expertise, le syndicat des copropriétaires a assigné la société EIA et la société ECA en paiement de sommes ;

Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre du défaut d'isolation phonique, l'arrêt retient qu'il ressort du rapport d'expertise que l'isolation des quarante deux appartements est conforme aux dispositions réglementaires en vigueur et qu'il n'existe aucun dommage réparable au sens de l'article 1792 du code civil ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les défauts d'isolation phonique ne rendaient pas l'ouvrage impropre à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre du défaut d'isolation phonique, l'arrêt rendu le 30 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ;

Condamne la société Eiffage immobilier Aquitaine et la société Eiffage construction Poitou-Charentes aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Eiffage immobilier Aquitaine et la société Eiffage construction Poitou-Charentes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de la société Eiffage immobilier Aquitaine et de la société Eiffage construction Poitou-Charentes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires Résidence Les Terrasses du Lac.

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Terrasses du Lac de ses demandes de condamnation des sociétés Eiffage Construction Nord Aquitaine, aux droits de laquelle se trouve la société Eiffage Construction Poitou-Charentes, et Eiffage Immobilier Aquitaine, à lui payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE le Syndicat des copropriétaires fonde son action exclusivement sur l'article 1792 du code civil, qu'il s'agisse du défaut d'isolation allégué ou des salissures en façade ; qu'il ressort du rapport d'expertise que l'isolation des 42 appartements est conforme aux dispositions réglementaires en vigueur à l'exception de l'appartement n° 3 ; que s'agissant de cet appartement, le défaut d'isolation relevé est dû à un défaut d'étanchéité de la menuiserie extérieure, les ouvrants coulissants présentant un défaut de réglage en fermeture ; qu'un tel désordre ne relève pas de la garantie décennale mais de la garantie biennale, dont la prescription est acquise, plus de deux ans s'étant écoulés entre la réception des travaux, le 10 septembre 2009, et la délivrance de l'assignation en référé, les 19 et 26 juin 2003 ; que le syndicat des copropriétaires reproche à la société Eiffage Immobilier Aquitaine d'avoir livré un immeuble ne répondant pas aux normes du label Qualitel Acoustique, alors qu'un tel label était visé au cahier des clauses techniques particulières faisant partie du marché signé entre la société Eiffage Immobilier Aquitaine et la société Eiffage Construction Nord Aquitaine ; qu'il est indifférent qu'un tel label ait été mentionné par erreur, comme le prétend la société Eiffage Immobilier Aquitaine, dans le cahier des charges, ce qui expliquerait selon elle, qu'il n'en aurait pas été tenu compte par la suite ; qu'il suffit d'observer que le Syndicat des copropriétaires n'était pas partie à ce marché si bien que le contrat ne lui est pas opposable ; qu'en tout état de cause, la conformité à la norme Qualitel Acoustique n'est pas mentionnée à la notice descriptive de la construction annexée aux différents contrats de vente des appartements ; qu'enfin il n'existe aucun dommage réparable au sens de l'article 1792 du code civil, aucun autre fondement juridique n'étant invoqué au soutient de la demande du Syndicat des copropriétaires ; que la demande formée par le Syndicat des copropriétaires au titre des défauts acoustiques sera donc rejetée, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge dont la décision sera infirmée ; que l'expert conclut, sur les salissures de façade, que les désordres invoqués sont de nature exclusivement esthétique ; qu'il n'a été relevé aucune détérioration de l'enduit par incrustation des mousses ou ravinement de l'eau ; que par ailleurs, les défauts relevés par l'expert, à savoir le défaut d'évacuation de l'eau des balcons, le défaut de protection des reliefs et parois, ainsi que le défaut de débordement des appuis des baies étaient visibles lors de la réception, et n'ont pas fait l'objet de réserves lors de la prise de possession des appartements par les copropriétaires ; qu'il n'existe donc aucun dommage réparable sur le fondement de l'articles 1792 du code civil, seul invoqué par le syndicat des copropriétaires, quelles que soient par ailleurs les fautes qu'il reproche au constructeur et au promoteur, que ce soit dans la conception de l'ouvrage ou dans l'exercice d'un prétendu devoir de conseil, ces circonstances n'ayant aucune incidence directe sur la responsabilité de plein droit découlant du texte précité ;

1°) ALORS QUE les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale s'ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination, même si les exigences légales et réglementaires ont été respectées ; qu'en déboutant le Syndicat des copropriétaires Résidence Les terrasses du lac de sa demande d'indemnisation du préjudice causé par le défaut d'isolation phonique de l'immeuble, motif pris que 42 des 43 appartements étaient conformes aux dispositions réglementaires en vigueur, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, nonobstant cette conformité, les désordres d'isolation phonique ne rendaient pas l'immeuble impropre à sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

2°) ALORS QUE sont retenus au titre de la garantie décennale tous les désordres rendant l'ouvrage impropre à sa destination, peu important qu'ils affectent un élément indissociable ou non de l'ouvrage ; que dès lors, en se bornant à retenir, pour débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les terrasses du lac de sa demande en garantie, que les désordres invoqués concernaient « un défaut d'étanchéité de la menuiserie extérieure, les ouvrants coulissants présentant un défaut de réglage en fermeture » et qu'ils ne relevaient donc pas de la garantie décennale, mais de la garantie biennale dont la prescription était acquise, sans rechercher si ces désordres, qui empêchaient l'isolation phonique de l'immeuble, n'affectaient pas la destination de l'ouvrage dans son entier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

3°) ALORS QUE la protection légale attachée à la propriété d'un immeuble peut être invoquée par tous ceux qui succèdent au maître de l'ouvrage en tant qu'ayant cause, même à titre particulier, de cette propriété ; que dès lors, en déboutant le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les terrasses du Lac de sa demande d'indemnisation du préjudice causé par le défaut d'isolation phonique de l'immeuble, au motif que la violation de la norme Qualitel Acoustique, stipulée dans le seul contrat conclu entre le maître d'oeuvre et le maître de l'ouvrage, ne pouvait être opposée au constructeur par les propriétaire actuels de l'immeuble, qui n'étaient pas parties à ce contrat, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ;

4°) ALORS QUE les désordres, même esthétiques, rendant l'ouvrage impropre à sa destination relèvent de la responsabilité décennale du constructeur ; que dès lors en se bornant à retenir, pour exclure que les désordres affectant les façades de l'immeuble puissent être couverts par la garantie décennale et débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les terrasses du Lac de sa demande d'indemnisation, que l'expert n'avait relevé aucune détérioration de l'enduit par incrustation des mousses ou ravinement de l'eau, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par le syndicat des copropriétaires, si, bien que les désordres affectant les façades de l'immeuble soient de nature esthétique, ils ne portaient pas « néanmoins atteinte à la destination de l'immeuble eu égard à la permanence des salissures, à la construction se référant à un bon niveau de qualité et à l'impossibilité de nettoyer les façades de façon usuelle et courante, sauf à engager des programmes de ravalement fréquents » (conclusions p. 11, § 2), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

5°) ALORS QUE ne sont exclus du champs d'application de l'article 1792 du code civil que les dommages dont l'ampleur et les conséquences sont apparentes lors de la réception des travaux ; que dès lors, en se bornant à affirmer, pour débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de réparation des salissures des façades, que l'absence d'évacuation de l'eau des balcons, de protection des reliefs et parois et de débordement des appuis de bais étaient visibles lors de la réception, sans rechercher si les conséquences dommageables de ces vices de construction, quant à la propreté des façades, étaient apparents à cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

6°) ALORS QUE les juges doivent se prononcer sur l'ensemble des prétentions du demandeur telles qu'elles sont formulées dans le dispositif et les motifs de ses conclusions ; que dès lors, en se bornant à statuer sur la responsabilité décennale du défendeur au motif que seul l'article 1792 du code civil était invoqué par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les terrasses du Lac, sans rechercher si, dans les motifs de ses derniers conclusions, il n'invoquait pas la responsabilité de droit commun du maître d'oeuvre en faisant état de son obligation de conseil, la cour d'appel a violé l'article 954 du code de procédure civile ;

7°) ALORS, ENFIN, QU'en l'absence de toute précision sur le fondement juridique de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables ; que dès lors, en refusant de tenir compte des manquements à leurs obligations de conseil reprochés aux constructeur et au promoteur, motif pris que seul l'article 1792 du code civil était invoqué par le Syndicat des copropriétaires et que ces manquements n'avaient aucune incidence directe sur la responsabilité de plein droit en découlant, sans rechercher si ceux-ci n'étaient pas, néanmoins, de nature à mettre en cause la responsabilité de droit commun des défendeurs, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile."

Un arrêt sur ce sujet :

"Vu le pourvoi sommaire et les mémoires complémentaires, enregistrés les 15 février, 19 avril et 12 mai 2010 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour Mme Bernadette A, demeurant ... ; Mme A demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt n° 09NT00172 du 15 décembre 2009 par lequel la cour administrative d'appel de Nantes a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement n° 0701216 du 21 décembre 2008 par lequel le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande tendant à la condamnation de l'Etat à lui verser la somme de 250 000 euros en réparation du préjudice résultant de l'institution sur sa propriété sise à Quettehou (Manche) de la servitude de passage des piétons sur le littoral ; 

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à ses demandes de première instance et d'appel ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ainsi que son premier protocole additionnel ;

Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Franck Le Morvan, chargé des fonctions de Maître des requêtes, 

- les observations de Me Foussard, avocat de Mme A, 

- les conclusions de Mme Claire Landais, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à Me Foussard, avocat de Mme A ;





Considérant, en premier lieu, que le moyen tiré de ce que l'arrêt attaqué ne comporterait pas les signatures du président, du rapporteur et du greffier de séance, en contradiction avec les dispositions de l'article R. 741-7 du code de justice administrative, manque en fait ;

Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article L. 160-6 du code de l'urbanisme : Les propriétés privées riveraines du domaine public maritime sont grevées sur une bande de trois mètres de largeur d'une servitude destinée à assurer exclusivement le passage des piétons. (....) ; qu'aux termes de l'article L. 160-7 du même code : La servitude instituée par l'article L. 160-6 n'ouvre un droit à indemnité que s'il en résulte pour le propriétaire un dommage direct, matériel et certain. / La demande d'indemnité doit, à peine de forclusion, parvenir à l'autorité compétente dans le délai de six mois à compter de la date où le dommage a été causé. / L'indemnité est fixée soit à l'amiable, soit, en cas de désaccord, dans les conditions définies au deuxième alinéa de l'article L. 160-5. / Le montant de l'indemnité de privation de jouissance est calculé compte tenu de l'utilisation habituelle antérieure du terrain. ; qu'aux termes de l'article L. 160-8 du même code : Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application des articles L. 160-6 et L. 160-7 et fixe la date de leur entrée en vigueur (...) ; qu'aux termes de l'article R. 160-24 du même code : Le maire ou, à défaut, le préfet, prend toute mesure de signalisation nécessaire en vue de préciser l'emplacement de la servitude de passage ; qu'aux termes de l'article R. 160-25 du même code : La servitude entraîne pour les propriétaires des terrains et leurs ayants droit : / a) L'obligation de laisser aux piétons le droit de passage ; / b) L'obligation de n'apporter à l'état des lieux aucune modification de nature à faire, même provisoirement, obstacle au libre passage des piétons, sauf autorisation préalable accordée par le préfet, pour une durée de six mois au maximum ; / c) L'obligation de laisser l'administration compétente établir la signalisation prévue à l'article R. 160-24 et effectuer les travaux nécessaires pour assurer le libre passage et la sécurité des piétons, sous réserve d'un préavis de quinze jours sauf cas d'urgence ; qu'aux termes de l'article R. 160-29 du même code : La demande tendant à l'octroi d'une indemnité doit être adressée au préfet par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postal ou être déposée contre décharge à la préfecture. / La demande doit comprendre : / a) tout document attestant que le demandeur est propriétaire du terrain grevé par la servitude ; / b) toutes précisions justifiant l'étendue du préjudice causé par la servitude ; / c) le montant de l'indemnité sollicitée ;

Considérant que le point de départ du délai de six mois prescrit à peine de forclusion par l'article L. 160-7 doit être fixé au plus tard à la date à laquelle les travaux destinés à matérialiser la servitude ont été achevés sur la parcelle qui en est grevée ; que la cour administrative d'appel de Nantes n'a pas commis d'erreur de droit en ne recherchant pas si les préjudices que Mme A alléguait avoir subis du fait de l'institution de la servitude avaient été effectivement révélés à cette date ; que le moyen tiré de ce que l'article L. 160-7 serait contraire à 1'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales est nouveau en cassation et doit, en tout état de cause, être écarté ;

Considérant, en troisième lieu, que la cour, en jugeant que la réclamation de Mme A avait été présentée au préfet de la Manche plus de six mois après l'achèvement des travaux destinés à matérialiser la servitude sur sa propriété, n'a ni dénaturé les faits et les pièces du dossier, ni entaché sa décision d'une insuffisance de motivation ;

Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de Mme A doivent être rejetées, y compris celles présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;




D E C I D E :

Article 1er : Le pourvoi de Mme A est rejeté.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à Mme Bernadette A et à la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement."