Rejetée par le ministre :

La question :

Mme Chantal Robin-Rodrigo appelle l'attention de M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sur la servitude de vue. En effet, dans le cas d'une acquisition d'une servitude de vue par titre, prescription ou par destination du père de famille, le code civil ne prévoit pas de protéger la propriété qui subit ladite servitude. En clair, au plan du droit civil, un propriétaire bénéficiant d'une servitude de vue peut légalement enjamber sa ou ses fenêtres constituant des « vues » sur la propriété d'autrui, et y pénétrer à loisir en toute impunité. En effet, à ce jour, force est de constater que le code civil n'impose la pose de barreaux qu'aux seuls « jours ». Toutefois, au plan pénal, ce type d'intrusion constitue un délit puisqu'il s'agit d'une violation de domicile. Compte tenu de cette situation juridique contradictoire, et des trop nombreux contentieux de voisinage et judiciaires inhérents à ce type de situation, il est urgent de clarifier la réglementation. Dans ce but, la solution la plus efficace serait d'intégrer dans le code civil une obligation d'apposition systématique de barreaux à tous les « jours » et « vues » sans exception donnant sur la propriété d'autrui, et ceci quelle que soit la situation de ces derniers au regard du principe juridique de prescription trentenaire. Elle lui demande donc de lui indiquer ses intentions à ce sujet.

La réponse :

Le régime des jours et des vues sur le fonds voisin est régi par les articles 675 à 680 du code civil. Les vues se distinguent des jours en ce qu’elles laissent passer non seulement la lumière, comme les jours, mais encore l'air et le regard.  En application de l’article 678, il s’agit de fenêtres, balcons, terrasses, plates-formes, non fermés ou pourvus de fenêtres qui, situés dans les murs séparatifs, peuvent s'ouvrir. Que les vues soient droites ou obliques sur le fonds voisin, la loi impose une certaine distance à respecter entre le fonds dominant et le fonds servant. L’exercice de la servitude de vue doit se faire dans le respect du droit de propriété des voisins et le bénéfice d’une telle servitude ne saurait s’analyser en une servitude de passage ou en une autorisation d’intrusion sur le fonds voisin. L’usage abusif de ce droit peut être, au plan civil, caractérisé au regard de la théorie des troubles anormaux du voisinage. Les vues étant par nature ouvrantes et libres, l’obligation faite au propriétaire du fonds dominant de poser des barreaux ou toute autre séparation risquerait de priver son fonds du bénéfice de la servitude de vue. Le droit positif et son application, au cas par cas, par la jurisprudence, garantit un équilibre entre la charge imposée au fonds servant et l’utilité qu’elle a pour le propriétaire du fonds dominant. La création d’une obligation d’apposition systématique de barreaux sur toutes les ouvertures remettrait en cause cet équilibre et porterait une atteinte disproportionnée au droit de propriété du fonds dominant.

Question d'un parlementaire :

La question :

M. Jean Mallot attire l'attention de M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services, des professions libérales et de la consommation, sur les procédures de faillites judiciaires. La réponse du 22 mars 2011 à la question écrite n° 76831 ne couvre qu'une partie des situations. Si le liquidateur, une fois le redressement judiciaire entamé, conduit le locataire à abandonner son activité, cela immobilise la propriété sans réduire le délai de la procédure. Dans ce cas précis, la cessation de l'activité peut être longue tout en respectant à la lettre la loi mais pas son esprit. Le propriétaire se trouve alors pénalisé par le non-paiement de loyer et par la baisse de la valeur de son actif du fait de la suspension de l'activité. Il souhaite savoir quelles mesures peuvent être envisagées dans ce cas précis qui est assez fréquent pour de petites liquidations qui n'ont que peu d'intérêt pour le liquidateur. 

La réponse :

Il est vrai que le défaut d'exploitation pendant la période d'observation d'une procédure de redressement judiciaire d'un ou plusieurs immeubles loués par l'entreprise n'entraîne pas la résiliation du bail. De même, la liquidation judiciaire n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail des immeubles affectés à l'activité de l'entreprise, qu'il y ait arrêt immédiat ou poursuite provisoire de l'activité. Le motif en est que la résiliation du bail est de nature à faire obstacle à la vente du fonds de commerce par le liquidateur, le droit au bail étant généralement un élément essentiel du fonds. C'est donc dans le souci de préserver l'intérêt des créanciers que cette règle est ainsi posée.