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Droit - Page 2

  • Les effets du retrait du permis de construire

    Décrits par le ministre :


    Lorsqu'une décision de retrait d'un permis de construire est annulée, faute d'avoir procédé aux formalités imposées par la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations, le permis initial est rétabli à compter de la lecture de la décision juridictionnelle prononçant cette annulation. En effet, un arrêt du Conseil d'État, n° 296493, en date du 6 avril 2007, stipule que lorsqu'un permis de construire, ayant fait l'objet de formalités de publicité requises, est retiré dans le délai de recours contentieux et que ce retrait est annulé, le permis initial est rétabli à compter de la lecture de la décision juridictionnelle prononçant cette annulation. Il précise, en outre, que le délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis ainsi rétabli court à nouveau à l'égard des tiers à compter du premier jour d'affichage sur le terrain. Cet arrêt relatif à la réouverture du recours des tiers, ne permet pas au maire de retirer à nouveau l'acte, dans la mesure où il a déjà pu exercer son droit de retrait, ni de porter le litige devant le tribunal administratif afin de faire annuler le permis de construire, mais il peut demander au préfet de déférer la décision. La faculté ouverte aux tiers de contester la légalité d'un permis de construire postérieurement à l'annulation juridictionnelle de l'acte qui en a prononcé le retrait, a pour objet de permettre au justiciable d'accéder à un procès qui lui était auparavant fermé du fait de la disparition rétroactive du permis de construire lui faisant grief, compte tenu de ce que les actes de retrait de permis de construire ne sont pas eux-mêmes susceptibles de recours pour les tiers au dit permis.


    La décision citée :


    "Vu la requête sommaire, enregistrée au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat le 14 août 2006, présentée pour M. Bernard A, demeurant ..., M. Michel B, demeurant ..., M. Paul C, demeurant ..., et les mémoires complémentaires, enregistrés le 28 août 2006, présentés d'une part pour MM. B et C, qui déclarent se désister purement et simplement de leur requête, d'autre part pour M. Bernard A qui demande au Conseil d'Etat :

    1°) d'annuler l'ordonnance du 28 juillet 2006 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Nice a rejeté leur demande tendant à la suspension de la décision du 23 novembre 1999 accordant un permis de construire à la Société GK Investissements ; 

    2°) statuant comme juge des référés, d'ordonner la suspension de l'exécution de cette décision jusqu'à ce qu'il ait été statué sur sa légalité ;

    3°) de mettre à la charge de la commune de Nice la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;



    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu les notes en délibéré présentées le 13 mars 2007 pour M. A et le 14 mars 2007 pour la société GK Investissements et la SCI Fiorentina GK ;

    Vu le code de l'urbanisme ; 

    Vu le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 ;

    Vu le code de justice administrative ;


    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de M. Stéphane Hoynck, Auditeur, 

    - les observations de la SCP Tiffreau, avocat de M. A, de Me Ricard, avocat de la société GK Investissements et de la SCI Fiorentina GK et de la SCP Bachellier, Potier de la Varde, avocat de la commune de Nice, 

    - les conclusions de M. Mattias Guyomar, Commissaire du gouvernement ;




    Considérant que le désistement de MM. B et C est pur et simple ; que rien ne s'oppose à ce qu'il en soit donné acte ;

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que par un arrêté du 23 novembre 1999, le maire de Nice a autorisé la société GK Investissements à construire un immeuble de 19 logements ; que par arrêté du 13 janvier 2000, le maire de Nice a retiré ce permis et en a informé M. A, qui avait adressé un recours gracieux au maire en ce sens ; que saisi par le bénéficiaire du permis de construire d'un recours contre cette décision de retrait, le tribunal administratif de Nice a, par un jugement définitif du 10 novembre 2005, annulé ce retrait ; qu'à la suite de ce jugement, MM. A et autres ont, d'une part, saisi le tribunal administratif de Nice d'une demande d'annulation de ce permis, d'autre part, saisi le juge des référés de ce tribunal d'une demande de suspension sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative ; que cette demande de suspension a été rejetée par une ordonnance du 28 juillet 2006 contre laquelle M. A se pourvoit en cassation ;

    Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-39 du code de l'urbanisme : « Mention du permis de construire doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de la décision d'octroi et pendant toute la durée du chantier. / (...) / En outre, dans les huit jours de la délivrance expresse ou tacite du permis de construire, un extrait du permis ou une copie de la lettre visée à l'alinéa précédent est publié par voie d'affichage à la mairie pendant deux mois. L'exécution de cette formalité fait l'objet d'une mention au registre chronologique des actes de publication et de notification des arrêtés du maire prévu à l'article R. 122-11 du code des communes. (...) » ; qu'aux termes de l'article R. 490-7 de ce code, applicable jusqu'à l'entrée en vigueur du décret du 5 janvier 2007 : « Le délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire court à l'égard des tiers à compter de la plus tardive des deux dates suivantes : / a) Le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées, selon le cas, au premier ou au deuxième alinéa de l'article R. 421-39 ; / b) Le premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage en mairie des pièces mentionnées au troisième alinéa de l'article R. 421-39 (...) » ; 

    Considérant que lorsqu'un permis de construire ayant fait l'objet des formalités de publicité requises par l'article R. 421-39 du code de l'urbanisme est retiré dans le délai de recours contentieux et que ce retrait est annulé, le permis initial est rétabli à compter de la lecture de la décision juridictionnelle prononçant cette annulation ; que le délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis ainsi rétabli court à nouveau à l'égard des tiers à compter de la plus tardive des deux dates relatives au premier jour d'une période continue d'affichage, postérieure à cette annulation, en mairie ou sur le terrain ; qu'il suit de là qu'en jugeant que le délai de recours contentieux contre le permis délivré le 23 novembre 1999 avait expiré le 24 janvier 2000, et que le nouvel affichage sur le terrain et en mairie effectué postérieurement à l'annulation du retrait n'avait pas fait courir un nouveau délai de recours, le juge des référés a entaché son ordonnance d'une erreur de droit ; que M. A est par suite fondé à en demander l'annulation ;

    Considérant qu'il y a lieu, en application de l'article L. 821-2 du code de justice administrative de régler l'affaire au titre de la procédure de référé engagée ;

    Considérant d'une part qu'il ressort des pièces du dossier qu'à la suite de l'annulation par le tribunal administratif de Nice de l'arrêté ayant retiré le permis de construire délivré à la société GK Investissements, ce permis a fait l'objet d'un nouvel affichage sur le terrain à compter du 18 janvier 2006 et d'un nouvel affichage en mairie à compter du 6 février 2006 ; que la demande de M. A tendant à l'annulation de ce permis a été enregistrée au greffe du tribunal administratif le 11 mars 2006, soit avant l'expiration du délai de recours contentieux ; que, par suite, la demande en annulation de M. A dirigée contre le permis de construire n'est pas tardive ; 

    Considérant d'autre part que M. A soutient à l'appui de sa demande de suspension que le permis de construire en cause, d'une part violerait les règles de lotissement relatives à la « villa Fiorentina » s'agissant de l'obligation de maintenir les grands arbres situés sur le lot 12 et de l'exclusion pour ce lot de droits à construire un bâtiment autre qu'une villa individuelle et d'autre part que ce permis serait contraire au plan d'occupation des sols, s'agissant des prescriptions prévues par les articles UF/7 en matière de distance entre les constructions et les limites séparatives, UF/3 en matière de voirie, UF/10 s'agissant de la hauteur maximale des immeubles, UF/13 s'agissant des obligations paysagères et UF/4 s'agissant des obligations en matière d'assainissement et d'eaux pluviales ; qu'aucun de ces moyens n'est propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée ; que, dès lors, la demande de M. A tendant à la suspension de cette décision doit être rejetée ; que ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées par voie de conséquence ; qu'il y lieu en revanche de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. A, au titre des frais engagés tant en première instance qu'en cassation, une somme de 500 euros à verser à la société GK Investissements et une somme de 500 euros à verser à la commune de Nice ; 




    D E C I D E :


    Article 1er : Il est donné acte du désistement de la requête en tant qu'elle émane de MM. B et C.
    Article 2 : L'ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Nice en date du 28 juillet 2006 est annulée.
    Article 3 : La demande présentée par M. A devant le juge des référés du tribunal administratif de Nice ainsi que le surplus de ses conclusions présentées devant le Conseil d'Etat sont rejetées.
    Article 4 : M. A versera à la société GK Investissements une somme de 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et à la commune de Nice une somme de 500 euros au même titre.
    Article 5 : La présente décision sera notifiée à M. Bernard A, à M. Michel B, à M. Paul C, à la société GK Investissements, à la SCI Fiorentina GK, à la commune de Nice et au ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer."

  • Le décret n° 2012-59 du 18 janvier 2012 relatif à la délivrance au public de certaines informations cadastrales

    Ce décret :

     


    Publics concernés : toute personne physique ou morale, communes.
    Objet : communication au public des informations cadastrales.
    Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication.
    Notice : le présent décret définit les conditions de forme et de recevabilité des demandes de communication d'informations issues de la matrice cadastrale. Il précise les modalités de délivrance des renseignements et les services habilités à les communiquer.
    La demande de communication d'informations cadastrales peut être formulée auprès de l'administration fiscale ou des communes. Elle doit être faite par écrit. Les informations sont communiquées par voie papier ou par voie électronique si les usagers en font la demande.
    Le législateur ayant prévu un accès ponctuel à l'information cadastrale pour préserver la vie privée des personnes, le décret limite le nombre de demandes effectuées par un même usager. Cette limitation ne peut toutefois pas être opposée à une personne dont la demande porte sur ses propres biens ou qui agit dans les cas prévus par la loi.
    Références : le présent décret est pris pour l'application de l'article L. 107 A du livre des procédures fiscales, créé par l'article 109 de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allégement des procédures.
    Le livre des procédures fiscales modifié par le présent décret peut être consulté, dans sa rédaction issue de cette modification, sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr).
    Le Premier ministre,
    Sur le rapport du ministre de l'économie, des finances et de l'industrie et de la ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat, porte-parole du Gouvernement,
    Vu le livre des procédures fiscales, notamment son article L. 107 A ;
    Vu la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés ;
    Vu la loi n° 78-753 du 17 juillet 1978 modifiée portant diverses mesures d'amélioration des relations entre l'administration et le public et diverses dispositions d'ordre administratif, social et fiscal, notamment le 12° de son article 21 ;
    Vu l'avis de la commission consultative de l'évaluation des normes du 3 mars 2011 ;
    Vu les avis de la Commission nationale de l'informatique et des libertés du 10 décembre 2009 et du 17 novembre 2011 ;
    Le Conseil d'Etat (section des finances) entendu,
    Décrète :

    Article 1 
     


    Au 1° de la section I du chapitre III du titre II de la deuxième partie du livre des procédures fiscales, sont insérés, après l'article R.* 107-2, les articles R.* 107 A-1 à R.* 107 A-7 ainsi rédigés :
    « Art. R.* 107 A-1. - La demande de communication des informations mentionnées à l'article L. 107 A est effectuée par écrit. Elle comporte les nom et prénoms ou la raison sociale du demandeur, la commune de situation des immeubles, l'arrondissement pour les communes de Paris, Lyon et Marseille, ainsi que la personne ou les immeubles concernés. Un immeuble s'entend comme une parcelle ou un lot de copropriété.
    « Une demande ne peut mentionner plus d'une commune ou d'un arrondissement, et plus d'une personne ou plus de cinq immeubles.
    « Art. R.* 107 A-2. - La communication des informations susmentionnées a lieu sous la forme d'un relevé de propriété issu de la matrice cadastrale. Elle est assurée par les services de l'administration fiscale et des communes.
    « Art. R.* 107 A-3. - I. ― Le caractère ponctuel de la communication est défini par le nombre de demandes présentées par un usager auprès d'un service, qui ne peut être supérieur à cinq par semaine dans la limite de dix par mois civil.
    « II. ― La limite prévue au I n'est toutefois pas opposable :
    « 1° Aux titulaires de droits réels immobiliers ou à leurs mandataires et, pour les majeurs protégés par la loi ou les mineurs, à une personne chargée de la mesure de protection ou de l'autorité parentale, pour les immeubles sur lesquels s'exercent ces droits ;
    « 2° Aux autorités ou administrations agissant dans le cadre de procédures judiciaires ou administratives visant les personnes ou la définition des propriétés. Toutefois, dans ce cas, l'administration fiscale peut opposer la limite prévue au I si la demande émane d'autorités ou d'administrations disposant annuellement des informations mentionnées à l'article L. 107 A.
    « Art. R.* 107 A-4. - Dans le cas où une personne agit sur mandat, il lui est interdit de conserver les informations qui lui ont été délivrées au-delà de ce qui est strictement nécessaire à l'accomplissement de son mandat.
    « Art. R.* 107 A-5. - Les modalités d'établissement et de contrôle des demandes sont fixées par l'administration fiscale pour ce qui concerne ses services, et par le maire pour ce qui concerne sa commune.
    « Art. R.* 107 A-6. - La communication des informations susmentionnées est réalisée, si le demandeur en a fait le choix, par voie électronique à l'exclusion de tout autre moyen. Dans ce cas, elle a lieu par courrier électronique si le demandeur a fourni une adresse électronique unique et valide ou dans le cadre d'une application informatique à accès contrôlé dotée d'une traçabilité et dont le responsable a satisfait aux formalités préalables du chapitre IV de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés.
    « Art. R.* 107 A-7. - Les modalités de communication prévues par les articles R.* 107 A-1 à R.* 107 A-6 ne font pas obstacle à la délivrance, par l'administration fiscale, de la documentation cadastrale sous forme de fichiers à d'autres services ou personnes établissant agir dans le cadre d'une mission de service public, le cas échéant en qualité de délégataire, à condition que les informations transmises ne fassent pas l'objet d'une diffusion à d'autres usagers. »

     
    Article 2 


    Le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie et la ministre du budget, des comptes publics et de la réforme de l'Etat, porte-parole du Gouvernement, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.


    Fait le 18 janvier 2012.


    François Fillon 


    Par le Premier ministre :


    Le ministre de l'économie,

    des finances et de l'industrie,

    François Baroin

    La ministre du budget, des comptes publics

    et de la réforme de l'Etat,

    porte-parole du Gouvernement,

    Valérie Pécresse

  • L'idée d'un parlementaire d'intégrer dans le code civil une obligation d'apposition systématique de barreaux à tous les « jours » et « vues »

    Rejetée par le ministre :

     

    La question :

    Mme Chantal Robin-Rodrigo appelle l'attention de M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sur la servitude de vue. En effet, dans le cas d'une acquisition d'une servitude de vue par titre, prescription ou par destination du père de famille, le code civil ne prévoit pas de protéger la propriété qui subit ladite servitude. En clair, au plan du droit civil, un propriétaire bénéficiant d'une servitude de vue peut légalement enjamber sa ou ses fenêtres constituant des « vues » sur la propriété d'autrui, et y pénétrer à loisir en toute impunité. En effet, à ce jour, force est de constater que le code civil n'impose la pose de barreaux qu'aux seuls « jours ». Toutefois, au plan pénal, ce type d'intrusion constitue un délit puisqu'il s'agit d'une violation de domicile. Compte tenu de cette situation juridique contradictoire, et des trop nombreux contentieux de voisinage et judiciaires inhérents à ce type de situation, il est urgent de clarifier la réglementation. Dans ce but, la solution la plus efficace serait d'intégrer dans le code civil une obligation d'apposition systématique de barreaux à tous les « jours » et « vues » sans exception donnant sur la propriété d'autrui, et ceci quelle que soit la situation de ces derniers au regard du principe juridique de prescription trentenaire. Elle lui demande donc de lui indiquer ses intentions à ce sujet.

    La réponse :

    Le régime des jours et des vues sur le fonds voisin est régi par les articles 675 à 680 du code civil. Les vues se distinguent des jours en ce qu’elles laissent passer non seulement la lumière, comme les jours, mais encore l'air et le regard.  En application de l’article 678, il s’agit de fenêtres, balcons, terrasses, plates-formes, non fermés ou pourvus de fenêtres qui, situés dans les murs séparatifs, peuvent s'ouvrir. Que les vues soient droites ou obliques sur le fonds voisin, la loi impose une certaine distance à respecter entre le fonds dominant et le fonds servant. L’exercice de la servitude de vue doit se faire dans le respect du droit de propriété des voisins et le bénéfice d’une telle servitude ne saurait s’analyser en une servitude de passage ou en une autorisation d’intrusion sur le fonds voisin. L’usage abusif de ce droit peut être, au plan civil, caractérisé au regard de la théorie des troubles anormaux du voisinage. Les vues étant par nature ouvrantes et libres, l’obligation faite au propriétaire du fonds dominant de poser des barreaux ou toute autre séparation risquerait de priver son fonds du bénéfice de la servitude de vue. Le droit positif et son application, au cas par cas, par la jurisprudence, garantit un équilibre entre la charge imposée au fonds servant et l’utilité qu’elle a pour le propriétaire du fonds dominant. La création d’une obligation d’apposition systématique de barreaux sur toutes les ouvertures remettrait en cause cet équilibre et porterait une atteinte disproportionnée au droit de propriété du fonds dominant.

  • Défaut d'exploitation du fonds de commerce et procédure collective

    Question d'un parlementaire :

     

    La question :

    M. Jean Mallot attire l'attention de M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services, des professions libérales et de la consommation, sur les procédures de faillites judiciaires. La réponse du 22 mars 2011 à la question écrite n° 76831 ne couvre qu'une partie des situations. Si le liquidateur, une fois le redressement judiciaire entamé, conduit le locataire à abandonner son activité, cela immobilise la propriété sans réduire le délai de la procédure. Dans ce cas précis, la cessation de l'activité peut être longue tout en respectant à la lettre la loi mais pas son esprit. Le propriétaire se trouve alors pénalisé par le non-paiement de loyer et par la baisse de la valeur de son actif du fait de la suspension de l'activité. Il souhaite savoir quelles mesures peuvent être envisagées dans ce cas précis qui est assez fréquent pour de petites liquidations qui n'ont que peu d'intérêt pour le liquidateur. 

    La réponse :

    Il est vrai que le défaut d'exploitation pendant la période d'observation d'une procédure de redressement judiciaire d'un ou plusieurs immeubles loués par l'entreprise n'entraîne pas la résiliation du bail. De même, la liquidation judiciaire n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail des immeubles affectés à l'activité de l'entreprise, qu'il y ait arrêt immédiat ou poursuite provisoire de l'activité. Le motif en est que la résiliation du bail est de nature à faire obstacle à la vente du fonds de commerce par le liquidateur, le droit au bail étant généralement un élément essentiel du fonds. C'est donc dans le souci de préserver l'intérêt des créanciers que cette règle est ainsi posée.

  • Activité agricole et préemption par la SAFER

    Un arrêt sur cette question :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 janvier 2010) que par acte authentique du 21 mai 2004, les époux X...ont vendu à M. Y...une parcelle d'une contenance de 15 a 30 ca située en zone ND du plan d'occupation des sols ; que cette vente a été publiée au bureau des hypothèques le 2 juillet 2004 ; que la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de l'Ile-de-France (SAFER) a assigné les époux X...et M. Y...en annulation de cette vente, qui ne lui avait pas été préalablement notifiée ;

    Attendu que la SAFER fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen :

    1°/ que la SAFER est habilitée à exercer son droit de préemption sur les immeubles non bâtis compris dans un espace rural à l'exception de ceux qui, avant la date prévue pour leur aliénation, sont le support d'un équipement permanent en usage ou d'une activité sans rapport avec une activité agricole ou forestière ; que son réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal, peu important que son auteur exerce ou non cette activité à titre habituel en tant qu'agriculteur ; que dès lors, en décidant que l'entretien d'un verger ou la réalisation d'un potager destiné à la consommation personnelle de ses propriétaires non agriculteurs est une activité sans rapport avec une destination agricole et n'entre pas dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER, la cour d'appel a violé les articles L. 311-1, R. 143-2 et R. 143-4 du code rural ;

    2°/ que pour être exclus du champ d'application du droit de préemption de la SAFER, les jardins familiaux doivent soit être compris à l'intérieur d'agglomérations, à condition que leur superficie n'excède pas 1. 500 mètres carrés, soit être situés dans une zone affectée à cette fin ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la parcelle litigieuse, d'une contenance de 1. 530 mètres carrés, était située en zone ND (zone naturelle à protéger) du plan d'occupation des sols de la commune de Belloy-en-France ; qu'en affirmant que cette parcelle d'une contenance supérieure à 1. 500 m2 et située dans une zone non affecté à usage de jardin familial, n'entrait pas dans le champ d'application du droit de préemption de la SAFER de l'Ile-de-France, la cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article L. 143-4 5° b) du code rural ;

    3°/ que l'usage de la parcelle par son acquéreur n'est ni une condition d'application, ni une condition d'exclusion du droit de préemption de la SAFER ; qu'en reprochant à la SAFER de l'Ile-de-France de ne pas avoir démontré que M. Y..., l'acquéreur de la parcelle obtenue sans purge du droit de préemption, avait vocation à faire un usage agricole, horticole ou forestier de ladite parcelle, la cour d'appel qui a ajouté à la loi a violé l'article R. 143-2 du code rural ;

    4°/ que l'action en annulation d'une vente régularisée sans en aviser préalablement la SAFER est subordonnée à la seule constatation du défaut de notification préalable par le notaire du vendeur ; qu'en décidant que faute de démontrer l'objet particulier de son droit de préemption, la SAFER de l'Ile-de-France n'est pas fondée à solliciter l'annulation de la vente passée sans respecter l'obligation de notification préalable, la cour d'appel qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé les articles L. 143-2, L. 143-8 et L. 412-12 du code rural ;

    5°/ que la SAFER peut exercer son droit de préemption pour restructurer les exploitations existantes, favoriser le maintien des agriculteurs ou améliorer leur répartition parcellaire et éviter notamment le mitage des parcelles ; qu'en décidant que la circonstance que la parcelle litigieuse soit entourée de parcelles agricoles de grandes cultures, était insuffisante à justifier l'exercice du droit de préemption quand la préemption future de la Safer pouvait être justifiée par la nécessité de restructurer ou de protéger les exploitations voisines, la cour d'appel a violé l'article L. 143-2 du code rural ;

    6°/ que la SAFER peut notamment exercer son droit de préemption afin de réaliser des projets de mise en valeur des paysages et de protection de l'environnement approuvés par l'Etat ou les collectivités locales ou leurs établissements publics ; qu'en affirmant que la SAFER ne démontre pas l'objet particulier de l'exercice de son droit de préemption au sens de l'article L. 143-2 du code rural, tout en constatant que la parcelle litigieuse était située en zone naturelle à protéger (ND), ce qui entrait dans l'une des missions de la SAFER, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

    Mais attendu qu'ayant constaté que la parcelle était plantée de quelques arbres fruitiers, de diverses essences arbustives et de fleurs sauvages et portait un abri de jardin en tôle ondulée, que l'état de friche enherbée tel que résultant des clichés photographiques pris en avril 2009 n'était que la conséquence de la procédure engagée en 2006 par la SAFER Île-de-France, et que la parcelle était un jardin d'agrément, garni d'un potager et d'arbres fruitiers trentenaires destinés à la consommation personnelle de ses propriétaires, la cour d'appel qui a souverainement retenu qu'avant son aliénation cette parcelle était le support d'une activité sans rapport avec une destination agricole, a exactement déduit de ces seuls motifs que ladite parcelle n'était pas soumise au droit de préemption de la SAFER ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de l'Ile-de-France aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de l'Ile-de-France à payer aux époux X...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de l'Ile-de-France ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille onze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural de l'Ile-de-France

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que la Safer de l'Ile-de-France ne dispose pas d'un droit de préemption sur la parcelle objet de la vente et d'AVOIR, en conséquence, déclaré valable l'acte de vente du 21 mai 2004 par lequel les époux X...ont vendu à M. Y...une parcelle en nature de jardin potager et verger sise sir la commune de Belloy en France (95) « ... » l'ensemble cadastré A 137 pour une contenance de 15 ares et 30 centiares ;

    AUX MOTIFS QU'il résulte des dispositions de l'article R. 143-4 du code rural que la safer Île-de-France est autorisée à exercer son droit de préemption lors d'une vente portant sur un fond agricole ou un terrain à vocation agricole ; qu'en l'espèce l'acte de vente précise que la parcelle de 15 a 30 ca est située en zone ND (zone naturelle à protéger) au plan d'occupation des sols et que la vente porte sur un bien immobilier à usage de jardin potager et de verger ; que les photographies produites aux débats mettent en évidence la présence de quelques arbres fruitiers (pêchers pommiers) et de diverses autres essences arbustives (Prunus) et de fleurs sauvages (camomilles, pissenlits) ainsi que celle d'un abri de jardin en tôle ondulée, éléments de nature à exclure une exploitation agricole ou horticole de la parcelle ; que la Safer Île-de-France fait observer que le fait que le terrain vendu soit actuellement à usage de jardin potager et de verger ne constitue pas une exception en droit de préemption de la safer Île-de-France en dehors du cas prévu à l'article L 143-4 5° b), que la parcelle litigieuse est entourée de parcelles agricoles de grandes cultures, que la vente ayant été réalisée sans purge préalable de son droit de préemption, encourt la sanction de l'annulation prévue à l'article L 143-8 du code rural qui renvoie à l'article L. 412-12 alinéa 3, qu'un verger ou un potager est une activité en rapport avec une destination agricole, que la notion de terrain d'agrément est une notion floue, que les appelants ne prouvent pas en quoi la vocation agricole la parcelle litigieuse aurait disparu ; que (cependant) un verger ou un potager est une activité sans rapport avec une destination agricole et n'entre pas dans le champ d'application du droit de préemption de la safer Île-de-France : que la safer Île-de-France ne démontre pas que l'acquéreur avait vocation à faire un usage agricole horticole ou forestier de la parcelle ; que les appelants soutiennent à juste titre que la parcelle litigieuse de faible superficie supporte une activité sans rapport avec une destination agricole comme étant un jardin d'agrément garni d'un potager et d'arbres fruitiers trentenaires destinés à la consommation personnelle de ses propriétaires ; que la parcelle n'a appartenu au n'a jamais été louée un agriculteur depuis l'année 1941 et ne fait l'objet d'aucune exploitation consistant en l'action de faire fonctionner en vue d'un profit au sens de l'article L 311-1 du code rural, que l'entretien d'un jardin ne peut être regardé comme une activité agricole ; que l'état de friche enherbée telle que résultant des clichés photographiques produits aux débats pris en avril 2009 n'est que la conséquence de la procédure engagée en 2009 par la safer Île-de-France ; que la safer Île-de-France ne démontre pas l'objet particulier de l'exercice de son droit préemption au sens de l'article L 143-2 du code rural, le fait que la parcelle litigieuse soit entourée de parcelles agricoles de grande culture étant insuffisant à justifier l'exercice de ce droit ; que c'est à bon droit que le notaire a considéré que la parcelle litigieuse, bien que située en zone ND, était au jour de la vente, le support d'une activité sans rapport avec une destination agricole et qu'elle n'était pas soumise au droit de préemption de la safer Île-de-France ; de que dès lors la safer Île-de-France est mal fondée à engager une action en nullité de la vente d'un bien rural pour non-respect des formalités relatives à l'exercice de son droit de préemption ;

    1) ALORS QUE la Safer est habilitée à exercer son droit de préemption sur les immeubles non bâtis compris dans un espace rural à l'exception de ceux qui, avant la date prévue pour leur aliénation, sont le support d'un équipement permanent en usage ou d'une activité sans rapport avec une activité agricole ou forestière ; que son réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal, peu important que son auteur exerce ou non cette activité à titre habituel en tant qu'agriculteur ; que dès lors, en décidant que l'entretien d'un verger ou la réalisation d'un potager destiné à la consommation personnelle de ses propriétaires non agriculteurs est une activité sans rapport avec une destination agricole et n'entre pas dans le champ d'application du droit de préemption de la Safer, la cour d'appel a violé les articles L 311-1, R 143-2 et R 143-4 du code rural ;

    2) ALORS QUE pour être exclus du champ d'application du droit de préemption de la Safer, les jardins familiaux doivent soit être compris à l'intérieur d'agglomérations, à condition que leur superficie n'excède pas 1. 500 mètres carrés, soit être situés dans une zone affectée à cette fin ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la parcelle litigieuse, d'une contenance de 1. 530 mètres carrés, était située en zone ND (zone naturelle à protéger) du plan d'occupation des sols de la commune de Belloy-en-France ; qu'en affirmant que cette parcelle d'une contenance supérieure à 1. 500 m2 et située dans une zone non affecté à usage de jardin familial, n'entrait pas dans le champ d'application du droit de préemption de la Safer de l'Ile-de-France, la cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article L. 143-4 5° b) du code rural ;

    3) ALORS QUE l'usage de la parcelle par son acquéreur n'est ni une condition d'application, ni une condition d'exclusion du droit de préemption de la Safer ; qu'en reprochant à la Safer de l'Ile-de-France de ne pas avoir démontré que M. Y..., l'acquéreur de la parcelle obtenue sans purge du droit de préemption, avait vocation à faire un usage agricole, horticole ou forestier de ladite parcelle, la cour d'appel qui a ajouté à la loi a violé l'article R 143-2 du code rural ;

    4) ALORS QUE l'action en annulation d'une vente régularisée sans en aviser préalablement la Safer est subordonnée à la seule constatation du défaut de notification préalable par le notaire du vendeur ; qu'en décidant que faute de démontrer l'objet particulier de son droit de préemption, la Safer de l'Ile-de-France n'est pas fondée à solliciter l'annulation de la vente passée sans respecter l'obligation de notification préalable, la cour d'appel qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé les articles L 143-2, L 143-8 et L 412-12 du code rural ;

    5) ALORS QUE la Safer peut exercer son droit de préemption pour restructurer les exploitations existantes, favoriser le maintien des agriculteurs ou améliorer leur répartition parcellaire et éviter notamment le mitage des parcelles ; qu'en décidant que la circonstance que la parcelle litigieuse soit entourée de parcelles agricoles de grandes cultures, était insuffisante à justifier l'exercice du droit de préemption quand la préemption future de la Safer pouvait être justifiée par la nécessité de restructurer ou de protéger les exploitations voisines, la cour d'appel a violé l'article L 143-2 du code rural ;

    6) ALORS QUE la Safer peut notamment exercer son droit de préemption afin de réaliser des projets de mise en valeur des paysages et de protection de l'environnement approuvés par l'Etat ou les collectivités locales ou leurs établissements publics ; qu'en affirmant que la Safer ne démontre pas l'objet particulier de l'exercice de son droit de préemption au sens de l'article L 143-2 du code rural, tout en constatant que la parcelle litigieuse était située en zone naturelle à protéger (ND), ce qui entrait dans l'une des missions de la Safer, la cour d'appel a violé le texte susvisé."

  • Insalubrité et congé

    La question d'un député sur ce sujet :


    M. Christian Vanneste interroge M. le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sur les cas de préavis réduit pour un locataire souhaitant quitter un logement. À la liste limitative prévue par la loi du 6 juillet 1989 (article 15) s'ajoutent des cas qualifiés parfois de "congés-résiliations". Il semblerait que les juges aient parfois admis que l'insalubrité du logement (humidité, puces...) justifiait le départ du locataire avec un préavis réduit, voire sans préavis. Il aimerait en savoir plus sur ces différentes décisions.


    La réponse du ministre :


    L'article 15-1, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que la durée du préavis, lorsqu'un locataire donne congé, est fixée à trois mois. Cette durée a été instaurée afin de permettre au propriétaire de disposer d'un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement. Toutefois, dans un nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit à un mois pour tenir compte d'un changement de situation professionnelle, ou de situations particulières. Les dérogations à la durée du préavis ont été instaurées par le législateur pour protéger le locataire contre des circonstances qui le contraignent à quitter rapidement les lieux. Par ailleurs, effectivement le juge reconnaît, sous certaines conditions, la possibilité pour le locataire de ne pas respecter le délai de préavis prévu par la loi précitée. Il en est ainsi notamment lorsque le preneur quitte un logement, reconnu insalubre, mais pas nécessairement à titre irrémédiable, sans avoir donné congé, et sans avoir respecté le préavis de trois mois prévu par l'article 15 de la loi précitée, ni explicitement fondé le congé en application de l'article 1724 du code civil. Plusieurs arrêts rendus par des cours d'appel ont ainsi admis cette possibilité. Il en est ainsi de la Cour d'appel de Metz, dans un arrêt du 8 septembre 2005, qui reconnaît que « compte tenu de l'insalubrité du logement, attesté par rapport des services de la ville, les locataires n'avaient pas à respecter le délai de prévis de trois mois ». De même, la Cour d'appel de Rennes, dans un arrêt du 8 mai 2006, estime que « le logement ayant été déclaré insalubre et non louable en l'état (...), M. ne peut prétendre à un préavis ». La Cour de cassation confirme cette orientation : le locataire peut être dispensé de son préavis, en se fondant sur un manquement grave du bailleur à ses obligations. Ainsi, dans un arrêt rendu par la 3e chambre civile, du 2 mai 2007, le juge conclut que le preneur n'est pas redevable d'un préavis dès lors qu'il quitte son logement en raison d'une coupure de l'alimentation en eau qui s'est prolongée sur plusieurs mois, alors que le bailleur s'était engagé à rétablir l'alimentation en eau par décision de justice.