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Droit - Page 3

  • Le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission

    Ainsi jugé par cet arrêt :


    "Vu l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

    Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité d'Antibes, 6 mai 2010), que M. X..., propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété, a assigné la société Foncia CGI, syndic, en paiement de dommages-intérêts correspondant à la quote part supplémentaire de charges payée en exécution de travaux sur ascenseur commandés par le syndic pour une somme de 33 570,10 euros en exécution d'une décision d'assemblée générale ayant voté les travaux pour la somme de 23 100 euros ;

    Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande, le jugement retient que le montant total des travaux doit être acquitté par l'ensemble des copropriétaires et qu'un seul copropriétaire ne peut pas exiger, à titre personnel, que la différence entre le montant des travaux et celui voté par l'assemblée générale constitue pour lui-même des dommages- intérêts ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. X... de ses demandes, le jugement rendu le 6 mai 2010, entre les parties, par la juridiction de proximité d'Antibes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Cannes ;

    Condamne la société Foncia CGI aux dépens ;


    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Foncia CGI à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour M. X... 

    MOYEN UNIQUE DE CASSATION :

    Il est faut grief au jugement attaqué d'avoir débouté Monsieur X..., copropriétaire de l'immeuble Le Fabiola, de sa demande tendant à la condamnation de la société Foncia CGI, syndic de la copropriété, à lui verser des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi à la suite de travaux engagés par ce syndic pour une somme dépassant l'autorisation accordée par l'assemblée des copropriétaires ;

    AUX MOTIFS QUE Monsieur X... estime que le montant des travaux sur les ascenseurs a été voté par l'assemblée à hauteur de 23.100 euros alors que le montant desdits travaux s'est élevé à 33.570,10 euros ; que de ce fait, en sa qualité de copropriétaire, il demande à la société Foncia CGI de lui verser, à titre de dommages-intérêts, une somme de (33.570,10 euros - 23.100 euros) x 163/2.000 = 853,31 euros, soit sa quote-part dans le surplus du montant des travaux ; qu'il existe deux devis : - l'un concernant l'ascenseur A du 14 février 2005 d'un montant global de 20.274,99 euros dont 14.667,67 euros au titre des travaux d'urgence relatifs à la vétusté de l'installation et 5.607,24 euros pour les travaux de conformité ; - l'autre concernant l'ascenseur B du 19 décembre 2005 pour un montant global de 10.499,36 euros sans distinction entre les travaux d'urgence relatifs à la vétusté de l'installation et les travaux de conformité ; qu'à ce stade, le montant total des travaux s'est élevé à 30.774,35 euros qui doivent être acquittés par l'ensemble des copropriétaires au prorata des millièmes qu'ils détiennent, un seul copropriétaire ne peut exiger à titre personnel que la différence entre le montant de travaux et le montant voté par l'assemblée constitue pour lui-même des dommage-sintérêts ; qu'en ce qui concerne l'assemblée du 30 juin 2005 : - la 15ème résolution « après avoir pris connaissance des conditions essentielles du/des devis présentés par le syndic, pris connaissance de l'avis du conseil syndical, décide d'effectuer les travaux suivants : mise en conformité des ascenseurs et dépannage 7j/7j, travaux de conformité pour les deux ascenseurs 20.300 euros » ; - la 16ème résolution : devis d'environ 2.000 euros pour la remise en état des cabines d'ascenseur ; qu'il s'avère que le compte rendu du procès-verbal de l'assemblée en cause est mal libellé, puisqu'il ne fait pas état des travaux d'urgence relatifs à la vétusté de l'installation, travaux dont le montant est nettement le plus important ; que ce procès-verbal a été signé par les membres du bureau ; qu'en tout état de cause, le syndic a fait preuve de légèreté pour expliquer aux copropriétaires le véritable montant des travaux ; qu'il est rappelé que le syndic doit apporter des conseils pour permettre aux copropriétaires de prendre une décision en connaissance de cause, il fait preuve ainsi d'un manque de déontologie ;

    1°/ ALORS QUE le syndic est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission, en faisant procéder à des travaux importants et couteux dépassant ceux autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires ; que le juge de proximité a constaté que chacun des copropriétaires était tenu de payer, au prorata des millièmes qu'il détenait, les travaux de rénovation et de mise aux normes des ascenseurs qu'avait fait réaliser la société Foncia CGI pour la somme de 30.774,35 euros, bien que l'autorisation accordée par l'assemblée générale des copropriétaires portait sur un montant de 22.300 euros ; qu'il en résultait que le syndic avait commis une faute, en engageant des travaux ne relevant pas de l'entretien courant de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires au-delà de 22.300 euros, et que cette faute avait causé un préjudice personnel à monsieur X..., tenu d'acquitter une fraction des travaux non autorisés ; qu'en écartant la responsabilité de la société Foncia CGI, la juridiction de proximité a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382 du Code civil ;

    2°/ ALORS QUE, subsidiairement, à supposer que le jugement ait retenu que les travaux non votés étaient des travaux urgents, le syndic ne peut engager de sa propre initiative des travaux importants ne relevant pas de l'entretien courant de l'immeuble qu'à la condition que ces travaux soient à la fois urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ; qu'en se bornant à relever que les travaux relatifs à la vétusté des ascenseurs, dont le procès-verbal d'assemblée générale ne faisait pas état, étaient « des travaux d'urgence », sans rechercher si ces travaux étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382 du Code civil."

  • Démolition et respect dû aux sépultures

    Un arrêt sur cette question :


    "Vu l'ordonnance n° 10BX01312 en date du 28 juin 2010 par laquelle le président de la cour, à la suite de la demande d'exécution enregistrée le 25 novembre 2009 et présentée pour M. Henri A demeurant ... a ouvert une procédure juridictionnelle en vue d'assurer l'exécution de l'arrêt rendu le 18 juin 2007 par la cour sous le numéro 04BX01416 ; 

    Vu la requête, enregistrée le 25 novembre 2009, par laquelle M. A demande à la cour d'ordonner à la commune de Simorre de lui restituer son terrain dans son état initial dans un délai de trois mois sous astreinte de 100 euros par jour de retard et de la condamner à lui verser une indemnité de 75 250 euros ; il soutient que l'exécution de l'arrêt susvisé, que la commune se refuse à exécuter, implique, de par l'annulation des arrêtés contestés, les mesures qu'il demande ; que des indemnités lui sont dues à raison de l'occupation de ses terrains durant plus de 5 ans, ayant notamment donné lieu à l'abattage d'un séquoia géant, et des frais de remise en état de ses parcelles ; 

    Vu les autres pièces du dossier ; 

    Vu le code général des collectivités territoriales ; 

    Vu le code de justice administrative ; 

    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ; 

    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 18 octobre 2011 :

    - le rapport de Mme D. Boulard, président assesseur ;
    - les observations de Me Combeaud se substituant à Me Rivel, avocat de M. A ;
    - les observations de Me Cazcarra de la SCP Noyer-Cazcarra, avocat de la commune de Simorre ;
    - les conclusions de Mme M-P. Dupuy, rapporteur public ;

    La parole ayant à nouveau été donnée aux parties ;


    Considérant que, par un jugement du 27 mai 2004, le tribunal administratif de Pau a, sur la demande de M. A, annulé les arrêtés du 9 juillet 2002 du préfet du Gers, l'un déclarant d'utilité publique les projets de la commune de Simorre d'extension du cimetière et de constitution d'une réserve foncière, l'autre, déclarant cessibles au profit de la commune les parcelles cadastrées AY n° 246 et BM n° 156 à l'exception d'une partie de la parcelle AY n° 246 d'une contenance de 54 ares et 55 centiares ; que la superficie totale des parcelles concernées par l'agrandissement du cimetière était de 5 350 m² et celle des parcelles affectées à la création d'une réserve foncière de 6 890 m² ; que, saisie d'un appel du ministre de l'intérieur, de la sécurité intérieure et des libertés locales, la cour a, par un arrêt n° 04BX01416 du 18 juin 2007, annulé ce jugement pour irrégularité et, statuant sur la demande présentée par M. A dirigée contre les arrêtés du 9 juillet 2002, a annulé ces deux actes ; que la cour a retenu, pour annuler la déclaration d'utilité publique, le défaut d'intérêt public des projets envisagés par la commune, et prononcé, par voie de conséquence de cette annulation, celle de la déclaration de cessibilité ; que, par une décision du 2 avril 2008, le Conseil d'Etat n'a pas admis en cassation les pourvois formés par la commune de Simorre et le ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales à l'encontre de cet arrêt du 18 juin 2007 ; que, par arrêt du 2 décembre 2008, la Cour de cassation, après avoir constaté que la juridiction administrative avait par une décision irrévocable annulé les arrêtés du 9 juillet 2002, a annulé l'ordonnance du 17 février 2003 par laquelle le juge de l'expropriation du Gers avait prononcé l'expropriation des biens immobiliers appartenant à M. A définis par l'arrêté de cessibilité ; que M. A a saisi la présente cour d'une demande qu'il présente comme tendant à l'exécution de son arrêt précité du 18 juin 2007, demande à laquelle sont jointes des conclusions indemnitaires ; 



    Sur les conclusions de M. A tendant au paiement d'indemnités :

    Considérant que, si M. A demande à être indemnisé des préjudices que lui ont causés les arrêtés illégaux du 9 juillet 2002, cette contestation relève d'un litige distinct qui ne se rapporte pas à l'exécution de la décision d'annulation desdits arrêtés ; que, par suite et en tout état de cause, de telles conclusions indemnitaires ne peuvent être accueillies dans le cadre de la présente instance ; 


    Sur les autres conclusions de M. A : 

    Considérant qu'aux termes de l'article L. 911-4 du code de justice administrative : En cas d'inexécution d'un jugement ou d'un arrêt, la partie intéressée peut demander au tribunal administratif ou à la cour administrative d'appel qui a rendu la décision d'en assurer l'exécution. (...) / Si le jugement ou l'arrêt dont l'exécution est demandée n'a pas défini les mesures d'exécution, la juridiction saisie procède à cette définition. Elle peut fixer un délai d'exécution et prononcer une astreinte. ;

    Considérant que les conclusions de M. A tendant à la restitution de ses biens immobiliers présentées devant la cour, à laquelle il n'appartient pas de se prononcer sur la portée de l'annulation par la décision précitée de la Cour de cassation de l'ordonnance du juge de l'expropriation, doivent être lues, dans la mesure où il demande que ses terrains lui soient restitués dans leur état initial, comme tendant à la destruction des ouvrages que la commune de Simorre a réalisés à ce jour sur une partie desdits terrains ; que ce litige d'exécution concerne la partie de la parcelle AY n° 246 que les arrêtés annulés des 9 juillet 2002 avait consacrée à l'agrandissement du cimetière communal et sur laquelle des travaux ont été exécutés, M. A ne contestant pas que ses terres initialement affectées à la constitution d'une réserve foncière lui ont été restituées dans leur état initial ; 

    Considérant que, lorsque le juge administratif est saisi d'une demande tendant à ce que soit ordonnée la démolition d'un ouvrage public en exécution d'une décision juridictionnelle dont il résulte qu'il a été édifié irrégulièrement, il lui appartient, pour déterminer, en fonction de la situation de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue, s'il convient de faire droit à cette demande, de rechercher, d'abord, si, eu égard notamment à la nature de l'irrégularité et aux motifs de la décision d'annulation, une régularisation appropriée du projet d'ouvrage tel qu'envisagé initialement est possible ; que, dans la négative, il lui revient ensuite de prendre en considération, d'une part, les inconvénients que la présence de l'ouvrage entraîne pour les divers intérêts publics ou privés en présence et notamment, le cas échéant, pour le propriétaire du terrain d'assiette de l'ouvrage, d'autre part, les conséquences de la démolition pour l'intérêt général, et d'apprécier, en rapprochant ces éléments, si la démolition n'entraîne pas une atteinte excessive à l'intérêt général ;

    Considérant que la cour, dans son arrêt précité du 18 juin 2007, après avoir rappelé que la superficie des parcelles appartenant à M. A, dont l'acquisition avait été déclarée d'utilité publique en vue de l'agrandissement du cimetière communal, s'élevait à 5 350 m² dont 2 350 m² destinés à une utilisation immédiate et 3 000 m² réservés pour une extension future, a relevé que l'agrandissement du cimetière, qu'elle a regardé comme ayant atteint la limite de sa capacité, malgré quelques reprises de concessions envisageables, répondait à un intérêt public ; qu'elle a cependant estimé que, eu égard notamment au nombre d'habitants de la commune et à l'existence d'un autre cimetière dans la même commune, le projet d'agrandissement, dont elle a souligné qu'il ne se contentait pas de tripler dans l'immédiat la superficie actuelle du cimetière, mais encore de prévoir à terme le doublement de la superficie ainsi agrandie, excédait ce qui était nécessaire à la satisfaction des besoins de la commune dans un avenir prévisible, et que, compte tenu de l'atteinte portée à la propriété privée, une telle opération ne pouvait être regardée comme présentant un intérêt public ; 

    Considérant que si, dans les motifs de son arrêt, la cour a admis l'utilité d'un agrandissement du cimetière, elle a tenu pour excessif celui envisagé par la commune ; que, compte tenu de ces motifs dont procède la décision d'annulation, une régularisation du projet tel qu'il était envisagé initialement n'est pas possible ; 

    Considérant qu'il résulte de l'instruction que la commune de Simorre a exécuté divers travaux et aménagements sur une partie de la parcelle AY n° 246 d'une superficie de 759 m², selon les plans figurant au dossier et les dires convergents des parties sur ce point ; que ces travaux et aménagements ont transformé cette partie du terrain en un cimetière, lequel constitue une extension du cimetière existant contigu et, directement affecté au service public, présente le caractère d'un ouvrage public ; que 17 concessions y ont été accordées, lesquelles ont donné lieu à l'édification à ce jour d'au moins 13 édifices funéraires où des corps sont inhumés ; qu'il est vrai que, comme le relève le requérant, ces tombes ne présentent pas elles-mêmes le caractère d'ouvrages publics et des concessions ont été accordées après l'annulation des arrêtés préfectoraux ; que, toutefois, compte tenu, d'une part, de la motivation susrappelée de l'arrêt du 18 juin 2007, ayant admis l'intérêt public de l'agrandissement du cimetière à la date du 9 juillet 2002, mais l'ayant regardé à cette même date comme excessif dans sa portée, d'autre part, du respect qui s'attache aux sépultures, la démolition de l'ouvrage public que constitue l'extension du cimetière porterait actuellement une atteinte excessive à l'intérêt général ; qu'il n'y a donc pas lieu d'ordonner la démolition des éléments constitutifs de cette extension et la remise en état du terrain qui lui sert d'assiette ; qu'il convient d'étendre cette protection aux éléments de l'ouvrage public directement nécessités par le service public, dont la démolition porterait atteinte à l'intérêt général ; que tel est le cas du portail d'accès au chemin gravillonné et d'une partie de ce chemin que la commune a aménagés sur la même parcelle de M. A ; que ce chemin, reliant à l'est du cimetière la voie communale n° 7 et la route départementale n° 129 situées respectivement au nord et au sud que la commune appelle la voie de contournement du bourg , représente actuellement une emprise d'environ 1 440 m² sur la propriété de M. A ; que ledit chemin n'est directement utile à l'extension de l'ancien cimetière, que dans sa partie qui jouxte strictement à l'est cette extension, laquelle est en déclivité par rapport à cet ancien cimetière, à la fois pour faciliter l'accès à ladite extension par des véhicules et permettre leur stationnement ; qu'en revanche, le reste du chemin, situé immédiatement après l'angle formé par les murs est et sud de l'extension du cimetière, qui ne longe pas ce nouveau cimetière, n'est plus directement utile à celui-ci, alors qu'il coupe la propriété de M. A ; que le fait qu'il offre la possibilité de contourner le bourg de Simorre ne suffit pas à faire regarder l'aménagement de cette voie, dans la totalité de celle-ci, comme directement nécessité par le service public et indissociable du cimetière ; que n'est pas non plus indissociable du cimetière la superficie de 1 500 m², revendiquée par la commune sur la même parcelle de M. A au sud du cimetière, qu'elle appelle réserve avenir ; que la remise de ces lieux dans leur état primitif ne porte pas une atteinte excessive à l'intérêt général ; 

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, à l'exception des ouvrages susdécrits constituant, à l'est du cimetière de Simorre, l'extension dudit cimetière et le chemin longeant cette extension, les aménagements effectués par la commune de Simorre doivent être détruits et les lieux excédant l'emprise de ces ouvrages remis dans leur état initial ; que ces mesures d'exécution doivent être réalisées dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt ; qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte ; 


    Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

    Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la commune de Simorre le versement à M. A de la somme de 1 300 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens ; qu'il n'y a pas lieu, dans ces mêmes circonstances, de mettre à la charge du requérant la somme que la commune demande en remboursement des frais de même nature exposés par elle ; 

    DECIDE :

    Article 1er : La commune de Simorre devra exécuter les mesures décrites par les motifs du présent arrêt, dans un délai de trois mois à compter de sa notification.

    Article 2 : La commune de Simorre versera à M. A la somme de 1 300 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

    Article 3 : Le surplus de la requête de M. A et les conclusions de la commune de Simorre tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetés."

  • Le nouveau syndic n'a pas à venir chercher les documents de la copropriété chez l'ancien syndic

    Un arrêt à ce sujet :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 mai 2010), que M. X... a été le premier syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Magellan (le syndicat) jusqu'à l'assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2007 qui n'a pas renouvelé son mandat ; que par ordonnance du 29 juin 2007, la société Frabat a été désignée en qualité de syndic provisoire avec notamment pour mission de se faire remettre par M. X... les documents, archives et fonds du syndicat et de convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d'un syndic ; qu'après mise en demeure adressée le 19 juillet 2007 à M. X..., le syndicat des copropriétaires a fait assigner ce dernier aux fins de communication des pièces et fonds par acte du 31 août 2007 ; que la société Frabat est intervenue volontairement à l'instance ;

    Sur le premier moyen :

    Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer recevables les demandes du syndicat des copropriétaires, alors, selon le moyen :

    1°/ qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat, et dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat ; qu'après mise en demeure restée infructueuse, seul le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical peut demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds sus mentionnés ainsi que le versement des intérêts dûs à compter du jour de la mise en demeure ; qu'en énonçant que le syndicat des copropriétaires " pris en la personne du nouveau syndic " avait qualité à agir en tant que propriétaire des documents et archives aux fins d'obtenir en référé la remise de ces pièces par l'ancien syndic, la cour d'appel a violé l'article 18-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ;

    2°/ que le syndic provisoire désigné en application des dispositions de l'article 46 du décret du 17 mars 1967 a vocation à se voir remettre les archives, pièces et documents visés par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 quand bien même l'ordonnance le désignant ne l'investirait pas expressément à cette fin ; qu'en énonçant que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Magellan avait qualité pour agir aux fins de ses voir remettre les documents et archives dès lors que la société Frabat n'avait été désigné (e) " qu'en qualité de syndic provisoire avec pour mission, notamment d'organiser l'assemblée générale destinée à la nomination d'un nouveau syndic " alors même qu'en qualité de syndic provisoire la société Frabat avait qualité pour réclamer la transmission des archives du syndicat, la cour d'appel a violé l'article 18-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 46 du décret du 17 mars 1967 ;

    Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel n'ayant pas énoncé que la société Frabat n'avait pas qualité pour réclamer la transmission des documents et archives du syndicat, le moyen, qui soutient le contraire, manque en fait ;

    Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la possibilité donnée au nouveau syndic ou au président du conseil syndical par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 d'agir contre l'ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat n'excluait pas celle du syndicat des copropriétaires ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le deuxième moyen :

    Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer recevables les demandes du syndicat des copropriétaires, alors, selon le moyen :

    1°/ qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ; que ce délai ne peut commencer à courir en l'absence de désignation d'un nouveau syndic ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt qui s'il avait été mis fin aux fonctions de M. X... lors de l'assemblée des copropriétaires qui s'est tenue le 18 juin 2007, son mandat n'ayant pas été renouvelé, la société Frabat a été désignée en qualité de syndic provisoire de la copropriété par ordonnance en date du 29 juin 2007 ; qu'en décidant que le délai d'un mois avait commencé néanmoins à courir dès le 18 juin 2007 pour en déduire que la mise en demeure adressée le 19 juillet 2007 à M. X... était régulière, lorsque parmi les pièces visées dans l'ordonnance de référé rendue le 15 janvier 2008 figurait " l'état de répartition individuel des charges communes pour la période du 1er janvier 2007 au 31 juillet 2007 " qui ne pouvait être établi que par l'ancien syndic, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    2°/ qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat, et dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes du syndicat ; qu'il en résulte que l'ancien syndic dispose d'un délai total de trois mois à compter de la cessation de ses fonctions pour fournir l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat ; qu'en donnant effet à la mise en demeure adressée le 11 juillet 2007 et en déclarant recevable l'assignation délivrée le 31 août 2007 ayant eu pour objet, entre autres réclamations, la communication des états de répartition individuelle des charges communes pour les périodes allant du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2006 et du 1er janvier 2007 au 31 juillet 2007 alors même que le délai de trois mois de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n'était pas expiré à la date de l'assignation, la cour d'appel a violé l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la cessation des fonctions de M. X... étant intervenue le 18 juin 2007, l'envoi, le 19 juillet suivant d'une mise en demeure à ce dernier était conforme aux dispositions de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et en a exactement déduit que la mise en demeure, l'assignation et la procédure subséquente étaient régulières ;

    Attendu, d'autre part, que M. X... n'ayant pas soutenu dans ses conclusions d'appel que l'assignation que le syndicat des copropriétaires lui avait fait délivrer moins de trois mois après la cessation de ses fonctions n'était pas régulière dès lors qu'elle avait pour objet la communication d'un documents qu'il devait remettre dans ce dernier délai et l'assignation ne visant que les documents que l'ancien syndic doit remettre dans le délai de un mois à compter de la cessation de ses fonctions, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;

    D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

    Sur le troisième moyen :

    Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt attaqué de le condamner, sous astreinte, à remettre au syndicat des copropriétaires une liste de documents, alors, selon le moyen :

    1°/ qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ; qu'en énonçant que l'obligation ainsi mise à la charge de l'ancien syndic était " portable " et qu'il ne pouvait dès lors être tenu compte de ce que les documents et archives du syndicat avaient été mis à la disposition du nouveau syndic dès le 19 septembre 2007 au fins que celui-ci en prenne possession en venant les chercher, la cour d'appel a ajouté une condition qui ne figure pas à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et a violé par conséquent cette disposition ;

    2°/ que dans ses conclusions récapitulatives d'appel signifiées le 15 mars 2010, M. X... avait fait valoir que l'ensemble des pièces en sa possession, y compris la situation de trésorerie au 31 juillet 2007, avaient été intégralement visées dans l'acte de " remise en mains propres " en date du 3 septembre 2007 signé par la société Frabat et que les remises postérieures de documents n'avaient eu d'autre finalité que de répondre aux sollicitations de la société Frabat qui réclamait les mêmes pièces que celles dont elle avait déjà été mise en possession ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

    3°/ que si l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fait obligation à l'ancien syndic d'un syndicat de copropriétaires de remettre au nouveau syndic l'ensemble des documents et archives du syndicat, cette obligation ne peut avoir trait qu'aux pièces que l'ancien syndic détient effectivement ; qu'en énonçant qu'en sa qualité " de premier syndic de la copropriété " M. X... avait " vocation à détenir " les documents relatifs à la construction et à la conformité de l'immeuble ainsi que " l'organigramme des clés des parties communes " et qu'en conséquence il était tenu de les communiquer au nouveau syndic, sans constater que ces documents étaient effectivement en sa possession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    4°/ que si l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fait obligation à l'ancien syndic d'un syndicat de copropriétaires de remettre au nouveau syndic, l'ensemble des documents et archives du syndicat, cette obligation ne peut avoir trait qu'aux pièces que l'ancien syndic détient effectivement ; qu'en énonçant qu'il incombait à M. X..., ancien syndic, de réclamer lui-même, si nécessaire, les documents détenus par un tiers alors même qu'il n'était tenu par aucune obligation de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    5°/ que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; qu'en cas de changement de syndic, il incombe au nouveau syndic qui réclame à l'ancien la transmission de documents spécifiques ayant trait à la construction de l'immeuble et non au simple fonctionnement de la copropriété de rapporter la preuve que ces documents sont détenus effectivement par l'ancien syndic ; qu'en énonçant que M. X..., ancien syndic, ne pouvait s'affranchir de son obligation de transmission, en se contentant " d'affirmer, sans pour autant le démontrer, que les documents relatifs à la construction de l'immeuble étaient détenus par un tiers, en l'occurrence le promoteur de l'immeuble ", alors même qu'il incombait au demandeur qui réclamait la transmission des pièces litigieuses de prouver que ces documents était effectivement détenus par M. X..., la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil ;

    Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a exactement retenu que la remise des documents et archives de la copropriété prévue par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 supposait que l'ancien syndic adresse au nouveau syndic les documents considérés, qui sont portables ;

    Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la lecture des bordereaux de remise établis les 3 et 28 septembre 2007 démontrait que M. X... n'avait pas satisfait à son obligation, que celui-ci ne contestait ni avoir mandaté des entreprises pour accomplir des travaux d'entretien réguliers et qu'il était nécessairement en possession des clés permettant l'accès aux parties communes et d'une liste permettant de les identifier, ni avoir fait sommation de procéder à une levée des réserves et qu'il avait donc été en possession des documents relatifs à la construction et à la conformité de l'immeuble qu'il avait, en tant que premier syndic, vocation à détenir et que tous ces éléments étaient nécessaires à la vie du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a pu, sans inverser la charge de la preuve, retenir que M. X..., qui ne pouvait pour s'affranchir de son obligation, sans pour autant le démontrer, se contenter d'affirmer qu'il n'était pas en possession de ces documents ou que ceux-ci étaient détenus par un tiers auquel cas il lui appartenait, si nécessaire, de les réclamer, n'avait pas satisfait à ses obligations ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne M. X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Magellan et à la société Frabat la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille onze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. X...

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Magellan, pris en la personne de son syndic provisoire, la société Frabat,

    Aux motifs que selon les termes de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ; que la cessation de fonctions de M. X... étant intervenue le juin 2007, l'envoi, le 19 juillet suivant, après une première lettre de réclamation, d'une mise en demeure à ce dernier, par le syndicat des copropriétaires, était conforme aux dispositions de ce texte et nullement prématuré ; que cette mise en demeure, l'assignation et la procédure subséquente sont donc régulières ; que la possibilité donnée au nouveau syndic ou au président du conseil syndical par l'article 18-2 précité d'agir contre l'ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat n'exclut pas celle du syndicat des copropriétaires qui a qualité à agir en tant que propriétaire desdits documents dont, en application de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, le syndic n'est que détenteur ; que Frabat n'ayant en outre été désigné qu'en qualité de syndic provisoire du syndicat des copropriétaires, avec pour mission, notamment, d'organiser l'assemblée générale destinée à la nomination d'un nouveau syndic, c'est en tenant compte de cette circonstance que le syndicat des copropriétaires a, avec raison, engagé la présente action, pris en la personne de son syndic provisoire, et en l'attente de la désignation d'un nouveau syndic ; que le syndicat des copropriétaires pris en la personne du nouveau syndic avait, donc, qualité pour agir sur le fondement de l'article 18-2 précité ; que ses demandes sont, donc, recevables,

    Alors, d'une part, qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat, et dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat ; qu'après mise en demeure restée infructueuse, seul le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical peut demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds sus mentionnés ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure ; qu'en énonçant que le syndicat des copropriétaires « pris en la personne du nouveau syndic », avait qualité à agir en tant que propriétaire des documents et archives aux fins d'obtenir en référé la remise de ces pièces par l'ancien syndic, la cour d'appel a violé l'article 18-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965,

    Alors, d'autre part, que le syndic provisoire désigné en application des dispositions de l'article 46 du décret du 17 mars 1967 a vocation à se voir remettre les archives, pièces et documents visées par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 quand bien même l'ordonnance le désignant ne l'investirait pas expressément à cette fin ; qu'en énonçant que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Magellan avait qualité pour agir aux fins de se voir remettre les documents et archives dès lors que la société Frabat n'avait été désigné « qu'en qualité de syndic provisoire avec pour mission, notamment, d'organiser l'assemblée générale destinée à la nomination d'un nouveau syndic » alors même qu'en qualité de syndic provisoire la société Frabat avait qualité pour réclamer la transmission des archives du syndicat, la cour d'appel a violé l'article 18-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 46 du décret du 17 mars 1967.

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Magellan, pris en la personne de son syndic provisoire, la société Frabat,

    Aux motifs que selon les termes de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ; que la cessation de fonctions de M. X... étant intervenue le juin 2007, l'envoi, le 19 juillet suivant, après une première lettre de réclamation, d'une mise en demeure à ce dernier, par le syndicat des copropriétaires, était conforme aux dispositions de ce texte et nullement prématuré ; que cette mise en demeure, l'assignation et la procédure subséquente sont, donc, régulières ; que la possibilité donnée au nouveau syndic ou au président du conseil syndical, par l'article 18-2 précité, d'agir contre l'ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat n'exclut pas celle du syndicat des copropriétaires, qui a qualité à agir en tant que propriétaire desdits documents dont, en application de l'article 33 du décret du 17 mars 1967, le syndic n'est que détenteur ; que Frabat n'ayant, en outre, été désigné qu'en qualité de syndic provisoire du syndicat des copropriétaires, avec pour mission, notamment, d'organiser l'assemblée générale destinée à la nomination d'un nouveau syndic, c'est en tenant compte de cette circonstance que le syndicat des copropriétaires a, avec raison, engagé la présente action, pris en la personne de son syndic provisoire, et en l'attente de la désignation d'un nouveau syndic ; que le syndicat des copropriétaires pris en la personne du nouveau syndic avait, donc, qualité pour agir sur le fondement de l'article 18-2 précité ; que ses demandes sont, donc, recevables,

    Alors, d'une part, qu'en cas de cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ; que ce délai ne peut commencer à courir en l'absence de désignation d'un nouveau syndic ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que s'il avait été mis fin aux fonctions de syndic de M. X... lors de l'assemblée des copropriétaires qui s'est tenue le 18 juin 2007, son mandat n'ayant pas été renouvelé, la société Frabat a été désignée en qualité de syndic provisoire de la copropriété par ordonnance en date du 29 juin 2007 ; qu'en décidant que le délai d'un mois avait commencé néanmoins à courir dès le 18 juin 2007 pour en déduire que la mise en demeure adressée le 19 juillet 2007 à M. X... était régulière, lorsque parmi les pièces visées dans l'ordonnance de référé rendue le 15 janvier 2008 figurait « l'état de répartition individuel des charges communes pour la période du 1er janvier 2007 au 31 juillet 2007 » qui ne pouvait être établi que par l'ancien syndic, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

    Alors, d'autre part, qu'en cas de cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat, et dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat ; qu'il en résulte que l'ancien syndic dispose d'un délai total de trois mois à compter de la cessation de ses fonctions pour fournir l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat ; qu'en donnant effet à la mise en demeure adressée le 11 juillet 2007 et en déclarant recevable l'assignation délivrée le 31 août 2007 ayant eu pour objet, entre autres réclamations, la communication des états de répartition individuelle des charges communes pour les périodes allant du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2006 et du 1er janvier 2007 au 31 juillet 2007 alors même que le délai de trois mois de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n'était pas expiré à la date de l'assignation, la cour d'appel a violé l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION (plus subsidiaire)

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé l'ordonnance rendue le 15 janvier 2008 en ce que celle-ci a ordonné à M. X... de communiquer à la société Frabat, en sa qualité de nouveau syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Magellan la facture correspondant au sein du grand livre 2006 à l'intitulé « Maillard nettoyage canveau + pelle » comptabilisée au 2 mai 2006 pour un montant de 175, 13 €, la facture correspondant au sein du grand livre 2006 à l'intitulé « Agpne fourn. et pose extincteur F 034 » comptabilisée au 12 avril 2006 pour un montant de 790, 63 €, la facture intitulée « BGM Me Goldmann mise en demeure » portée au débit du compte Z... le 16 mars 2007 d'un montant de 143, 52 €, la facture « CPIDF suivi contentieux » portée au débit du compte Z... le 13 juillet 2007 d'un montant de 122 €, l'organigramme des clés et les clés des parties communes de l'immeuble en copropriété, le procès-verbal de réception des parties communes de l'immeuble, intervenue entre le promoteur et les entreprises chargées de la construction, tous les documents relatifs à la levée des réserves et notamment toutes les correspondances adressées au promoteur et/ ou aux entreprises de construction et tous les actes des procédures diligentées à leur encontre, le certificat de conformité de l'immeuble, une balance générale au 31 juillet 2007, l'état de répartition individuel des charges communes pour la période du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2006, l'état de répartition individuel des charges communes pour la période du 1er janvier 2007 au 31 juillet 2007, ceci sous astreinte de 75 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de cette ordonnance, d'avoir fixé à 30 € par jour de retard le montant de l'astreinte, passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l'arrêt, puis, après avoir constaté que depuis l'ordonnance entreprise, M. X... avait satisfait partiellement à son obligation de remise, d'avoir condamné M. X... à remettre à la société Frabat dans un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 75 € par jour de retard, l'organigramme des clés et les clés des parties communes de l'immeuble en copropriété, le procès-verbal de réception des parties communes de l'immeuble, tous les documents relatifs à la levée des réserves et notamment toutes les correspondances adressées au promoteur et/ ou aux entreprises de construction et tous les actes des procédures diligentées à leur encontre et le certificat de conformité de l'immeuble,

    Aux motifs qu'en vertu des dispositions de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en leur rédaction antérieure à celle de la loi du 12 mai 2009, applicable au cas d'espèce, l'ancien syndic est tenu d'une obligation de remise de la situation de trésorerie, de la totalité des fonds immédiatement disponibles, des documents et archives du syndicat des copropriétaires, du solde des fonds disponibles après apurement des comptes, de l'état des comptes des copropriétaires, et de l'état des comptes du syndicat des copropriétaires ; qu'en vertu de ces mêmes dispositions, le nouveau syndic ou, comme en l'espèce, le syndicat des copropriétaires peut demander au juge des référés d'ordonner la remise sous astreinte de ces pièces et fonds ; qu'il appartient à l'ancien syndic de rapporter la preuve de ce qu'il s'est acquitté de cette obligation de remise et non au nouveau syndic, ou, comme en l'espèce, au syndicat des copropriétaires, de faire la preuve contraire ; que la remise considérée suppose que l'ancien syndic adresse au nouveau syndic les documents considérés, portables, et non que ce dernier vienne les chercher ; que les différentes lettres de l'appelant, demandant au syndic provisoire ou à l'avocat du syndicat des copropriétaires de venir chercher les pièces réclamées, ne sont, donc, pas été de nature à satisfaire à l'obligation considérée ; que la seule qualité d'ancien syndic faisant peser sur l'appelant une obligation de remise, ce dernier ne peut sérieusement opposer à cette obligation le fait qu'il aurait cessé d'être syndic ; qu'il résulte de l'examen des pièces versées aux débats et des conclusions des parties que M. X..., après avoir été mis en demeure le 19 juillet 2007, s'est engagé à remettre les pièces réclamées par le syndicat des copropriétaires le 19 septembre 2007, mais en demandant au conseil du syndicat des copropriétaires de venir les chercher ; que la lecture des bordereaux de remise établis le 3 septembre et le 28 septembre 2007 démontre que M. X... n'a pas satisfait à son obligation, comme il l'avait affirmé au premier juge ; que M. X... a fait savoir au syndicat des copropriétaires, le 29 février 2008, après le prononcé de l'ordonnance entreprise, qu'il « tenait à sa disposition » les éléments demandés ; que le 21 décembre 2009 M. X... a procédé à un envoi partiel des documents litigieux, le juge de l'exécution lui donnant acte, le 12 février 2010, de ce qu'il versait aux débats les factures et la balance générale au 31 juillet 2007, dont la remise avait été ordonnée par le premier juge ; que le syndicat des copropriétaires réclame encore à ce jour, la remise, par M. X..., de l'organigramme des clés et les clés des parties communes de l'immeuble en copropriété, du procès-verbal de réception des parties communes de l'immeuble et de tous les documents relatifs à la levée des réserves et notamment toutes les correspondances adressées au promoteur et/ ou aux entreprises de constructions et tous les actes des procédures diligentées à leur encontre ; que M. X... ne conteste pas l'affirmation de l'intimée selon laquelle, ayant mandaté des entreprises pour accomplir des travaux d'entretien réguliers, il est nécessairement en possession des clés permettant l'accès aux parties communes et d'une liste ou « organigramme » permettant de les identifier, tous ces éléments étant nécessaires à la vie du syndicat des copropriétaires ; que les document réclamés, relatifs à la construction et à la conformité de l'immeuble considéré, sont également nécessaires à la vie du syndicat des copropriétaires, en ce que, comme l'a relevé le premier juge, ils définissent le point de départ d'un certain nombre de garanties légales et sont, d'évidence, nécessaires à l'examen de tout litige lié à la construction de l'immeuble considéré ; que M. X... ne conteste pas avoir été le premier syndic de copropriété et avoir fait sommation de procéder à une levée de réserves, sommation qu'il a communiquée ; qu'il a, donc, contrairement à ce qu'il affirme, été en possession de ces documents qu'il avait, en tant que syndic, vocation à détenir ; qu'il ne peut, pour s'affranchire de son obligation, et sans pour autant le démontrer, se contenter d'affirmer que ces documents sont détenus par un tiers, auquel il lui appartient, si nécessaire, de les réclamer ; qu'il résulte de ce qui précède que c'est en opposant des moyens de droit infondés, en prétendant à tort avoir satisfait à ses obligations, ou en affirmant qu'il n'était pas en mesure d'y satisfaire, avant que de démontrer, par une transmission, l'inexactitude de cette affirmation, que M. X... a satisfait tardivement et partiellement à des obligations auxquelles il était tenu depuis l'année 2007 ; qu'il y a, donc, lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce que le premier juge a ordonné à l'appelant de satisfaire à ses obligations sous astreinte ; qu'eu égard, cependant, aux premières remises intervenues avant qu'il ne statue, il y a lieu de réduire le montant de l'astreinte fixée par le premier juge, non sur le fondement des textes applicables au juge chargé de la liquidation de l'astreinte, mais du seul fait de l'effet dévolutif de l'appel formé contre la décision l'ayant ordonnée ; que s'agissant des pièces non encore remises, la Cour, vu l'évolution du litige, fixera un montant d'astreinte plus important, en tenant compte du délai écoulé depuis la réclamation de ces pièces, dans les termes prévus au dispositif du présent arrêt,

    Alors, en premier lieu, qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ; qu'en énonçant que l'obligation ainsi mise à la charge de l'ancien syndic était « portable » et qu'il ne pouvait dès lors être tenu compte de ce que les documents et archives du syndicat avaient été mis à la disposition du nouveau syndic dès le 19 septembre 2007 aux fins que celui-ci en prenne possession en venant les chercher, la cour d'appel a ajouté une condition qui ne figure pas à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et a violé par conséquent cette disposition,

    Alors, en deuxième lieu, que dans ses conclusions récapitulatives d'appel signifiées le 15 mars 2010, M. X... avait fait valoir que l'ensemble des pièces en sa possession, y compris la situation de trésorerie au 31 juillet 2007 (pièce n° 26), avaient été intégralement visées dans l'acte de « remise en mains propres » en date du 3 septembre 2007 signé par la société Frabat et que les remises postérieures de documents n'avaient eu d'autre finalité que de répondre aux sollicitations de la société Frabat qui réclamait les mêmes pièces que celles dont elle avait déjà été mise en possession ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile,

    Alors, en troisième lieu, que si l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fait obligation à l'ancien syndic d'un syndicat de copropriétaires de remettre au nouveau syndic l'ensemble des documents et archives du syndicat, cette obligation ne peut avoir trait qu'aux pièces que l'ancien syndic détient effectivement ; qu'en énonçant qu'en sa qualité « de premier syndic de la copropriété » M. X... avait « vocation à détenir » les documents relatifs à la construction et à la conformité de l'immeuble ainsi que « l'organigramme des clés des parties communes » et qu'en conséquence il était tenu de les communiquer au nouveau syndic, sans constater que ces documents étaient effectivement en sa possession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

    Alors, en quatrième lieu, que si l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 fait obligation à l'ancien syndic d'un syndicat de copropriétaires de remettre au nouveau syndic, l'ensemble des documents et archives du syndicat, cette obligation ne peut avoir trait qu'aux pièces que l'ancien syndic détient effectivement ; qu'en énonçant qu'il incombait à M. X..., ancien syndic, de réclamer lui-même, si nécessaire, les documents détenus par un tiers alors même qu'il n'était tenu par aucune obligation de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

    Alors, enfin et à titre subsidiaire, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; qu'en cas de changement de syndic, il incombe au nouveau syndic qui réclame à l'ancien la transmission de documents spécifiques ayant trait à la construction de l'immeuble et non au simple fonctionnement de la copropriété de rapporter la preuve que ces documents sont détenus effectivement par l'ancien syndic ; qu'en énonçant que M. X..., ancien syndic, ne pouvait s'affranchir de son obligation de transmission, en se contentant « d'affirmer, sans pour autant le démontrer, que les documents relatifs à la construction de l'immeuble étaient détenus par un tiers, en l'occurrence le promoteur de l'immeuble », alors même qu'il incombait au demandeur qui réclamait la transmission des pièces litigieuses de prouver que ces documents étaient effectivement détenus par M. X..., la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du code civil."

  • Un exemple de bilan coût avantage

    Un arrêt sur cette question :


    "Vu la requête enregistrée le 16 octobre 2007, présentée pour M. Johannès X demeurant ..., par Me Remond, de la SCP Converset et associés, avocats au barreau de Lons-le-Saunier ; M. X demande à la Cour :

    1°) d'annuler le jugement n° 06000667 du 27 septembre 2007 par lequel le Tribunal administratif de Besançon a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté en date du 3 mars 2006 par lequel le préfet du Jura a déclaré d'utilité publique la création d'une voie d'accès au réservoir au lieu-dit « Montgenezêt » à Plainoiseau et a prononcé la cessibilité au profit de la commune des parcelles désignées à cet effet ;

    2°) d'annuler l'arrêté sus-mentionné ;

    3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 € au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


    Il soutient que :

    - la notice explicative jointe au dossier d'enquête d'utilité publique est insuffisante en ce qu'elle ne mentionne pas la possibilité ouverte à la commune de continuer à bénéficier des servitudes de passage existantes permettant l'accès au réservoir en cause ;

    - les informations contenues dans ladite notice sont erronées, car elles ne font pas état de son accord pour le maintien desdites servitudes ;

    - les inconvénients du parti choisi par la commune, qui tiennent au coût de l'opération et à l'atteinte excessive à son droit de propriété, ne sont pas compensés par les avantages du projet dont les objectifs peuvent être atteints dans des conditions équivalentes sans recourir à l'expropriation ;


    Vu le jugement attaqué ;


    Vu, enregistré le 14 février 2008, le mémoire en défense présenté par le ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités locales qui conclut au rejet de la requête aux motifs que :

    - la note explicative est suffisante ;

    - l'opération envisagée permet à la commune d'accéder en toute liberté au captage de la source et à son entretien et revêt un caractère d'utilité publique indéniable ;



    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code de l'expropriation ;

    Vu le code de justice administrative ;



    Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

    Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 9 octobre 2008 :

    - le rapport de Mme Mazzega, présidente de chambre,
    - et les conclusions de Mme Steinmetz-Schies, commissaire du gouvernement ;




    Sans qu'il soit besoin de se prononcer sur l'autre moyen de la requête :

    Considérant qu'une opération ne peut légalement être déclarée d'utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier et éventuellement les inconvénients d'ordre social ou l'atteinte à d'autres intérêts publics qu'elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente ;

    Considérant que le projet faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique attaquée consiste dans la création d'une voie d'accès à une source et à un réservoir situés au lieu-dit « Montgenezêt » sur le territoire de la commune de Plainoiseau, situés sur une parcelle enclavée bénéficiant d'une servitude de passage sur la propriété appartenant à M. X ;

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la solution consistant à utiliser les servitudes de passage existantes et qui sont de droit, compte tenu de l'état d'enclave du terrain supportant l'implantation de la source et du réservoir en cause, sans qu'aucune expropriation ne fût nécessaire, aurait permis de réaliser, dans des conditions équivalentes et à un moindre coût, l'opération projetée qui, au surplus, eu égard à son objet qui consiste à assurer l'alimentation en eau non potable des fontaines du village et l'arrosage des plantations municipales, porte une atteinte excessive au droit de propriété de M. X, contraint, d'une part, de céder une parcelle de terrain sur-bâtie et subissant, d'autre part, le fractionnement de son terrain dont une partie serait désormais enclavée ; que, dans ces conditions, contrairement à ce qu'a jugé le Tribunal administratif, le moyen tiré du défaut d'utilité publique de l'opération envisagée doit être accueilli ; 

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. X est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Besançon a rejeté sa demande ; qu'il y a lieu d'annuler le jugement attaqué et l'arrêté litigieux ;


    Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

    Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions de M. X tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de lui accorder à ce titre la somme de 1 500 € qu'il demande ;
    DECIDE
    Article 1er : Le jugement n° 06000667 en date du 27 septembre 2007 du Tribunal administratif de Besançon est annulé.
    Article 2 : L'arrêté du préfet du Jura en date du 3 mars 2006 déclarant d'utilité publique la création d'une voie d'accès au réservoir au lieu-dit « Montgenezêt » à Plainoiseau et prononçant la cessibilité au profit de la commune des parcelles désignées à cet effet est annulé.
    Article 3 : La commune de Plainoiseau versera à M. X la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
    Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. Johannès X, à la commune de Plainoiseau et au ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales.
    Copie sera, en outre, adressée au préfet du Jura."

  • Convocation à assemblée générale de copropriété et courrier réexpédié

    Un arrêt d'un intérêt pratique évident :


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 30 mars 2010, RG 08/04858), que M. X... et la société Leca, copropriétaires, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Club Engaly I (le syndicat) en annulation de trois décisions de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2006 ayant notamment décidé la suppression de la clause de para hôtellerie de l'immeuble et mandaté le syndic pour faire modifier le règlement de copropriété en conséquence ;

    Sur le premier moyen :

    Attendu que M. X... et la société Leca font grief à l'arrêt de rejeter l'exception de nullité tirée du défaut de convocation et de les débouter de leur demande alors, selon le moyen :

    1°/ que d'une part, selon les articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l'assemblée générale est notifiée au moins 15 jours avant la date de la réunion et le délai qu'elle fait courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ; que la convocation à l'assemblée générale du 28 janvier 2006 a été déposée à la poste le 10 janvier 2006 et présentée à M. X... en personne ou es qualités de gérant de la SCI Leca le 13 janvier 2006 à Saint-Jean-de-Luz ; qu'il résulte donc de ces constatations que le délai de 15 jours n'a pas été respecté entre les 14 et 28 janvier 2006 et qu'en conséquence la nullité de l'assemblée générale devait être prononcée ; qu'en énonçant dès lors que le délai de convocation avait été respecté, la cour d'appel a violé les articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967 ;

    2°/ que, d'autre part et en toute occurrence, pour sa validité, la notification de la convocation doit être faite au domicile déclaré par les copropriétaires ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la convocation à l'assemblée générale a été libellée à l'adresse déclarée par M. X... et la SCI Leca au syndic, à Aragnouet, et qu'elle leur a été présentée à Saint-Jean-de-Luz ; qu'en décidant cependant que le délai de convocation courrait du jour de la présentation de la lettre au bureau de poste du lieu de l'adresse déclarée pour en déduire que le moyen de nullité tiré du défaut de respect du délai de convocation de quinze jours avait été écarté à bon droit par le premier juge, quand il résultait de ses propres constatations que la convocation avait été libellée à l'adresse déclarée par M. X... et la SCI Leca au syndic à Aragnouet et qu'elle leur avait été présentée à Saint-Jean-de-Luz ce dont il résultait que le délai n'avait pu commencer à courir, la cour d'appel a violé les articles 9, 64 et 65 du décret du 17 mars 1967 ;

    Mais attendu qu'ayant relevé que les convocations pour l'assemblée générale du 28 janvier 2006 avaient été libellées à l'adresse déclarée par M. X... et la société Leca au syndic et que les courriers avaient été présentés à M. X... le 13 janvier 2006 à une autre adresse, la cour d'appel a exactement retenu que le délai de convocation courrait à compter du jour de la présentation de la lettre au bureau de poste du lieu de l'adresse déclarée ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Mais sur le second moyen :

    Vu l'articles 26 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble son article 42 ;

    Attendu que l'assemblée générale peut prendre à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; 

    Attendu que, pour débouter M. X... et la société Leca de leur demande d'annulation de la décision n° 5 de l'assemblée générale du 28 janvier 2006, l'arrêt relève que l'article 9 du règlement de copropriété rappelle la liberté de jouissance des copropriétaires de leurs lots par la location sous condition de respecter le règlement de copropriété ainsi que la destination de l'immeuble telle que définie à l'article 6 prévoyant la destination de l'immeuble à l'usage d'habitation avec possibilité d'offrir les logements à la location commerciale en renvoyant au chapitre II comprenant l'article 7, seule disposition à faire référence aux règles de la para hôtellerie et que cette dernière n'est plus pratiquée dans l'immeuble depuis 1985 et retient qu'il s'agissait par la décision, non pas de modifier la destination de l'immeuble mais de constater une modification de cette destination intervenue depuis plus de dix ans de sorte que M. X... et la société Leca sont sans droit pour exiger de la copropriété le respect de la destination initiale de l'immeuble en raison de la prescription décennale prévue à l'article 42, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et donc pour imposer un vote contraire à celui visant à adapter le règlement de copropriété à la nouvelle réalité créatrice de droits ;

    Qu'en statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l'immeuble que par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise à l'unanimité, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'annulation de la résolution n° 5 de l'assemblée générale, l'arrêt rendu le 30 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;

    Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Club Engaly I aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Club Engaly I ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille onze.

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

    Moyens produits par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils, pour M. X... et autre

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

    Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé par moyens propres ou adoptés le jugement du Tribunal de Grande Instance de TARBES du 20 novembre 2008 en ce qu'il a rejeté le moyen de nullité de l'assemblée générale du 28 janvier 2006 tiré du défaut de convocation et débouté Monsieur X... et la SCI LECA de leurs demandes d'annulation des résolutions 3, 4 et 5.

    AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU' aux termes de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l'assemblée générale est notifiée au moins 15 jours avant la date de réunion ;

    L'article 64 du même décret précise que ce délai de 15 jours a pour point de départ le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, étant précisé qu'en vertu de l'article 65, il appartient à chaque copropriétaire de notifier au syndic son domicile réel ou élu et qu'en outre, les notifications sont valablement faites au dernier domicile notifié au syndic ;

    En l'espèce, il n'est pas contesté que le domicile réel ou élu notifié au syndic par Monsieur X... et la SCI LECA se situe à PIAU ENGALY 65170 ARAGNOUET ;

    II n'est pas davantage contesté que les convocations pour l'assemblée générale du 28 janvier 2006 ont été déposées à la poste le 10 janvier 2006 et que Monsieur X... et la SCI LECA ne se sont vus présenter les lettres que le 13 janvier 2006 à SAINT JEAN DE LUZ ;

    Les parties s'opposent sur l'existence d'un ordre de réexpédition donné par Monsieur X... ;

    Ce dernier produit un document portant un tel ordre libellé jusqu'au 30 novembre 2005 ;

    II ne peut être cependant contesté que les lettres recommandées portant convocation ont été présentées le 13 janvier 2006 à SAINTJEAN DE LUZ, qu'il s'agisse d'une erreur des services postaux ou non ;


    Monsieur X... et la SCI LECA ne peuvent à ce jour s'en plaindre, alors même que les différents ordres de réexpédition donnés à la Poste et le changement de domicile qu'ils supposaient n'ont jamais été notifiés au Syndicat des copropriétaires qui était donc fondé à adresser ces lettres au domicile porté à sa connaissance ;

    Il convient de considérer que le délai de convocation a en conséquence été respecté (jugement p. 3 alinéas 4 à 10 et p. 5 alinéas 1 et 2).

    ET AUX MOTIFS PROPRES QU'il est constant que les convocations pour l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence CLUB ENGALY I prévue le 28 janvier 2006 ont bien été libellées à l'adresse déclarée par les appelants au syndic à Aragnouet et déposées à la poste le 10 janvier 2006 ; qu'il est tout aussi constant que les courriers correspondants ont été présentés à Monsieur X... en personne ou es qualités de gérant de la SCI LECA le 13 janvier 2006 à Saint-Jean-de-Luz ; que ce soit par l'effet d'un ordre de réexpédition effectif donné par les intéressés et jamais porté à la connaissance du syndic ou par l'erreur de la poste ayant poursuivi l'exécution d'un tel ordre devenu caduc, le délai de convocation court du jour de la présentation de la lettre au bureau de poste du lieu de l'adresse déclarée ;

    que dès lors le moyen de nullité tiré du défaut de respect du délai de convocation de 15 jours a été écarté à bon droit par le « premier juge » (arrêt p. 5 alinéas 4 et 5).

    ALORS QUE, D'UNE PART, selon les articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l'assemblée générale est notifiée au moins 15 jours avant la date de la réunion et le délai qu'elle fait courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ; que la convocation à l'assemblée générale du 28 janvier 2006 a été déposée à la poste le 10 janvier 2006 et présentée à Monsieur X... en personne ou es qualité de gérant de la SCI LECA le 13 janvier 2006 à SAINT JEAN DE LUZ ; qu'il résulte donc de ces constatations que le délai de 15 jours n'a pas été respecté entre les 14 et 28 janvier 2006 et qu'en conséquence la nullité de l'assemblée générale devait être prononcée ; qu'en énonçant dès lors que le délai de convocation avait été respecté, la Cour d'appel a violé les articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967.

    ALORS QUE, D'AUTRE PART et en toute occurrence, pour sa validité, la notification de la convocation doit être faite au domicile déclaré par les copropriétaires ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que la convocation à l'assemblée générale a été libellée à l'adresse déclarée par Monsieur X... et la SCI LECA au syndic, à ARAGNOUET, et qu'elle leur a été présentée à SAINT JEAN DE LUZ ; qu'en décidant cependant que le délai de convocation courrait du jour de la présentation de la lettre au bureau de poste du lieu de l'adresse déclarée pour en déduire que le moyen de nullité tiré du défaut de respect du délai de convocation de quinze jours avait été écarté à bon droit par le premier juge, quand il résultait de ses propres constatations que la convocation avait été libellée à l'adresse déclarée par les exposants au syndic à ARAGNOUET et qu'elle leur avait été présentée à SAINT JEAN DE LUZ ce dont il résultait que le délai n'avait pu commencer à courir, la Cour d'appel a violé les articles 9, 64 et 65 du décret du 17 mars 1967.

    SECOND MOYEN DE CASSATION 

    Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé par moyens propres ou adoptés le jugement du Tribunal de Grande Instance de TARBES du 20 novembre 2008 en ce qu'il a débouté Monsieur X... et la SCI LECA de leurs demandes d'annulation des résolutions 3, 4 et 5. ;

    AUX MOTIFS QU'il convient de rappeler que par sa résolution n° 5 présentée comme répondant à une nouvelle demande de la SCI LECA recherchant à faire respecter la destination para hôtelière de l'immeuble, l'assemblée générale du 28 janvier 2006 a constaté l'inapplication de la clause de para hôtellerie au regard du classement administratif ainsi que sa caducité au vu de l'article 9 du règlement de copropriété et a décidé de sa suppression mandatant le syndic pour faire suivre jusqu'en Mairie la validité de cette présente résolution et de faire modifier le règlement en conséquence ;

    Qu'en l'espèce, l'article 9 du règlement de copropriété établi. le 17 décembre1979 rappelle la liberté de jouissance de chaque copropriétaire de ses lots par la location sous condition de respecter les conditions du règlement ainsi que la destination "de l'immeuble telle que définie à l'article 6» prévoyant la destination de l'immeuble à l'usage d'habitation avec possibilité d'offrir les logements à la location commerciale en renvoyant au chapitre II comprenant l'article 7, seule disposition à faire référence aux règles de la para hôtellerie ;

    Qu'il est constant que cette restriction à la faculté de louer avait été édictée en contemplation d'un bail à construction signé entre la SCI qui avait construit l'immeuble et la commune d'Aragnouet sur un terrain situé en zone d'aménagement concerté créée pour l'aménagement de la station de Piau Engaly ; qu'il ne peut être sérieusement contesté que la para hôtellerie a cessé d'être pratiquée dans cette résidence depuis 1985 étant relevé qu'il n'est justifié d'aucune organisation conforme aux prescriptions réglementaires pour la gestion para hôtelière pour tout ou partie des lots de la résidence et qu'il n'est fourni par les appelants aucun contrat postérieur à cette date pour justifier d'une telle gestion ; que le tribunal a tiré de cette constatation la nécessité de mettre en conformité le règlement avec la réalité et a validé la résolution qui a officialisé ce changement de destination en estimant que seule la commune d'Aragnouet aurait pu se prévaloir de la violation de la destination para hôtelière ;

    Qu'il est certain qu'un changement de destination de l'immeuble relève d'une décision à l'unanimité des copropriétaires prévue à l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 à savoir de tous les membres de la copropriété et non seulement des copropriétaires présents à l'assemblée générale ;

    Que toutefois, il s'agit en l'espèce par la décision querellée non de modifier la destination de l'immeuble mais de constater une modification de cette destination intervenue depuis plus de dix ans même pour les propres lots des appelants de telle sorte que ces derniers qui sont bien recevables à contester la résolution n° 5 pour avoir engagé leur action dans les deux mois de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale qui l'a votée, étaient en revanche sans droit pour exiger de la copropriété le respect de la destination initiale de l'immeuble en raison de la prescription décennale prévue à l'article 42 alinéa 1 er de la loi du 10 juillet 1965 et donc pour imposer un vote contraire à celui visant à adapter le règlement de copropriété à la nouvelle réalité créatrice de droits ;

    Qu'en effet, une telle opposition aurait été dans ces circonstances constitutives d'un abus de minorité rendant Monsieur X... et la SCI LECA mal fondés à contester cette résolution ;

    Qu'il convient en conséquence de confirmer, par motifs propres ou adoptés, le jugement du Tribunal de Grande Instance de TARBES du 20 novembre 2008 dans toute ses dispositions non « contraires » (arrêt p. 6 alinéas 3 à 8 et p. 9 alinéa 1 er).

    ALORS QUE la destination de l'immeuble prévue par le règlement de copropriété ne peut être modifiée que par décision de l'assemblée générale prise à l'unanimité des copropriétaires ; que le règlement de copropriété établi le 17 décembre 1979 stipulait la destination para hôtelière de l'immeuble ; que par sa résolution n°5, l'assemblée générale a constaté l'inapplication de la clause de parahôtellerie ; que pour débouter Monsieur X... et la SCI LECA de leur demande d'annulation de cette résolution qui, modifiant la destination de l'immeuble, ne pouvait être prise qu'à l'unanimité des copropriétaires, la Cour d'appel a considéré que la parahôtellerie ayant cessé en 1985, et que la décision querellée avait pour objet de constater une modification de la destination intervenue depuis plus de dix ans, ils étaient sans droit pour exiger de la copropriété le respect de la destination initiale de l'immeuble en raison de la prescription décennale prévue à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en statuant ainsi quand la destination de l'immeuble prévue par le règlement de copropriété ne pouvait être modifiée que par décision de l'assemblée générale prise à l'unanimité des copropriétaires et sans constater l'existence d'une telle décision en 1985 pour faire cesser la destination para-hôtelière de l'immeuble, la Cour d'appel a violé les articles 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965."

  • Décret relatif à l'audit énergétique des copropriétés de cinquante lots et plus

     


    DECRET 

    Décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012 relatif à l'obligation de réalisation d'un audit énergétique pour les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus et à la réglementation thermique des bâtiments neufs 

    NOR: DEVL1117240D


    Publics concernés : professionnels du bâtiment, maîtres d'ouvrage, maîtres d'œuvre, bureaux d'études thermiques, syndics de copropriété, copropriétaires.
    Objet : modalités de réalisation de l'audit énergétique des bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, et aménagement des dispositions relatives à la réglementation thermique des bâtiments neufs.
    Entrée en vigueur : l'audit énergétique prévu par le décret doit être réalisé dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012.
    Notice : les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 doivent faire l'objet d'un audit énergétique. Le décret en précise les modalités. Il appartient au syndic de copropriété d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la réalisation de cet audit. L'audit doit comporter des propositions de travaux destinés à améliorer la performance énergétique du bâtiment. Il doit être réalisé par une personne qualifiée et indépendante.
    Le décret aménage par ailleurs les dispositions relatives à la réglementation thermique des bâtiments, afin de préciser qu'elles s'appliquent aux logements neufs en accession sociale situés dans les zones de rénovation urbaine et à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers.
    Références : le code de la construction et de l'habitation et les textes modifiés par le présent décret peuvent être consultés, dans leur rédaction issue de cette modification, sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr). Le présent décret est pris pour l'application de l'article 1er de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement.
    Le Premier ministre,
    Sur le rapport de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement,
    Vu la directive 98/34/CE du Parlement européen et du Conseil du 22 juin 1998 prévoyant une procédure d'information dans le domaine des normes et réglementations techniques ;
    Vu la directive 2010/31/EU du Parlement européen et du Conseil en date du 19 mai 2010 sur la performance énergétique des bâtiments (refonte) ;
    Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 111-10, L. 134-4-1, R. 111-20-4, R. 134-2 et R. 131-25 à R. 131.28-1 ;
    Vu le décret n° 2010-1269 du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des constructions ;
    Vu le décret n° 2011-544 du 18 mai 2011 relatif aux attestations de prise en compte de la réglementation thermique et de réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie pour les bâtiments neufs ou les parties nouvelles de bâtiments ;
    Vu l'avis du comité des finances locales (commission consultative d'évaluation des normes) en date du 3 mars 2011 ;
    Le Conseil d'Etat (section des travaux publics) entendu,
    Décrète :

     


    Il est créé dans le chapitre IV du titre III du livre Ier de la partie réglementaire du code de la construction et de l'habitation une section 4 ainsi rédigée :


    « Section 4

     


    « Audit énergétique


    « Art. R. 134-14.-Dans les bâtiments à usage principal d'habitation d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles en copropriété de cinquante lots ou plus, quelle que soit l'affectation des lots, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, le syndic de copropriété inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la réalisation d'un audit énergétique conformément aux dispositions des articles R. 134-15 à R. 134-17 dans des délais compatibles avec ceux prévus par l'article R. 134-18. 
    « Le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation de l'audit énergétique la présentation du rapport synthétique défini au i de l'article R. 134-15 par la personne en charge de la réalisation de cet audit. Ce rapport est préalablement joint à la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires. 
    « Les syndicats de copropriétaires ayant fait réaliser, au cours des cinq années précédant le 1er janvier 2012, un audit énergétique doivent l'actualiser et le compléter afin d'obtenir un audit énergétique conforme aux dispositions des articles R. 134-15 et R. 134-17, dans le délai prévu à l'article R. 134-18. 
    « Art. R. 134-15.-L'audit énergétique comprend a minima : 
    « a) Un descriptif des parties communes et privatives du bâtiment. Ce descriptif s'appuie sur les caractéristiques pertinentes du bâtiment et sur un descriptif de ses installations collectives de chauffage ou de refroidissement et de ses équipements collectifs de production d'eau chaude sanitaire, de ventilation et d'éclairage. Il décrit les conditions d'utilisation et de gestion de ces équipements ; 
    « b) Une enquête auprès des occupants et, le cas échéant, des propriétaires non occupants, visant à évaluer leurs consommations énergétiques, leur confort thermique, l'utilisation et la gestion de leurs équipements et leurs attentes relatives à l'amélioration thermique de leur logement ; 
    « c) La visite d'un échantillon de logements et, le cas échéant, des parties privatives à usage tertiaire, sous réserve de l'accord des occupants concernés ; 
    « d) L'estimation des quantités annuelles d'énergie effectivement consommées pour chaque catégorie d'équipements collectifs visés au a ainsi que les montants des dépenses annuelles correspondants ; 
    « e) La mention du classement énergétique du bâtiment sur l'échelle de référence prévue par le e de l'article R. 134-2 qui précise la quantité annuelle d'énergie consommée prévue par le b du même article ; 
    « f) La mention du classement des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment sur l'échelle de référence prévue par le f de l'article R. 134-2 qui précise la quantité annuelle d'émissions de gaz à effet de serre prévue par le c du même article ; 
    « g) Des préconisations visant à optimiser l'utilisation, l'exploitation et la gestion des équipements définis au a, et notamment de l'installation collective de chauffage ou de refroidissement ; 
    « h) Des propositions de travaux améliorant la performance énergétique du bâtiment. Ces propositions sont hiérarchisées en tenant compte de l'état du bâtiment et de ses équipements, des attentes et des caractéristiques socio-économiques des propriétaires, de l'estimation du coût des actions envisagées et de leur efficacité énergétique, notamment en ce qui concerne la réduction des déperditions énergétiques, ainsi que des aides financières mobilisables à la date de présentation de l'audit énergétique en assemblée générale des copropriétaires. Ces propositions de travaux s'appuient sur une modélisation du bâtiment et de ses équipements par une méthode de calcul dont les paramètres et les scénarios d'occupation sont ajustés à la situation particulière du bâtiment concerné ; 
    « i) Un rapport faisant la synthèse des points a à h permettant aux copropriétaires d'apprécier la qualité de leur bâtiment et de juger la pertinence des travaux proposés. 
    « Art. R. 134-16.-I. ― Le propriétaire de l'installation collective de chauffage ou de refroidissement, son mandataire ou le syndic de copropriété fournit à la personne qui réalise l'audit : 
    « a) La quantité annuelle d'énergie consommée pour la copropriété par l'installation collective pour le chauffage ou le refroidissement et, le cas échéant, la production d'eau chaude sanitaire ; 
    « b) Les documents en sa possession relatifs aux installations collectives de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude sanitaire, et à leur mode de gestion ; 
    « c) Les contrats d'exploitation, de maintenance, d'entretien et d'approvisionnement en énergie ; 
    « d) Le dernier rapport de contrôle périodique de la ou des chaudières. 
    « II. ― Le syndic fournit également à la personne en charge de la réalisation de l'audit énergétique, tout autre document en sa possession nécessaire à son établissement. La liste de ces documents est définie par arrêté dans les conditions prévues à l'article 2 du décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012 relatif à l'obligation de réalisation d'un audit énergétique pour les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus et à la réglementation thermique des bâtiments neufs. 
    « Art. R. 134-17.-Les personnes qui réalisent des audits énergétiques doivent justifier auprès des personnes pour lesquelles elles réalisent ces audits : 
    « ― soit de l'obtention d'un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l'enseignement post-secondaire d'une durée minimale de trois ans dans le domaine des techniques du bâtiment et d'une expérience professionnelle d'au moins trois ans dans un bureau d'études thermiques ; 
    « ― soit d'une expérience professionnelle d'au moins huit ans dans un bureau d'études thermiques. 
    « Elles doivent justifier d'une expérience suffisante dans la réalisation d'audits énergétiques par au moins trois références sur des prestations similaires. 
    « La liste des éléments justificatifs que doivent fournir les personnes qui réalisent des audits énergétiques est précisée par un arrêté des ministres chargés de la construction et de la justice. 
    « Les personnes qui réalisent des audits énergétiques doivent justifier de leur souscription à une assurance leur permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de leur responsabilité en raison de leurs interventions. Elles doivent justifier de leur impartialité et de leur indépendance à l'égard des syndics, des fournisseurs d'énergie et des entreprises pouvant intervenir sur le bâtiment et les équipements sur lequel porte l'audit énergétique. 
    « Art. R. 134-18.-L'audit énergétique est réalisé dans un délai maximum de cinq ans à compter du 1er janvier 2012. »

     
     


    Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de la justice détermine les modalités d'application des articles R. 134-14 à R. 134-18 du code de la construction et de l'habitation, issus de l'article 1er du présent décret, notamment les compétences des personnes en charge de la réalisation des audits énergétiques.

     


    I. ― Le 2° de l'article 2 du décret du 26 octobre 2010 susvisé est remplacé par les dispositions suivantes : 
    « 2° A tous les projets de construction de bâtiments à usage d'habitation faisant l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er mars 2012 et : 
    « a) Prévus par les conventions pluriannuelles mentionnées aux articles 10 et 10-1 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ; 
    « b) Bénéficiant des dispositions définies au 11 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts. » 
    II.-Le 2° de l'article 4 du décret du 18 mai 2011 susvisé est remplacé par les dispositions suivantes : 
    « 2° A tous les projets de construction de bâtiments à usage d'habitation faisant l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er mars 2012 et : 
    « a) Prévus par les conventions pluriannuelles mentionnées aux articles 10 et 10-1 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ; 
    « b) Bénéficiant des dispositions définies au 11 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts. » 
    III.-Le troisième alinéa de l'article R. 111-20-4 du code de la construction et de l'habitation est remplacé par les dispositions suivantes : 
    « ― une personne répondant aux conditions exigées pour réaliser le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 dans le cas d'une maison individuelle ou accolée ; ».

     


    La ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, le garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés, le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie et le secrétaire d'Etat auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.


    Fait le 27 janvier 2012.


    François Fillon 


    Par le Premier ministre :


    La ministre de l'écologie,

    du développement durable,

    des transports et du logement,

    Nathalie Kosciusko-Morizet

    Le garde des sceaux,

    ministre de la justice et des libertés,

    Michel Mercier

    Le ministre de l'économie,

    des finances et de l'industrie,

    François Baroin

    Le secrétaire d'Etat

    auprès de la ministre de l'écologie,

    du développement durable,

    des transports et du logement,

    chargé du logement,

    Benoist Apparu