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Droit - Page 4

  • Les copropriétaires sont obligatoirement et de plein droit groupés en un syndicat dès lors que la propriété est répartie entre plusieurs personnes en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote part de parties communes

    Principe classique que cet arrêt rappelle :

    "Vu les articles 1er et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 juin 2010), que M. et Mme Z... ont, selon un état descriptif de division du 4 mai 1995, fait diviser l'immeuble dont ils étaient propriétaires en deux lots comprenant chacun une maison d'habitation et une quote part des tantièmes indivis du sol, le terrain étant commun en toutes ses parties y compris le sol d'assiette des parties bâties ; qu'ils ont vendu les deux lots à M. et Mme A... et à M. et Mme X... ; qu'à la suite d'un glissement de terrain, les époux A... ont fait exécuter, à leurs frais, les travaux de soutènement préconisés par un expert pour éviter l'aggravation du phénomène de décompression ultérieure du terrain pouvant affecter la fondation de leur maison d'habitation ; qu'ils ont fait assigner M. et Mme X... en payement de la quote part du coût des travaux leur incombant, calculée en fonction des millièmes affectés à leur lot ;

    Attendu que, pour déclarer recevable l'action des époux A..., l'arrêt relève que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété et que le terrain servant d'assiette aux deux bâtiments est une partie commune et retient que les époux X... ne peuvent opposer aux époux A... l'irrecevabilité de leur action tirée de ce qu'elle n'est pas dirigée contre le syndicat des copropriétaires qui n'a pas été constitué entre les propriétaires des deux lots ;

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les travaux exécutés par les époux A... étaient des travaux d'entretien des parties communes et que les copropriétaires sont obligatoirement et de plein droit groupés en un syndicat dès lors que la propriété est répartie entre plusieurs personnes en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote part de parties communes, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 juin 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

    Condamne M. et Mme A... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme A... et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille douze.

     


    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour M. et Mme X....

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré Monsieur et Madame A... recevables en leur action et D'AVOIR condamné Monsieur et Madame X... à payer aux époux A... la somme de 15.693,27 € correspondant à leur quote-part dans les travaux effectués, avec intérêts de droit à compter du 6 mai 2008, date de la sommation de payer ;

    AUX MOTIFS QUE « l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 autorise tout copropriétaire à exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot ; qu'en l'espèce, les époux X... ne peuvent opposer aux époux A... l'irrecevabilité de leur action en ce qu'elle ne serait pas dirigée contre le syndicat des copropriétaires qui n'a pas été constitué entre les propriétaires des deux lots, ce dont il peut être fait grief aux deux parties ; qu'en outre, les dommages consécutifs aux fortes pluies du mois de novembre 2000 concernent le lot dont ils sont propriétaires et jouissent » (arrêt p. 4) ;

    ALORS QUE les copropriétaires sont obligatoirement et « de plein droit », c'est-à-dire sans aucune formalité et du seul fait de l'existence de leurs droits dans la copropriété, groupés en un syndicat des copropriétaires ; que ce dernier a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en affirmant, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de ce que la demande tendant au remboursement de travaux, expressément qualifiés par la cour d'appel de « travaux d'entretien des parties communes » (arrêt p. 4, § 7), devait être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, et non contre l'un des copropriétaires, que le syndicat n'avait jamais été constitué, quand il est constitué de plein droit, et sans formalité, dès lors que la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, la cour d'appel a violé l'article 14, ensemble l'article 1er, de la loi du 10 juillet 1965."

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  • Justification de la souscription de l'assurance dommages ouvrage

    Un arrêt sur cette question :

     

    "Vu les articles L. 241-1, L. 242-1 et L. 243-2 du Code des assurances ;

     

    Attendu que toute personne physique ou morale, dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la présomption de responsabilité établie par les articles 1792 et suivant du Code civil à propos de travaux de bâtiment, doit être couverte par une assurance ;

     

    qu'à l'ouverture de tout chantier, elle doit être en mesure de justifier qu'elle a souscrit un contrat d'assurance la couvrant pour cette responsabilité ; que toute personne physique ou morale, qui agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de ceux de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1 du Code civil ; que les personnes soumises à ces obligations doivent être en mesure de justifier qu'elles y ont satisfait ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 3 mai 2002), que, suivant acte reçu le 16 décembre 1997 par la société de notaires Popineau, Marel, Popineau (le notaire), M. X... a souscrit auprès de la société civile immobilière Les Cormorans (la SCI) un contrat intitulé contrat de réservation portant la vente d'une maison individuelle jumelée dans un ensemble immobilier en cours de réalisation ; qu'ayant renoncé le 30 décembre 1997, date à laquelle le projet d'acte lui avait été présenté pour signature de l'acte de vente, à la réalisation de la vente après avoir été informé par le notaire rédacteur de l'absence de souscription par la SCI des assurances de responsabilité et de dommages obligatoires, M. X... a assigné en réparation du préjudice résultant pour lui de l'impossibilité de conclure l'opération la société venderesse, qui a appelé en garantie le notaire ;

     

    Attendu que, pour rejeter la demande de M. X..., l'arrêt retient que la SCI venderesse ne peut se voir reprocher d'avoir omis de porter dans l'acte du 16 décembre 1997 les mentions relatives aux assurances puisque cet acte n'a pu avoir pour effet, qu'il soit considéré comme un contrat préliminaire ou analysé comme une promesse unilatérale de vente, de transférer la propriété ou la jouissance du bien qui en était l'objet puisque ce résultat ne pouvait être atteint que par la signature de l'acte de vente dans la première hypothèse ou par la levée de l'option dans la seconde ; que M. X... a été régulièrement informé de la situation conformément aux exigences légales, dans le projet d'acte authentique de vente au vu duquel il a préféré renoncer à l'opération envisagée, sans avoir à supporter une quelconque sanction financière puisqu'il a obtenu restitution de manière quasi-immédiate du dépôt de garantie ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que la loi édicte une obligation générale de justification de l'assurance obligatoire et que cette justification ne peut être tenue pour suffisante si elle n'est apportée qu'à la date de la signature de l'acte translatif de propriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 mai 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion, autrement composée ;

     

    Condamne la SCI Les Cormorans aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Les Cormorans à payer à M. X... la somme de 1 900 euros ; rejette la demande de la SCP Popineau, Marel, Popineau ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quatre."

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