Cet arrêt juge que l'exception d'inexécution ne peut être invoquée par le locataire pour ne pas payer son loyer : 

"Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, appréciant la portée des éléments soumis à son appréciation, que les causes de l'humidité et des infiltrations constatées n'étaient pas déterminées et ne pouvaient pas en l'état être imputées au bailleur, qu'en revanche les dispositifs de chauffage et d'aération n'étaient pas adaptés aux caractéristiques du logement mais que les locataires, qui avaient cessé tout paiement des loyers trois mois après le début du bail en septembre 2006, n'avaient fait état de désordres affectant les lieux loués qu'en janvier 2008 et qu'à plusieurs reprises, le mandataire du bailleur avait tenté en vain, en raison du silence ou de l'absence de M. X... et de Mme Y..., de visiter les lieux pour s'assurer de la réalité des plaintes de ces derniers et que M. X... ne démontrait pas s'être trouvé dans l'impossibilité de résider dans le logement loué, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve, a souverainement déduit de ces constatations que le preneur ne pouvait invoquer l'exception d'inexécution pour justifier le non paiement de son loyer et que le bail s'était donc trouvé résilié, par acquisition de la clause résolutoire, à compter du 10 février 2009 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique, pris en sa cinquième branche, ci-après annexé :

Et attendu que le moyen unique étant rejeté en ses quatre premières branches, le moyen tiré d'une cassation par voie de conséquence est sans portée ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. X... 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la résiliation du bail signé le 5 juillet 2006 et d'avoir condamné solidairement les preneurs et notamment Monsieur Christophe X... à payer à La SCI LA BUTTE la somme de 5.900,30 euros correspondant à la dette au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal depuis l'assignation, ensemble d'avoir condamné solidairement notamment Monsieur Christophe X... au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, d'avoir ordonné l'expulsion spécialement de Monsieur Christophe X... et condamné ce dernier solidairement au paiement des intérêts au taux légal sur les échéances d'indemnités d'occupation à compter du 15 juillet 2011, date de la demande pour les échéances issues à cette date, puis à compter de l'exigibilité de chaque échéance pour les mensualités dues à compter du mois d'août 2011 et enfin d'avoir condamné Monsieur Christophe X... aux dépens et au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, cependant que le susnommé était bénéficiaire de l'aide juridictionnelle ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur doit délivrer un logement décent et en bon état d'usage et d'habitation ; que pour rapporter la preuve de l'indécence du logement, Monsieur X... verse aux débats des photos prises par ses soins ; ces photos ne donnent aucune information sur les conditions de prise de vue et ne peuvent en conséquence rapporter la preuve des faits allégués ; que Monsieur X... verse encore un constat d'huissier, en date du 14 janvier 2008, qui fait état de présence d'humidité importante dans le logement, de moisissure sur les murs et d'eau stagnante dans la cave ; que le très mauvais état du logement est confirmé par les propos que le maire de Becherel dans la lettre adressée le 31 janvier 2008 à la DAS 35 ; que ces propos sont corroborés par l'attestation de Mademoiselle Z... en date du 25 mars 2010 ; que Monsieur X... verse ensuite le compte rendu de rapport d'enquête sanitaire en date du 5 mai 2009 ; que ce rapport constate que le logement ne satisfait pas entièrement aux conditions d'habitabilité fixées par le règlement sanitaire départemental ; qu'il évalue l'état d'insalubrité par une cotation de 0,22 sur une échelle de 0 à 1 mais ne conclut pas à la mise en oeuvre immédiate d'une procédure d'insalubrité et préconise de rechercher les causes d'humidité et d'infiltration d'eau et d'installer des dispositifs de chauffage et d'aération permanents adaptés aux caractéristiques du bâtiment, qu'il ressort de ce rapport, en premier lieu, que le logement n'est pas insalubre et en deuxième lieu, que les causes d'humidité et d'infiltration ne sont pas déterminées, ce qui ne permet pas, en l'état de les imputer au bailleur ; qu'en revanche, les dispositifs de chauffage et d'aération permanents non adaptés aux caractéristiques du bâtiment ne peuvent être attribués aux locataires ; que sur ce dernier point, il ressort néanmoins des différentes lettres que le bailleur a adressées aux locataires par l'intermédiaire de son agence au cours de l'année 2009, qu'elle a proposé sans succès à Monsieur X... et à Mademoiselle Y... de visiter le logement, afin de tenter de trouver une solution aux doléances de Monsieur X... ; qu'enfin, ce n'est que par une lettre parvenue le jour de la visite, que Monsieur X... a avisé l'agence chargée de représenter le bailleur d'une visite des services de la DAS 35 ; que le rapport d'enquête sanitaire n'a pas été directement communiqué au bailleur et Monsieur X... ne justifie pas d'une communication ; qu'il suit ce qui précède que Monsieur X... ne démontre pas l'impossibilité de résider dans le logement loué et ne justifie pas de ce qu'il ait mis le bailleur en mesure de remédier aux désordres constatés dans le rapport du 5 mai 2009, en sorte qu'il résulte de ces données, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une mesure d'expertise, que Monsieur X... ne peut se prévaloir d'un manquement du bailleur à ses obligations pour s'opposer au paiement des loyers et à l'application de la clause résolutoire, ensemble demander la réduction du montant du loyer depuis la signature du bail, ou solliciter que des travaux soient effectués, en sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il constate la résiliation du bail à compter du 10 février 2000 ;

ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE selon l'article 1134 du Code civil, lorsque le bailleur invoque l'application d'une clause résolutoire, le juge ne dispose d'aucun pouvoir pour apprécier la gravité du manquement contractuel sanctionné par ladite clause, et que cependant, en vertu de l'article 1184 du même Code, l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique, comme le bail, peut permettre à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre partie n'exécute pas la sienne, sous réserve néanmoins d'une certaine proportionnalité ; que c'est ainsi qu'aux termes d'une jurisprudence constante, l'indécence d'un logement, si elle peut être opposée à un commandement de payer des loyers, c'est à la condition que le locataire se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués ; qu'en l'espèce, alors que, selon l'historique du compte des locataires, ces derniers ont cessé tout règlement du loyer résiduel leur incombant à compter de septembre 2006, soit trois mois après le début du bail, même si la SCI LA BUTTE, en raison de l'imputation qu'elle a opérée des aides au logement reçues de la Caisse d'allocation familiale, ne fait état d'une dette qu'à compter de septembre 2007, et ne fait état de désordres affectant les lieux loués qu'en janvier 2008 et ne prouve pas que ces désordres ont rendu ceux-ci totalement inhabitables, étant observé de surcroît, à cet égard que :

- les divers éléments relatifs à l'état des lieux versé aux débats signalent au contraire que seule est touchée par lesdits désordres, une partie du logement ;

- à plusieurs reprises, dès février 2008 et courant 2009, le mandataire du bailleur n'a pu visiter les lieux pour s'assurer de la réalité des plaintes de Monsieur Christophe X... et Mademoiselle Priscilla Y... en raison du silence et/ou de l'absence de ces derniers ;

- Monsieur Christophe X... et Mademoiselle Priscilla Y... ont, du reste, à aucun moment, depuis qu'ils ont suspendu le règlement de tout loyer, mis en demeure le bailleur de satisfaire aux obligations de réparation et/ou de mise aux normes des locaux qu'ils estimaient pouvoir lui imputer, ni solliciter en justice, conformément à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la réalisation des travaux nécessaires et l'autorisation de suspendre le paiement du loyer ;

Que partant, le manquement du bailleur, à le supposer avéré, ce que le rapport d'enquête sanitaire ne démontre pas, car s'il met en évidence l'existence de désordres, il ne s'explique pas sur leur cause et origine, ne justifie pas le non-paiement des loyers de la part de Christophe X..., en tout ou en partie ; que la clause résolutoire est donc acquise depuis le 10 février 2009 puisque les causes du commandement n'ont pas été acquittées dans le délai de deux mois et la SCI LA BUTTE est fondée à obtenir l'expulsion de Christophe X... et de Mademoiselle Priscilla Y..., et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et le paiement de la part de ces derniers, solidairement et à compter du 10 février 2009, date de résiliation du bail, d'une indemnité d'occupation équivalent au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail ;

ALORS QUE D'UNE PART si en présence d'une clause résolutoire de plein droit, le juge en principe n'a que le pouvoir d'en constater l'acquisition, sauf délai de paiement sollicité par le locataire, ce même juge retrouve un pouvoir d'appréciation dans certaines situations particulières et spécialement en cas d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'en l'espèce, le preneur insistait sur l'indécence du logement loué, sur des infiltrations, une humidité excessive entraînant des moisissures, des eaux stagnantes au sol, des suintements des murs, la prolifération de champignons et de traces noirâtres autour des huisseries notamment ; le preneur insistait également sur le rapport dressé par la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales le 5 mai 2009 qui concluait à un état d'inhabitabilité notoire ; étant encore observé que l'appelant insistait aussi sur ce qui résultait de ce même rapport de la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales évoquant le mauvais état de certains appareils de chauffage (convecteurs dessellés des murs, non fonctionnement de certains radiateurs), les dispositifs de chauffage et d'aération ne répondant pas aux normes d'habitabilité du règlement sanitaire départemental (cf. p. 6 des conclusions d'appel) ; étant encore observé que la Cour pour sa part admet bien la présence d'humidité importante dans le logement, de moisissures sur les murs et de l'eau stagnante dans la cave, le très mauvais état du logement ainsi qu'un dispositif de chauffage et un dispositif d'aération permanents non adaptés aux caractéristiques du bâtiment (cf. p. 5 de l'arrêt) ; qu'en l'état de ces données dûment avancées et établies, en l'état des constatations mêmes de la Cour, celle-ci n'a pu constater l'acquisition de la clause résolutoire sans s'expliquer sur l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance telle qu'invoquée, en sorte que l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard des articles 1134 et 1719 du Code civil, violés ;

ALORS QUE D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE la Cour qui constate elle-même la présence d'humidité importante dans le logement, de moisissures sur les murs, d'eau stagnante dans la cave, le très mauvais état du logement, ensemble le fait que les dispositifs de chauffage et d'aération permanents ne sont pas adaptés aux caractéristiques du bâtiment, ne pouvait, sans mieux s'en expliquer et sans violer les articles 1134 et 1719 du Code civil, décider que la clause résolutoire était acquise ;

ALORS QUE DE TROISIEME PART, il n'incombait pas au preneur de démontrer l'impossibilité de résider dans le logement loué, alors qu'en cas de contestations, c'est au bailleur d'établir que le logement loué à titre d'habitation principale est un logement décent ; qu'en jugeant le contraire en mettant à la charge du preneur la preuve d'une impossibilité de résider, la Cour viole les articles 1719 et 1315 du Code civil ;

ET ALORS ENFIN QUE le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le bail et y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués ; qu'en l'espèce, la Cour a relevé que le très mauvais état du logement était confirmé par la lettre que le maire de Becherel a adressés le 31 janvier 2008 à la DAS d'Ille-et-Vilaine, lettre dont le contenu est corroboré par l'attestation de Mademoiselle Z... en date du 25 mars 2010 ; qu'un rapport d'enquête sanitaire avait évalué l'état d'insalubrité du logement et que les causes d'humidité n'étaient pas déterminées et la Cour ayant par ailleurs relevé que les dispositifs de chauffage et d'aération permanents n'étaient pas adaptés aux caractéristiques du bâtiment ; qu'en affirmant cependant que le locataire, en l'état de ces données, ne pouvait se prévaloir d'un manquement du bailleur à ses obligations, la Cour ne tire pas de ses constatations les conséquences légales qu'elles postulaient au regard des articles 1134 et 1719 du Code civil, de plus fort violés ;

ET AUX MOTIFS QU'aucune circonstance particulière ne justifie qu'il soit sursis à l'expulsion des locataires, lesquels sont tenus d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail d'habitation et sont tenus au paiement d'arriérés de loyers, Monsieur X... étant de surcroît tenu au paiement d'une somme au titre des frais irrépétibles ;

ALORS QUE la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée au visa des précédents éléments entraînera par voie de conséquence l'annulation de l'intégralité du dispositif de l'arrêt en l'état d'une irréductible indivisibilité, et ce en application des dispositions de l'article 624 du Code de procédure civile."

Voici un arrêt qui juge qu'il convient de démolir un mur qui rend moins commode la servitude de passage.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 janvier 2011), que les époux X... sont propriétaires d'une parcelle voisine de celle de Mme D... ; que les deux propriétés disposent d'un accès à la route par un chemin longeant partiellement le terrain de Mme D..., laquelle a fait édifier un mur pour clôturer sa propriété le long du fonds de Mme Y... ; que, revendiquant une servitude de passage sur cette parcelle, qui serait entravée par le mur édifié par Mme D... sur son fonds, les époux X... ont assigné celle-ci aux fins de rétablissement de la dite servitude ; 

   Attendu qu'ayant relevé que l'acte constitutif de la servitude, du 17 mars 1938 mentionnait que le droit de passage s'exercerait sur la parcelle de terre cadastrée BK83 longeant la limite de la propriété, qui constituait dès lors l'assiette du passage dû aux époux X... et constaté que Mme D... reconnaissait que le mur qu'elle avait construit empiétait légèrement sur ladite parcelle, la cour d'appel en a exactement déduit, répondant aux conclusions dont elle était saisie et sans modifier l'objet du litige ni dénaturer les conclusions de Mme D..., que cette construction rendait moins commode la servitude en cause et qu'il convenait d'ordonner sa démolition ; 

   D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

      PAR CES MOTIFS : 

   REJETTE le pourvoi ; 

   Condamne Mme D... aux dépens ; 

   Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme D... à payer aux époux X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme D... ; 

   Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille quinze. 

   MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

   Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour Mme D... 

   Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué du 5 février 2013 : 

   D'AVOIR, après avoir constaté l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée BK n° 83 au profit de la parcelle BK n° 85, condamné Madame D... à démolir le mur qu'elle avait fait édifié ainsi qu'au paiement d'une somme de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

   AUX MOTIFS QUE par acte du 17/ 3/ 1958, Edouard Z... a vendu à Marius A... la parcelle cadastrée section BI n° 44 p, et 51, devenues les parcelles BK 85 et 88 ; que cet acte mentionne au titre des servitudes : « Monsieur Marius A... pour se rendre sur la parcelle vendue aura un droit de passage sur une parcelle de terre longeant la limite est de la propriété restant appartenir à Monsieur Z... depuis le chemin commun donnant accès à la maison de Monsieur Z..., jusqu'à la parcelle acquise par Monsieur A.... Le branchement d'eau potable devra se faire à l'endroit indiqué sur le plan et suivre le chemin ci dessus... Les parties déclarent : que la propriété restant à Monsieur Z... et devant supporter les servitudes ci-dessus créées est cadastrée section BI n° 39, 44p, 50 et 51, et que les parcelles profitant desdites servitudes sont cadastrées même section n° 44p, et appartenaient à Monsieur Z... au moyen de l'adjudication précitée » ; que l'acte notarié du 17/ 12/ 1980 établi après le décès de Marius A... mentionne sa propriété comme ayant figuré au cadastre non rénové section BI n° 44p et 51 devenues les parcelles BK 85 et 88 au cadastre rénové, et rappelle la servitude de passage créée par l'acte du 17/ 3/ 1958 ; que dans l'acte d'acquisition du 26/ 9/ 2002 des époux X..., il est rappelé en page 19, au chapitre des servitudes, celles des anciens titres de propriété, retranscrits dans l'acte de vente du 17/ 12/ 1980 sus analysé (attestation immobilière après le décès de Monsieur) A..., ci après littéralement rapportées en une note annexée au présent acte ; qu'il résulte clairement de ces actes qu'une servitude de passage grève la parcelle cadastrée BK n° 83 au profit de leur parcelle cadastrée BK n° 85 ; que sur la demande de démolition du mur ; que Chérifa D... reconnaît que le mur qu'elle a construit empiète légèrement sur la parcelle cadastrée BK n° 83, laquelle constitue l'assiette de la servitude de passage due aux époux X... ; que les photographies produites, les attestations des utilisateurs du chemin et la reconnaissance par Chérifa D... elle même de l'empiétement découlant de la construction du mur sont encore étayées par les procès verbaux d'infraction établis par la ville de Grasse les 4/ 4/ 2007 et 15/ 10/ 2008 constatant que la fondation du mur de clôture est implantée sur la parcelle BK 83 servant de chemin privé et précisant : « le plan de masse fourni à la déclaration de travaux précise que l'implantation de la limite de propriété nord est se trouve à 5 mètres par rapport à la maison existante d'un côté et à environ 1 mètre de l'autre côté. Or, sur place la fondation se trouve respectivement à 5, 50 mètres et à environ 1, 55 mètres » ; qu'il résulte clairement de l'ensemble de ces éléments que Chérira D... a, par sa construction litigieuse, rendu moins commode la servitude de passage dont les époux X... peuvent se prévaloir, ce qui justifie, sur le fondement des dispositions des articles 701 et 1382 du code civil de faire droit à leur demande de démolition du mur empiétant sur l'assiette de la servitude de passage, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, au delà de deux mois après la signification de l'arrêt, et pendant trois mois ; que, sur les dommages et intérêts ; que les époux X... invoquent les préjudices suivants (...) ; que la livraison du gaz serait devenue impossible : une attestation d'Emilie B... pour la société Antargaz confirme que le camion d'approvisionnement de gaz propane ne peut plus accéder à la cuve des époux X... depuis février 2008 en raison du rétrécissement du chemin d'accès à 2, 53 mètres et Monsieur C... atteste livrer chez les époux X... des bouteilles de gaz avec un véhicule de moins de 3, 5 tonnes ; que leur compteur à eau ne serait plus accessible : les photographies produites et le courrier de la société Lyonnaise des eaux mettent en évidence que le compteur d'eau qui se trouvait sur le chemin conformément à ce que prévoit l'acte du 17/ 3/ 1958, est désormais derrière le mur édifié par Chérifa D... (...) ; que les deux préjudices retenus justifient de faire droit à la demande de dommages et intérêts des époux X... dans la limite de 3. 000 € ; 

   ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut dénaturer les conclusions des parties ; que Madame D... contestait fermement dans ses écritures que l'assiette du droit de passage des époux X... couvre la totalité de la parcelle n° BK n° 83 (conclusions d'appel de l'exposante, page 10) ; qu'en affirmant néanmoins que « Chérifa D... reconnaît que le mur qu'elle a construit empiète légèrement sur la parcelle cadastrée BK n° 83, laquelle constitue l'assiette de la servitude de passage due aux époux X... » (arrêt attaqué, page 5, § 3), laissant ainsi entendre que Madame D... admettait l'assiette revendiquée, la cour d'appel a dénaturé ses écritures et méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 

   ALORS D'AUTRE PART QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'il est constant que le droit de passage revendiqué s'exerce sur deux parcelles constituant un chemin privé, numérotées BK n° 81 et BK n° 83, la première partant de la voie publique et débouchant sur la seconde qui dessert les propriétés de Madame D... et des époux X... ; que Madame D... contestait donc dans ses écritures que l'assiette de la servitude puisse recouvrir l'ensemble de la parcelle BK n° 83, sa largeur ne pouvant dépasser la partie la plus étroite du chemin privé (qui se trouve ne pas dépasser 2, 56 mètres au débouché de la parcelle BK n° 81) et empêchait déjà le passage de camions de plus de 3, 5 tonnes (conclusions d'appel de l'exposante, page 8, § 6 et page 10) ; qu'en se contentant néanmoins d'affirmer que l'assiette de la servitude couvrait l'ensemble de la parcelle n° BK n° 83 sans répondre à ces écritures pourtant déterminantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code civil."

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