Voici un arrêt qui ne retient que la garantie du vendeur et non la responsabilité de l'agence en raison d'une absence de raccordement de la maison vendue au réseau public d'assainissement :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 21 mars 2013), que M. Z... et Mme X... ont vendu à M. A... et Mme B... une maison d'habitation ; qu'alertés par des mauvaises odeurs, M. A... et Mme B... ont constaté que l'évacuation de leurs eaux usées n'était pas raccordée au réseau public d'assainissement ; qu'après expertise judiciaire, ils ont assigné M. et Mme Z... pour obtenir la réparation de leur préjudice ; que M. Z... a appelé en la cause la société Dol Immobilier, M. Y... en qualité de mandataire judiciaire de celle-ci et la société AGF son assureur ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal de M. Z..., le moyen unique du pourvoi incident de Mme X... et le moyen unique du pourvoi principal de Mme X..., réunis :

Attendu que M. Z... et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande de M. A... et de Mme B..., alors, selon le moyen :

1°/ que la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachées ; qu'en décidant que la responsabilité de M. Z... et de Mme X... était engagée sur le fondement de l'article 1604 du code civil après avoir retenu qu'ils avaient méconnu leur obligation de livrer une installation permettant l'utilisation normale de la maison vendue, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1641 du code civil ;

2°/ qu'en retenant la responsabilité de M. Z... et de Mme X... pour manquement à leur obligation de délivrance sans rechercher comme elle y était expressément invitée par les dernières conclusions de M. Z... si la non-conformité dénoncée ne constituait pas un défaut rendant la chose impropre à sa destination ouvrant droit exclusivement à la garantie fixée par les articles 1641 et s du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

3°/ que la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachés ; qu'en condamnant Mme X... avec M. Z... au paiement du coût des travaux de remise en état ainsi qu'à des dommages-intérêts sur le fondement de l'obligation de délivrance en raison de l'absence de raccordement des eaux usées au réseau public d'assainissement tout en constatant l'existence de désordres liés à l'évacuation des eaux usées et des odeurs nauséabondes dans le jardin constitutifs d'un vice de nature à rendre la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1641 du code civil ;

4°/ qu'en condamnant Mme X... et M. Z... sur le fondement de l'obligation de délivrance sans rechercher, comme Mme X... l'y invitait pourtant dans ses dernières écritures, si les désordres liés à l'absence de raccordement des eaux usées au réseau public d'assainissement ne rendaient pas la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée justifiant la seule application de la garantie fondée sur les vices cachés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'immeuble avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d'assainissement et constaté que le raccordement n'était pas conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

Sur le second moyen du pourvoi principal de M. Z..., ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les vendeurs n'avaient pas signalé à l'agent immobilier l'existence d'un dispositif individuel d'assainissement et retenu que celui-ci n'avait pas dès lors à vérifier le mode d'évacuation des eaux usées, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en rejetant les demandes des vendeurs à l'encontre de la société Dol immobilier et de son assureur ;

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. Z... et Mme X... aux dépens des pourvois ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer la somme de 2 000 euros à M. A... et Mme B... ; rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen identique produit au pourvoi principal n° W 13-27.050 et au pourvoi incident n° Y 13-19.945 par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour Mme X....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Mme X..., solidairement avec M. Z... à payer à M. A... et Mme B... les sommes de 3.465,22 euros et 2.500 euros, 

AUX MOTIFS QU'aux termes de l'acte de vente du 19 décembre 2003 : « Le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé à l'assainissement communal » ; qu'il ressort du rapport de l'expert judiciaire que les évacuations des eaux usées de la maison d'habitation se jetaient dans une ancienne fosse « morte » transformée en fosse septique ; que le trop plein de la fosse était raccordé au réseau public d'évacuation des eaux pluviales existant sur la rue de la Crémaillère ; qu'il n'existait aucune boîte de branchement apparente en attente pour le raccordement de la maison sur le réseau d'assainissement qui passe dans la rue ; que l'expert a précisé que le dispositif installé n'était pas conforme aux normes techniques applicables en matière sanitaire ; qu'il a relevé ensuite que les odeurs apparues en 2005 étaient consécutives à l'absence de vidange de la fosse ; qu'en présentant l'immeuble vendu comme raccordé au réseau public d'assainissement, M. Z... et Mme X... se sont engagés à délivrer un bien dont l'évacuation des eaux usées est conforme à la présentation qu'ils ont en faite ; qu'il s'ensuit que le bien délivré qui ne possédait pas ce raccordement n'était pas conforme aux stipulations contractuelles et que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance ; qu'il en est résulté pour M. A... et Mme B... un premier préjudice résultant des odeurs nauséabondes tenant au fait que le dispositif installé nécessitait un entretien qu'ils n'ont pu anticiper ; qu'il en est résulté un deuxième préjudice en ce qu'ils doivent supporter le coût imprévu de la mise aux normes du dispositif ; que M. Z... et Mme X... devront indemniser les acquéreurs des préjudices qu'ils ont subis ;

1°- ALORS QUE la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachés ; qu'en condamnant Mme X... avec M. Z... au paiement du coût des travaux de remise en état ainsi qu'à des dommages et intérêts sur le fondement de l'obligation de délivrance en raison de l'absence de raccordement des eaux usées au réseau public d'assainissement tout en constatant l'existence de désordres liés à l'évacuation des eaux usées et des odeurs nauséabondes dans le jardin constitutifs d'un vice de nature à rendre la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1641 du code civil ;

2°- ALORS subsidiairement QU'en condamnant Mme X... et M. Z... sur le fondement de l'obligation de délivrance sans rechercher, comme l'exposante l'y invitait pourtant dans ses dernières écritures, si les désordres liés à l'absence de raccordement des eaux usées au réseau public d'assainissement ne rendaient pas la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée justifiant la seule application de la garantie fondée sur les vices cachés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil.

Moyens produits au pourvoi principal n° Y 13-19.945 par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils pour M. Z....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné sur le fondement de l'article 1604 du code civil Monsieur Jean Michel Z... avec Madame Laurence X... à verser à Monsieur Jean Michel A... et Madame Sandrine B... la somme de 3.465,22 € indexée sur l'indice BTO1 du coût de la construction à compter du 3 avril 2008 jusqu'au présent arrêt ainsi que la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts,

- AU MOTIF QUE Vu l'article 1604 du code civil, aux termes de l'acte de vente du 19 décembre 2003 : « Le Vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé à l'assainissement communal » ; II ressort du rapport de l'expert judiciaire que les évacuations des eaux usées de la maison d'habitation se jetaient dans une ancienne fosse "morte" transformée en fosse septique; que le trop-plein de la fosse était raccordé au réseau public d'évacuation des eaux pluviales existant sur la rue de la Crémaillère; qu'il n'existait aucune boîte de branchement apparente en attente pour le raccordement de la maison sur le réseau d'assainissement qui passe dans la rue. L'expert a précisé que le dispositif installé n'était pas conforme aux normes techniques applicables en matière sanitaire. Il a relevé ensuite que les odeurs apparues en 2005 étaient consécutives à l'absence de vidange de la fosse. En présentant l'immeuble vendu comme raccordé au réseau public d'assainissement, Monsieur Z... et Madame X... se sont engagés à délivrer un bien dont l'évacuation des eaux usées est conforme à la présentation qu'ils en ont faite. Il s'ensuit, que le bien délivré qui ne possédait pas ce raccordement n'était pas conforme aux stipulations contractuelles et que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance. Il en est résulté pour Monsieur A... et Madame B... un premier préjudice résultant des odeurs nauséabondes tenant au fait que le dispositif installé nécessitait un entretien qu'ils n'ont pu anticiper. Il en est résulté un deuxième préjudice en ce qu'ils doivent supporter le coût imprévu de la mise aux normes du dispositif. Monsieur Z... et Madame X... devront indemniser les acquéreurs des préjudices qu'ils ont subis. L'expert a estimé le coût des travaux à réaliser à la somme de 3.465,22 €. Ce montant sera retenu et supporté par les vendeurs avec indexation sur l'indice BT 01 du coût de la construction depuis le 3 avril 2008, date du dépôt de l'expertise judiciaire jusqu'au présent arrêt. Au surplus, Monsieur A... et Madame B... ont subi un préjudice de jouissance dû aux odeurs nauséabondes. Ils en seront indemnisés à hauteur de 2.500 €.

- ALORS QUE D'UNE PART la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachées ; qu'en décidant que la responsabilité de Monsieur Z... et de Madame X... était engagée sur le fondement de l'article 1604 du code civil après avoir retenu qu'ils avaient méconnu leur obligation de livrer une installation permettant l'utilisation normale de la maison vendue, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1641 du code civil ;

- ALORS QUE D'AUTRE PART en retenant la responsabilité de Monsieur Z... et de Madame X... pour manquement à leur obligation de délivrance sans rechercher comme elle y était expressément invitée par les dernières conclusions de Monsieur Z... (p 4 et 5 notamment) si la non-conformité dénoncée ne constituait pas un défaut rendant la chose impropre à sa destination ouvrant droit exclusivement à la garantie fixée par les articles 1641 et s du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :

- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Jean Michel Z... de ses demandes à l'encontre de la liquidation de la société DOL IMMOBILIER et de la COMPAGNIE D'ASSURANCE ALLIANZ ASSURANCE venant aux droits de la Compagnie AGF 

- AU MOTIF QUE un raccordement au réseau public d'assainissement est de nature à éviter tout risque de non-conformité de l'installation. L'acte de vente du 17 mai 1997 ne donnait aucun renseignement sur le mode d'évacuation des eaux usées, en conséquence, il appartenait à Monsieur Z... et Madame X... qui ont alors acquis ce bien, de s'informer sur ce point. En conséquence, dès lors que les mandants n'ont pas signalé à l'agent immobilier de dispositif individuel d'assainissement, y compris à l'occasion du compromis du 18 septembre 2003, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir procédé à des vérifications. Il s'ensuit que les demandes à l'encontre de la liquidation de l'agence DOL IMMOBILIER et de sa compagnie d'assurance seront rejetées.

- ALORS QUE D'UNE PART l'agent immobilier, mandataire professionnel du vendeur, négociateur et rédacteur d'une promesse de vente, est tenu en sa qualité de professionnel de vérifier personnellement l'état du bien mis en vente et de vérifier au-delà de l'apparence le descriptif des annonces qu'il publie pour rechercher des acheteurs ; qu'en décidant cependant que dès lors que les mandants n'avaient pas signalé à l'agent immobilier de dispositif individuel d'assainissement, y compris à l'occasion du compromis du 18 septembre 2003, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir procédé à des vérifications, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1992 du code civil.

- ALORS QUE D'AUTRE PART et en tout état de cause, en statuant comme elle l'a fait sans rechercher comme elle y était pourtant expressément invitée par Monsieur Z... dans ses dernières conclusions récapitulatives (notamment p 8 § 1 et s) si l'agent immobilier, mandataire professionnel du vendeur, négociateur et rédacteur d'une promesse de vente, n'avait pas, après visite des lieux, porté sur la fiche destiné à la recherche d'acquéreur la mention « tout à l'égout » et n'avait pas indiqué dans le compromis de vente qu'il avait lui-même rédigé « raccordement : tout à l'égout » de telle sorte qu'il était tenu de vérifier au-delà de l'apparence le descriptif des annonces qu'il avait publiées pour rechercher des acquéreurs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1147 et 1992 du code civil."

Cet arrêt rappelle que le vendeur ne peut invoquer la clause excluant la garantie des vices cachés s'il connaissant le vice en question :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 8 avril 2013), que par acte dressé le 12 mai 2010 par M. Y..., notaire, M. et Mme X... ont vendu à M. et Mme Z... une maison d'habitation sur laquelle M. A..., artisan maçon, assuré par la société AGF, devenue la société Allianz, avait exécuté entre mars 2004 et février 2006 des travaux concernant la maçonnerie, la charpente, la couverture et les enduits ; que M. et Mme Z..., qui s'étaient réservés la réalisation des travaux de finition, alertés sur le mauvais état de l'immeuble, ont fait appel à M. B..., expert, qui a conclu que l'immeuble était dangereux ; que le 7 juin 2011, M. et Mme Z... ont assigné M. et Mme X... en résolution de la vente et la caisse de Crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine (le Crédit mutuel) en résiliation du prêt contracté pour l'achat de l'immeuble ; que M. A..., la société Allianz, M. Y... et la SCP ont été appelés dans la cause ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que la référence faite par la cour d'appel aux conclusions de M. et Mme X... du 15 janvier 2013 caractérise une erreur matérielle qui, pouvant être réparée suivant la procédure de l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;

D'où il suit que le moyen est irrecevable ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente et de les condamner à restituer diverses sommes à M. et Mme Z... et à leur verser des dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

1°/ que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; que la cour d'appel qui, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, s'est fondée sur une seule expertise réalisée à la demande de l'une des parties, a violé l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

2°/ que les juges ne doivent pas méconnaître les termes du litige, qui sont déterminés par les conclusions des parties ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, a retenu que le vice sur lequel est fondée l'action n'était pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs mais était constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en avait été que la révélatrice ; qu'en statuant ainsi, bien qu'il était constant entre les parties que le décaissement avait été réalisé, non par M. A..., mais par une autre entreprise à la demande de M. et Mme Z..., acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

3°/ que M. et Mme X... ont fait valoir que c'était à la suite de travaux de terrassement (les terres situées sous la terrasse ayant été entièrement décapés), que les acquéreurs avaient constaté des désordres sur l'ouvrage existant, que les désordres allégués n'étaient apparus qu'après que les terres situées sous la terrasse aient été décaissées à la demande des époux Z..., qui souhaitaient aménager l'espace alors que de tels travaux n'avaient jamais été envisagés, que les fondations de la terrasse avaient été mises à nu par l'entreprise Mallet intervenue pour le compte des époux Z..., que les photographies versées aux débats permettaient aisément de comprendre que le décaissement ainsi réalisé n'avait pu que contribuer à la déstabilisation de l'ouvrage sans que cela puisse leur être imputé ou à l'entreprise A..., et la déstabilisation de l'ouvrage, si elle était avérée, était imputable aux époux Z... ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, a retenu que le vice sur lequel est fondée l'action n'était pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs mais était constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en avait été que la révélatrice ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur les conséquences des travaux de terrassement et de décaissement réalisés à l'initiative des époux Z..., acquéreurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ que tenus, à peine de nullité, de motiver leur décision, les juges doivent préciser et analyser, au moins succinctement, les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, a retenu qu'il résultait tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, « dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et que c'était avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., avait engagé une transformation » ; qu'en statuant ainsi, sans analyser les constatations et avis auxquels elle se référait, dont aurait pu être déduite la connaissance par les vendeurs d'un état de ruine de l'ancien support, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

5°/ que M. et Mme X... ont fait valoir qu'ils n'étaient pas rompus à la promotion immobilière, M. X... ayant été agriculteur, que ni le maître d'oeuvre ayant établi les plans, ni l'entrepreneur, n'avaient attiré leur attention sur une difficulté d'exécution ou la nécessité d'études, et que les professionnels intervenus n'avaient nullement mis en cause la structure et la solidité de la construction, ou la faisabilité des travaux ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, a retenu qu'il résultait tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, « dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et que c'était avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., avait engagé une transformation » ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur l'absence de compétence et d'informations des maîtres d'ouvrages, vendeurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant, sans violation du principe de la contradiction, relevé qu'il résultait du rapport de l'expert B..., contradictoire à l'égard des vendeurs présents lors de l'expertise, et du constat d'huissier de justice du 3 juin 2010 que, bien que l'immeuble fût recouvert d'un crépi, l'ancien support était en état de ruine et retenu que ce vice, qui compromettait la solidité de l'ouvrage et le rendait impropre à sa destination et était préexistant à l'opération de décaissement qui n'en a été que la révélatrice, était connu de M. X... qui avait engagé sa transformation, alors qu'un maître d'oeuvre avait prévu de nouvelles fondations, la cour d'appel a pu, sans méconnaître l'objet du litige, en déduire que la connaissance par le vendeur de l'état de dangerosité de la construction préexistant à la vente caractérisait sa mauvaise foi et excluait l'application de la clause de non-garantie des vices cachés et prononcer la résolution de la vente ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que l'arrêt condamne M. et Mme X... à garantir M. et Mme Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit du Crédit mutuel ;

Qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer, ainsi qu'il lui était demandé, sur la recevabilité de cette demande au regard de l'article 564 du code de procédure civile, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 2289 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande du Crédit mutuel de maintien de la garantie conventionnelle de cautionnement, l'arrêt retient que cette garantie se trouve anéantie par l'effet de la résolution du contrat de prêt ;

Qu'en statuant ainsi, alors que tant que les parties au contrat de prêt n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention résolue, l'obligation de restituer inhérente à ce contrat demeure valable, de sorte que le cautionnement garantissant l'exécution de celui-ci subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande du Crédit mutuel de maintien de la garantie conventionnelle de cautionnement et en ce qu'il condamne les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit du Crédit mutuel, l'arrêt rendu le 8 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

En ce que l'arrêt attaqué écarte la clause de non garantie contenue dans l'acte de vente, prononce la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, en conséquence, condamne les époux X..., vendeurs, à restituer aux époux Z..., acquéreurs, le prix de vente (180 000 €), les frais d'acte notarié (12 148 €) et les frais d'agence (12 000 €), condamne les époux X... à verser aux époux Z... la somme de 40 260 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice, condamne les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine, enjoint aux époux X... de payer à la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, à titre de dommages-intérêts, le montant des intérêts conventionnels perçus jusqu'à ce jour de la part des époux Z... qu'elle doit leur restituer ainsi que le montant de l'indemnité de résiliation anticipée calculée à la date de ce jour selon les stipulations conventionnelles,

Alors que s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; que la cour d'appel qui a statué, en visant des conclusions de M. et Mme X... du 15 janvier 2013, bien que leurs dernières conclusions soient du 15 février 2013, et sans exposer toutes leurs prétentions, sans exposer leurs moyens, et sans répondre à tous ces moyens, a violé les articles 455 alinéa 1er, et 954 du code de procédure civile.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION :

En ce que l'arrêt attaqué écarte la clause de non garantie contenue dans l'acte de vente, prononcé la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, en conséquence, condamne les époux X..., vendeurs, à restituer aux époux Z..., acquéreurs, le prix de vente (180 000 €), les frais d'acte notarié (12 148 €) et les frais d'agence (12 000 €), condamné les époux X... à verser aux époux Z... la somme de 40 260 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice, condamne les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine, enjoint aux époux X... de payer à la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, à titre de dommages-intérêts, le montant des intérêts conventionnels perçus jusqu'à ce jour de la part des époux Z... qu'elle doit leur restituer ainsi que le montant de l'indemnité de résiliation anticipée calculée à la date de ce jour selon les stipulations conventionnelles,

Aux motifs que suivant les dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ; qu'en l'espèce le vice sur lequel est fondée l'action n'est pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs auxquels le tribunal a appliqué la qualité de constructeur-vendeur au sens de l'article 1792-1 du code civil mais est constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en a été que la révélatrice ; que l'expert énonce clairement que le désordre compromet la solidité de l'ouvrage et le rend impropre à sa destination ; qu'il précise que l'état de la construction est dangereux, ce qui suffit à caractériser l'impropriété de l'immeuble à l'usage d'habitation auquel il est destiné ; que par ailleurs, il résulte tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, " dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et c'est avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., a engagé une transformation " qu'il a confiée au maçon A... lequel admet (page 5 du constat) qu'un maître d'oeuvre avait prévu de nouvelles fondations ; que la connaissance de l'état de dangerosité de la construction préexistant à la vente, connu par le vendeur, caractérise sa mauvaise foi qui exclut l'application de la clause de non garantie du vice caché conclue à l'acte ; que l'action rédhibitoire est bien fondée, la résolution du contrat pour vice caché sera prononcée ;

1°/ Alors que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; que la cour d'appel qui, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, s'est fondée sur une seule expertise réalisée à la demande de l'une des parties, a violé l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

2/ Alors que les juges ne doivent pas méconnaître les termes du litige, qui sont déterminés par les conclusions des parties ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, a retenu que le vice sur lequel est fondée l'action n'était pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs mais était constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en avait été que la révélatrice ; qu'en statuant ainsi, bien qu'il était constant entre les parties que le décaissement avait été réalisé, non par M. A..., mais par une autre entreprise à la demande de M. et Mme Z..., acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

3°/ Alors que M. et Mme X... ont fait valoir que c'était à la suite de travaux de terrassement (les terres situées sous la terrasse ayant été entièrement décapés), que les acquéreurs avaient constaté des désordres sur l'ouvrage existant (conclusions du 15 février 2013, p. 3), que les désordres allégués n'étaient apparus qu'après que les terres situées sous la terrasse aient été décaissées à la demande des époux Z..., qui souhaitaient aménager l'espace alors que de tels travaux n'avaient jamais été envisagés, que les fondations de la terrasse avaient été mises à nu par l'entreprise Mallet intervenue pour le compte des époux Z... (pièce n° 38), que les photographies versées aux débats (pièce n° 39) permettaient aisément de comprendre que le décaissement ainsi réalisé n'avait pu que contribuer à la déstabilisation de l'ouvrage sans que cela puisse leur être imputé ou à l'entreprise A... (p. 8), et la déstabilisation de l'ouvrage, si elle était avérée, était imputable aux époux Z... (conclusions, p. 12) ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, a retenu que le vice sur lequel est fondée l'action n'était pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs mais était constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en avait été que la révélatrice ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur les conséquences des travaux de terrassement et de décaissement réalisés à l'initiative des époux Z..., acquéreurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ Alors que tenus, à peine de nullité, de motiver leur décision, les juges doivent préciser et analyser, au moins succinctement, les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, a retenu qu'il résultait tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, " dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et que c'était avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., avait engagé une transformation ; qu'en statuant ainsi, sans analyser les constatations et avis auxquels elle se référait, dont aurait pu être déduite la connaissance par les vendeurs d'un état de ruine de l'ancien support, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

5°/ Alors que M. et Mme X... ont fait valoir qu'ils n'étaient pas rompus à la promotion immobilière, M. X... ayant été agriculteur, que ni le maître d'oeuvre ayant établi les plans, ni l'entrepreneur, n'avaient attiré leur attention sur une difficulté d'exécution ou la nécessité d'études, et que les professionnels intervenus n'avaient nullement mis en cause la structure et la solidité de la construction, ou la faisabilité des travaux (conclusions, p. 7 et p. 12) ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, a retenu qu'il résultait tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, " dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et que c'était avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., avait engagé une transformation ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur l'absence de compétence et d'informations des maîtres d'ouvrages, vendeurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION :

En ce que l'arrêt attaqué condamne les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine.

Aux motifs que la demande du prêteur tendant à faire garantir les époux Z... par les époux X... du remboursement du solde du prêt est bien fondée au regard des dispositions de l'article L. 311-22 du code de la consommation ;

1°/ Alors que M. et Mme X... ont demandé à la cour d'appel, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, de déclarer irrecevables comme nouvelles le demandes de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre au titre du paiement du montant des intérêts et des cotisations d'assurance, et de la demande de condamnation des vendeurs à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la caisse (conclusions, motifs, p. 13 et dispositif, p. 14) ; que la cour d'appel, qui a condamné les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine, sans s'expliquer sur la recevabilité de cette demande, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ Alors que l'article L. 311-22 du code de la consommation (repris à l'article L. 311-33 du code de la consommation) régit le crédit à la consommation ; que la cour d'appel qui, après avoir prononcé la résolution du contrat de vente conclu entre les époux X... et les époux Z..., et la résiliation des contrats de prêt consenti à ces derniers par la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, s'est fondée sur ces dispositions pour condamner les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, les a violées par fausse application ;

3°/ Alors que la restitution à laquelle une partie est condamnée à la suite de l'annulation ou la résolution d'un contrat, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ; que la cour d'appel qui, après avoir prononcé la résolution du contrat de vente conclu entre les époux X... et les époux Z..., et la résiliation des contrats de prêt consenti à ces derniers par la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, a condamné les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, a violé les articles 1147, 1184 et 1382 du code civil.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société caisse de Crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la banque en maintien de la garantie conventionnelle du cautionnement ;

Aux motifs qu'il n'y a pas lieu de maintenir la garantie d'un cautionnement qui se trouve anéanti par l'effet de la résolution du contrat de prêt ;

ALORS QUE tant que les parties n'ont pas été remises à l'état antérieur à la conclusion de leur convention annulée, l'obligation de restituer, inhérente au contrat de prêt, demeure valable de sorte que le cautionnement en considération duquel le prêt a été consenti subsiste tant que cette obligation n'est pas éteinte ; qu'en retenant que le cautionnement se trouvait anéanti par l'effet de la résolution du prêt, pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 2289 du code civil."