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  • Assainissement et agent immobilier

    Voici un arrêt qui ne retient que la garantie du vendeur et non la responsabilité de l'agence en raison d'une absence de raccordement de la maison vendue au réseau public d'assainissement :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 21 mars 2013), que M. Z... et Mme X... ont vendu à M. A... et Mme B... une maison d'habitation ; qu'alertés par des mauvaises odeurs, M. A... et Mme B... ont constaté que l'évacuation de leurs eaux usées n'était pas raccordée au réseau public d'assainissement ; qu'après expertise judiciaire, ils ont assigné M. et Mme Z... pour obtenir la réparation de leur préjudice ; que M. Z... a appelé en la cause la société Dol Immobilier, M. Y... en qualité de mandataire judiciaire de celle-ci et la société AGF son assureur ;

     

    Sur le premier moyen du pourvoi principal de M. Z..., le moyen unique du pourvoi incident de Mme X... et le moyen unique du pourvoi principal de Mme X..., réunis :

     

    Attendu que M. Z... et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande de M. A... et de Mme B..., alors, selon le moyen :

     

    1°/ que la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachées ; qu'en décidant que la responsabilité de M. Z... et de Mme X... était engagée sur le fondement de l'article 1604 du code civil après avoir retenu qu'ils avaient méconnu leur obligation de livrer une installation permettant l'utilisation normale de la maison vendue, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1641 du code civil ;

     

    2°/ qu'en retenant la responsabilité de M. Z... et de Mme X... pour manquement à leur obligation de délivrance sans rechercher comme elle y était expressément invitée par les dernières conclusions de M. Z... si la non-conformité dénoncée ne constituait pas un défaut rendant la chose impropre à sa destination ouvrant droit exclusivement à la garantie fixée par les articles 1641 et s du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

     

    3°/ que la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachés ; qu'en condamnant Mme X... avec M. Z... au paiement du coût des travaux de remise en état ainsi qu'à des dommages-intérêts sur le fondement de l'obligation de délivrance en raison de l'absence de raccordement des eaux usées au réseau public d'assainissement tout en constatant l'existence de désordres liés à l'évacuation des eaux usées et des odeurs nauséabondes dans le jardin constitutifs d'un vice de nature à rendre la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1641 du code civil ;

     

    4°/ qu'en condamnant Mme X... et M. Z... sur le fondement de l'obligation de délivrance sans rechercher, comme Mme X... l'y invitait pourtant dans ses dernières écritures, si les désordres liés à l'absence de raccordement des eaux usées au réseau public d'assainissement ne rendaient pas la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée justifiant la seule application de la garantie fondée sur les vices cachés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

     

    Mais attendu qu'ayant relevé que l'immeuble avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d'assainissement et constaté que le raccordement n'était pas conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

     

    Sur le second moyen du pourvoi principal de M. Z..., ci-après annexé :

     

    Attendu qu'ayant relevé que les vendeurs n'avaient pas signalé à l'agent immobilier l'existence d'un dispositif individuel d'assainissement et retenu que celui-ci n'avait pas dès lors à vérifier le mode d'évacuation des eaux usées, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en rejetant les demandes des vendeurs à l'encontre de la société Dol immobilier et de son assureur ;

     

    PAR CES MOTIFS : 

     

    REJETTE les pourvois ;

     

    Condamne M. Z... et Mme X... aux dépens des pourvois ; 

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer la somme de 2 000 euros à M. A... et Mme B... ; rejette les autres demandes ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quinze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyen identique produit au pourvoi principal n° W 13-27.050 et au pourvoi incident n° Y 13-19.945 par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour Mme X....

     

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné Mme X..., solidairement avec M. Z... à payer à M. A... et Mme B... les sommes de 3.465,22 euros et 2.500 euros, 

     

    AUX MOTIFS QU'aux termes de l'acte de vente du 19 décembre 2003 : « Le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé à l'assainissement communal » ; qu'il ressort du rapport de l'expert judiciaire que les évacuations des eaux usées de la maison d'habitation se jetaient dans une ancienne fosse « morte » transformée en fosse septique ; que le trop plein de la fosse était raccordé au réseau public d'évacuation des eaux pluviales existant sur la rue de la Crémaillère ; qu'il n'existait aucune boîte de branchement apparente en attente pour le raccordement de la maison sur le réseau d'assainissement qui passe dans la rue ; que l'expert a précisé que le dispositif installé n'était pas conforme aux normes techniques applicables en matière sanitaire ; qu'il a relevé ensuite que les odeurs apparues en 2005 étaient consécutives à l'absence de vidange de la fosse ; qu'en présentant l'immeuble vendu comme raccordé au réseau public d'assainissement, M. Z... et Mme X... se sont engagés à délivrer un bien dont l'évacuation des eaux usées est conforme à la présentation qu'ils ont en faite ; qu'il s'ensuit que le bien délivré qui ne possédait pas ce raccordement n'était pas conforme aux stipulations contractuelles et que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance ; qu'il en est résulté pour M. A... et Mme B... un premier préjudice résultant des odeurs nauséabondes tenant au fait que le dispositif installé nécessitait un entretien qu'ils n'ont pu anticiper ; qu'il en est résulté un deuxième préjudice en ce qu'ils doivent supporter le coût imprévu de la mise aux normes du dispositif ; que M. Z... et Mme X... devront indemniser les acquéreurs des préjudices qu'ils ont subis ;

     

    1°- ALORS QUE la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachés ; qu'en condamnant Mme X... avec M. Z... au paiement du coût des travaux de remise en état ainsi qu'à des dommages et intérêts sur le fondement de l'obligation de délivrance en raison de l'absence de raccordement des eaux usées au réseau public d'assainissement tout en constatant l'existence de désordres liés à l'évacuation des eaux usées et des odeurs nauséabondes dans le jardin constitutifs d'un vice de nature à rendre la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1641 du code civil ;

     

    2°- ALORS subsidiairement QU'en condamnant Mme X... et M. Z... sur le fondement de l'obligation de délivrance sans rechercher, comme l'exposante l'y invitait pourtant dans ses dernières écritures, si les désordres liés à l'absence de raccordement des eaux usées au réseau public d'assainissement ne rendaient pas la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée justifiant la seule application de la garantie fondée sur les vices cachés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du Code civil.

     

    Moyens produits au pourvoi principal n° Y 13-19.945 par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils pour M. Z....

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION :

     

    - IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné sur le fondement de l'article 1604 du code civil Monsieur Jean Michel Z... avec Madame Laurence X... à verser à Monsieur Jean Michel A... et Madame Sandrine B... la somme de 3.465,22 € indexée sur l'indice BTO1 du coût de la construction à compter du 3 avril 2008 jusqu'au présent arrêt ainsi que la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts,

     

    - AU MOTIF QUE Vu l'article 1604 du code civil, aux termes de l'acte de vente du 19 décembre 2003 : « Le Vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé à l'assainissement communal » ; II ressort du rapport de l'expert judiciaire que les évacuations des eaux usées de la maison d'habitation se jetaient dans une ancienne fosse "morte" transformée en fosse septique; que le trop-plein de la fosse était raccordé au réseau public d'évacuation des eaux pluviales existant sur la rue de la Crémaillère; qu'il n'existait aucune boîte de branchement apparente en attente pour le raccordement de la maison sur le réseau d'assainissement qui passe dans la rue. L'expert a précisé que le dispositif installé n'était pas conforme aux normes techniques applicables en matière sanitaire. Il a relevé ensuite que les odeurs apparues en 2005 étaient consécutives à l'absence de vidange de la fosse. En présentant l'immeuble vendu comme raccordé au réseau public d'assainissement, Monsieur Z... et Madame X... se sont engagés à délivrer un bien dont l'évacuation des eaux usées est conforme à la présentation qu'ils en ont faite. Il s'ensuit, que le bien délivré qui ne possédait pas ce raccordement n'était pas conforme aux stipulations contractuelles et que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance. Il en est résulté pour Monsieur A... et Madame B... un premier préjudice résultant des odeurs nauséabondes tenant au fait que le dispositif installé nécessitait un entretien qu'ils n'ont pu anticiper. Il en est résulté un deuxième préjudice en ce qu'ils doivent supporter le coût imprévu de la mise aux normes du dispositif. Monsieur Z... et Madame X... devront indemniser les acquéreurs des préjudices qu'ils ont subis. L'expert a estimé le coût des travaux à réaliser à la somme de 3.465,22 €. Ce montant sera retenu et supporté par les vendeurs avec indexation sur l'indice BT 01 du coût de la construction depuis le 3 avril 2008, date du dépôt de l'expertise judiciaire jusqu'au présent arrêt. Au surplus, Monsieur A... et Madame B... ont subi un préjudice de jouissance dû aux odeurs nauséabondes. Ils en seront indemnisés à hauteur de 2.500 €.

     

    - ALORS QUE D'UNE PART la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachées ; qu'en décidant que la responsabilité de Monsieur Z... et de Madame X... était engagée sur le fondement de l'article 1604 du code civil après avoir retenu qu'ils avaient méconnu leur obligation de livrer une installation permettant l'utilisation normale de la maison vendue, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1641 du code civil ;

     

    - ALORS QUE D'AUTRE PART en retenant la responsabilité de Monsieur Z... et de Madame X... pour manquement à leur obligation de délivrance sans rechercher comme elle y était expressément invitée par les dernières conclusions de Monsieur Z... (p 4 et 5 notamment) si la non-conformité dénoncée ne constituait pas un défaut rendant la chose impropre à sa destination ouvrant droit exclusivement à la garantie fixée par les articles 1641 et s du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.

     

    SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) :

     

    - IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Jean Michel Z... de ses demandes à l'encontre de la liquidation de la société DOL IMMOBILIER et de la COMPAGNIE D'ASSURANCE ALLIANZ ASSURANCE venant aux droits de la Compagnie AGF 

     

    - AU MOTIF QUE un raccordement au réseau public d'assainissement est de nature à éviter tout risque de non-conformité de l'installation. L'acte de vente du 17 mai 1997 ne donnait aucun renseignement sur le mode d'évacuation des eaux usées, en conséquence, il appartenait à Monsieur Z... et Madame X... qui ont alors acquis ce bien, de s'informer sur ce point. En conséquence, dès lors que les mandants n'ont pas signalé à l'agent immobilier de dispositif individuel d'assainissement, y compris à l'occasion du compromis du 18 septembre 2003, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir procédé à des vérifications. Il s'ensuit que les demandes à l'encontre de la liquidation de l'agence DOL IMMOBILIER et de sa compagnie d'assurance seront rejetées.

     

    - ALORS QUE D'UNE PART l'agent immobilier, mandataire professionnel du vendeur, négociateur et rédacteur d'une promesse de vente, est tenu en sa qualité de professionnel de vérifier personnellement l'état du bien mis en vente et de vérifier au-delà de l'apparence le descriptif des annonces qu'il publie pour rechercher des acheteurs ; qu'en décidant cependant que dès lors que les mandants n'avaient pas signalé à l'agent immobilier de dispositif individuel d'assainissement, y compris à l'occasion du compromis du 18 septembre 2003, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir procédé à des vérifications, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1992 du code civil.

     

    - ALORS QUE D'AUTRE PART et en tout état de cause, en statuant comme elle l'a fait sans rechercher comme elle y était pourtant expressément invitée par Monsieur Z... dans ses dernières conclusions récapitulatives (notamment p 8 § 1 et s) si l'agent immobilier, mandataire professionnel du vendeur, négociateur et rédacteur d'une promesse de vente, n'avait pas, après visite des lieux, porté sur la fiche destiné à la recherche d'acquéreur la mention « tout à l'égout » et n'avait pas indiqué dans le compromis de vente qu'il avait lui-même rédigé « raccordement : tout à l'égout » de telle sorte qu'il était tenu de vérifier au-delà de l'apparence le descriptif des annonces qu'il avait publiées pour rechercher des acquéreurs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1147 et 1992 du code civil."

  • Clause de non garantie des vices cachés et vices connus du vendeur

    Cet arrêt rappelle que le vendeur ne peut invoquer la clause excluant la garantie des vices cachés s'il connaissant le vice en question :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 8 avril 2013), que par acte dressé le 12 mai 2010 par M. Y..., notaire, M. et Mme X... ont vendu à M. et Mme Z... une maison d'habitation sur laquelle M. A..., artisan maçon, assuré par la société AGF, devenue la société Allianz, avait exécuté entre mars 2004 et février 2006 des travaux concernant la maçonnerie, la charpente, la couverture et les enduits ; que M. et Mme Z..., qui s'étaient réservés la réalisation des travaux de finition, alertés sur le mauvais état de l'immeuble, ont fait appel à M. B..., expert, qui a conclu que l'immeuble était dangereux ; que le 7 juin 2011, M. et Mme Z... ont assigné M. et Mme X... en résolution de la vente et la caisse de Crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine (le Crédit mutuel) en résiliation du prêt contracté pour l'achat de l'immeuble ; que M. A..., la société Allianz, M. Y... et la SCP ont été appelés dans la cause ;

     

    Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

     

    Attendu que la référence faite par la cour d'appel aux conclusions de M. et Mme X... du 15 janvier 2013 caractérise une erreur matérielle qui, pouvant être réparée suivant la procédure de l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;

     

    D'où il suit que le moyen est irrecevable ;

     

    Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :

     

    Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente et de les condamner à restituer diverses sommes à M. et Mme Z... et à leur verser des dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

     

    1°/ que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; que la cour d'appel qui, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, s'est fondée sur une seule expertise réalisée à la demande de l'une des parties, a violé l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

     

    2°/ que les juges ne doivent pas méconnaître les termes du litige, qui sont déterminés par les conclusions des parties ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, a retenu que le vice sur lequel est fondée l'action n'était pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs mais était constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en avait été que la révélatrice ; qu'en statuant ainsi, bien qu'il était constant entre les parties que le décaissement avait été réalisé, non par M. A..., mais par une autre entreprise à la demande de M. et Mme Z..., acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

     

    3°/ que M. et Mme X... ont fait valoir que c'était à la suite de travaux de terrassement (les terres situées sous la terrasse ayant été entièrement décapés), que les acquéreurs avaient constaté des désordres sur l'ouvrage existant, que les désordres allégués n'étaient apparus qu'après que les terres situées sous la terrasse aient été décaissées à la demande des époux Z..., qui souhaitaient aménager l'espace alors que de tels travaux n'avaient jamais été envisagés, que les fondations de la terrasse avaient été mises à nu par l'entreprise Mallet intervenue pour le compte des époux Z..., que les photographies versées aux débats permettaient aisément de comprendre que le décaissement ainsi réalisé n'avait pu que contribuer à la déstabilisation de l'ouvrage sans que cela puisse leur être imputé ou à l'entreprise A..., et la déstabilisation de l'ouvrage, si elle était avérée, était imputable aux époux Z... ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, a retenu que le vice sur lequel est fondée l'action n'était pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs mais était constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en avait été que la révélatrice ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur les conséquences des travaux de terrassement et de décaissement réalisés à l'initiative des époux Z..., acquéreurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    4°/ que tenus, à peine de nullité, de motiver leur décision, les juges doivent préciser et analyser, au moins succinctement, les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, a retenu qu'il résultait tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, « dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et que c'était avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., avait engagé une transformation » ; qu'en statuant ainsi, sans analyser les constatations et avis auxquels elle se référait, dont aurait pu être déduite la connaissance par les vendeurs d'un état de ruine de l'ancien support, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    5°/ que M. et Mme X... ont fait valoir qu'ils n'étaient pas rompus à la promotion immobilière, M. X... ayant été agriculteur, que ni le maître d'oeuvre ayant établi les plans, ni l'entrepreneur, n'avaient attiré leur attention sur une difficulté d'exécution ou la nécessité d'études, et que les professionnels intervenus n'avaient nullement mis en cause la structure et la solidité de la construction, ou la faisabilité des travaux ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, a retenu qu'il résultait tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, « dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et que c'était avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., avait engagé une transformation » ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur l'absence de compétence et d'informations des maîtres d'ouvrages, vendeurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    Mais attendu qu'ayant, sans violation du principe de la contradiction, relevé qu'il résultait du rapport de l'expert B..., contradictoire à l'égard des vendeurs présents lors de l'expertise, et du constat d'huissier de justice du 3 juin 2010 que, bien que l'immeuble fût recouvert d'un crépi, l'ancien support était en état de ruine et retenu que ce vice, qui compromettait la solidité de l'ouvrage et le rendait impropre à sa destination et était préexistant à l'opération de décaissement qui n'en a été que la révélatrice, était connu de M. X... qui avait engagé sa transformation, alors qu'un maître d'oeuvre avait prévu de nouvelles fondations, la cour d'appel a pu, sans méconnaître l'objet du litige, en déduire que la connaissance par le vendeur de l'état de dangerosité de la construction préexistant à la vente caractérisait sa mauvaise foi et excluait l'application de la clause de non-garantie des vices cachés et prononcer la résolution de la vente ;

     

    D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal :

     

    Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    Attendu que l'arrêt condamne M. et Mme X... à garantir M. et Mme Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit du Crédit mutuel ;

     

    Qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer, ainsi qu'il lui était demandé, sur la recevabilité de cette demande au regard de l'article 564 du code de procédure civile, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

     

    Et sur le moyen unique du pourvoi incident :

     

    Vu l'article 2289 du code civil ;

     

    Attendu que pour rejeter la demande du Crédit mutuel de maintien de la garantie conventionnelle de cautionnement, l'arrêt retient que cette garantie se trouve anéantie par l'effet de la résolution du contrat de prêt ;

     

    Qu'en statuant ainsi, alors que tant que les parties au contrat de prêt n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention résolue, l'obligation de restituer inhérente à ce contrat demeure valable, de sorte que le cautionnement garantissant l'exécution de celui-ci subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande du Crédit mutuel de maintien de la garantie conventionnelle de cautionnement et en ce qu'il condamne les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit du Crédit mutuel, l'arrêt rendu le 8 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

     

    Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quinze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION :

     

    En ce que l'arrêt attaqué écarte la clause de non garantie contenue dans l'acte de vente, prononce la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, en conséquence, condamne les époux X..., vendeurs, à restituer aux époux Z..., acquéreurs, le prix de vente (180 000 €), les frais d'acte notarié (12 148 €) et les frais d'agence (12 000 €), condamne les époux X... à verser aux époux Z... la somme de 40 260 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice, condamne les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine, enjoint aux époux X... de payer à la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, à titre de dommages-intérêts, le montant des intérêts conventionnels perçus jusqu'à ce jour de la part des époux Z... qu'elle doit leur restituer ainsi que le montant de l'indemnité de résiliation anticipée calculée à la date de ce jour selon les stipulations conventionnelles,

     

    Alors que s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; que la cour d'appel qui a statué, en visant des conclusions de M. et Mme X... du 15 janvier 2013, bien que leurs dernières conclusions soient du 15 février 2013, et sans exposer toutes leurs prétentions, sans exposer leurs moyens, et sans répondre à tous ces moyens, a violé les articles 455 alinéa 1er, et 954 du code de procédure civile.

     

    DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION :

     

    En ce que l'arrêt attaqué écarte la clause de non garantie contenue dans l'acte de vente, prononcé la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, en conséquence, condamne les époux X..., vendeurs, à restituer aux époux Z..., acquéreurs, le prix de vente (180 000 €), les frais d'acte notarié (12 148 €) et les frais d'agence (12 000 €), condamné les époux X... à verser aux époux Z... la somme de 40 260 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice, condamne les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine, enjoint aux époux X... de payer à la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, à titre de dommages-intérêts, le montant des intérêts conventionnels perçus jusqu'à ce jour de la part des époux Z... qu'elle doit leur restituer ainsi que le montant de l'indemnité de résiliation anticipée calculée à la date de ce jour selon les stipulations conventionnelles,

     

    Aux motifs que suivant les dispositions de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ; qu'en l'espèce le vice sur lequel est fondée l'action n'est pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs auxquels le tribunal a appliqué la qualité de constructeur-vendeur au sens de l'article 1792-1 du code civil mais est constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en a été que la révélatrice ; que l'expert énonce clairement que le désordre compromet la solidité de l'ouvrage et le rend impropre à sa destination ; qu'il précise que l'état de la construction est dangereux, ce qui suffit à caractériser l'impropriété de l'immeuble à l'usage d'habitation auquel il est destiné ; que par ailleurs, il résulte tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, " dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et c'est avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., a engagé une transformation " qu'il a confiée au maçon A... lequel admet (page 5 du constat) qu'un maître d'oeuvre avait prévu de nouvelles fondations ; que la connaissance de l'état de dangerosité de la construction préexistant à la vente, connu par le vendeur, caractérise sa mauvaise foi qui exclut l'application de la clause de non garantie du vice caché conclue à l'acte ; que l'action rédhibitoire est bien fondée, la résolution du contrat pour vice caché sera prononcée ;

     

    1°/ Alors que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; que la cour d'appel qui, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, s'est fondée sur une seule expertise réalisée à la demande de l'une des parties, a violé l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

     

    2/ Alors que les juges ne doivent pas méconnaître les termes du litige, qui sont déterminés par les conclusions des parties ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, a retenu que le vice sur lequel est fondée l'action n'était pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs mais était constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en avait été que la révélatrice ; qu'en statuant ainsi, bien qu'il était constant entre les parties que le décaissement avait été réalisé, non par M. A..., mais par une autre entreprise à la demande de M. et Mme Z..., acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

     

    3°/ Alors que M. et Mme X... ont fait valoir que c'était à la suite de travaux de terrassement (les terres situées sous la terrasse ayant été entièrement décapés), que les acquéreurs avaient constaté des désordres sur l'ouvrage existant (conclusions du 15 février 2013, p. 3), que les désordres allégués n'étaient apparus qu'après que les terres situées sous la terrasse aient été décaissées à la demande des époux Z..., qui souhaitaient aménager l'espace alors que de tels travaux n'avaient jamais été envisagés, que les fondations de la terrasse avaient été mises à nu par l'entreprise Mallet intervenue pour le compte des époux Z... (pièce n° 38), que les photographies versées aux débats (pièce n° 39) permettaient aisément de comprendre que le décaissement ainsi réalisé n'avait pu que contribuer à la déstabilisation de l'ouvrage sans que cela puisse leur être imputé ou à l'entreprise A... (p. 8), et la déstabilisation de l'ouvrage, si elle était avérée, était imputable aux époux Z... (conclusions, p. 12) ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, a retenu que le vice sur lequel est fondée l'action n'était pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs mais était constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en avait été que la révélatrice ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur les conséquences des travaux de terrassement et de décaissement réalisés à l'initiative des époux Z..., acquéreurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    4°/ Alors que tenus, à peine de nullité, de motiver leur décision, les juges doivent préciser et analyser, au moins succinctement, les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, a retenu qu'il résultait tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, " dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et que c'était avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., avait engagé une transformation ; qu'en statuant ainsi, sans analyser les constatations et avis auxquels elle se référait, dont aurait pu être déduite la connaissance par les vendeurs d'un état de ruine de l'ancien support, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    5°/ Alors que M. et Mme X... ont fait valoir qu'ils n'étaient pas rompus à la promotion immobilière, M. X... ayant été agriculteur, que ni le maître d'oeuvre ayant établi les plans, ni l'entrepreneur, n'avaient attiré leur attention sur une difficulté d'exécution ou la nécessité d'études, et que les professionnels intervenus n'avaient nullement mis en cause la structure et la solidité de la construction, ou la faisabilité des travaux (conclusions, p. 7 et p. 12) ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, a retenu qu'il résultait tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, " dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et que c'était avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., avait engagé une transformation ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur l'absence de compétence et d'informations des maîtres d'ouvrages, vendeurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

     

    TROISIÈME MOYEN DE CASSATION :

     

    En ce que l'arrêt attaqué condamne les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine.

     

    Aux motifs que la demande du prêteur tendant à faire garantir les époux Z... par les époux X... du remboursement du solde du prêt est bien fondée au regard des dispositions de l'article L. 311-22 du code de la consommation ;

     

    1°/ Alors que M. et Mme X... ont demandé à la cour d'appel, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, de déclarer irrecevables comme nouvelles le demandes de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre au titre du paiement du montant des intérêts et des cotisations d'assurance, et de la demande de condamnation des vendeurs à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la caisse (conclusions, motifs, p. 13 et dispositif, p. 14) ; que la cour d'appel, qui a condamné les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine, sans s'expliquer sur la recevabilité de cette demande, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    2°/ Alors que l'article L. 311-22 du code de la consommation (repris à l'article L. 311-33 du code de la consommation) régit le crédit à la consommation ; que la cour d'appel qui, après avoir prononcé la résolution du contrat de vente conclu entre les époux X... et les époux Z..., et la résiliation des contrats de prêt consenti à ces derniers par la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, s'est fondée sur ces dispositions pour condamner les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, les a violées par fausse application ;

     

    3°/ Alors que la restitution à laquelle une partie est condamnée à la suite de l'annulation ou la résolution d'un contrat, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ; que la cour d'appel qui, après avoir prononcé la résolution du contrat de vente conclu entre les époux X... et les époux Z..., et la résiliation des contrats de prêt consenti à ces derniers par la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, a condamné les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la Caisse de crédit mutuel d'Auxerre, a violé les articles 1147, 1184 et 1382 du code civil.

     

    Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société caisse de Crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine.

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la banque en maintien de la garantie conventionnelle du cautionnement ;

     

    Aux motifs qu'il n'y a pas lieu de maintenir la garantie d'un cautionnement qui se trouve anéanti par l'effet de la résolution du contrat de prêt ;

     

    ALORS QUE tant que les parties n'ont pas été remises à l'état antérieur à la conclusion de leur convention annulée, l'obligation de restituer, inhérente au contrat de prêt, demeure valable de sorte que le cautionnement en considération duquel le prêt a été consenti subsiste tant que cette obligation n'est pas éteinte ; qu'en retenant que le cautionnement se trouvait anéanti par l'effet de la résolution du prêt, pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 2289 du code civil."

     

  • Dénonciation de la demande de résiliation de bail au créancier inscrit

    Cet arrêt rappelle que le bailleur doit veiller à dénoncer aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce la demande de résiliation de bail :

     

    "Vu les articles L. 143 -2 du code de commerce et 1382 du code civil ;

     

    Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Gelied, titulaire, à l'encontre de la société Catef, d'une créance garantie par un nantissement inscrit sur le fonds de commerce exploité par cette dernière dans des locaux que lui avaient donné à bail les consorts X..., reprochant à ceux-ci de s'être abstenus de lui notifier leur demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire du bail, les a assignés en réparation de son préjudice ; 

     

    Attendu que pour rejeter les demandes de la société Gelied, l'arrêt retient que le préjudice né de la perte de sa sûreté résulte non de la notification tardive de l'assignation en résiliation du bail par les consorts X..., mais de son inertie puisqu'elle n'a effectué aucune tentative de recouvrement, ni exercé aucune action en justice pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre de la société Catef ;

     

    Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la société Gelied faisait valoir que la demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail formée par les consorts X..., qui ne lui avait pas été régulièrement notifiée, lui avait causé un préjudice irréversible constitué par la disparition du fonds de commerce de la société Catef à la suite de la résiliation du bail et de l'expulsion de celle-ci des locaux, qui avaient été immédiatement reloués à un tiers par les consorts X..., de sorte qu'elle avait été privée de la faculté de se substituer au locataire pour préserver son gage ou de réaliser le fonds, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

     

    PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

     

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de dommages-intérêts de la société Gelied à l'encontre des consorts X..., l'arrêt rendu le 7 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

     

    Condamne les consorts X... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à la société Gelied la somme globale de 3 000 euros ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille quinze.

     

    Le conseiller rapporteur le president

    Le greffier de chambre

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la société Gelied

     

    IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement, en ce qu'il avait débouté une créancière nantie sur fonds de commerce (la société GELIED) de ses demandes en indemnisation de ses préjudices financier et moral, dirigées contre les bailleurs commerciaux (les consorts X...) qui avaient obtenu l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de la preneuse sans lui dénoncer régulièrement l'assignation introductive d'instance,

     

    - AUX MOTIFS QUE c'était exactement que les premiers juges avaient relevé que la notification de l'acte de dénonciation à créancier inscrit, faite à la secrétaire de la fiduciaire centrale dont le siège est à Luxembourg et qui était dite représenter les intérêts de la société GELIED, portait la date du 9 mars 2001 ; que l'ordonnance de référé étant intervenue le 20 mars 2001 et le délai de l'article L.143-2 du code de commerce n'ayant pas été respecté, les premiers juges avaient à juste titre conclu que la notification était irrégulière et l'acquisition de la clause résolutoire inopposable à la société GELIED ; que si le bailleur qui s'abstient de procéder à la notification dans les conditions prévues à l'article L.143-2 du code de commerce commet une faute à l'égard du créancier inscrit et engage sa responsabilité à l'égard de ce dernier, il appartient cependant au dit créancier d'établir que le préjudice qu'il allègue est en lien de causalité avec l'irrégularité de la notification ; qu'en l'espèce, il résultait des pièces produites aux débats que la société GELIED avait été informée de la résiliation du bail et de l'expulsion de la société CATEF, dès le 8 juin 2001 ; que la société GELIED n'avait pas formé de tierce opposition à l'ordonnance de référé ; qu'elle avait procédé à un échange de courriers simples avec la société CATEF à son nouveau siège, lui demandant le règlement des échéances ; qu'elle avait notamment reçu, le 16 octobre 2001, une lettre de cette société lui indiquant qu'elle ne pourrait verser les mensualités de 3.000 ¿ (20.000 frs) concernant sa dette de 144.826,57¿ (950.000 frs), le Trésor public lui ayant « tout saisi » ; que la société GELIED avait encore adressé à la société CATEF des lettres simples, en 2003, 2008 et 2009, concernant seulement d'éventuels arrangements de cette dernière avec l'administration fiscale ; que force était, en effet, de constater qu'en-dehors de ces simples échanges de courrier, pendant plus de 8 ans, la société GELIED s'était abstenue de toute initiative visant à recouvrer effectivement sa créance, dont elle ne justifiait pas qu'elle était, dès l'origine, irrécouvrable, peu important, au regard de l'ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire du bail, que l'exigibilité de sa dette ait eu comme terme le mois de novembre 2010 ; qu'elle n'avait justifié d'aucune tentative de recouvrement engagée contre la société CATEF ni d'aucune action en justice pour obtenir un titre exécutoire ; qu'au vu de ces éléments, la préjudice né de la perte de sa sûreté résultait, pour la société GELIED, non de la notification tardive de l'assignation en résiliation du bail, mais de son inertie et c'était en conséquence pertinemment que les premiers juges avaient rejeté sa demande de dommages-intérêts, tant en réparation du préjudice financier que du préjudice moral allégués ;

     

    ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la notification était irrégulière et l'acquisition de la clause résolutoire était donc inopposable au créancier inscrit, la société GELIED, qui n'avait pas pu se substituer à la société CATEF pour payer son gage ; que l'ordonnance de référé du 20 mars 2001 avait ordonné l'expulsion et la société CATEF avait quitté les lieux ; que l'éviction du preneur avec cessation de toute exploitation de celui-ci avait créé une situation irréversible qui avait empêché la société GELIED de réaliser son gage ; que, cependant, si la non-dénonciation de l'assignation dans les délais prévus par la loi entraînait la responsabilité délictuelle des époux X..., il convenait de constater que la société GELIED ne justifiait pas de son préjudice ; que le montant demandé, soit la somme de 250.000 ¿, n'était ni justifié ni expliqué ; que la procédure initiée par la société GELIED avait été intentée plus de 8 ans après l'ordonnance de référé et, de plus, la société GELIED n'avait aucune possibilité de récupérer la moindre somme en sa qualité de créancière chirographaire, alors qu'il ressortait des pièces versées aux débats que le Trésor, créancier privilégié, avait une créance de 2.000.000 ¿ ; qu'en conséquence, la société GELIED devait être déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice financier ;

     

    1°) ALORS QUE le défaut de dénonciation aux créanciers inscrits sur fonds de commerce, de l'acte par lequel le bailleur commercial entend obtenir l'acquisition de la clause résolutoire, cause en lui-même un préjudice au créancier nanti, empêché de se substituer au débiteur pour sauvegarder sa sûreté ou de réaliser son gage ; qu'en énonçant que le préjudice né de la perte de sa sûreté résultait pour la société GELIED, non de la notification tardive de l'assignation en résiliation du bail, mais de son inertie, la Cour d'Appel a violé les articles L.143-2 du code de commerce et 1382 du code civil ;

     

    2°) ALORS QUE le défaut de dénonciation aux créanciers inscrits sur fonds de commerce, de l'acte par lequel le bailleur commercial entend obtenir l'acquisition de la clause résolutoire, a pour effet de rendre la résiliation du bail inopposable au créancier inscrit ; qu'en se fondant sur les faits inopérants ¿ puisque la résiliation du bail commercial était inopposable à la société GELIED ¿ que celle-ci avait été informée de la résiliation du bail et de l'expulsion de la société CATEF dès le 8 juin 2001 et qu'elle n'avait pas formé tierce opposition à l'ordonnance de référé du 20 mars 2001, pour lui reprocher une inertie censée avoir causé la perte de sa sûreté, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.143-2 du code de commerce et 1382 du code civil ;

     

    3°) ALORS QUE le défaut de dénonciation aux créanciers inscrits sur fonds de commerce, de l'acte par lequel le bailleur commercial entend obtenir l'acquisition de la clause résolutoire, est en lien causal direct avec la perte de la sûreté si le fonds de commerce a disparu par suite de la résiliation ; qu'en énonçant que le préjudice subi par la société GELIED résultait de sa seule négligence, car elle avait, pendant 8 ans après la résiliation du bail, omis de poursuivre le recouvrement forcé de sa créance, quand le créancier nanti avait perdu sa sûreté, sans possibilité d'y pallier en se substituant au débiteur ou en réalisant immédiatement son gage par suite de la faute commise par les bailleurs, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.143-2 du code de commerce et 1382 du code civil ;

     

    4°) ALORS QU' un créancier ne peut poursuivre le recouvrement d'une dette qui n'est pas parvenue à terme ; qu'en reprochant à la société GELIED d'avoir négligé de poursuivre le recouvrement de sa créance sur la société CATEF pendant un délai de huit ans après 2001 quand le prêt qu'elle avait consenti ne venait à échéance qu'en 2010, la Cour d'Appel a violé les articles L.143-2 du code de commerce, 1186 et 1382 du code civil ;

     

    5°) ALORS QUE le créancier nanti sur fonds de commerce auquel n'a pas été dénoncée la demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial est empêché, à cette date, de se substituer au débiteur pour préserver son gage ou procéder à sa réalisation ; qu'en énonçant que la société GELIED n'avait aucune possibilité de récupérer la moindre somme, en sa qualité de créancière chirographaire, alors que le Trésor pouvait se prévaloir d'une créance privilégiée de 2.000.000 ¿, quand la société CATEF n'avait été condamnée à régler cette créance qu'en 2010 et que l'acte de dénonciation aurait dû être effectué en 2001, la Cour d'Appel a, par adoption des motifs des premiers juges, privé sa décision de base légale au regard des articles L 143-2 du code de commerce et 1382 du code civil ;

     

    6°) ALORS QUE le défaut de dénonciation aux créanciers inscrits sur fonds de commerce, de l'acte par lequel le bailleur commercial entend obtenir l'acquisition de la clause résolutoire, cause nécessairement un préjudice au créancier inscrit ; qu'en énonçant, pour refuser d'indemniser le préjudice subi par la société GELIED, qu'elle n'en avait pas justifié, quand l'exposante avait produit en appel tous les éléments propres à prouver sa créance, la Cour d'Appel a, par adoption des motifs des premiers juges, violé les articles L.143-2 du code de commerce et 1382 du code civil et 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme."

  • Véranda et prescription

    Cet arrêt juge que des copropriétaires qui ont démoli une véranda pour ne édifier une autre ne peuvent se prévaloir de la prescription acquise au titre de la véranda précédente :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 décembre 2012), que M. et Mme X...ont acquis un appartement faisant partie d'un immeuble en copropriété et comportant une véranda dont l'acte de vente précisait qu'elle avait été édifiée par le vendeur sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires depuis plus de quinze années ; que M. et Mme X...ayant procédé à la dépose de la véranda et à la mise en place d'une nouvelle installation, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Panoramique (le syndicat) les a assignés pour obtenir la remise en état des lieux ;

     

    Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :

     

    1°/ que le point de départ de l'action tendant à la suppression d'une installation édifiée sur une partie commune à jouissance privative est constitué par la date de construction initiale de l'installation, la réalisation ultérieure de travaux de remplacement de celle-ci, dès lors qu'ils n'entraînent pas d'empiétement sur des parties communes autres que celles sur lesquelles le copropriétaire concerné a un droit privatif, n'ayant pas pour effet de faire courir un nouveau délai à l'intérieur duquel le syndicat des copropriétaires concerné a un droit privatif, n'ayant pas pour effet de faire courir un nouveau délai à l'intérieur duquel le syndicat des copropriétaires pourrait solliciter la démolition du nouvel ouvrage ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que, par acte du 9 janvier 2006, les époux X...ont fait l'acquisition d'un appartement dans l'immeuble en copropriété Le Panoramique, comprenant notamment une terrasse, partie commune dont ils avaient la jouissance exclusive, sur laquelle un précédent propriétaire avait édifié, depuis plus de quinze années, une véranda constituée d'une structure métallique avec baie coulissante et couverture en panneaux ondulés ; que la cour d'appel a également relevé que les époux X...avaient en mars 2006 procédé à la dépose de cette structure et à son remplacement par des matériaux plus récents, ce dont elle a déduit qu'il n'y avait pas lieu de s'interroger sur le point de savoir si l'action du syndicat des copropriétaires tendant à la démolition de cette véranda était soumise à la prescription trentenaire ou décennale, dès lors que " le moyen tiré de la prescription ne pouvait concerner que la construction dans l'état où elle existait, seule celle-ci ayant pu perdre son caractère infractionnel par suite la prescription, la construction actuelle ne pouvant en revanche bénéficier de la prescription acquise par la précédente " et que l'action du syndicat des copropriétaires avait été engagée le 25 mars 2010, de sorte que la prescription décennale n'était en tout état de cause pas acquise pour la construction actuelle ; qu'en statuant de la sorte, quand le point de départ de l'action du syndicat des copropriétaires devait être fixée à la date de réalisation de l'installation initiale, et non à celle du remplacement de celle-ci par des matériaux plus récents, la cour d'appel a violé l'article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

     

    2°/ que les époux X...faisaient valoir que Mme Y..., qui habitait l'appartement au-dessus du leur et avait attesté que la véranda initiale était plus petite que la véranda telle que rénovée en 2006, et qui avait produit une ancienne photographie figurant un toit en tôle ondulée ne dépassant pas le balcon de son appartement, avait reconnu, dans une sommation interpellative qui lui avait été délivrée le 14 février 2012, produite en cause d'appel, que la photographie en question avait " pu être prise en décembre 1982 ", soit à une date à laquelle la véranda initiale n'avait pas encore été construite, ce dont M. et Mme X...déduisaient que l'attestation et la photographie de Mme Y...ne permettaient pas d'établir la différence de dimensions entre la véranda d'origine et celle résultant des travaux de rénovation qu'ils avaient fait réaliser en2006 ; que les époux X...soutenaient également qu'il résultait des photographies de la véranda avant travaux qu'ils versaient aux débats que cette dernière dépassait déjà le balcon de Mme Y...et produisaient, pour la première fois en appel, un montage photographique établissant que l'ancienne véranda était déjà visible de l'extérieur ; qu'en se bornant à énoncer, par motifs supposément adoptés des premiers juges, qu'il " résulte d'une attestation de la voisine habitant l'étage au-dessus de la véranda que la véranda actuelle est plus grande que la précédente ; l'ensemble des photos produites aux débats révèlent également que la véranda n'est plus à l'aplomb du balcon de l'appartement supérieur ; que l'ancienne véranda n'était pas visible de l'extérieur de l'immeuble alors que la nouvelle véranda modifie l'aspect extérieur de l'immeuble puisque visible ", sans répondre aux moyens de M. et Mme X...contestant la valeur probante de l'attestation de Mme Y...et de la photographie prise par cette dernière, ni examiner les nouveaux éléments de preuve versés par ces derniers en cause d'appel pour contester le fait que la véranda telle que rénovée aurait été de dimensions supérieures à la véranda initiale, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    3°/ que le copropriétaire d'un lot comportant une partie commune à jouissance privative, sur laquelle a été érigée une installation sans autorisation mais n'ayant pas fait l'objet d'une action en suppression dans le délai de prescription légal, acquiert un droit au maintien de cette installation résultant de la protection tirée de l'expiration du délai de prescription de l'action en démolition dont disposait le syndicat des copropriétaires ; qu'en l'espèce, les époux X...faisaient valoir à titre subsidiaire qu'à supposer que la véranda remplaçant l'ancienne structure située sur leur terrasse ait été plus grande que cette dernière, leur seule obligation serait celle de rétablir la véranda dans ses dimensions d'origine, laquelle bénéficiait de la prescription acquisitive faute d'engagement d'une action en suppression dans le délai de dix ans de la construction ; que pour rejeter cette demande, la cour d'appel a retenu que celle-ci " ne relev ait désormais, et compte tenu de la démolition de l'ancienne structure, que du pouvoir décisionnel de l'assemblée générale à laquelle le juge ne p ouvait se substituer " ; qu'en statuant de la sorte, quand les époux X...étaient fondés, en cas d'acquisition de la prescription relativement à la véranda telle qu'initialement construite, à se prévaloir d'un droit au maintien de la véranda dans ses dimensions d'origine, quand bien même celle-ci aurait été ultérieurement remplacée, de sorte qu'il incombait à la cour de se prononcer sur la question de l'acquisition de la prescription s'agissant de l'installation d'origine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;

     

    4°/ que constitue une action personnelle, soumise au régime de la prescription décennale, l'action du syndicat des copropriétaires tendant à la suppression de travaux effectués sans autorisation par un copropriétaires sur des parties communes dont il a la jouissance privative et exclusive ; qu'en l'espèce, le tribunal de grande instance, par motifs supposément adoptés par la cour d'appel, a constaté que la véranda des époux X..." a été réalisée de manière irrégulière, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, sur une partie commune dont les défendeurs ont la jouissance privative " ; qu'en jugeant néanmoins que l'action du syndicat des copropriétaires demandant la démolition de cette véranda tendait à " faire cesser une appropriation de la terrasse par un copropriétaire bénéficiant d'un simple droit de jouissance " et constituait " une action réelle soumise à la prescription trentenaire ", non acquise en l'espèce, la cour d'appel a méconnu l'article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

     

    Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les travaux réalisés par M. et Mme X...avaient consisté dans la dépose de la véranda existante et la construction d'une nouvelle installation, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a retenu, à bon droit, que la construction nouvelle ne pouvait bénéficier de la prescription acquise au titre de la précédente et a légalement justifié sa décision en ordonnant la démolition de la construction et la remise en état des lieux conformément au cahier des charges et plan d'origine ;

     

    Attendu, d'autre part, que la cour d'appel ayant fait application de la prescription décennale de l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, le moyen, qui critique les motifs du jugement que la cour d'appel n'a pas adoptés, est sans portée ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne M. et Mme X...aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X...et les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Panoramique la somme de 3 000 euros ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE PANORAMIQUE et D'AVOIR ordonné la remise en état de la porte-fenêtre de la cuisine et de la véranda de la terrasse du lot numéro 578 de l'immeuble LE PANORAMIQUE, appartenant aux époux X...,

     

    AUX MOTIFS QU'« il résulte de l'acte de vente passé entre Monsieur et Madame X...et leurs vendeurs, le 9 janvier 2006, qu'« il existe, sur la terrasse de l'appartement vendu, et à l'aplomb du balcon de l'appartement supérieur, une structure métallique avec baie coulissante et couverture en panneaux ondulés, cette construction ayant été édifiée par le précédent propriétaire depuis plus de 15 années sans demander d'autorisation à l'administration ou à la copropriété ». L'acquéreur y déclare faire son affaire personnelle de cette situation, sans recours contre quiconque. Il n'est pas contesté par les époux X...qu'ils ont procédé à des travaux relativement à cette véranda sans l'autorisation du syndicat des copropriétaires. Ils prétendent seulement que ces travaux n'ont provoqué aucune modification de la structure, ni des dimensions de l'ouvrage. Il résulte de la facture, établie le 30 mars 2006 pour Monsieur et Madame X..., ensuite de leurs travaux, que ceux-ci ont consisté dans " la dépose de la véranda existante " avec " son évacuation à la benne " et en la construction d'une nouvelle installation, composée d'une nouvelle menuiserie, d'un nouveau châssis coulissant, d'une nouvelle gouttière, et d'une nouvelle toiture. Les parties s'opposent sur la question de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires, les époux X...prétendant que la prescription décennale s'applique tandis que le syndicat des copropriétaires conteste que celle-ci puisse leur bénéficier et revendique, en outre, la prescription trentenaire. Monsieur et Madame X...affirment ainsi que la prescription décennale est acquise car les travaux qu'ils ont réalisés n'ont pas eu pour conséquence d'affecter la consistance de la véranda existant depuis plus de 10 années au jour de leur acquisition, seuls, les matériaux ayant été modifiés. Ces moyens sont vains dès lors que la véranda ancienne n'existe plus depuis 2006, ainsi que cela résulte des conclusions des appelants, lesquels écrivent qu'ils l'ont effectivement déposée en 2006, peu important à cet égard que la nouvelle véranda ne corresponde d'ailleurs qu'à un changement de matériaux. Cette circonstance suffit, en effet, à anéantir le moyen tiré de cette prescription, qui ne peut donc concerner que la construction dans l'état où elle existait, d'où il résulte :- que seule, celle-ci a pu perdre son caractère infractionnel par suite de la prescription,- que la construction actuelle ne peut, en revanche, bénéficier de la prescription acquise à la précédente-et que les travaux réalisés, qui affectent indiscutablement l'aspect extérieur de l'immeuble, exigeaient, en conséquence, une autorisation de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires, laquelle n'a pas été demandée, étant retenu que la réalité d'autres travaux, faits en divers autres endroits de la façade de l'immeuble, n'ont pas pour effet, au vu des photographies produites, d'anéantir la modification causée par l'installation litigieuse. Il en résulte que la prescription décennale n'étant pas acquise en ce qui concerne la construction critiquée, (l'assignation ayant été délivrée le 25 mars 2010), il est inutile de se pencher sur la question de la renonciation des époux X...à cette prescription et sur la question de la prescription trentenaire ; Les observations faites par les époux X...sur les conditions dans lesquelles le litige est né et sur leurs rapports personnels avec le syndic sont impropres à caractériser l'existence d'un abus de majorité, étant souligné que ce moyen ne pourrait, de toute façon, être utilement soutenu que dans le cadre de débats relatifs à l'annulation d'une délibération de l'assemblée générale, demande qui en l'espèce, n'est pas formulée, la seule délibération votée à ce sujet étant celle donnant au syndic l'autorisation d'ester en justice, laquelle est, à ce jour, définitive. Il ne peut, non plus, être tiré un moyen utile de ce que l'aspect extérieur de l'immeuble est affecté d'autres irrégularités que le syndicat des copropriétaires ne poursuivrait pas, dès lors que la Cour ignore les conditions de leur réalisation, et que pour faire utilement état de cette situation, il appartiendrait aux époux X...notamment d'attaquer la validité d'une résolution d'assemblée qui refuserait de poursuivre en justice des copropriétaires dans la même situation infractionnelle qu'eux. Le syndicat des copropriétaires se trouve, dès lors, bien fondé en sa demande de confirmation du jugement, qui a ordonné la démolition de la construction litigieuse et la remise en état des lieux conformément au cahier des charges et plans d'origine. La demande subsidiaire des époux X...relative au rétablissement de la véranda dans ses dimensions d'origine ne relevant désormais, et compte tenu de la démolition de l'ancienne structure, que du pouvoir décisionnel de l'assemblée générale à laquelle le juge ne peut se substituer, elle sera rejetée. Monsieur et Madame X...seront, en conséquence, déboutés des fins de leur recours. Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions, la cour considérant que les photographies versées (en pièces 20 et 20) par les appelants ne démontrent pas qu'ils se sont exécutés de la condamnation, et qu'il n'est pas nécessaire, à ce stade, d'assortir la condamnation à démolition et remise en état d'une astreinte » ;

     

    ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE « sur la demande principale : le syndicat des copropriétaires Le Panoramique à Beausoleil, représenté par son syndic, M. Marc C..., sollicite la condamnation des défendeurs, sous astreinte, à procéder à la remise en état des lieux conformément au cahier des charges et en paiement de la somme de 3000 euros à titre de cahier des charges et en paiement de la somme de 3000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts pour résistance abusive outre 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; que le syndicat des copropriétaires expose que les défendeurs ont modifié l'aspect extérieur de la façade en construisant une véranda sans autorisation ; qu'il leur a fait délivrer une sommation le 20 septembre 2006 et que l'assemblée générale du 6 juillet 2007 l'a autorisé à agir en justice contre les époux X...; que Monsieur Daniel X...et Madame Paola Z... concluent au débouté et sollicitent 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'ils expliquent que la véranda existait depuis plus de dix ans et avait été édifiée par leur vendeur ; que l'action est prescrite s'agissant d'une action personnelle dont la prescription est décennale et ils ajoutent que l'ancienne véranda était vétuste, ils l'ont restaurée mais que ni sa configuration, ni sa consistance n'ont été modifiées ; qu'il résulte des pièces versées aux débats par les défendeurs que la véranda existe depuis 1987 selon l'attestation de l'ancien propriétaire, Monsieur Paul A...(pièce 4) ; qu'en 1998, elle s'y trouvait encore selon attestation des voisins (pièces 5 et 6) et les défendeurs invoquent la prescription décennale ; que toutefois, il est manifeste que la véranda a été réalisée de manière irrégulière, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, sur une partie commune dont les défendeurs ont la jouissance privative ; que l'action tendant à faire cesser une appropriation de la terrasse par un copropriétaire bénéficiant d'un simple droit de jouissance est une action réelle soumise à la prescription trentenaire ; qu'en conséquence, en l'espèce l'action n'est pas prescrite ; que s'agissant de la porte-fenêtre de la cuisine, il est manifeste au vue des photos que sa modification affecte l'aspect extérieur de l'immeuble de façon importante, et qu'il convient d'ordonner sa remise en état conformément au cahier des charges et plans d'origine ; que s'agissant de la véranda, il figure en page 3 de l'acte d'acquisition des époux X...la mention suivante : « le vendeur précise qu'il existe sur la terrasse de l'appartement vendu et à l'aplomb du balcon de l'appartement supérieur, une structure métallique avec baie coulissante et couverture en panneaux ondulés ; qu'il précise également que cette construction a été édifiée par le précédent propriétaire depuis plus de 15 ans sans demander d'autorisation à l'administration ou à la copropriété » ; que les défendeurs affirment avoir effectué des travaux de remise en état de la véranda sans procéder à son agrandissement ; que toutefois, il résulte d'une attestation de la voisine habitant l'étage au-dessous de la véranda (pièce 23 du demandeur) que la véranda actuelle est plus grande que la précédente ; que l'ensemble des photos produites aux débats révèlent également que la véranda n'est plus à l'aplomb du balcon de l'appartement supérieur ; que l'ancienne véranda n'était pas visible de l'extérieur de l'immeuble alors que la nouvelle véranda modifie l'aspect extérieur de l'immeuble puisque visible ; qu'il convient en conséquence, les époux X...ayant procédé à la construction d'une nouvelle véranda alors même qu'ils avaient été avisés par l'ancien propriétaire que la construction antérieure l'avait été sans autorisation, d'ordonner la démolition de la construction litigieuse et la remise en état des lieux conformément au cahier des charges et plans d'origine » ;

     

    1°) ALORS QUE le point de départ de l'action tendant à la suppression d'une installation édifiée sur une partie commune à jouissance privative est constitué par la date de construction initiale de l'installation, la réalisation ultérieure de travaux de remplacement de celle-ci, dès lors qu'ils n'entraînent pas d'empiétement sur des parties communes autres que celles sur lesquelles le copropriétaire concerné a un droit privatif, n'ayant pas pour effet de faire courir un nouveau délai à l'intérieur duquel le syndicat des copropriétaires pourrait solliciter la démolition du nouvel ouvrage ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que par acte du 9 janvier 2006, les époux X...ont fait l'acquisition d'un appartement dans l'immeuble en copropriété LE PANORAMIQUE, comprenant notamment une terrasse, partie commune dont ils avaient la jouissance exclusive, sur laquelle un précédent propriétaire avait édifié, depuis plus de 15 années, une véranda constituée d'une structure métallique avec baie coulissante et couverture en panneaux ondulés ; que la Cour d'appel a également relevé que les époux X...avaient en mars 2006 procédé à la dépose de cette structure et à son remplacement par des matériaux plus récents, ce dont elle a déduit qu'il n'y avait pas lieu de s'interroger sur le point de savoir si l'action du syndicat des copropriétaires tendant à la démolition de cette véranda était soumise à la prescription trentenaire ou décennale, dès lors que « le moyen tiré de la prescription ne pouvait concerner que la construction dans l'état où elle existait, seule celle-ci ayant pu perdre son caractère infractionnel par suite de la prescription, la construction actuelle ne pouvant en revanche bénéficier de la prescription acquise par la précédente » et que l'action du syndicat des copropriétaires avait été engagée le 25 mars 2010 de sorte que la prescription décennale n'était en tout état de cause pas acquise pour la construction actuelle ; qu'en statuant de la sorte, quand le point de départ de l'action du syndicat des copropriétaires devait être fixé à la date de réalisation de l'installation initiale, et non à celle du remplacement de celle-ci par des matériaux plus récents, la Cour d'appel a violé l'article 42, alinéa premier, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

     

    2°) ALORS QUE les époux X...faisaient valoir que Madame Y..., qui habitait l'appartement au-dessus du leur et avait attesté que la véranda initiale était plus petite que la véranda telle que rénovée en 2006, et qui avait produit une ancienne photographie figurant un toit en tôle ondulée ne dépassant pas le balcon de son appartement, avait reconnu dans une sommation interpellative qui lui avait été délivrée le 14 février 2012, produite en cause d'appel par les exposants, que la photographie en question avait « pu être prise en décembre 1982 », soit à une date à laquelle la véranda initiale n'avait pas encore été construite, ce dont les exposants déduisaient que l'attestation et la photographie de Madame Y...ne permettaient pas d'établir la différence de dimensions entre la véranda d'origine et celle résultant des travaux de rénovation qu'ils avaient fait réaliser en 2006 ; que les époux X...soutenaient également qu'il résultait des photographies de la véranda avant travaux qu'ils versaient aux débats que cette dernière dépassait déjà le balcon de Madame Y...et produisaient pour la première fois en appel un montage photographique établissant que l'ancienne véranda était déjà visible de l'extérieur ; qu'en se bornant à énoncer, par motifs supposément adoptés des premiers juges, qu'« il résulte d'une attestation de la voisine habitant l'étage au-dessus de la véranda (pièce 23 du demandeur) que la véranda actuelle est plus grande que la précédente ; l'ensemble des photos produites aux débats révèlent également que la véranda n'est plus à l'aplomb du balcon de l'appartement supérieur ; que l'ancienne véranda n'était pas visible de l'extérieur de l'immeuble alors que la nouvelle véranda modifie l'aspect extérieur de l'immeuble puisque visible », sans répondre aux moyens des exposants contestant la valeur probante de l'attestation de Madame Y...et de la photographie prise par cette dernière, ni examiner les nouveaux éléments de preuve versés par ces derniers en cause d'appel pour contester le fait que la véranda telle que rénovée aurait été de dimensions supérieures à la véranda initiale, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    3°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE le copropriétaire d'un lot comportant une partie commune à jouissance privative, sur laquelle a été érigée une installation sans autorisation mais n'ayant pas fait l'objet d'une action en suppression dans le délai de prescription légal, acquiert un droit au maintien de cette installation résultant de la protection tirée de l'expiration du délai de prescription de l'action en démolition dont disposait le syndicat des copropriétaires ; qu'en l'espèce, les époux X...faisaient valoir à titre subsidiaire qu'à supposer que la véranda remplaçant l'ancienne structure située sur leur terrasse ait été plus grande que cette dernière, leur seule obligation serait celle de rétablir la véranda dans ses dimensions d'origine, laquelle bénéficiait de la prescription acquisitive faute d'engagement d'une action en suppression dans le délai de dix ans de sa construction ; que pour rejeter cette demande, la Cour d'appel a retenu que celle-ci « ne relev ait 

    désormais, et compte tenu de la démolition de l'ancienne structure, que du pouvoir décisionnel de l'assemblée générale à laquelle le juge ne p ouvait se substituer » ; qu'en statuant de la sorte, quand les époux X...étaient fondés, en cas d'acquisition de la prescription relativement à la véranda telle qu'initialement construite, à se prévaloir d'un droit au maintien de la véranda dans ses dimensions d'origine, quand bien même celle-ci aurait été ultérieurement remplacée, de sorte qu'il incombait à la Cour de se prononcer sur la question de l'acquisition de la prescription s'agissant de l'installation d'origine, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;

     

    4°) ALORS QUE constitue une action personnelle, soumise au régime de prescription décennale, l'action du syndicat des copropriétaires tendant à la suppression de travaux effectués sans autorisation par un copropriétaire sur des parties communes dont il a la jouissance privative et exclusive ; qu'en l'espèce, le tribunal de grande instance, par motifs supposément adoptés par la Cour d'appel, a constaté que la véranda des époux X...« a été réalisée de manière irrégulière, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, sur une partie commune dont les défendeurs ont la jouissance privative » ; qu'en jugeant néanmoins que l'action du syndicat des copropriétaires demandant la démolition de cette véranda tendait « à faire cesser une appropriation de la terrasse par un copropriétaire bénéficiant d'un simple droit de jouissance » et constituait « une action réelle soumise à la prescription trentenaire », non acquise en l'espèce, la Cour d'appel a méconnu l'article 42, alinéa premier, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965."

     

  • Notaire, responsabilité et règlement national d'urbanisme

    Cet arrêt juge que la responsabilité du notaire peut être retenue dans le cas où il n'a ps averti l'acquéreur d'un risque d’inconstructibilité en application du règlement national d'urbanisme :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 24 juillet 2013), que par acte authentique du 26 avril 2008, Mme X... a vendu à M. et Mme Y... une parcelle de terrain à bâtir moyennant le prix principal de 115 000 euros, le prix étant payé au moyen d'un prêt de 95 000 euros souscrit auprès de la CRCAM du Languedoc-Roussillon ; que le permis de construire leur ayant été refusé par un arrêté municipal du 1er octobre 2010, M. et Mme Y... ont assigné Mme X... et la CRCAM du Languedoc-Roussillon en nullité de la vente et du crédit, et Mme Z..., notaire, en garantie, paiement de frais et réparation de leur préjudice moral ; 

    Sur le premier moyen : 

    Vu les articles 1109 et 1110 du code civil ; 

    Attendu que pour débouter M. et Mme Y... de leur demande de nullité de la vente, l'arrêt retient que le certificat d'urbanisme annexé à l'acte de vente précisait bien que le caractère constructible du terrain vendu n'était pas absolu sans édicter un principe définitif d'inconstructibilité, qu'ils ne peuvent invoquer l'impossibilité absolue d'obtenir la délivrance d'un permis de construire, que le moyen tiré de leur mauvaise connaissance de la langue française n'est pas fondé, qu'ils étaient domiciliés dans une commune située à 10 kilomètres de Lauroux et qu'ils connaissaient donc les lieux ; 

    Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le permis de construire avait été refusé à M. et Mme Y... par arrêté municipal du 1er octobre 2010 et relevé que l'acte authentique désignait l'immeuble vendu comme une parcelle de terrain à bâtir non viabilisé et stipulait que l'acquéreur le destinait à la construction d'un immeuble affecté à l'usage d'habitation, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les textes susvisés ; 

    Et sur le second moyen : 

    Vu l'article 1382 du code civil ; 

    Attendu que pour rejeter la demande de condamnation de Mme Z..., l'arrêt retient qu'il n'appartient pas au notaire, rédacteur de l'acte authentique, de se substituer à l'autorité administrative pour évaluer les chances de délivrance d'un permis de construire et que le certificat d'urbanisme annexé à l'acte authentique exposait la situation administrative de la parcelle acquise, la notice jointe précisant bien que ledit certificat n'avait pas valeur d'autorisation et n'était qu'un acte d'information ; 

    Qu'en statuant ainsi, alors que notaire qui était informé du projet des acquéreurs qui figurait dans l'acte authentique, se devait d'appeler leur attention sur les risques d'inconstructibilité du terrain résultant des dispositions de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

    PAR CES MOTIFS : 

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; 

    Condamne Mme X... et Mme Z... aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... et Mme Z... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y... ; rejette les autres demandes ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille quatorze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt 

    Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... 

    PREMIER MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux Y... de leurs demandes relatives à la nullité de la vente ; 

    AUX MOTIFS QUE le jugement déféré a prononcé la nullité de la vente au motif principal que l'erreur des acquéreurs était suffisamment établie ; que par ailleurs les époux Y... font valoir l'inconstructibilité du terrain acquis, leur intention d'acheter un terrain pleinement constructible, et l'insuffisance à l'acte notarié du certificat d'urbanisme daté du 2 janvier 2008 ; que l'article 1110 du code civil dispose que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que l'acte authentique du 26 avril 2008 désigne l'immeuble vendu comme une parcelle de terrain à bâtir non viabilisée ; qu'il stipule également que l'acquéreur déclare que le terrain acquis est destiné à la construction d'un immeuble affecté à l'usage d'habitation ; que ledit acte authentique stipule également en sa page 8 qu'il a été obtenu sur le bien vendu un certificat d'urbanisme sollicité en vertu de l'article L 410-1 du code de l'urbanisme et délivré par la mairie de Lauroux le 2 janvier 2008 sous le numéro CUa034 132 07 C0003 dont l'original est demeuré ci-annexé après mention, après visa de l'acquéreur ; que la copie de ce certificat d'urbanisme a été versée aux débats ; que ce document dispose en son article 2 que le terrain est situé dans une commune régie par le règlement national d'urbanisme ; que le terrain est situé en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune et que le terrain est grevé des servitudes suivantes :- périmètre du plan de prévention de risques naturels,- mouvements de terrain du Lodévois en cours d'élaboration ; que, par ailleurs, ledit certificat d'urbanisme comporte un paragraphe contenant les indications suivantes : « Effets du certificat d'urbanisme : Le certificat d'urbanisme est un acte administratif d'information, qui constate le droit applicable en mentionnant les possibilités d'utilisation de votre terrain et les différentes contraintes qui peuvent l'affecter. Il n'a pas valeur d'autorisation pour la réalisation des travaux ou d'une opération projetée. » ; qu'il ressort de ces éléments que le certificat d'urbanisme annexé à l'acte de vente précisait bien que le caractère constructible du terrain vendu n'était pas absolu et ce sans édicter un principe définitif d'inconstructibilité ; qu'en effet, l'article L. 111-2 du code de l'urbanisme permet les constructions en dehors des parties urbanisées de la commune sur délibération motivée du conseil municipal, l'intérêt de la commune, principe particulièrement général, étant seul visé, la nécessité d'éviter la diminution de la population communale n'étant mentionnée que parmi les raisons possibles ; qu'il s'ensuit que les époux Y... ne peuvent invoquer l'impossibilité absolue d'obtenir la délivrance d'un permis de construire ; qu'au surplus, les époux Y... n'ont pas exigé l'assistance d'un interprète tant lors de la signature du compromis de vente que lors de la signature de l'acte authentique ; que le moyen tiré de leur mauvaise connaissance de la langue française n'est donc pas fondé ; qu'enfin, lors de la signature du compromis de vente le 19 octobre 2007, les époux Y... étaient déjà domiciliés commune de Saint Etienne de Gourgeas située à 10 km de Lauroux ; qu'ils connaissaient donc les lieux ; qu'il résulte de ce qui précède que les époux Y... ne rapportent pas la preuve de l'existence d'une erreur au sens de l'article 1110 du code civil ; 

    ALORS QUE lorsque la qualité attendue n'est pas substantielle in abstracto mais que l'acquéreur la considère comme telle, l'annulation est encourue si le cocontractant savait que la qualité était recherchée ; qu'en écartant l'existence d'une erreur après avoir relevé, d'une part, que le contrat de vente portait sur un immeuble vendu comme parcelle de terrain à bâtir et qu'il était stipulé dans l'acte de vente que les acquéreurs déclaraient que le terrain acquis était destiné à la construction d'un immeuble affecté à l'usage d'habitation, d'autre part, que le terrain vendu, situé hors des parties urbanisées de la commune et dans le périmètre d'un plan de sauvegarde des risques naturels en cours d'élaboration, était, en application des dispositions de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme, en principe inconstructible, sauf délibération spécialement motivée du conseil municipal et à la condition que la construction projetée ne porte pas atteinte à la salubrité et à la sécurité publique, ce dont résultait un fort risque d'inconstructibilité, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1109 et 1110 du code civil, ensemble l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme. 

    SECOND MOYEN DE CASSATION 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux Y... de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre Mme Z... ; 

    AUX MOTIFS QUE, le jugement déféré a retenu la responsabilité du notaire au motif principal qu'il appartenait à celui-ci de commenter le certificat d'urbanisme signé par le maire de Lauroux le 2 janvier 2008 ; que cependant qu'il n'appartient pas au notaire, rédacteur de l'acte authentique, de se substituer à l'autorité administrative pour évaluer les chances de délivrance d'un permis de construire ; que par ailleurs le certificat d'urbanisme annexé à l'acte authentique expose la situation administrative de la parcelle acquise, la notice jointe précisant bien que ledit certificat n'avait pas valeur d'autorisation et n'était qu'un acte d'information ; qu'il résulte de ce qui précède qu'aucune faute ne peut être reprochée à Me Z... ; 

    ALORS, QUE le notaire, qui doit assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente, est tenu d'informer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte, et, le cas échéant, de le leur déconseiller ; que, compte tenu des dispositions applicables de l'article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme et des caractéristiques du terrain vendu, situé en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune, dans une zone sujette à des mouvements de terrain et figurant dans le périmètre d'un plan de sauvegarde des risques naturels en cours d'élaboration, il incombait au notaire d'appeler l'attention des acquéreurs sur le fait qu'il existait un risque élevé que leur projet de construction ne puisse aboutir ; qu'en considérant néanmoins, pour écarter tout manquement du notaire à son obligation d'information, que celui-ci n'était pas tenu de se substituer à l'autorité administrative pour évaluer les chances de délivrance d'un permis de construire la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil."

  • Abus de majorité dans une copropriété

    Voici un arrêt qui rappelle les éléments constitutifs d'une abus de majorité en copropriété :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 26 juillet 2013), que M. X... et Mme Y... (les consorts X...-Y...) ont acquis le lot n° 7 d'un immeuble en copropriété à destination principale d'habitation et correspondant à un local à usage professionnel composé d'une pièce unique d'une superficie de 112, 84 m ² ; qu'ayant demandé l'autorisation de changer la destination de leur lot en un local à usage d'habitation, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires du centre d'affaires Foch (le syndicat) en annulation de la décision de refus de l'assemblée générale du 9 mars 2009 ; que M. A...et la société Sainte-Croix (la société) sont intervenus volontairement à l'instance ; que le syndicat, M. A...et la société ont demandé reconventionnellement que les consorts X...-Y... soient condamnés à cesser toute occupation à usage d'habitation du lot ;

     

    Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

     

    Vu l'article 1382 du code civil ;

     

    Attendu que, pour prononcer la nullité de la décision d'assemblée générale, l'arrêt retient que la modification de la destination du lot n'est pas contraire à la destination de l'immeuble, n'est pas interdite par le règlement de copropriété et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et en déduit que la décision de refus de l'assemblée générale est abusive ;

     

    Qu'en statuant ainsi, sans relever en quoi la décision de l'assemblée générale était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

     

    Et, sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

     

    Vu l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil ;

     

    Attendu que, pour rejeter la demande reconventionnelle, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'il y a lieu d'annuler la décision de l'assemblée générale et que les demandes reconventionnelles doivent être rejetées ;

     

    Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a substitué son appréciation à celle de l'assemblée générale a violé les textes susvisés ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

     

    Condamne les consorts X...-Y... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X...-Y... à payer à M. A...et à la société Sainte-Croix, ensemble, la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X...-Y... ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quatorze. 

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. A...et la société Sainte-Croix

     

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la nullité de la résolution n° 7 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du « Centre d'affaires Foch » à Pau le 9 mars 2009 et d'avoir par conséquent rejeté les demandes reconventionnelles formées par Monsieur A...et la société SAINTE CROIX notamment celle tendant à voir juger que les consorts X... Y... devront cesser toute occupation à usage d'habitation du lot n° 7 de la copropriété ;

     

    Aux motifs propres que :

     

    « Sur la nullité de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 9 mars 2009

     

    Attendu que le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, s'impose à tous les copropriétaires qui doivent en respecter les stipulations relatives à l'affectation donnée aux différents lots de l'immeuble ;

     

    Attendu que le règlement de copropriété du Centre d'affaires Foch prévoit que la destination de l'immeuble est principalement à usage commercial et de bureaux ;

     

    Qu'aucune modification pouvant compromettre la destination de l'ensemble de l'immeuble ne pourra être faite sans le consentement de l'ensemble des propriétaires ; la destination de chaque lot ne peut être modifiée qu'à la demande de son propriétaire par une décision de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

     

    Que chaque propriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble et de se conformer aux prescriptions formulées dans la deuxième partie du règlement de copropriété ;

     

    Que toute tolérance au sujet des prescriptions édictées quelles qu'aient pu en être la fréquence et la durée, ne pourront jamais être considérées comme modification ou suppression de ces prescriptions ;

     

    Attendu que l'examen de l'état descriptif de division démontre que l'ensemble des lots sont désignés locaux soit d'exposition soit commercial soit de bureau ;

     

    Attendu que les consorts X...-Y... ont soumis à l'assemblée générale une demande de changement de destination de leur lot n° 7 à usage de bureau pour un usage d'habitation ;

     

    Que le fait que cette demande ait été refusée à leur auteur, n'est pas de nature à priver les consorts X...-Y... de leur droit de soumettre à nouveau la même question à une nouvelle assemblée générale des copropriétaires ;

     

    Que cette demande a été refusée à la majorité qualifiée de 7 copropriétaires sur 12 représentant 691 voix sur 1035 conformément aux dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

     

    Attendu que l'acte de vente par la SCI OLLA aux consorts X...-Y... en date du 20 juillet 2007 stipule bien que le bien objet de la vente est le lot n° 7 situé au 5ème étage d'un immeuble collectif situé 6 rue du Maréchal Foch à Pau constitué d'un local à usage professionnel comprenant une pièce unique avec les 65/ 1035èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

     

    Que le règlement de copropriété a été remis aux acquéreurs qui ont déclaré en avoir parfaite connaissance et se sont engagés à le respecter ;

     

    Attendu que conformément à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose librement et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;

     

    Attendu qu'en l'espèce, au regard de l'acte de vente et du règlement de copropriété, les consorts X...-Y... qui n'invoquent pas le changement de destination de l'immeuble, avaient parfaitement connaissance de ce qu'ils acquéraient non pas un appartement mais un local à usage professionnel dans un immeuble destiné principalement à usage commercial et de bureaux ;

     

    Attendu que dès lors au regard des dispositions du règlement de copropriété qui ne prohibent pas le changement d'affectation d'un lot puisque d'une part ce règlement utilise, s'agissant de la destination de l'immeuble, l'adverbe « principalement » de sorte que l'immeuble n'est pas uniquement ou exclusivement à destination professionnelle ou commerciale et que, d'autre part, l'hypothèse d'une modification du changement d'affectation de l'usage d'un lot est organisée, cette modification devant être autorisée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient aux consorts X...-Y... qui contestent le refus qui leur a été opposé par l'assemblée générale de démontrer que ce refus est abusif ;

     

    Attendu que l'expert relève que la modification sollicitée par les consorts X...-Y... est techniquement compatible avec les installations communes existantes (puissance électrique, distribution en eau potable, évacuation des eaux vannes) ;

     

    Que s'agissant de la colonne de chute des eaux usées dont le diamètre de 50 mm est inférieur au minimum requis en fonction du nombre d'appareils raccordés et ce en considération du nouveau DTU n° 60 du 11 octobre 1988 fixant un diamètre de 90 mm pour 11 appareils et au-delà, il précise néanmoins que le DTU de 1959 " applicable aux travaux de plomberie sanitaire lors de la construction de l'immeuble ne fixait pas de diamètre de chute en fonction du nombre d'appareils raccordés ; l'installation était conforme aux règles de l'art " et que la chute évacue les eaux usées sans défaut de fonctionnement ;

     

    Qu'ainsi l'expert précise que " la chute actuellement en place assure l'évacuation normale des eaux usées au-delà du nombre d'appareils fixés par le texte normatif et ce malgré le rajout d'appareils issus du changement d'affectation de trois lots professionnels en logement " ;

     

    Qu'il relève qu'il existe " une non-conformité réglementaire de la chute d'eaux usées au regard de la nouvelle norme de 1988 que ce soit dans le cadre d'affectation initiale des lots à usage professionnel, ou dans celui de leur modification à usage de logement " ;

     

    Qu'après avoir observé que " cette canalisation assure en l'état et sans vice de fonctionnement, l'évacuation de trois logements aménagés ainsi que dix toilettes raccordées ", il conclut que le remplacement éventuel de la chute pour le respect du diamètre normatif 90 n'est pas à ce jour une nécessité pour le bon fonctionnement de cet élément d'équipement commun " ;

     

    Qu'il apparaît dès lors que la chute des eaux usées est de dimension insuffisante au regard de la réglementation existante quelle que soit l'affectation des locaux et que la modification de l'usage d'un lot n'est pas de nature à porter atteinte à cet égard aux droits des autres copropriétaires ;

     

    Que les appelants qui critiquent les conclusions de l'expert ne produisent aucun élément technique susceptible de les contredire valablement ;

     

    Que s'ils font état des aménagements déjà réalisés par les demandeurs pour transformer leur local, ils ne démontrent d'aucune manière que les travaux exécutés entraîneraient de nouvelles sujétions pour la copropriété ;

     

    Attendu que pas davantage, il n'est démontré que les consorts X...-Y... ont procédé à des modifications sur les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;

     

    Que la seule photocopie d'une photographie produite par M. A...et la SCI SAINTE CROIX de la façade de l'immeuble et d'une pièce appelée " séjour vue sur rue sud " est insuffisante pour démontrer cette allégation ;

     

    Qu'aucun élément ne permet non plus d'établir que la modification du lot en local à usage d'habitation pourrait exiger une mise aux normes de l'ensemble du bâtiment et notamment des parties communes au regard de la sécurité Incendie, de l'accessibilité des personnes à mobilité réduite, de l'équipement en parkings privatifs, ou encore qu'elle pourrait entraîner une modification des impositions et taxes supportées par les copropriétaires ;

     

    Attendu qu'enfin M. A...et la SCI SAINTE CROIX ne démontrent pas que les dispositions des articles L. 631-7 et suivants du code la construction et de l'habitation relatifs au changement d'usage des locaux destinés à l'habitation et des articles R. 412-14 et suivants du code l'urbanisme relatifs aux travaux soumis à permis de construire qu'ils invoquent, sont applicables en l'espèce et que leur violation à la supposer établie, a porté atteinte à leurs droits ;

     

    Attendu que dès lors, le refus opposé par l'assemblée générale des copropriétaires à la modification de la destination du lot sollicitée par les consorts X...-Y... qui n'est pas contraire à la destination de l'immeuble, qui n'est pas interdite par le règlement de copropriété et qui ne porte atteinte aux droits des autres copropriétaires est abusif ;

     

    Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé l'annulation de la résolution n° 7 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 9 mars 2009 » ;

     

    Et aux motifs, éventuellement adoptés, que :

     

    « Sur la demande d'annulation de la résolution de l'assemblée générale :

     

    Aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 " un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction au droit des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ".

     

    Le syndicat des copropriétaires ne peut donc s'opposer au changement d'affectation des locaux que si cette modification porte atteinte cumulativement à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

     

    En l'espèce, le règlement de copropriété qui a été modifié à plusieurs reprises, mentionne toujours au chapitre " destination de l'immeuble " que " les immeubles sont principalement à usage commercial et de bureaux " et prévoit que " la destination de chaque lot ne peut être modifiée qu'à la demande de son propriétaire par une décision de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. "

     

    Le règlement de copropriété n'exclut donc pas de façon définitive la modification de la destination de l'immeuble et en prévoit même la possibilité sous réserve d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

     

    De ce fait, la modification de la destination des locaux acquis à usage professionnel en usage d'habitation est envisageable sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

     

    Pour justifier leur refus du changement de destination du lot des demandeurs, le Syndicat des copropriétaires et les copropriétaires intervenants soutiennent que l'immeuble a été conçu et réalisé pour accueillir des locaux commerciaux en rez-de-chaussée et des locaux à usage de bureaux en étage et que de ce fait, les aménagements ne sont pas adaptés à un usage d'habitation (réseaux des eaux vannes, normes électriques, etc...) et que la copropriété est donc en droit de refuser de supporter le coût généré par l'adaptation des structures à une destination d'habitation.

     

    Il résulte cependant du rapport d'expertise établi par Monsieur B...que la modification sollicitée par les Consorts X...-Y..., est techniquement compatible avec les installations communes existantes.

     

    L'expert précise que la seule incidence concernerait la colonne de chute des eaux usées dont le diamètre de 50 mm est inférieur au minimum requis en fonction du nombre d'appareils raccordés et ce en considération du nouveau DTU n° 60 du 11 octobre 1988 fixant un diamètre de 90 mm pour 11 appareils et au-delà.

     

    Néanmoins, il précise que le DTU de 1959 " applicable aux travaux de plomberie sanitaire lors de la construction de l'immeuble ne fixait pas de diamètre de chute en fonction du nombre d'appareils raccordés ; l'installation était conforme aux règles de l'art ".

     

    Il relève qu'il existe " une non-conformité réglementaire de la chute d'eaux usées au regard de la nouvelle norme de 1988 que ce soit dans le cadre d'affectation initiale des lots à usage professionnel, ou dans celui de leur modification à usage de logement ".

     

    Le sous dimensionnement de la chute d'eaux usées est donc indépendant de l'affectation des locaux.

     

    L'expert considère en outre que " la chute actuellement en place assure l'évacuation normale des eaux usées au-delà du nombre d'appareils fixés par le texte normatif et ce malgré le rajout d'appareils issus du changement d'affectation de trois lots professionnels en logement ".

     

    Après avoir observé que " cette canalisation assure en l'état et sans vice de fonctionnement, l'évacuation de trois logements aménagés ainsi que dix toilettes raccordées ", il conclut que " le remplacement éventuel de la chute pour le respect du diamètre normatif 90 n'est pas à ce jour une nécessité pour le bon fonctionnement de cet élément d'équipement commun ".

     

    Les défendeurs qui critiquent les conclusions de l'expert ne produisent aucun élément technique susceptible de les contredire.

     

    S'ils font état des aménagements déjà réalisés par les demandeurs pour transformer leur local, ils ne démontrent d'aucune manière que les travaux exécutés entraîneraient de nouvelles sujétions pour la copropriété.

     

    Aucun élément ne permet non plus d'établir que la modification du lot en local à usage d'habitation pourrait exiger une mise aux normes de l'ensemble du bâtiment et notamment des parties communes au regard de la sécurité incendie, de l'accessibilité des personnes à mobilité réduite, de l'équipement en parkings privatifs, ou encore qu'elle pourrait entraîner une modification des impositions et taxes supportées par les copropriétaires.

     

    Dès lors, le refus opposé par l'assemblée générale des copropriétaires à la modification sollicitée doit être considéré comme abusif.

     

    Il y a lieu, en conséquence, d'annuler la résolution n° 7 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 9 mars 2009.

     

    Les demandes reconventionnelles du Syndicat des copropriétaires de Monsieur A...et de la SCI SAINTE CROIX seront également rejetées » ;

     

    Alors, d'une part, que l'abus de majorité suppose que la décision de l'assemblée des copropriétaires soit contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires et qu'elle ait été prise dans l'unique dessein de favoriser les intérêts personnels des majoritaires au détriment de ceux des minoritaires ; qu'en l'espèce, en se bornant à considérer, pour juger que l'assemblée des copropriétaires s'était rendue coupable d'un abus de majorité, que le refus opposé à la modification de destination du lot, sollicitée par les consorts X... Y..., n'était pas contraire à la destination de l'immeuble, pas interdite par le règlement et qu'elle ne portait pas atteinte aux droits des copropriétaires, sans relever d'éléments de nature à démontrer que la résolution litigieuse était manifestement contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment de ceux des minoritaires, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ;

     

    Alors, d'autre part, que dans l'hypothèse où un abus de majorité a été commis par une assemblée de copropriétaires, le juge ne peut pas substituer son appréciation à celle de l'assemblée ; qu'en l'espèce, le changement de destination d'un lot supposait une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en annulant la résolution litigieuse, refusant le changement de destination sollicitée, tout en rejetant la demande des exposants tendant à voir interdit l'usage du lot à titre d'habitation, quand tout changement de destination d'un lot devait pourtant être autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, la Cour d'appel a substitué son appréciation à celle de l'assemblée et a par là-même excédé ses pouvoirs en violation des articles 17 et 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ensemble l'article 1134 du Code civil."