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  • Attestation de l'autorisation d'exécuter des travaux et demande d'autorisation d'urbanisme

    Voici un arrêt qui donne la conduite à adopter par les services chargés de l'instruction d'une demande d'urbanisme :

     

    "Vu le pourvoi et le mémoire complémentaire, enregistrés les 8 avril et 8 juillet 2011 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. et Mme A...B..., demeurant ... ; M. et Mme B...demandent au Conseil d'Etat :

     

    1°) d'annuler le jugement n° 1001903 du 28 janvier 2011 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 2 mars 2010 par lequel le maire d'Aspremont a fait opposition à la déclaration préalable qu'ils avaient déposée en vue d'édifier une clôture ;

     

    2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à leur demande ;

     

    3°) de mettre à la charge de la commune d'Aspremont la somme de 3 600 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

     

     

    Vu les autres pièces du dossier ;

     

    Vu le code civil ; 

     

    Vu le code de l'urbanisme ;

     

    Vu le code de justice administrative ;

     

     

    Après avoir entendu en séance publique :

     

    - le rapport de M. Romain Godet, maître des requêtes en service extraordinaire,

     

    - les conclusions de M. Edouard Crépey, rapporteur public ;

     

    La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Masse-Dessen, Thouvenin, Coudray, avocat de M. et Mme B...et à la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano, avocat de la commune d'Aspremont ;

     

     

     

    1. Considérant qu'il résulte du a) de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme que les demandes de permis de construire et les déclarations préalables sont adressées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés, notamment, " par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux " ; qu'aux termes de l'article R. 431-35 du même code : " La déclaration préalable précise : a) L'identité du ou des déclarants ; (...) La déclaration comporte également l'attestation du ou des déclarants qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable. " ; 

     

    2. Considérant qu'il résulte de ces dispositions que les déclarations préalables doivent seulement comporter, comme les demandes de permis de construire en vertu de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme, l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 précité ; que les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une déclaration ou d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur ; que les tiers ne sauraient donc utilement, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l'attestation requise, faire grief à l'administration de ne pas en avoir vérifié l'exactitude ;

     

    3. Considérant, toutefois, que lorsque l'autorité saisie d'une telle déclaration ou d'une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de s'opposer à la déclaration ou de refuser la demande de permis pour ce motif ; 

     

    4. Considérant que, pour rejeter la demande de M. et Mme B...tendant à l'annulation de l'opposition du maire d'Aspremont à la déclaration préalable qu'ils avaient déposée en vue de l'édification d'une clôture en limite du tracé, établi après bornage judiciaire, du chemin rural bordant leur propriété, le tribunal administratif de Nice a relevé que les requérants n'avaient pas qualité, au sens de l'article R. 423-1 précité, pour déposer une déclaration préalable pour ce projet ; que, pour ce faire, il s'est fondé, d'une part, sur une décision judiciaire rendue dans le cadre d'une action en bornage, laquelle ne tranche pas la question de la propriété d'un fonds mais en détermine seulement la délimitation matérielle, et, d'autre part, sur les motifs d'une décision judiciaire, postérieure à l'arrêté contesté et rendue dans le cadre d'une action en revendication de propriété, relatifs au tracé du chemin rural revendiqué par des voisins des requérants aux fins d'obtenir la reconnaissance d'une servitude par destination du père de famille en application de l'article 692 du code civil ;

     

    5. Considérant qu'en confirmant ainsi l'un des motifs retenus par le maire pour s'opposer à la déclaration de M. et MmeB..., alors, d'une part, qu'il ne ressort pas des pièces du dossier qui lui était soumis et n'est d'ailleurs pas allégué que les requérants n'auraient pas fourni l'attestation prévue par l'article R. 431-35 du code de l'urbanisme ou qu'ils auraient procédé à une manoeuvre en vue d'obtenir par fraude que le maire d'Aspremont ne s'oppose pas à leur projet et, d'autre part, qu'il ne résultait pas des décisions judiciaires précitées, eu égard à leur portée, que les déclarants ne disposaient pas du droit à déposer cette déclaration en application de l'article R. 423-1 du même code, le tribunal administratif a commis une erreur de droit ; que, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, le jugement attaqué doit, en conséquence, être annulé ;

     

    6. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;

     

    7. Considérant, en premier lieu, que l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme n'impose, à peine d'irrecevabilité, la notification d'un recours contentieux qu'à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ; que l'arrêté du maire d'Aspremont du 2 mars 2010 constituant une décision d'opposition, la fin de non-recevoir opposée par la commune d'Aspremont et tirée du défaut de notification de celle-ci ne peut qu'être écartée ; 

     

    8. Considérant, en second lieu, qu'aux termes des articles R. 421-2 et R. 421-12 du code de l'urbanisme, l'édification de clôtures est dispensée de toute formalité, sous réserve que les prescriptions du plan local d'urbanisme n'imposent pas, dans un secteur déterminé, le dépôt d'une déclaration préalable ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que le plan d'occupation des sols de la commune d'Aspremont, dans sa version applicable au litige, imposait une telle formalité dans le secteur dans lequel est situé le terrain d'assiette du projet contesté ; que, dès lors qu'aucune déclaration préalable n'était imposée pour la réalisation de ce projet, le maire d'Aspremont ne pouvait légalement s'opposer à la déclaration déposée par M. et Mme B...; qu'il en résulte que ceux-ci sont fondés à demander l'annulation de l'arrêté qu'ils attaquent ;

     

    9. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune d'Aspremont la somme de 5 000 euros à verser à M. et Mme B...en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative pour l'ensemble de la procédure engagée ; que ces mêmes dispositions font obstacle à ce qu'une somme soit versée à ce titre à la commune d'Aspremont qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ;

     

     

     

    D E C I D E :

     

    Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Nice du 28 janvier 2011 est annulé.

    Article 2 : L'arrêté du maire de la commune d'Aspremont en date du 2 mars 2010 est annulé.

    Article 3 : La commune d'Aspremont versera à M. et Mme B...une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

    Article 4 : Les conclusions de la commune d'Aspremont présentées au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

    Article 5 : La présente décision sera notifiée à M. et Mme A...B...et à la commune d'Aspremont." 

     

  • Un exemple de trouble du voisinage

    Voici un exemple de trouble du voisinage causé par l’étroitesse des canalisations :

     

    "Attendu qu'ayant relevé que la SCI Forgest ne respectait pas la réglementation en matière de VRD et plus spécialement le maillage de recueillement des eaux pluviales sur une surface de 800 m² et que, compte tenu de la vétusté et de l'étroitesse des canalisations ainsi que de l'insuffisance des avaloirs, le réseau commun ne pouvait absorber les eaux pluviales des deux fonds lors de fortes précipitations, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite et n'a pas violé le principe de la contradiction, en a souverainement déduit l'existence d'un trouble anormal de voisinage imputable à la SCI Forgest dont la réparation impliquait la mise en place d'un réseau d'évacuation des eaux propre à son lot et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

     

    Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

     

    Attendu qu'ayant retenu par une interprétation souveraine du règlement de copropriété, rendue nécessaire par son ambiguïté et exclusive de dénaturation, que la réalisation d'un dallage armé de 20 cm d'épaisseur, destiné à éviter l'affaissement des voûtes des caves situées sous le passage cocher, relevait de la catégorie des travaux d'entretien, la cour d'appel a pu en déduire que le coût de ces travaux devait être mis à la charge de la SCI Forgest à concurrence de 90 % de leur montant, conformément aux stipulations de ce règlement ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

     

    Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

     

    Attendu qu'ayant relevé que la SCI Forgest et M. X... se contentaient de réfuter les résultats des bureaux d'étude rappelés par l'expert, sans assortir de preuves leurs contestations, la cour d'appel, analysant la portée des éléments techniques produits devant elle et entérinant les conclusions du rapport d'expertise, a souverainement retenu que l'usage normal de la servitude devait être interdit aux véhicules de plus de 10 tonnes ; 

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne la SCI Forgest et M. X... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Forgest et M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 49/51 rue d'Avron la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI Forgest et de M. X... ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Forgest et autre

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

     

    Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI FORGEST à faire réaliser par une entreprise qualifiée de son choix, sous la maîtrise d'ouvrage d'un architecte, sur son lot n° 2 situé 49 A rue d'Avron, à Paris 20ème, tous travaux permettant à ce lot n°2 de maîtriser ses eaux de pluie, l'évacuation devant se faire par une tuyauterie indépendante de celle de la copropriété, installée à droite, en sortant du passage cocher de l'immeuble du 49/51 rue d'Avron à Paris, cette tuyauterie devant par ailleurs rejoindre le collecteur d'égout situé rue d'Avron et tous travaux permettant à gauche du passage cocher la création d'une tuyauterie d'évacuation des eaux usées devant rejoindre le collecteur d'égout situé rue d'Avron, et les travaux de recueillement des eaux au seuil de la grille d'entrée du 49 A rue d'Avron tels que définis dans le devis O'HANA du 6 décembre 2004, 

     

    AUX MOTIFS QUE le règlement de copropriété du 49 / 51 rue d'Avron prévoit en page 48 que chacun des deux co utilisateurs doit assurer l'entretien du réseau d'écoulement d'eaux existant à frais partagés dans une proportion d'environ 68 % pour le lot n° 1 et de 32 % pour le lot n° 2, dans les termes suivants : « en raison du détachement de la parcelle résultant du certificat n° 075 020 83 000 79 N ci dessus énoncé, il est précisé : qu'une participation aux charges d'entretien ou de remplacement des canalisations et réseaux existants sera demandée pour les parties de ces canalisations et réseaux communs à ces deux immeubles à concurrence de 455 / 1430èmes pour le lot n° 2 » ; que ce même règlement prévoit la situation où il serait mis fin à cette servitude dans l'hypothèse où le lot n° 2 viendrait à être démoli et reconstruit puisqu'il indique qu' « en cas de démolition et reconstruction partielle de l'immeuble du 49 A rue d'Avron, (lot n° 2), le propriétaire de cet immeuble devra créer des canalisations et réseaux divers indépendants de l'immeuble objet de la présente copropriété (abandonner ses branchements sur les canalisations et réseaux divers existants) » et qu'alors, « en contrepartie, le ou les propriétaires de l'immeuble, objet de la présente copropriété devront permettre le passage de ces canalisations et réseaux divers sous leur immeuble à l'aplomb de la servitude de passage créée au niveau du rez-de-chaussée » ; qu'il dispose encore que : « les frais d'entretien des revêtements superficiels de ce porche seront à repartir de la façon suivante : -10 % entre tous les copropriétaires au prorata de leur quotepart de cette copropriété, le surplus, soit -90% à la charge de l'immeuble : 49 rue d'Avron, (lot n° 2 de la division) » ; que nonobstant les affirmations de la SCI FORGEST et de Monsieur X..., les investigations techniques réalisées par l'expert judiciaire ont permis d'établir que : -les canalisations en place sont vétustes, et qu'elles comportent des fissurations, ainsi que des dépôts en matériaux durs en radier, voir page 85 du rapport alors qu'elles reprennent non seulement les évacuations de la propriété de la SCI FORGEST mais également celles des différents copropriétaires constitués en syndicat et celles des avaloirs situés de part et d'autre du passage cocher, coté façade arrière ; -que les avaloirs étaient totalement bouchés par des gravats de toutes sortes, ce qui est le signe d'un manque total d'entretien ; qu'ainsi, eu égard aux stipulations du règlement de copropriété, ci dessus rappelées, ce défaut d'entretien des canalisations est imputable aux deux parties, tout comme le défaut d'entretien des avaloirs, dont la présence sur chaque fonds a été relevée par l'expert ; qu'en effet, ce technicien conclut que les désordres constatés contradictoirement sont essentiellement de deux ordres : qu'ils proviennent d'abord d'une absence totale d'entretien des avaloirs situés de part et d'autre du passage cocher, côté arrière, ce qui a pour conséquence une stagnation des eaux sous le passage cocher à l'aplomb duquel sont situées trois caves avec un plafond partiellement fissuré et d'autre part de la présence de charges roulantes transitant par le passage cocher afin d'accéder à la propriété FORGEST située à l'arrière du bâtiment sur rue ; que ce même technicien a encore constaté que la propriété de la SCI FORGEST ne respectait pas la réglementation en vigueur en matière de VRD et plus spécialement la maillage du recueillement des eaux pluviales, dans les canalisations de la copropriété du 49 / 51, rue d'Avron occasionnait « la possibilité d'un sinistre pouvant conduire au tassement et à la détérioration du dallage situé à l'aplomb de trois caves, dont le plafond de l'une est partiellement fissuré compte tenu notamment de la vétusté des canalisations en place, de l'insuffisance de section de ces canalisations, comme du manque d'entretien mais aussi de l'insuffisance des avaloirs existants sur le terrain de la copropriété, qui ne peuvent absorber les eaux pluviales lors de très fortes précipitations, voir pages 24 25 du rapport d'expertise ; qu'il préconise la mise en conformité du lot VRD de cette propriété et demande à la SCI FORGEST de ne plus faire transiter ses évacuations d'eaux pluviales et usées par le sous sol du 49 / 51 rue d'Avron, mais de chaque côté du passage cocher conformément au règlement de copropriété ; qu'il s'infère de la confrontation de ces diverses énonciations dont la portée n'est pas sérieusement contestée nonobstant les critiques par ailleurs émises par les parties intimées sur la valeur de ce rapport d'expertise, pour de grossières erreurs factuelles et techniques et de nombreuses incohérences et contradictions, avec les principes de droit applicables ci dessus rappelés, que le trouble de voisinage est bien caractérisé et que c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires estime que les conditions de la fin de la servitude sous sa forme actuelle et la nécessité de son déplacement sont aujourd'hui réunies ; que sur ces constatations, il y a lieu de réformer le jugement entrepris et de dire que le propriétaire du fonds dominant doit reconstruire son réseau à ses frais, à l'endroit prescrit par la convention de servitude et partant, par le passage cocher du 49/ 51 rue d'Avron ;

     

    1) ALORS QUE dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires a fait expressément valoir que le litige ne relevait pas de l'article 640 du code civil sur l'écoulement naturel des eaux de pluie, mais de l'article 681 du code civil, qu'il n'était pas réglé par les termes de la servitude conventionnelle de passage ni par l'existence d'une servitude par destination de père de famille, et que le lot n° 2, appartenant à la SCI FORGEST, devait évacuer ses eaux usées conformément à la convention de servitude, et encore que les conditions de fin de servitude, sous sa forme actuelle, et de déplacement étaient réunies, le passage n'ayant pas été entretenu ; qu'il ressort de ces conclusions que le syndicat des copropriétaires n'a pas fondé ses demandes sur l'existence d'un trouble anormal de voisinage, mais a conclu à la reconstruction, par la SCI FORGEST, de son réseau, à ses frais, et à l'endroit prescrit par la convention, à savoir par le passage cocher ; qu'en se fondant sur l'existence d'un trouble de voisinage, dont elle n'a pas en outre retenu le caractère anormal, pour imposer à la SCI FORGEST la réalisation d'un double réseau d'eaux de pluie et d'eaux usées, de part et d'autre du passage cocher, la cour d'appel a d'office, relevé un moyen sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations, violant ainsi l'article 16 du code de procédure civile ;

     

    2) ALORS QUE la cour d'appel a relevé que le syndicat des copropriétaires estimait à bon droit que les conditions de la fin de servitude, sous sa forme actuelle, et la nécessité de son déplacement, étaient réunies, qu'il y avait lieu de dire que le propriétaire du fonds dominant devait reconstruire son réseau à ses frais, à l'endroit prescrit par la convention de servitude et partant, par le passage cocher du 49 /51 rue d'Avron; qu'en condamnant cependant la SCI FORGEST à faire réaliser les travaux de maîtrise des eaux pluviales et des eaux usées par deux tuyauteries indépendantes de celles du syndicat des copropriétaires, de part et d'autre du passage cocher, pourtant assiette de la servitude de passage conventionnelle, la cour d'appel qui a énoncé des motifs contradictoires entre eux et en contradiction avec son dispositif a méconnu les exigences de l'article 455 du code de la procédure civile ;

     

    3) ALORS QUE le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode ; qu'il ne peut changer l'état des lieux ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui qui a été primitivement assigné, que le propriétaire du fonds servant peut demander le déplacement de l'assiette de la servitude à la double condition que l'assiette initiale soit devenue plus onéreuse et soit aussi commode pour l'exercice de ses droits par le propriétaire du fonds dominant ; que la cour d'appel, pour ordonner à la SCI FORGEST de réaliser, à ses frais, de part et d'autre de l'assiette initiale de la servitude conventionnelle de passage comprenant celui des canalisations, a retenu l'usure du réseau VRD et le trouble en résultant mais n'a pas recherché si les conditions légales du déplacement de l'assiette initiale étaient réunies, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 701 du code civil.

     

    4) ALORS QUE par un titre constitutif de servitude de passage inséré dans le règlement de copropriété du lot n° 1 de l'ensemble immobilier du 49 /51 rue d'Avron, il a été prévu qu'en cas de démolition et reconstruction même partielle de l'immeuble 49 B rue d'Avron, le propriétaire de cet immeuble devra créer des canalisations et réseaux divers, indépendants de l'immeuble, objet de la présente copropriété, et en contrepartie, les propriétaires de l'immeuble objet de la présente copropriété devront permettre le passage de ses canalisations et réseaux divers sous leur immeuble, à l'aplomb de la servitude de passage créée au niveau du rez-de-chaussée ; qu'en confondant le cas de la reconstruction, même partielle, de l'immeuble avec celui de la remise en état des canalisations, pour imposer à la SCI FORGEST de les déplacer, de surcroît de part et d'autre du passage cocher et non pas sous l'immeuble constituant le lot n° 1, la cour d'appel a dénaturé la convention des parties et a violé l'article 1134 du code civil.

     

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

     

    Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI FORGEST à payer au syndicat des copropriétaires du 49 / 51 rue d'Avron, à Paris 20ème, 90 % de 12 923 ¿ et 23 421¿ outre la somme de 200,72 euros augmentée des intérêts au taux légal, à compter du 20 janvier 2012, au titre de la réfection de la dalle du passage, 

     

    AUX MOTIFS QUE dans son rapport, l'expert préconise à titre conservatoire, la reprise de l'infrastructure du dallage du passage cocher, du 49 / 51 rue d'Avron, avec suppression des nids de poule, par la réalisation d'un dallage armé de 20 cm d'épaisseur, pour éviter un affaissement des voûtes des caves, situées à l'aplomb de ce passage cocher, voir pages 24 et 87 du rapport d'expertise ; qu' eu égard à leur caractère conservatoire, ces travaux dont l'utilité pratique n'est au demeurant pas remise en cause par les intimés apparaissent relever de la catégorie des travaux d'entretien et non pas du gros oeuvre, au sens de l'article 606 du code civil, et devoir ainsi être réalisés aux frais partagés des parties, tel que prévu par le règlement de copropriété et par la convention de servitude applicable ;

     

    1) ALORS QUE la cour d'appel a retenu que la dalle du passage cocher imposait la reprise de son infrastructure, par la réalisation d'un dallage armé, de 20 cm d'épaisseur, pour éviter un affaissement des voûtes des caves situées à l'aplomb du passage cocher, constatations desquelles il résulte qu'il ne s'agissait pas de travaux d'entretien mais de gros oeuvre, peu important qu'ils aient un caractère conservatoire; qu'en décidant cependant que leur coût devait être payé aux frais partagés des parties, soit à hauteur de 90 % par la SCI FORGEST, la cour d'appel n'a pas déduit de ses propres constatations les conséquences légales qui s'en évinçaient et a, en conséquence, violé l'article 606 du code civil ;

     

    2) ALORS QUE le règlement de copropriété a prévu que les frais d'entretien des revêtements superficiels du porche seraient à répartir à hauteur de 10% entre tous les copropriétaires au prorata de leur quotepart de la copropriété, et le surplus, 90%, à la charge de l'immeuble 49 rue d'Avron, soit le lot n°2 ; que la cour d'appel qui a constaté que l'infrastructure du dallage du passage cocher devait être reprise, outre la réalisation d'un dallage armé de 20 cm d'épaisseur, afin d'éviter l'affaissement de la voûte, constatations qui excluent que ces travaux ne soient que l'entretien des revêtements superficiels du porche, mais qui a condamné la SCI FORGEST au paiement de leur coût, selon la répartition prévue pour des travaux d'entretien superficiels n'a pas, en statuant ainsi, déduit de ses propres constatations les conséquences s'en évinçant, violant ainsi l'article 1134 du code civil.

     

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION

     

    Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que le passage litigieux serait interdit aux véhicules de plus de dix tonnes soit 3,5 tonnes à l'essieu, et autorisé le syndicat des copropriétaires à apposer un panneau indicateur signalant cette limite de tonnage, 

     

    AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires critique la décision des premiers juges en observant qu'elle s'attache à régler le problème posé par la mise en oeuvre du droit de la responsabilité alors que la limitation de la servitude litigieuse est une nécessité objective, et que le juge peut en limiter l'usage, lorsque son application pratique, sans mesure, risque de porter gravement atteinte aux droits du propriétaire du fonds servant ; qu'il indique qu'une convention de servitude notamment lorsqu'elle est imprécise, ne fait pas vraiment la loi des parties, et n'autorise pas tout ; qu'en réalité, cette convention fait moins que l'équilibre des intérêts en présence, la loi des parties, et le respect des droits de chacun impose une certaine modération qu'en cette matière, le juge doit s'attacher à mettre en oeuvre ; que la configuration du terrain d'assiette du fonds servant, et des constructions qui y sont implantées détermine ainsi la limite du droit à servitude du passage ; que précisément, dans les circonstances propres à la présente espèce, le passage se trouve situé au dessus de la voûte de cave, dont la résistance n'est pas sans fin, de sorte que la limitation du tonnage des véhicules devant franchir le passage cocher construit il y a plus d'un siècle, pour des voitures à chevaux se pose ; qu'il résulte du rapport de l'expert judiciaire que, compte tenu de la configuration de l'immeuble et de l'état de cette voûte seul le passage de véhicules de 10 tonnes au plus, doit être autorisé, peu important que ne soit pas apportée la preuve absolue de la résistance limite de la voûte des caves concernées, si tant est d'ailleurs qu'une preuve puisse être établie, autrement que par une expérience allant jusqu'à l'effondrement ; que finalement, la solution au problème posé puise sa source tant dans l'interprétation de la convention de servitude que dans la volonté des parties et non dans le strict respect de cette convention ; que quoi qu'il en soit le droit de passage conféré tenant nécessairement compte de la configuration des lieux, le titre ne pouvait pas conférer un droit de passage dépassant la résistance de la voûte, et la cour doit trouver un juste équilibre, entre le respect des attributs du droit du propriétaire du fonds dominant et les soucis d'adaptation des servitudes aux évolutions techniques et aux impératifs géologiques, que précisément, dans cette espèce, même après renforcement de la voûte, la limitation à 10 tonnes laisse au bénéficiaire de la servitude un usage normal de celle-ci ; que les parties intimées objectent que les véhicules empruntant le passage quotidiennement sont des véhicules de tourisme, voire des camions de faible tonnage ; que si depuis 2002, un camion porteur Air Liquide effectue des livraisons de produits une fois par semaine, sa charge maximale est de 13 tonnes, jamais atteinte par mesure de sécurité ; que la SEM, ayant par le passé utilisé des camions de très importants tonnages, pendant plus de trente ans, l'usage actuel de la servitude est en réalité réduit et aucune faute de quelle que nature que ce soit ne peut être retenue à leur encontre ; que pour ces raisons, le syndicat doit être débouté de sa demande de condamnation de ses adversaires à réduire l'usage de la servitude conventionnelle de passage, d'autant qu'il ressort des photos versées aux débats par le syndicat que le passage cocher bien qu'ancien ne présente aucun désordre significatif et notamment aucun signe d'affaissement à l'endroit du passage des roues et ou de gonflement en partie centrale ; mais que, la SCI FORGEST et Monsieur X... ne sauraient se contenter de réfuter en bloc les résultats des bureaux d'études, rappelés par l'expert, dans son rapport ni l'analyse de cet expert, sans avoir fait eux-mêmes intervenir un spécialiste, apte à porter la contradiction technique sur ces éléments ; que dès lors, leurs objections ne sauraient être sérieusement retenues, et la mise en balance de tous les éléments d'appréciation soumis à la cour conduit celle-ci à décider de préserver les jouissances concurrentes des deux parties en limitant à 10 tonnes le tonnage des véhicules pouvant pratiquer le passage cocher, et en autorisant l'affichage d'un panneau indicateur signalant cette limite ;

     

    1) ALORS QUE dans ses conclusions, la SCI FORGEST a fait valoir que le syndicat des copropriétaires se fondait sur un rapport non contradictoire, d'un bureau d'études qu'il avait mandaté, que ce rapport recélait des erreurs importantes et des imprécisions, quant à l'épaisseur des pierres calcaires de la voûte, à la composition réelle de la structure de la voûte des caves et son épaisseur, tout en estimant devoir corriger ses calculs déjà très approximatifs en fonction des vibrations dues au passage répété des véhicules, leur vitesse et leur vétusté, pour conclure à la limitation de la charge maximum des véhicules à 10 tonnes ; qu'elle a souligné que le sapiteur n'avait pas lui-même procédé à une analyse critique de cet avis, se bornant à en faire la synthèse, tandis que l'expert avait demandé au BET un complément d'étude en prenant en compte un tonnage de 19 tonnes, ce que le syndicat des copropriétaires avait refusé ; que la cour d'appel, pour imposer une limite au tonnage des véhicules empruntant le passage, s'est bornée à relever que la SCI FORGEST aurait dû faire intervenir un technicien pour apporter la contradiction, s'abstenant de tenir compte de la contradiction apportée par elle de manière précise aux éléments versés aux débats par le syndicat des copropriétaires, et s'est abstenue de procéder à quelque analyse de leur valeur probante, tout en les considérant comme déterminants ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    2) ALORS QUE conformément à l'article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage et l'adaptation de la servitude de passage permet d'en augmenter l'usage, en relation avec l'évolution des modes de transport ; qu'en limitant l'usage de la servitude à des véhicules d'un tonnage déterminé, ce que n'avait pas prévu le titre constitutif de la servitude, la cour d'appel a violé le texte susvisé."

  • Exception d'inexécution et bail d'habitation

    Cet arrêt juge que l'exception d'inexécution ne peut être invoquée par le locataire pour ne pas payer son loyer : 

     

    "Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, appréciant la portée des éléments soumis à son appréciation, que les causes de l'humidité et des infiltrations constatées n'étaient pas déterminées et ne pouvaient pas en l'état être imputées au bailleur, qu'en revanche les dispositifs de chauffage et d'aération n'étaient pas adaptés aux caractéristiques du logement mais que les locataires, qui avaient cessé tout paiement des loyers trois mois après le début du bail en septembre 2006, n'avaient fait état de désordres affectant les lieux loués qu'en janvier 2008 et qu'à plusieurs reprises, le mandataire du bailleur avait tenté en vain, en raison du silence ou de l'absence de M. X... et de Mme Y..., de visiter les lieux pour s'assurer de la réalité des plaintes de ces derniers et que M. X... ne démontrait pas s'être trouvé dans l'impossibilité de résider dans le logement loué, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve, a souverainement déduit de ces constatations que le preneur ne pouvait invoquer l'exception d'inexécution pour justifier le non paiement de son loyer et que le bail s'était donc trouvé résilié, par acquisition de la clause résolutoire, à compter du 10 février 2009 ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Sur le moyen unique, pris en sa cinquième branche, ci-après annexé :

     

    Et attendu que le moyen unique étant rejeté en ses quatre premières branches, le moyen tiré d'une cassation par voie de conséquence est sans portée ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne M. X... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. X... 

     

    Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la résiliation du bail signé le 5 juillet 2006 et d'avoir condamné solidairement les preneurs et notamment Monsieur Christophe X... à payer à La SCI LA BUTTE la somme de 5.900,30 euros correspondant à la dette au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal depuis l'assignation, ensemble d'avoir condamné solidairement notamment Monsieur Christophe X... au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, d'avoir ordonné l'expulsion spécialement de Monsieur Christophe X... et condamné ce dernier solidairement au paiement des intérêts au taux légal sur les échéances d'indemnités d'occupation à compter du 15 juillet 2011, date de la demande pour les échéances issues à cette date, puis à compter de l'exigibilité de chaque échéance pour les mensualités dues à compter du mois d'août 2011 et enfin d'avoir condamné Monsieur Christophe X... aux dépens et au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, cependant que le susnommé était bénéficiaire de l'aide juridictionnelle ;

     

    AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur doit délivrer un logement décent et en bon état d'usage et d'habitation ; que pour rapporter la preuve de l'indécence du logement, Monsieur X... verse aux débats des photos prises par ses soins ; ces photos ne donnent aucune information sur les conditions de prise de vue et ne peuvent en conséquence rapporter la preuve des faits allégués ; que Monsieur X... verse encore un constat d'huissier, en date du 14 janvier 2008, qui fait état de présence d'humidité importante dans le logement, de moisissure sur les murs et d'eau stagnante dans la cave ; que le très mauvais état du logement est confirmé par les propos que le maire de Becherel dans la lettre adressée le 31 janvier 2008 à la DAS 35 ; que ces propos sont corroborés par l'attestation de Mademoiselle Z... en date du 25 mars 2010 ; que Monsieur X... verse ensuite le compte rendu de rapport d'enquête sanitaire en date du 5 mai 2009 ; que ce rapport constate que le logement ne satisfait pas entièrement aux conditions d'habitabilité fixées par le règlement sanitaire départemental ; qu'il évalue l'état d'insalubrité par une cotation de 0,22 sur une échelle de 0 à 1 mais ne conclut pas à la mise en oeuvre immédiate d'une procédure d'insalubrité et préconise de rechercher les causes d'humidité et d'infiltration d'eau et d'installer des dispositifs de chauffage et d'aération permanents adaptés aux caractéristiques du bâtiment, qu'il ressort de ce rapport, en premier lieu, que le logement n'est pas insalubre et en deuxième lieu, que les causes d'humidité et d'infiltration ne sont pas déterminées, ce qui ne permet pas, en l'état de les imputer au bailleur ; qu'en revanche, les dispositifs de chauffage et d'aération permanents non adaptés aux caractéristiques du bâtiment ne peuvent être attribués aux locataires ; que sur ce dernier point, il ressort néanmoins des différentes lettres que le bailleur a adressées aux locataires par l'intermédiaire de son agence au cours de l'année 2009, qu'elle a proposé sans succès à Monsieur X... et à Mademoiselle Y... de visiter le logement, afin de tenter de trouver une solution aux doléances de Monsieur X... ; qu'enfin, ce n'est que par une lettre parvenue le jour de la visite, que Monsieur X... a avisé l'agence chargée de représenter le bailleur d'une visite des services de la DAS 35 ; que le rapport d'enquête sanitaire n'a pas été directement communiqué au bailleur et Monsieur X... ne justifie pas d'une communication ; qu'il suit ce qui précède que Monsieur X... ne démontre pas l'impossibilité de résider dans le logement loué et ne justifie pas de ce qu'il ait mis le bailleur en mesure de remédier aux désordres constatés dans le rapport du 5 mai 2009, en sorte qu'il résulte de ces données, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une mesure d'expertise, que Monsieur X... ne peut se prévaloir d'un manquement du bailleur à ses obligations pour s'opposer au paiement des loyers et à l'application de la clause résolutoire, ensemble demander la réduction du montant du loyer depuis la signature du bail, ou solliciter que des travaux soient effectués, en sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il constate la résiliation du bail à compter du 10 février 2000 ;

     

    ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE selon l'article 1134 du Code civil, lorsque le bailleur invoque l'application d'une clause résolutoire, le juge ne dispose d'aucun pouvoir pour apprécier la gravité du manquement contractuel sanctionné par ladite clause, et que cependant, en vertu de l'article 1184 du même Code, l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique, comme le bail, peut permettre à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre partie n'exécute pas la sienne, sous réserve néanmoins d'une certaine proportionnalité ; que c'est ainsi qu'aux termes d'une jurisprudence constante, l'indécence d'un logement, si elle peut être opposée à un commandement de payer des loyers, c'est à la condition que le locataire se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués ; qu'en l'espèce, alors que, selon l'historique du compte des locataires, ces derniers ont cessé tout règlement du loyer résiduel leur incombant à compter de septembre 2006, soit trois mois après le début du bail, même si la SCI LA BUTTE, en raison de l'imputation qu'elle a opérée des aides au logement reçues de la Caisse d'allocation familiale, ne fait état d'une dette qu'à compter de septembre 2007, et ne fait état de désordres affectant les lieux loués qu'en janvier 2008 et ne prouve pas que ces désordres ont rendu ceux-ci totalement inhabitables, étant observé de surcroît, à cet égard que :

     

    - les divers éléments relatifs à l'état des lieux versé aux débats signalent au contraire que seule est touchée par lesdits désordres, une partie du logement ;

     

    - à plusieurs reprises, dès février 2008 et courant 2009, le mandataire du bailleur n'a pu visiter les lieux pour s'assurer de la réalité des plaintes de Monsieur Christophe X... et Mademoiselle Priscilla Y... en raison du silence et/ou de l'absence de ces derniers ;

     

    - Monsieur Christophe X... et Mademoiselle Priscilla Y... ont, du reste, à aucun moment, depuis qu'ils ont suspendu le règlement de tout loyer, mis en demeure le bailleur de satisfaire aux obligations de réparation et/ou de mise aux normes des locaux qu'ils estimaient pouvoir lui imputer, ni solliciter en justice, conformément à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la réalisation des travaux nécessaires et l'autorisation de suspendre le paiement du loyer ;

     

    Que partant, le manquement du bailleur, à le supposer avéré, ce que le rapport d'enquête sanitaire ne démontre pas, car s'il met en évidence l'existence de désordres, il ne s'explique pas sur leur cause et origine, ne justifie pas le non-paiement des loyers de la part de Christophe X..., en tout ou en partie ; que la clause résolutoire est donc acquise depuis le 10 février 2009 puisque les causes du commandement n'ont pas été acquittées dans le délai de deux mois et la SCI LA BUTTE est fondée à obtenir l'expulsion de Christophe X... et de Mademoiselle Priscilla Y..., et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et le paiement de la part de ces derniers, solidairement et à compter du 10 février 2009, date de résiliation du bail, d'une indemnité d'occupation équivalent au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail ;

     

    ALORS QUE D'UNE PART si en présence d'une clause résolutoire de plein droit, le juge en principe n'a que le pouvoir d'en constater l'acquisition, sauf délai de paiement sollicité par le locataire, ce même juge retrouve un pouvoir d'appréciation dans certaines situations particulières et spécialement en cas d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'en l'espèce, le preneur insistait sur l'indécence du logement loué, sur des infiltrations, une humidité excessive entraînant des moisissures, des eaux stagnantes au sol, des suintements des murs, la prolifération de champignons et de traces noirâtres autour des huisseries notamment ; le preneur insistait également sur le rapport dressé par la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales le 5 mai 2009 qui concluait à un état d'inhabitabilité notoire ; étant encore observé que l'appelant insistait aussi sur ce qui résultait de ce même rapport de la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales évoquant le mauvais état de certains appareils de chauffage (convecteurs dessellés des murs, non fonctionnement de certains radiateurs), les dispositifs de chauffage et d'aération ne répondant pas aux normes d'habitabilité du règlement sanitaire départemental (cf. p. 6 des conclusions d'appel) ; étant encore observé que la Cour pour sa part admet bien la présence d'humidité importante dans le logement, de moisissures sur les murs et de l'eau stagnante dans la cave, le très mauvais état du logement ainsi qu'un dispositif de chauffage et un dispositif d'aération permanents non adaptés aux caractéristiques du bâtiment (cf. p. 5 de l'arrêt) ; qu'en l'état de ces données dûment avancées et établies, en l'état des constatations mêmes de la Cour, celle-ci n'a pu constater l'acquisition de la clause résolutoire sans s'expliquer sur l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance telle qu'invoquée, en sorte que l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard des articles 1134 et 1719 du Code civil, violés ;

     

    ALORS QUE D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE la Cour qui constate elle-même la présence d'humidité importante dans le logement, de moisissures sur les murs, d'eau stagnante dans la cave, le très mauvais état du logement, ensemble le fait que les dispositifs de chauffage et d'aération permanents ne sont pas adaptés aux caractéristiques du bâtiment, ne pouvait, sans mieux s'en expliquer et sans violer les articles 1134 et 1719 du Code civil, décider que la clause résolutoire était acquise ;

     

    ALORS QUE DE TROISIEME PART, il n'incombait pas au preneur de démontrer l'impossibilité de résider dans le logement loué, alors qu'en cas de contestations, c'est au bailleur d'établir que le logement loué à titre d'habitation principale est un logement décent ; qu'en jugeant le contraire en mettant à la charge du preneur la preuve d'une impossibilité de résider, la Cour viole les articles 1719 et 1315 du Code civil ;

     

    ET ALORS ENFIN QUE le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le bail et y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués ; qu'en l'espèce, la Cour a relevé que le très mauvais état du logement était confirmé par la lettre que le maire de Becherel a adressés le 31 janvier 2008 à la DAS d'Ille-et-Vilaine, lettre dont le contenu est corroboré par l'attestation de Mademoiselle Z... en date du 25 mars 2010 ; qu'un rapport d'enquête sanitaire avait évalué l'état d'insalubrité du logement et que les causes d'humidité n'étaient pas déterminées et la Cour ayant par ailleurs relevé que les dispositifs de chauffage et d'aération permanents n'étaient pas adaptés aux caractéristiques du bâtiment ; qu'en affirmant cependant que le locataire, en l'état de ces données, ne pouvait se prévaloir d'un manquement du bailleur à ses obligations, la Cour ne tire pas de ses constatations les conséquences légales qu'elles postulaient au regard des articles 1134 et 1719 du Code civil, de plus fort violés ;

     

    ET AUX MOTIFS QU'aucune circonstance particulière ne justifie qu'il soit sursis à l'expulsion des locataires, lesquels sont tenus d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail d'habitation et sont tenus au paiement d'arriérés de loyers, Monsieur X... étant de surcroît tenu au paiement d'une somme au titre des frais irrépétibles ;

     

    ALORS QUE la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée au visa des précédents éléments entraînera par voie de conséquence l'annulation de l'intégralité du dispositif de l'arrêt en l'état d'une irréductible indivisibilité, et ce en application des dispositions de l'article 624 du Code de procédure civile."

  • Démolition du mur qui rend moins commode la servitude de passage

    Voici un arrêt qui juge qu'il convient de démolir un mur qui rend moins commode la servitude de passage.

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 janvier 2011), que les époux X... sont propriétaires d'une parcelle voisine de celle de Mme D... ; que les deux propriétés disposent d'un accès à la route par un chemin longeant partiellement le terrain de Mme D..., laquelle a fait édifier un mur pour clôturer sa propriété le long du fonds de Mme Y... ; que, revendiquant une servitude de passage sur cette parcelle, qui serait entravée par le mur édifié par Mme D... sur son fonds, les époux X... ont assigné celle-ci aux fins de rétablissement de la dite servitude ; 

       Attendu qu'ayant relevé que l'acte constitutif de la servitude, du 17 mars 1938 mentionnait que le droit de passage s'exercerait sur la parcelle de terre cadastrée BK83 longeant la limite de la propriété, qui constituait dès lors l'assiette du passage dû aux époux X... et constaté que Mme D... reconnaissait que le mur qu'elle avait construit empiétait légèrement sur ladite parcelle, la cour d'appel en a exactement déduit, répondant aux conclusions dont elle était saisie et sans modifier l'objet du litige ni dénaturer les conclusions de Mme D..., que cette construction rendait moins commode la servitude en cause et qu'il convenait d'ordonner sa démolition ; 

       D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

       

          PAR CES MOTIFS : 

       REJETTE le pourvoi ; 

       Condamne Mme D... aux dépens ; 

       Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme D... à payer aux époux X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme D... ; 

       Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille quinze. 

       

       MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

       Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour Mme D... 

     

       Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué du 5 février 2013 : 

       D'AVOIR, après avoir constaté l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée BK n° 83 au profit de la parcelle BK n° 85, condamné Madame D... à démolir le mur qu'elle avait fait édifié ainsi qu'au paiement d'une somme de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

       AUX MOTIFS QUE par acte du 17/ 3/ 1958, Edouard Z... a vendu à Marius A... la parcelle cadastrée section BI n° 44 p, et 51, devenues les parcelles BK 85 et 88 ; que cet acte mentionne au titre des servitudes : « Monsieur Marius A... pour se rendre sur la parcelle vendue aura un droit de passage sur une parcelle de terre longeant la limite est de la propriété restant appartenir à Monsieur Z... depuis le chemin commun donnant accès à la maison de Monsieur Z..., jusqu'à la parcelle acquise par Monsieur A.... Le branchement d'eau potable devra se faire à l'endroit indiqué sur le plan et suivre le chemin ci dessus... Les parties déclarent : que la propriété restant à Monsieur Z... et devant supporter les servitudes ci-dessus créées est cadastrée section BI n° 39, 44p, 50 et 51, et que les parcelles profitant desdites servitudes sont cadastrées même section n° 44p, et appartenaient à Monsieur Z... au moyen de l'adjudication précitée » ; que l'acte notarié du 17/ 12/ 1980 établi après le décès de Marius A... mentionne sa propriété comme ayant figuré au cadastre non rénové section BI n° 44p et 51 devenues les parcelles BK 85 et 88 au cadastre rénové, et rappelle la servitude de passage créée par l'acte du 17/ 3/ 1958 ; que dans l'acte d'acquisition du 26/ 9/ 2002 des époux X..., il est rappelé en page 19, au chapitre des servitudes, celles des anciens titres de propriété, retranscrits dans l'acte de vente du 17/ 12/ 1980 sus analysé (attestation immobilière après le décès de Monsieur) A..., ci après littéralement rapportées en une note annexée au présent acte ; qu'il résulte clairement de ces actes qu'une servitude de passage grève la parcelle cadastrée BK n° 83 au profit de leur parcelle cadastrée BK n° 85 ; que sur la demande de démolition du mur ; que Chérifa D... reconnaît que le mur qu'elle a construit empiète légèrement sur la parcelle cadastrée BK n° 83, laquelle constitue l'assiette de la servitude de passage due aux époux X... ; que les photographies produites, les attestations des utilisateurs du chemin et la reconnaissance par Chérifa D... elle même de l'empiétement découlant de la construction du mur sont encore étayées par les procès verbaux d'infraction établis par la ville de Grasse les 4/ 4/ 2007 et 15/ 10/ 2008 constatant que la fondation du mur de clôture est implantée sur la parcelle BK 83 servant de chemin privé et précisant : « le plan de masse fourni à la déclaration de travaux précise que l'implantation de la limite de propriété nord est se trouve à 5 mètres par rapport à la maison existante d'un côté et à environ 1 mètre de l'autre côté. Or, sur place la fondation se trouve respectivement à 5, 50 mètres et à environ 1, 55 mètres » ; qu'il résulte clairement de l'ensemble de ces éléments que Chérira D... a, par sa construction litigieuse, rendu moins commode la servitude de passage dont les époux X... peuvent se prévaloir, ce qui justifie, sur le fondement des dispositions des articles 701 et 1382 du code civil de faire droit à leur demande de démolition du mur empiétant sur l'assiette de la servitude de passage, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, au delà de deux mois après la signification de l'arrêt, et pendant trois mois ; que, sur les dommages et intérêts ; que les époux X... invoquent les préjudices suivants (...) ; que la livraison du gaz serait devenue impossible : une attestation d'Emilie B... pour la société Antargaz confirme que le camion d'approvisionnement de gaz propane ne peut plus accéder à la cuve des époux X... depuis février 2008 en raison du rétrécissement du chemin d'accès à 2, 53 mètres et Monsieur C... atteste livrer chez les époux X... des bouteilles de gaz avec un véhicule de moins de 3, 5 tonnes ; que leur compteur à eau ne serait plus accessible : les photographies produites et le courrier de la société Lyonnaise des eaux mettent en évidence que le compteur d'eau qui se trouvait sur le chemin conformément à ce que prévoit l'acte du 17/ 3/ 1958, est désormais derrière le mur édifié par Chérifa D... (...) ; que les deux préjudices retenus justifient de faire droit à la demande de dommages et intérêts des époux X... dans la limite de 3. 000 € ; 

       ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut dénaturer les conclusions des parties ; que Madame D... contestait fermement dans ses écritures que l'assiette du droit de passage des époux X... couvre la totalité de la parcelle n° BK n° 83 (conclusions d'appel de l'exposante, page 10) ; qu'en affirmant néanmoins que « Chérifa D... reconnaît que le mur qu'elle a construit empiète légèrement sur la parcelle cadastrée BK n° 83, laquelle constitue l'assiette de la servitude de passage due aux époux X... » (arrêt attaqué, page 5, § 3), laissant ainsi entendre que Madame D... admettait l'assiette revendiquée, la cour d'appel a dénaturé ses écritures et méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 

       ALORS D'AUTRE PART QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'il est constant que le droit de passage revendiqué s'exerce sur deux parcelles constituant un chemin privé, numérotées BK n° 81 et BK n° 83, la première partant de la voie publique et débouchant sur la seconde qui dessert les propriétés de Madame D... et des époux X... ; que Madame D... contestait donc dans ses écritures que l'assiette de la servitude puisse recouvrir l'ensemble de la parcelle BK n° 83, sa largeur ne pouvant dépasser la partie la plus étroite du chemin privé (qui se trouve ne pas dépasser 2, 56 mètres au débouché de la parcelle BK n° 81) et empêchait déjà le passage de camions de plus de 3, 5 tonnes (conclusions d'appel de l'exposante, page 8, § 6 et page 10) ; qu'en se contentant néanmoins d'affirmer que l'assiette de la servitude couvrait l'ensemble de la parcelle n° BK n° 83 sans répondre à ces écritures pourtant déterminantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code civil."

    p

  • La servitude ne peut être inscrite que dans le titre du fonds dominant

    Cet arrêt juge que la servitude de passage ne peut être retenue si elle ne figure dans le titre de l'auteur du fonds dominant : 

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 27 mai 2013), que M. et Mme X..., propriétaires d'une parcelle jouxtant celle de M. Y..., se plaignant de l'obstruction d'un passage sur la parcelle de ce dernier, l'ont assigné en reconnaissance de l'existence d'une servitude de passage ;

     

    Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen, qu'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; qu'en déclarant inopposable la servitude à M. Y..., lorsqu'il ressortait des faits qu'il en avait connaissance, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 691 du code civil ;

     

    Mais attendu qu'ayant constaté que la mention d'un chemin de servitude correspondant au passage litigieux n'était inscrite que dans le titre de l'auteur du fonds dominant, la cour d'appel en a exactement déduit que l'existence d'une servitude conventionnelle de passage n'était pas établie ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne in solidum M. et Mme X... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. et Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à M. Y...; Rejette la demande de M. et Mme X... ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par Mme Feydeau, conseiller, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller référendaire empêché et signé et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille quinze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

     

    Moyen produit par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...

     

    Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR constaté l'absence d'enclave sur la parcelle B 370 et d'avoir constaté l'absence de titre conventionnel de servitude grevant la parcelle B 85 au profit de la parcelle B 370 ; d'AVOIR, en conséquence, débouté les époux X... en leur action confessoire d'une servitude grevant la parcelle B 85 au profit de la parcelle B 370 de la commune de Belberaud ;

     

    AUX MOTIFS QUE « l'acte de partage du 2 janvier 1893 qui attribue la maison Z...(actuellement maison X...) à la dame Z...-A... mentionne bien " au couchant : chemin communal et au nord : chemin de servitude " ;

     

    Mais attendu que cette mention d'un chemin de servitude correspondant au passage litigieux n'est inscrite que dans le titre de l'auteur du fonds dominant, il ne peut faire preuve à l'égard de Puis en vertu du principe suivant lequel nul ne peut se constituer une preuve à lui-même » ;

     

    ALORS QU'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; qu'en déclarant inopposable la servitude à M. Y..., lorsqu'il ressortait des faits qu'il en avait connaissance, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 691 du code civil."