Ok

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies. Ces derniers assurent le bon fonctionnement de nos services. En savoir plus.

  • Condition résolutoire et clause résolutoire

    Cet arrêt juge que la condition résolutoire prévue par l'article 1184 du code civil est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques et qu'une clause résolutoire du contrat ne l'exclut pas :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 13 mai 2013), que la société Garona villa, constructeur de maisons individuelles et la société Structures ingénierie construction (SIC), bureau d'études de structure, ont conclu un contrat de partenariat accordant pour une durée de trois ans à celle-ci l'exclusivité des études des fondations des maisons à construire ; qu'après résiliation de ce contrat par la société Garona villa, la société SIC l'a assignée, après expertise, en indemnisation ;

     

    Sur le premier moyen, ci-après annexé :

     

    Attendu que la contestation relative à la régularité de la composition de la juridiction n'ayant pas été soulevée selon les modalités prévues par l'article 430, alinéa 2, du code de procédure civile, le moyen est irrecevable ;

     

    Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

     

    Attendu qu'ayant relevé que l'expert avait diffusé son pré-rapport le 16 juin 2011 et retenu que les parties avaient pu présenter leurs dires le 29 juin pour la société SIC, les 3 et 11 juillet pour la société Garona villa et que l'expert avait répondu à leurs dires dans son rapport déposé le 15 juillet, la cour d'appel en a souverainement déduit que le grief pris de la violation du principe de la contradiction n'était pas établi ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Sur le troisième moyen :

     

    Attendu que la société SIC fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes indemnitaires formées contre la société Garona villa alors, selon le moyen :

     

    1°/ que l'article 1184 du code civil n'est pas d'ordre public et qu'un contractant peut renoncer ou restreindre son droit de demander la résolution judiciaire du contrat ; que le contrat conclu entre la société SIC et la société Garona villa stipulait que « la résiliation du contrat pourra se faire soit à cause du non-respect des délais de fourniture de plans, soit du non-paiement des honoraires de la part du promoteur », ce dont il ressortait de manière claire et précise que la rupture du contrat ne pouvait intervenir que dans ces deux hypothèses ; qu'en faisant application de l'article 1184 du code civil, pourtant évincé par les stipulations contractuelles, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil, par refus d'application, et l'article 1184 du même code, par fausse application ;

     

    2°/ qu'il appartient au juge de rechercher, lorsque les termes de la convention sont ambigus, quelle a été la volonté des parties ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée si le contrat ne prévoyait pas que le résiliation du contrat ne pouvait intervenir que pour les deux seuls cas qu'il prévoit, à savoir le non-respect des délais de fourniture de plans ou le non-paiement des honoraires de la part du promoteur, écartant ainsi les dispositions de l'article 1184 du code civil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;

     

    3°/ que la rupture unilatérale et anticipée d'un contrat à durée déterminée suppose l'existence d'un manquement suffisamment grave pour en justifier ; qu'en se bornant à relever, tant par motifs propres qu'adoptés, que la société SIC avait manqué à son obligation contractuelle de livrer un principe de fondation le plus économique, sans caractériser la gravité du manquement commis par la société SIC seule à même de justifier la rupture unilatérale et immédiate du contrat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;

     

    Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le contrat imposait de préconiser les fondations les plus économiques, que le cabinet 3J avait constaté le caractère non économique des solutions proposées et que l'expert judiciaire avait confirmé que la société SIC n'avait pas proposé la solution la plus économique dans deux chantiers, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées et qui a retenu à bon droit que la condition résolutoire prévue par l'article 1184 du code civil était toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisferait pas à son engagement, a pu en déduire que la résiliation du contrat était justifiée par la faute de la société SIC ;

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne la société Structures ingénierie construction aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Structures ingénierie construction à payer à la société Garona villa, la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Structures ingénierie construction ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille quatorze.MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la société Structures ingénierie construction

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir été rendu par une juridiction où siégeait le conseiller de la mise en état dont l'ordonnance avait été précédemment infirmée par la cour d'appel et d'avoir, en conséquence, débouté la société SIC de ses demandes formées à l'encontre de la société GARONA VILLA ;

     

    ALORS QUE toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par un tribunal impartial ; que l'impartialité s'apprécie de manière objective ; que l'arrêt a été rendu par une formation présidée par le conseiller de la mise en état dont l'ordonnance avait, quelques mois plus tôt, été infirmée sur recours de la société SIC ; que rendu par une formation faisant peser un doute légitime sur son impartialité, l'arrêt sera annulé pour violation de l'article 6 § 1 de la convention européenne des droits de l'homme.

     

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise formée par la société SIC d'avoir, en conséquence, débouté la société SIC de ses demandes formées à l'encontre de la société GARONA VILLA ;

     

    AUX MOTIFS PROPRES QUE :

    « L'expert ayant diffusé son pré rapport le 16 juin 2011 et ayant déposé son rapport le 15 juillet 2011, il a été possible aux parties de présenter leurs dires les 3 et 11 juillet pour la SARL GARONA et le 29 juin pour la SIC auxquels l'expert a répondu (pages 8 à 11 du rapport) en sorte que le grief tiré de la violation du principe de la contradiction n'est pas établi » ;

     

    Et AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QUE :

    « Les allégations de la société SIC ne sont que la résultante d'un manque de réactivité pour répondre dans le délai imparti par l'expert ; que la SARL SIC avait toutes possibilités, si elle le jugeait nécessaire, pour demander un report de délai de réponse à l'expert qui avait accordé la même chose à la SARL GARONA VILLA » ;

     

    ALORS QUE l'expertise doit être menée de manière contradictoire ; que l'expert, tenu du respect de ce principe, ne saurait donc déposer son rapport sans avoir permis à une partie d'avoir le temps suffisant pour examiner les éléments versés par son adversaire et discuter contradictoirement les observations de celui-ci ; qu'en se bornant à retenir que la société SIC a pu déposer un dire le 29 juin 2011 et qu'il appartenait à cette dernière de solliciter auprès de l'expert un délai pour répondre aux deux dires, déposés les 3 et 11 juillet suivant, auxquels étaient annexés de nouveaux éléments, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société SIC avait pu disposer effectivement d'un temps suffisant pour répondre à ces deux dires avant que l'expert, tenu d'assurer le respect du contradictoire, ne dépose son rapport le 15 juillet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 16 et 160 du code de procédure civile.

     

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION

     

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société SIC de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de la société GARONA VILLA ;

     

    AUX MOTIFS PROPRES QUE :

    « Suivant les dispositions de l'article 1184 du code civil, la clause résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement ; qu'en l'espèce il résulte que au moins dans le cas nécessaire mais suffisant du chantier AURIAC, la préconisation de la société SIC a entraîné une plus-value d'au moins 3.345 ¿ qui eût pu être évitée ; que ce surcoût caractérise une violation de l'obligation contractuelle de la SIC d'avoir à proposer le principe de fondation le plus économique qui a entraîné une résiliation justifiée du contrat par la SARL GARONA VILLA ; que la société SIC est donc mal fondée en sa demande tendant à faire constater la violation du contrat d'exclusivité par la SARL GARONA VILLA et en ses demandes indemnitaires » ;

     

    Et AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QUE :

    « Ce principe (de fondation le plus économique) est fondateur du contrat, puisque le non-respect de celui-ci entraînerait des surcoûts financiers dommageables pour le donneur d'ordre, la SARL GARONA VILLA, dont l'objectif est de réaliser des villas à faible coût ; que dès le 25 février 2010, la SARL GARONA VILLA avait indiqué à la SARL SIC qu'elle faisait vérifier ses études par le cabinet 3J TECHNOLOGIES et que si le caractère non économique de ses études était confirmé, elle ne ferait plus appel à ses services ; que des échanges nombreux (réunions, courriers, etc¿) ont eu lieu entre les deux parties et la SARL SIC a toujours maintenu sa position ; que les études réalisées par le cabinet 3J ont confirmé le caractère non économique des solutions proposées par la SARL SIC ; que dans son rapport, M. X... confirme l'approche de l'expertise non contradictoire réalisée par la SARL GARONA VILLA en indiquant « il y avait sans aucun doute mieux à faire du point de vue économique pour un même résultat », « il était possible d'économiser 3.345¿ et certainement plus en tenant compte des difficultés de terrassements », « SIC n'a pas proposé en solution de base la technique la plus facile » ; que la notification de rupture ne peut être retenue comme une faute de la part de la SARL GARONA VILLA ; que la responsabilité incombe totalement à la SARL SIC en ce qu'elle n'a pas respecté l'esprit de l'article 1 du contrat et qu'elle a toujours persisté dans sa position de refus d'examiner d'autre solution plus adaptée » ;

     

    ALORS QUE l'article 1184 du code civil n'est pas d'ordre public et qu'un contractant peut renoncer ou restreindre son droit de demander la résolution judiciaire du contrat ; que le contrat conclu entre la société SIC et la société GARONA VILLA stipulait que « la résiliation du contrat pourra se faire soit à cause du non-respect des délais de fourniture de plans, soit du non-paiement des honoraires de la part du promoteur », ce dont il ressortait de manière claire et précise que la rupture du contrat ne pouvait intervenir que dans ces deux hypothèses ; qu'en faisant application de l'article 1184 du code civil, pourtant évincé par les stipulations contractuelles, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil, par refus d'application, et l'article 1184 du même code, par fausse application ;

     

    ALORS, à tout le moins, QU'il appartient au juge de rechercher, lorsque les termes de la convention sont ambigus, quelle a été la volonté des parties ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée (Conclusions, p. 17, pénultième §), si le contrat ne prévoyait pas que le résiliation du contrat ne pouvait intervenir que pour les deux seuls cas qu'il prévoit, à savoir le non-respect des délais de fourniture de plans ou le non-paiement des honoraires de la part du promoteur, écartant ainsi les dispositions de l'article 1184 du code civil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;

     

    ALORS, en toute hypothèse, QUE la rupture unilatérale et anticipée d'un contrat à durée déterminée suppose l'existence d'un manquement suffisamment grave pour en justifier ; qu'en se bornant à relever, tant par motifs propres qu'adoptés, que la société SIC avait manqué à son obligation contractuelle de livrer un principe de fondation le plus économique, sans caractériser la gravité du manquement commis par la société SIC seule à même de justifier la rupture unilatérale et immédiate du contrat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 et 1184 du code civil. "

  • Contester le mandat du syndic et contester une assemblée générale

    Cet arrêt distingue entre la contestation du mandat du syndic et la contestation de l'assemblée générale qui l'a désigné :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 4 février 2013), que Mme X..., propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné la société GIC immobilier exerçant sous l'enseigne Y... immobilier, sa gérante Mme Y... et les membres du conseil syndical en nullité du mandat de syndic confié au cabinet Y... immobilier par l'assemblée générale du 6 mai 2009, en désignation d'un administrateur provisoire et en dommages-intérêts ;

     

    Sur le premier moyen :

     

    Vu les articles 1842 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 42, alinéa 2, de la même loi ;

     

    Attendu que pour déclarer l'action de Mme X... irrecevable, la cour d'appel retient que son action tend au principal à l'annulation du mandat de syndic confié au cabinet Y... immobilier par l'assemblée générale du 6 mai 2009 donc à l'annulation de cette assemblée générale des copropriétaires et que ses autres demandes découlent de cette demande principale, que conformément aux dispositions de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblée générale doivent être exercées dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qu'est produit en cause d'appel l'accusé de réception justifiant de la notification le 14 mai 2009 à Mme X... du procès-verbal de l'assemblée générale et qu'en exerçant cette action le 25 mars 2010, elle était forclose ;

     

    Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que Mme X... sollicitait l'annulation du mandat de syndic, alors qu'une telle demande, fondée sur l'absence de personnalité morale de l'entité désignée en qualité de syndic dans le contrat de syndic et sur l'absence d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé, ne s'analyse pas en une action en contestation de l'assemblée générale ayant désigné le syndic, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

     

    Et sur le second moyen :

     

    Vu l'article 562 du code de procédure civile ;

     

    Attendu qu'une cour d'appel qui décide que la demande dont elle est saisie est irrecevable excède ses pouvoirs en statuant au fond ;

     

    Attendu que l'arrêt déclare l'action de Mme X... irrecevable, tout en confirmant le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de dommages-intérêts ;

     

    Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé le texte susvisé ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

     

    Condamne la société GIC immobilier, Mme Y..., M. Z..., M. A... et M. B... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société GIC immobilier, Mme Y..., M. Z..., M. A... et M. B... à payer à Mme X... une somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société GIC immobilier, Mme Y..., M. Z..., M. A... et M. B... ;

     

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille quatorze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour Mme X...

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable l'action de Madame X... en annulation du mandat de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence La Pommeraie 11 rue Thibault à Marly le Roi confié au Cabinet Y... IMMOBILIER représenté par Madame Y... et d'avoir débouté Madame X... de ses demandes indemnitaires fondées sur l'article 1382 du code civil

     

    AUX MOTIFS PROPRES QUE " Mme E... Y..., la SARL GIC IMMOBILIER, M. A..., M. Z... et M. B... font grief au jugement de déclarer Mme X... recevable en sa demande visant à obtenir la nullité de la désignation de la société GIC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne Y... IMMOBILIER intervenue aux termes de l'assemblée générale du 6 mai 2009, alors que Mme X... était forclose pour contester l'assemblée générale du 6 mai 2009 qui lui avait été notifiée le 14 mai 2009 ; qu'en effet, enfermée dans le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la contestation de l'assemblée générale litigieuse devait intervenir avant le 14 juillet 2009 ; que l'action en nullité de la désignation de la société GIC IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne Y... IMMOBILIER, intentée par Mme X... contre Mme E... Y..., la SARL GIC IMMOBILIER, M. A..., M. Z... et M. B... devant le tribunal de grande instance de VERSAILLES, le 25 mars 2010, était irrecevable ; (...) que Mme X..., qui ne conteste pas avoir reçu notification du procès-verbal litigieux le 14 mai 2009, demande la confirmation du jugement en faisant valoir que, sur le plan procédural, l'action judiciaire qu'elle a engagée relève du droit commun et ne porte pas sur la contestation du procès-verbal de l'assemblée générale ; que cette action n'est donc pas enfermée dans le délai de deux mois fixé par les dispositions de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; (...) que l'acte introductif d'instance du 25 mars 2010, par lequel Mme X... a saisi le tribunal de grande instance de VERSAILLES, invite celui-ci à prononcer la nullité du mandat de syndic donné à Mme Mireille E...épouse Y... par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence de la POMMERAIE du 6 mai 2009, à désigner à la suite de la nullité de ce mandat un administrateur judiciaire, en conséquence, à condamner Mme E... Y... et la SARL GIC IMMOBILIER à verser diverses sommes en raison du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires et par elle-même du fait de ses manoeuvres dolosives relatives à des détournements des fonds du syndicat des copropriétaires au profit de la société GIC IMMOBILIER et à condamner également MM. A..., Z... et B... en raison de leur participation à la tromperie des copropriétaires ; qu'il résulte de l'acte introductif d'instance et des écritures de Mme X... que son action tend au principal à l'annulation du mandat de syndic confié au cabinet Y... IMMOBILIER par l'assemblée générale du 6 mai 2009, donc à l'annulation de cette assemblée générale des copropriétaires et que ses autres demandes découlent de cette demande principale ; (...) que les intimés et appelants incidents produisent en cause d'appel l'accusé de réception justifiant de la notification à Mme X... du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 mai 2009 le 14 mai 2009 ; que, conformément aux dispositions de l'article 42 alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ; que Mme X... devait donc exercer son action en contestation de cette assemblée générale avant le 14 juillet 2009 ; qu'en exerçant cette action le 25 mars 2010, elle était forclose ; qu'il résulte de ce qui précède que l'action de Mme X... est irrecevable ; que le jugement sera infirmé ;

     

    ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE " Madame Nathalie X... ne justifie nullement que Madame Mireille E...épouse Y... en sa qualité de gérante du CABINET Y... IMMOBILIER n'a pas appliqué la résolution 5 de l'Assemblée Générale du 6 mai 2009 d'ouvrir un compte bancaire ou postal sans délai pour y verser toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat, ni qu'elle a versé sur le compte de la société immobilière dont elle est la gérante des fonds du Syndicat des copropriétaires " ;

     

    ALORS D'UNE PART QUE les juges ne peuvent méconnaître l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'acte introductif d'instance et les conclusions réciproques des parties ; que Madame X... ayant, par son assignation du 25 mars 2010 et ses conclusions d'appel récapitulatives, sollicité que soit prononcée la nullité du mandat confié au Cabinet Y... IMMOBILIER, d'une part, pour défaut d'existence juridique de cette entité et, d'autre part, pour défaut d'ouverture d'un compte bancaire ou postal dédié au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel qui, pour dire cette action soumise au délai de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et la déclarer irrecevable, a énoncé que l'acte introductif d'instance tendait, à titre principal, à l'annulation de cette assemblée générale des copropriétaires, les autres demandes découlant de cette demande principale, a méconnu les termes du litige dont elle était saisie et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

     

    ALORS D'AUTRE PART ET SUBSIDIAIREMENT QUE l'action en nullité pour inexistence légale de la personne désignée comme syndic par l'assemblée générale de la copropriété ne vise pas à contester la décision de cette assemblée mais à voir constater la nullité du mandat pour défaut d'existence légale de son bénéficiaire ; qu'en considérant que l'action formée en nullité du mandat de syndic donné au cabinet Y... IMMOBILIER, entité dépourvue d'existence juridique, tendait à l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires ayant procédé à cette désignation le 6 mai 2009 et était irrecevable faute d'avoir été formée dans le délai de deux mois de l'article 42, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 a violé ce texte ainsi que les articles 1108 et 1842 du code civil, 1, 3 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

     

    ALORS EN OUTRE ET SUBSIDIAIREMENT QUE l'action en nullité du mandat de syndic pour défaut de respect de l'obligation légale d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat et de versement sur ce compte de toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat dans les trois mois de la désignation du syndic, ne constitue pas une action en contestation de l'assemblée générale ayant désigné le syndic ; qu'en énonçant, pour dire Madame X... irrecevable en son action, que celle-ci n'avait pas été formée dans le délai de contestation de l'assemblée générale ayant désigné le cabinet Y... IMMOBILIER comme syndic, la cour d'appel a violé les articles 18 et 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

     

    ALORS ENFIN ET SUBSIDIAIREMENT QU'il appartient au syndic, tenu d'une obligation légale d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat dans les trois mois de sa désignation, à peine de nullité de son mandat, de rapporter la preuve qu'il y a satisfait ; qu'en énonçant, par motifs à les supposer adoptés du premier juge, que Madame X... ne justifiait pas que Madame Y... n'avait pas appliqué la résolution 5 de l'assemblée générale du 6 mai 2009 d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé pour y verser sans délai toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat, la cour d'appel a, en tout état de cause, violé l'article 1315 du code civil et l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

     

    SECOND MOYEN DE CASSATION

     

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré l'action de Madame X... irrecevable et d'avoir débouté Madame X... de ses demandes indemnitaires fondées sur l'article 1382 du code civil

     

     

    AUX MOTIFS ADOPTES QUE " Madame Nathalie X... met en cause la responsabilité personnelle de Madame Mireille E...épouse Y... en arguant de manoeuvres dolosives de sa part " ; que " Madame Mireille E...épouse Y... étant la gérante de la SARL GIC IMMOBILIER exerçant sous l'enseigne Y... IMMOBILIER, Madame Nathalie X... est recevable à rechercher sa responsabilité à titre personnel pour faute sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil " ; qu'" il appartient cependant à Madame Nathalie X..., copropriétaire demandeur, de prouver la faute personnelle de Madame Mireille E...épouse Y... et le préjudice qui en est résulté " ; qu'" II convient de reprendre les différents points soulevés par Madame Nathalie X... dans ses conclusions " ; que " Tout d'abord si certes dans le contrat de syndic du 27 février 2009 (pièce 6), dans l'émission de l'appel des charges (pièce 13), et dans la facture du 26 juin 2010 (pièce 19), sont indiquées des dénominations sociales différentes comme le CABINET Y... IMMOBILIER, IMMOBILIÈRE Y..., AGENCE Y... IMMOBILIER, Y... IMMOBILIER, ces appellations comportent toutes le nom de BARARA et celui d'IMMOBILIER et sont suffisamment explicites pour ne pas induire en erreur le destinataire de ces pièces " qu'" II ressort plutôt de la multiplicité d'appellations un manque de rigueur dans la gestion sans que la volonté de tromper de la part de Madame Mireille E...épouse Y... soit caractérisée " ; que " Le seul fait que des chèques (pièces 17 et 18) aient été émis par l'administrateur judiciaire au nom du CABINET Y... IMMOBILIER ne prouvent pas que ces sommes ont été frauduleusement détournés des comptes du Syndicat des Copropriétaires de la résidence de LA POMMERAIE même s'ils ne pouvaient pas être encaissés au nom du CABINET Y... IMMOBILIER qui n'a pas la personnalité juridique " ; qu'" II ne peut être tiré aucune conclusion du chèque de 43, 22 € émis par la SARL GIC IMMOBILIER à l'ordre de Madame F...alors même que le chèque mentionne " compte de gestion " sans autre affection de la somme " ; qu'" II est à noter cependant que les défendeurs indiquent que ce chèque a été remis à Madame F...en sa qualité de locataire, ce qui est conforté par la lettre qu'a adressée cette dernière à Y... IMMOBILIER le 6 juillet 2009 dans laquelle elle lui envoie le chèque du loyer de juin-juillet 2009 et lui demande de régler la somme de 43, 22 € qu'elle a dû avancer au titre d'une réparation sur la chaudière (pièce 9 produite par la demanderesse) " ; qu'" En ce qui concerne les mentions erronées sur les pièces 6 et 13 produites par la demanderesse, elles constituent des irrégularités formelles " ; qu'" Il ne peut pas être tiré aucune conséquence du fait que le nom de jeune fille de Madame Mireille Y... ne figure pas sur les documents émis par le CABINET Y... IMMOBILIER et notamment pas sa volonté de ne pas voir sa responsabilité personnelle mise en cause " ; que " Par ailleurs, Madame Nathalie X... ne justifie nullement que Madame Mireille E...épouse Y... en sa qualité de gérante du CABINET Y... IMMOBILIER n'a pas appliqué la résolution 5 de l'Assemblée Générale du 6 mai 2009 d'ouvrir un compte bancaire ou postal sans délai pour y verser toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat, ni qu'elle a versé sur le compte de la société immobilière dont elle est la gérante des fonds du Syndicat des copropriétaires " que " Si lors de l'Assemblée Générale du 6 mai 2009, il a été décidé la poursuite de provisions spéciales en vue de faire face à des travaux d'entretien et de conservation des parties communes (résolution 9) aucun budget n'a été voté et il n'est pas justifié sur quelles bases les appels de fonds pour les 3ème et 4ème trimestres 2009 et pour le 1er trimestre 2001 ont été appelés " ; que " Pour autant cela ne ressort pas de la responsabilité personnelle de Madame Mireille E...épouse Y... " ; qu'" Au vu des éléments ci-dessus évoqués, si des irrégularités formelles apparaissent et si effectivement le nom de la société GIC IMMOBILIER qui exerce sous l'enseigne " le CABINET Y... IMMOBILIER " n'est pas apparu dans ses rapports avec les copropriétaires, Madame Nathalie X... ne rapporte la preuve ni d'une faute personnelle de Madame Mireille E...épouse Y... ni de manoeuvres dolosives de sa part à son préjudice ou au préjudice du Syndicat des Copropriétaires de la résidence de la POMMERAIE, comme elle le soutient dans ses conclusions en page 6, alors qu'en tout état de cause elle n'est pas habilitée à le représenter " ; que " Dès lors Madame Nathalie X... sera déboutée de ce chef de demande à l'encontre de Madame Mireille E...épouse Y... et de sa demande en réparation du préjudice subi ainsi que ses demandes tendant à la publication de la décision "

     

    ALORS DE PREMIERE PART QUE le juge qui déclare irrecevable l'action dont il est saisi et statue au fond excède ses pouvoirs ; qu'ayant déclaré l'action de Madame X... irrecevable, la cour d'appel qui, par confirmation du jugement entrepris, l'a déboutée de ses demandes indemnitaires, a excédé ses pouvoirs et a violé les articles 122 et 562 du code de procédure civile ;

     

    ALORS DE DEUXIEME PART ET SUBSIDIAIREMENT QU'en application des dispositions d'ordre public des articles 1, 3 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 92 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 seules les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle délivrée par le préfet sont autorisées à se livrer à des opérations de gestion immobilière sur les biens d'autrui, les conventions qu'elles concluent devant être rédigées par écrit et comporter l'indication de leur raison sociale, de leur forme, de leur capital social, ; qu'ayant constaté que, ni dans le contrat de syndic, ni dans les appels de charges, ni dans les factures n'était mentionné le nom de la SARL GIC IMMOBILIER ¿ laquelle est titulaire de la carte professionnelle de gestion immobilière délivrée par la préfecture des Yvelines, mais seulement des appellations différentes comportant les termes " Y... " et " IMMOBILIER " correspondant à l'enseigne commerciale de la société GIC IMMOBILIER la cour d'appel qui a cependant exclu toute faute de la part de Madame Y..., gérante de la société GIC IMMOBILIER, a violé les textes susvisés, l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article R 123-238 du code de commerce ;

     

    ALORS DE TROISIEME PART ET SUBSIDIAIREMENT QU'il appartient au syndic, tenu d'une obligation légale d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat dans les trois mois de sa désignation à peine de nullité de son mandat de rapporter la preuve qu'il y a satisfait ; qu'en énonçant, par motifs adoptés du premier juge, que Madame X... ne justifiait pas que Madame Y... n'avait pas appliqué la résolution 5 de l'assemblée générale du 6 mai 2009 d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé pour y verser sans délai toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil et l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

     

    ALORS DE QUATRIEME PART ET SUBSIDIAIREMENT QUE, dans ses conclusions d'appel, critiquant le jugement entrepris en ce que le tribunal de grande instance avait écarté toute faute délictuelle de Madame Y..., l'exposante avait fait valoir que la preuve de l'absence d'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat et de versement sur ce compte des fonds reçus au nom et pour le compte du syndicat et de la confusion des fonds du syndicat et de ceux de la société GIC IMMOBILIER résultait de la lettre adressée par Madame Y... à la société LYONNAISE DES EAUX le 3 juillet 2009 et du chèque d'un montant de 3. 262, 42 ¿ émis sur le compte bancaire de la société GIC IMMOBILIER en règlement d'une facture relative au syndicat des copropriétaires ; qu'en omettant de répondre à ce chef des conclusions établissant la confusion des fonds du syndicat et de la SARL GIC IMMOBILIER commise par Madame Y... en infraction aux dispositions impératives de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    ALORS DE CINQUIEME PART ET SUBSIDIAIREMENT QUE, dans ses conclusions d'appel, l'exposante invoquait de nombreux défauts de diligence commis par Madame Y... en ce qu'elle avait omis de déclarer aux services fiscaux sa qualité de syndic de la copropriété, en ce qu'elle avait omis de régler les impôts locaux ainsi que les différents prestataires de services, Madame X..., dernier syndic connu des services fiscaux et de ces prestataires ayant été, de ce fait, destinataire de commandements de payer destinés au syndicat, et en ce qu'elle avait encore omis, pendant plus d'une année, d'adresser des appels de charges aux copropriétaires ; qu'en omettant de répondre à ces chefs des conclusions d'appel de Madame X..., la cour d'appel a de nouveau violé l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    ALORS DE SIXIEME PART ET SUBSIDIAIREMENT QUE, dans ses conclusions d'appel, l'exposante avaient invoqué la collusion fautive de Madame Y... et des trois membres du conseil syndical Messieurs A..., Z... et B... qui, ayant choisi de confier la défense de leurs intérêts dans la présente procédure à un même avocat, avaient, en dépit de l'effet suspensif de l'appel qui en avait été relevé, poursuivi à l'encontre de Madame X... l'exécution du jugement entrepris, lui faisant délivrer commandement de payer puis l'ayant menacée d'une saisie-vente ; qu'en omettant de répondre à ce chef des conclusions d'appel de l'exposante, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

     

  • Article 1382 du code civil, travaux immobiliers et troubles du voisinage

    Voici un arrêt qui juge qu'un restaurant qui a perdu son étoile au Guide Michelin et qui a subi un préjudice lié à des travaux faits en face de son établissement est fondé à être indemnisé :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 juillet 2013), que la société Soleil d'Est (la société) exploite un restaurant de cuisine gastronomique à Paris ; que la société Paris côté Seine développement (la société PCSD), aux droits de laquelle se trouve la société CP prog holding, propriétaire d'une tour située en face de ce restaurant, a fait procéder sur celle-ci d'août 2005 à mars 2007 à d'importants travaux immobiliers consistant en la création de plusieurs centaines de logement et en a confié la réalisation notamment à la société Spie SCGPM ; que soutenant avoir été victime de troubles anormaux de voisinage et avoir en conséquence subi du fait des travaux une baisse de son chiffre d'affaires et la perte de son étoile au guide Michelin, la société a fait assigner celles-ci ainsi que d'autres sociétés intervenantes sur le chantier et leur assureur respectif en réparation de son préjudice financier ; qu'elle a été placée en redressement judiciaire par un jugement d'un tribunal de commerce du 27 mars 2014 qui a désigné Mme Z... en qualité d'administrateur pour l'assister ; que l'administratrice est intervenue volontairement à l'instance pour la reprendre et la poursuivre ; 

     

    Attendu que la société fait grief à l'arrêt de condamner in solidum les sociétés Spie et SCGPM ainsi que la société PCSD à lui payer la somme de 69 647 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 

     

    1°/ que pour apprécier l'impact des travaux, effectués entre 2005 et 2007, sur l'activité du restaurant, la cour d'appel a relevé que « la période d'activité à prendre en compte a été marquée par le décès de son chef, M. A..., en 2003 » ; qu'en se fondant, pour apprécier la conséquence des travaux sur l'activité du restaurant, sur une circonstance survenue antérieurement et qui était étrangère aux nuisances litigieuses, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 

     

    2°/ que la relation de cause à effet entre deux évènements peut résulter, en l'absence de toute autre cause possible, de leur concomitance ; que pour retenir que la perte de l'étoile au Michelin, constatée lors de la parution de l'édition 2008, n'était pas en relation avec les troubles majeurs causés par les travaux, la cour d'appel s'est bornée à affirmer que la seule concomitance ne suffisait pas à établir le lien de causalité ; que ce faisant, elle n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, dont il résultait que les travaux avaient considérablement affecté le fonctionnement de l'établissement de 2005 à 2007, ce dont il résultait nécessairement que les travaux, quand bien même ils n'en seraient pas la cause exclusive, avaient au moins participé à la dépréciation du restaurant et à la perte de l'étoile ; qu'elle a ainsi violé l'article 1382 du code civil ; 

     

    Mais attendu que sous le couvert des griefs non fondés de violation de l'article 1382 du code civil, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion devant la Cour de cassation l'appréciation souveraine par les juges du fond du montant du préjudice financier subi par la société ; 

     

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

     

    PAR CES MOTIFS : 

     

    REJETTE le pourvoi ; 

     

    Condamne la SELARL X...- Y...- Z..., ès qualités, aux dépens ; 

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois octobre deux mille quatorze.

     

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

     

    Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société X...- Y...- Z..., agissant en qualité d'administrateur de la société Soleil d'Est. 

     

    Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum les sociétés SPIE SCGPM et PARIS COTE SEINE DEVELOPPEMENT au paiement de la somme de 69. 647 euros à la société SOLEIL D'EST à titre de dommages et intérêts 

     

    AUX MOTIFS QUE la SARL SOLEIL D'EST divise son calcul d'indemnisation en deux périodes :- du mois d'août 2005 au mois de mars 2007 : 420. 000 euros-conséquence postérieure de la perte de l'étoile : 1. 260. 000 euros ; que les documents qu'elle verse aux débats font apparaître que le chiffre d'affaires du restaurant a diminué régulièrement, de 1. 163. 354 euros à 573. 423 euros, entre l'année 2000 et l'année 2005, particulièrement en 2004 et 2005, pour remonter à 604. 387 euros en 2006, et retomber à 469. 177 euros au cours de l'exercice 2007, baisse qui s'est poursuivie en 2008 et 2009, période au cours de laquelle le chiffre d'affaires a atteint 364. 077 euros puis 353. 154 euros ; que la fin du chantier est en outre marquée par une baisse notable d'activité à partir du mois d'avril 2007 et une reprise au cours du deuxième semestre ; que la période d'activité du restaurant prise en compte a été marquée par le décès de son chef, Monsieur A... en 2003, et par la perte d'une étoile au guide Michelin 2007 ; que nombre de journalistes et de professionnels ont tenté de secourir la SARL SOLEIL D'EST par des publications et pétitions, témoignant de la réalité du préjudice que lui ont causé les nuisances créées par les travaux ; que cependant, la SARL SOLEIL D'EST ne demandant ni indemnisation de l'atteinte à son image ni de la perte de chance de redresser sa situation, l'indemnisation ne peut être fondée que sur les éléments de comptabilité qu'elle a fournis ; que la baisse de chiffre d'affaires entre 2006 et 2007 est à l'origine d'une augmentation du déficit préexistant, mais les documents comptables versés au dossier n'établissent pas qu'il ait atteint 210. 000 euros par année de travaux, comme le revendique la SARL SOLEIL D'EST pour solliciter une indemnisation de 420. 000 euros ; que comme le retient à juste titre le tribunal, la concomitance entre la fin du chantier et la perte l'étoile ne suffit pas à démontrer le lien de causalité certain et direct entre les deux évènements ; que de même, aucun lien de causalité n'étant démontré entre la perte de l'étoile et la baisse d'activité, constante depuis l'année 2000 à l'exception de l'année 2006, activité qui était en outre déficitaire depuis plusieurs années, lorsque l'étoile a été perdue, la SARL SOLEIL D'EST ne justifie pas avoir subi un préjudice financier directement consécutif à cette perte ; que l'indemnisation ne peut être calculée sur la base de la baisse de chiffre d'affaires, comme le fait la SARL SOLEIL D'EST mais exclusivement sur l'augmentation de son déficit dont le déficit de 35. 369 euros entre 2005 et 2006 et de 34. 278 euros entre 2006 et 2007 ; que le préjudice global atteint par conséquent 69. 647 euros, 

     

    1) ALORS QUE pour apprécier l'impact des travaux, effectués entre 2005 et 2007, sur l'activité du restaurant, la cour d'appel a relevé que « la période d'activité à prendre en compte a été marquée par le décès de son chef, Monsieur A..., en 2003 » ; qu'en se fondant, pour apprécier la conséquence des travaux sur l'activité du restaurant, sur une circonstance survenue antérieurement et qui était étrangère aux nuisances litigieuses, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 

     

    2) ALORS QUE la relation de cause à effet entre deux évènements peut résulter, en l'absence de toute autre cause possible, de leur concomitance ; que pour retenir que la perte de l'étoile au Michelin, constatée lors de la parution de l'édition 2008, n'était pas en relation avec les troubles majeurs causés par les travaux, la cour d'appel s'est bornée à affirmer que la seule concomitance ne suffisait pas à établir le lien de causalité ; que ce faisant, elle n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, dont il résultait que les travaux avaient considérablement affecté le fonctionnement de l'établissement de 2005 à 2007, ce dont il résultait nécessairement que les travaux, quand bien même ils n'en seraient pas la cause exclusive, avaient au moins participé à la dépréciation du restaurant et à la perte de l'étoile ; qu'elle a ainsi violé l'article 1382 du code civil."

  • Prescription de l'action en responsabilité contre le notaire

    Le délai d'action en responsabilité contre le notaire est désormais de cinq ans au lieu de 10 ans :

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 17 septembre 2012), que par acte sous seing privé du 6 novembre 1997, dressé par M. A..., notaire associé de la société civile professionnelle A..., Mmes X... et Y... se sont engagées à vendre à M. Z... une propriété rurale située sur la commune de Fleurance ; que l'acquéreur ne s'étant pas présenté le jour de la signature de l'acte authentique, un jugement du 2 décembre 1998, devenu irrévocable, a déclaré la vente parfaite ; que reprochant au notaire d'avoir commis plusieurs fautes lors de l'instrumentation de cette vente, Mmes X... et Y... ont recherché sa responsabilité professionnelle, par assignation délivrée le 21 septembre 2010 ;

     

    Sur le premier moyen :

     

    Attendu que Mmes X... et Y... font grief à l'arrêt de déclarer leur action prescrite et de rejeter leurs demandes alors, selon le moyen :

     

    1°/ que lorsque la prescription n'est pas acquise à la date de la mise en vigueur de la loi n 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et en cas de réduction du délai de prescription par cette loi, le nouveau délai ne court, selon les dispositions transitoires de ce texte, qu'à compter du jour de son entrée en vigueur, soit le 18 juin 2008 ; qu'en déclarant prescrite l'action en responsabilité engagée par Mmes X... et Y... à l'encontre de M. A... et de la SCP A... par exploit du 21 septembre 2010 alors que la durée de prescription de dix ans fixée par l'article 2270-1 ancien du code civil était toujours en cours à la date de l'entrée en vigueur de la loi n 2008-561 du 17 juin 2008 selon les propres constatations de l'arrêt et que l'article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de cette dernière loi, réduisait cette durée de 10 ans à 5 ans de sorte que le délai de prescription ne commençait à courir qu'à compter du 18 juin 2008 pour s'éteindre le 18 juin 2013, sauf à faire rétroagir la loi du 17 juin 2008, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l'article 2 du code civil, l'article 2224 du code civil issu de la loi du 17 juin 2008, l'article 2270-1 du code civil dans sa version antérieure à la loi du 17 juin 2008 et l'article 26- II de la loi n 2008-561 du 17 juin 2008 portant les dispositions transitoires de la loi ;

     

    2°/ que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en faisant courir le délai de prescription à la date de la révélation du dommage en application de l'article 2270-1 du code civil qui était abrogé le 18 juin 2008 par la loi du 17 juin 2008, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 par défaut d'application, ensemble l'article 2222 du code civil dans sa version issue de la loi du 17 juin 2008 ;

     

    3°/ que l'article 2270-1 ancien du code civil a été abrogé par la loi du 17 juin 2008 ; qu'en faisant courir le délai de prescription à la date de la révélation du dommage en application de l'article 2270-1 du code civil, la cour d'appel a violé l'article 2270-1 du code civil par fausse application ;

     

    4°/ que le juge doit en toutes circonstances respecter le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen selon lequel le point de départ de la prescription serait le lendemain du courrier en date du 19 février 1999 de M. A..., lequel proposait à la demande de signification du jugement aux hypothèques d'en avancer les droits, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code civil ;

     

    5°/ que la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d'accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation ; qu'en refusant de retenir comme réunion de conciliation et médiation les négociations intervenues entre la SCP A... et Mmes X... et Y... avant la saisine du tribunal de grande instance d'Auch d'une action en responsabilité à l'encontre du notaire, la cour d'appel a violé l'article 2238 du code civil ;

     

    6°/ que Mmes X... et Y... faisaient valoir dans leurs conclusions que les demandes réalisées par leur conseil auprès des services des impôts ont également interrompu la prescription ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

     

    Mais attendu qu'aux termes de l'article 26- II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, les dispositions de la loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de ce texte, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; qu'après avoir fixé le point de départ du délai de prescription prévu à l'ancien article 2270-1 du code civil au 20 février 1999, au plus tard, et fait ressortir que la prescription, dont le délai expirait le 20 février 2009, était toujours en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, réduisant ce délai de dix à cinq ans, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes et qui a écarté, à bon droit, les dispositions de l'article 2238 du code civil, en l'état de simples pourparlers, a exactement retenu, sans introduire aucun élément nouveau dans le débat, que l'action litigieuse, bien qu'engagée moins de cinq ans après l'entrée en vigueur de la loi, était néanmoins prescrite dès lors que la durée totale du délai écoulé excédait le délai de prescription précédemment applicable ; que le moyen n'est pas fondé ;

     

    Et attendu que le second moyen n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne Mmes X... et Y... aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mai deux mille quatorze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour Mmes X... et Y....

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

     

    Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes formées par Mmes Mina LUCIA et Caroline Y... à l'encontre de la SCP A... et de M. Philippe A... ;

     

    AUX MOTIFS PROPRES QUE la responsabilité des notaires du fait de la rédaction des actes dont ils ont la charge est de nature délictuelle ou quasi-délictuelle ; que dès lors, selon l'article 2270-1 ancien applicable à la cause « les actions en responsabilité civile extra contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation » ; que l'article 2224 du Code civil issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 réduit à cinq ans le délai ; que l'article 26 de la même loi précise que le délai s'applique à compter de l'entrée en vigueur de la loi sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; que Mmes X... et Y... reprochent à Me A... de ne pas avoir réclamé à l'agence BRAGATO IMMOBILIER les fonds détenus et déposés par M. Z..., ce afin de payer les frais de mutation qui, une fois acquittés, leur permettaient de procéder à la publication du jugement du 2 décembre 1998 ; que c'est donc par une juste interprétation que les premiers juges ont fixé le point de départ au lendemain de la signification du jugement du 2 décembre 1998 faite à personne le 18 décembre 1998, et au plus tard au lendemain du courrier en date du 19 février 1999 de Me A... qui proposait à Mmes X... et Y... à la demande de signification du jugement aux hypothèques d'en avancer les droits ; qu'aussi, à la date de l'assignation du 21 septembre 2010, la prescription était acquise sans que les éventuels pourparlers antérieurs puissent avoir valeur de médiation ou de conciliation au sens de l'article 2238 du Code civil.

     

    ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'en premier lieu, la responsabilité des notaires du fait de la rédaction des actes dont ils sont chargés et des accessoires à cette rédaction est de nature délictuelle ou quasi-délictuelle ; qu'en deuxième lieu, selon l'article 2270-1 (ancien), les actions en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ; que l'article 2224 (nouveau) du Code civil réduit ce délai à cinq ans ; que selon l'article 26 II de la loi du 17 juin 2008, la réduction du délai s'applique à compter de l'entrée en vigueur de la loi sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; qu'en l'espèce, le premier grief formulé par Mmes X... et Y... à l'encontre de Me A... consiste à ne pas avoir réclamé à l'agence BRAGATO les fonds dont celle-ci disposait à la date du 29 mai 1998, ce qui les aurait, selon elles, mis dans l'impossibilité de faire procéder à la publication du jugement rendu le 2 décembre 1998 ; que compte tenu que le jugement a été signifié le 18 décembre 1998 à la personne de M. Z..., le délai d'appel était écoulé le lundi 18 janvier 1999 à minuit, de sorte que c'est à cette date que la publication du jugement pouvait être faite à la conservation des hypothèques à l'initiative de Mmes X... et Y... ; que par conséquent, le dommage allégué par les demanderesses, à supposer le grief fondé, s'est révélé à cette date, laquelle a constitué le point de départ de la prescription décennale de l'action en responsabilité ; que par suite, la prescription était acquise le 19 janvier 2009 ; que les demanderesses n'ont assigné Me A... que par acte du 21 septembre 2010 ; qu'en conséquence, les demandes formées au titre de ce grief sont prescrites ;

     

    1. ALORS QUE, lorsque la prescription n'est pas acquise à la date de la mise en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et en cas de réduction du délai de prescription par cette loi, le nouveau délai ne court, selon les dispositions transitoires de ce texte, qu'à compter du jour de son entrée en vigueur, soit le 18 juin 2008 ; qu'en déclarant prescrite l'action en responsabilité engagée par Mmes X... et Y... à l'encontre de Me A... et de la SCP A... par exploit du 21 septembre 2010 alors que la durée de prescription de dix ans fixée par l'article 2270-1 ancien du Code civil était toujours en cours à la date de l'entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 selon les propres constations de l'arrêt et que l'article 2224 du Code civil, dans sa rédaction issue de cette dernière loi, réduisait cette durée de 10 ans à 5 ans de sorte que le délai de prescription ne commençait à courir qu'à compter du 18 juin 2008 pour s'éteindre le 18 juin 2013, sauf à faire rétroagir la loi du 17 juin 2008, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constations en violation de l'article 2 du Code civil, l'article 2224 du Code civil issu de la loi du 17 juin 2008, l'article 2270-1 du Code civil dans sa version antérieure à la loi du 17 juin 2008 et l'article 26- II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant les dispositions transitoires de la loi.

     

    2. ALORS QUE les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en faisant courir le délai de prescription à la date de la révélation du dommage en application de l'article 2270-1 du Code civil qui était abrogé le 18 juin 2008 par la loi du 17 juin 2008, la cour d'appel a violé l'article 2224 du Code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 par défaut d'application, ensemble l'article 2222 du Code civil dans sa version issue de la loi du 17 juin 2008 ;

     

    3. ALORS QUE l'article 2270-1 ancien du Code civil a été abrogé par la loi du 17 juin 2008 ; qu'en faisant courir le délai de prescription à la date de la révélation du dommage en application de l'article 2270-1 du Code civil, la cour d'appel a violé l'article 2270-1 du Code civil par fausse application ;

     

    4. ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances respecter le principe du contradictoire ; qu'il ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen selon lequel le point de départ de la prescription serait le lendemain du courrier en date du 19 février 1999 de Me A..., lequel proposait à la demande de signification du jugement aux hypothèques d'en avancer les droits, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du Code civil ;

     

    5. ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d'accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation ; qu'en refusant de retenir comme réunion de conciliation et médiation les négociations intervenues entre la SCP A... et Mmes X... et Y... avant la saisine du Tribunal de grande instance d'Auch d'une action en responsabilité à l'encontre du notaire, la cour d'appel a violé l'article 2238 du Code civil ;

     

    6. ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE Mmes X... et Y... faisaient valoir dans leurs conclusions que les demandes réalisées par leur conseil auprès des services des impôts ont également interrompu la prescription ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

     

    SECOND MOYEN DE CASSATION

     

    Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes formées par Mmes Mina LUCIA et Caroline Y... à l'encontre de la SCP A... et de M. Philippe A... ;

     

    AUX MOTIFS PROPRES QUE la responsabilité des notaires du fait de la rédaction des actes dont ils ont la charge est de nature délictuelle ou quasi délictuelle ; que dès lors, selon l'article 2270-1 ancien applicable à la cause « les actions en responsabilité civile extra contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation » ; que l'article 2224 du Code civil issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 réduit à cinq ans le délai ; que l'article 26 de la même loi précise que le délai s'applique à compter de l'entrée en vigueur de la loi sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; que Mmes X... et Y... reprochent à Me A... de ne pas avoir réclamé à l'agence BRAGATO IMMOBILIER les fonds détenus et déposés par M. Z..., ce afin de payer les frais de mutation qui, une fois acquittés, leur permettaient de procéder à la publication du jugement du 2 décembre 1998 ; que c'est donc par une juste interprétation que les premiers juges ont fixé le point de départ au lendemain de la signification du jugement du 2 décembre 1998 faite à personne le 18 décembre 1998, et au plus tard au lendemain du courrier en date du 19 février 1999 de Me A... qui proposait à Mmes X... et Y... à la demande de signification du jugement aux hypothèques d'en avancer les droits ; qu'aussi, à la date de l'assignation du 21 septembre 2010, la prescription était acquise sans que les éventuels pourparlers antérieurs puissent avoir valeur de médiation ou de conciliation au sens de l'article 2238 du Code civil.

     

    ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'en premier lieu, la responsabilité des notaires du fait de la rédaction des actes dont ils sont chargés et des accessoires à cette rédaction est de nature délictuelle ou quasi-délictuelle ; qu'en deuxième lieu, selon l'article 2270-1 (ancien), les actions en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ; que l'article 2224 (nouveau) du Code civil réduit ce délai à cinq ans ; que selon l'article 26 II de la loi du 17 juin 2008, la réduction du délai s'applique à compter de l'entrée en vigueur de la loi sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; qu'en l'espèce, le premier grief formulé par Mmes X... et Y... à l'encontre de Me A... consiste à ne pas avoir réclamé à l'agence BRAGATO IMMOBILIER les fonds dont celle-ci disposait à la date du 29 mai 1998, ce qui les aurait, selon elles, mis dans l'impossibilité de faire procéder à la publication du jugement rendu le 2 décembre 1998 ; que compte tenu que le jugement a été signifié le 18 décembre 1998 à la personne de M. Z..., le délai d'appel était écoulé le lundi 18 janvier 1999 à minuit de sorte que c'est à cette date que la publication du jugement pouvait être faite à la conservation des hypothèques à l'initiative de Mmes X... et Y... ; que par conséquent, le dommage allégué par les demanderesses, à supposer le grief fondé, s'est révélé à cette date, laquelle a constitué le point de départ de la prescription décennale de l'action en responsabilité ; que par suite, la prescription était acquise le 19 janvier 1999 ; que les demanderesses n'ont assigné Me A... que par acte du 21 septembre 2010 ; qu'en conséquence, les demandes formées au titre de ce grief sont prescrites ; qu'ensuite Mmes X... et Y... forment à l'encontre de Me A... un second grief : ne pas avoir levé d'état hypothécaire lorsqu'il a rédigé, le 28 octobre 2003, à la demande de M. Z..., un acte sous seing privé de revente de l'immeuble ; que toutefois, ce grief est infondé, d'une part, parce que cette promesse de vente établie par Me A... n'a pas eu de suite, de sorte qu'elle n'a rien changé à la situation de Mmes X... et Y... (la vente ayant ensuite eu lieu en l'étude de Me GRAS) et, d'autre part, c'est seulement avant de rédiger un acte authentique de vente, et non avant de rédiger une promesse de vente, qu'un notaire est tenu de lever un état de l'immeuble ; qu'en définitive les demandes formées par Mmes X... et Y... à l'encontre du notaire doivent être rejetées.

     

    ALORS QUE Mmes X... et Y... se prévalaient de ce que Me A... reconnaissait dans une lettre du 5 mai 2006 adressée à leur conseil l'erreur dont il s'était rendu coupable de ne pas avoir régler les frais de mutation pour permettre d'obtenir la grosse du jugement du 2 décembre 1998 ayant déclaré parfaite la vente conclue entre Mmes X... et Y..., venderesses, et M. Z..., acquéreur, pour permettre de le publier au conservatoire des hypothèques, de sorte que l'immeuble litigieux n'aurait pu être vendu sans que Mmes X... et Y... puissent récupérer le prix qui ne leur avait pas été payé en totalité par M. Z... ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremption, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code civil."

  • Convention d'occupation précaire et publication

    Cet arrêt juge qu'une convention d'occupation précaire, n'étant pas un bail, n'a pas à être publiée pour être opposable aux tiers, quelle que soit sa durée : 

     

    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 19 mars 2013), que l'établissement public France Télécom a, par acte du 22 mai 1995, consenti à l'établissement public La Poste, aux droits de laquelle vient la société La Poste (La Poste), une convention d'occupation précaire pour une durée de 30 ans courant à compter du 1er janvier 1994 et portant sur un immeuble appartenant au domaine public ; qu'un avenant portant modification du propriétaire bailleur a été signé le 21 avril 1997, la société France Télécom ayant été transformée en société anonyme par la loi du 26 juillet 1996 qui a déclassé les biens de la personne morale de droit public France Télécom et les a transférés à la nouvelle société de droit privé ; que la société France Télécom a vendu l'immeuble le 29 décembre 1999 à la société Méditerranée immobilier, aux droits de laquelle vient la SCI Scirolius (la SCI) ; que la SCI a, le 19 septembre 2007, délivré à La Poste un congé à effet au 1er juillet 2008 avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, au visa des articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce, puis l'a assignée en expulsion ;

     

    Sur le deuxième moyen : 

     

    Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen : 

     

    1°/ que lorsqu'un congé est délivré au locataire, ce congé produit effet, dans les termes où il a été signifié, quelle que soit l'appréciation qu'on puisse porter sur son fondement juridique, dès lors qu'il n'a pas été contesté dans le délai de deux ans ; qu'en l'espèce, il était constant, et il n'était pas contesté, que La Poste n'a pas contesté le congé délivré le 19 septembre 2007 dans le délai de deux ans qui lui était imparti ; qu'en décidant, en cet état, de rejeter la demande de la SCI Sciriolus invitant le juge à constater que La Poste était sans droit ni titre du fait du congé et de l'absence de contestation, les juges du fond ont violé les articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce ;

     

    2°/ qu'il importe peu qu'il y ait une contestation sur la qualification de la convention et qu'en définitive, le juge décide, notamment, que la convention ne relève pas des baux commerciaux ; qu'en effet, une telle contestation ne peut être élevée que dans le cadre d'une contestation formulée dans le délai de deux ans ; que de ce point de vue, l'arrêt a été rendu en violation des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce ;

     

    3°/ que dès lors que la SCI Sciriolus demandait formellement que le juge constate que La Poste était sans droit ni titre, faute d'avoir contesté le congé du 19 septembre 2007, dans le délai de deux ans, les juges du fond ne pouvaient statuer sans s'expliquer sur la forclusion découlant de ce délai ; que faute de ce faire, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce ;

     

    Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que la décision de déclasser le bien comprenant les locaux occupés par La Poste et d'en transférer la propriété pleine et entière à la société France Télécom, devenue société de droit privé, n'avait pas affecté le caractère précaire de la convention d'occupation à défaut d'intention de nover et que la SCI et La Poste demeuraient liées par la convention du 22 mai 1995 et son avenant du 21 avril 1997, sans qu'il y ait lieu à application du statut des baux commerciaux, ce dont il résultait que la prescription biennale n'avait pu courir, la cour d'appel en a exactement déduit, procédant à la recherche prétendument omise, que le congé délivré par la SCI était inopérant ;

     

    Sur le quatrième moyen, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :

     

    Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de lui déclarer opposables la convention du 22 mai 1995 et l'avenant du 21 avril 1997, alors, selon le moyen, que le bail de plus de douze ans, qui n'a pas été publié, peu important la connaissance qu'en a l'acquéreur, est inopposable pour la période excédant douze ans ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 30 3° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;

     

    Mais attendu qu'une convention d'occupation précaire, n'étant pas un bail, n'a pas à être publiée pour être opposable aux tiers, quelle que soit sa durée ; que la convention d'occupation précaire du 22 mai 1995 et l'avenant du 21 avril 1997 étaient ainsi opposables à la SCI nonobstant leur absence de publication ;

     

    Que par ces motifs de pur droit substitués à ceux critiqués, l'arrêt attaqué est légalement justifié ;

     

    Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les premier et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

     

    PAR CES MOTIFS :

     

    REJETTE le pourvoi ;

     

    Condamne la SCI Sciriolus aux dépens ;

     

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Sciriolus à payer la somme de 3 000 euros à la société La Poste ; rejette sa demande ;

     

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille quatorze.

     

    MOYENS ANNEXES au présent arrêt

     

    Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Sciriolus.

     

    PREMIER MOYEN DE CASSATION

     

    L'arrêt attaqué encourt la censure ;

     

    EN CE QU'il a confirmé le jugement ayant rejeté les demandes de la SCI SCIRIOLUS visant notamment à constater la caducité de la convention originaire et obtenir que la société LA POSTE, considérée comme occupant sans droit ni titre, soit tenue de libérer les locaux, puis décidé que les relations demeurent régies par la convention du 22 mai 1995 et son avenant, retenu qu'il n'y avait pas lieu à application du statut des baux commerciaux, décidé enfin que la SCI SCIRIOLUS ne justifiait d'aucune raison impérieuse permettant la reprise des locaux au regard de l'article 3 de la convention originaire ;

     

    AUX MOTIFS QUE « la SCI SCIRIOLUS a conclu le 27 décembre 2012, que LA POSTE a conclu le 2 janvier 2013 ; que l'ordonnance de clôture est intervenue le 2 janvier 2013 » ;

     

    ALORS QUE, dans l'hypothèse où les conclusions sont déposées le jour même de l'ordonnance de clôture, il est présumé qu'elles ont été produites antérieurement à l'heure à laquelle l'ordonnance de clôture est intervenue ; qu'en contrepartie, le juge a l'obligation soit qu'il les écarte, soit qu'il les maintienne à la procédure, les deux parties devant être traitées sur un pied d'égalité, de rechercher si elles ont été déposées en temps utile pour que l'adversaire y réponde ; qu'en constatant que les conclusions de LA POSTE avaient été déposées le jour même de la clôture, sans effectuer cette recherche, les juges du fond ont violé les articles 15, 783 et 907 du Code de procédure civile.

     

    DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

     

    L'arrêt attaqué encourt la censure ;

     

    EN CE QU'il a confirmé le jugement ayant rejeté les demandes de la SCI SCIRIOLUS visant notamment à constater la caducité de la convention originaire et obtenir que la société LA POSTE, considérée comme occupant sans droit ni titre, soit tenue de libérer les locaux, puis décidé que les relations demeurent régies par la convention du 22 mai 1995 et son avenant, retenu qu'il n'y avait pas lieu à application du statut des baux commerciaux, décidé enfin que la SCI SCIRIOLUS ne justifiait d'aucune raison impérieuse permettant la reprise des locaux au regard de l'article 3 de la convention originaire ;

     

    AUX MOTIFS PROPRES QU' « à défaut de caducité des conventions du 22 mai 1995 et du 21 avril 1997 et dès lors que ces conventions lient la SCI SCIRIOLUS et la SA LA POSTE sauf reprise par le propriétaire justifiée par une raison impérieuse, la demande de caducité doit être repoussée et qu'il y a lieu de décider n'y avoir lieu à appliquer le statut des baux commerciaux ; que dès lors, le congé avec offre de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, délivré à la requête de la SCI SCIRIOLUS par acte extrajudiciaire du 19 septembre 2007 est inopérant » ;

     

    ALORS QUE, PREMIEREMENT, lorsqu'un congé est délivré au locataire, ce congé produit effet, dans les termes où il a été signifié, quelle que soit l'appréciation qu'on puisse porter sur son fondement juridique, dès lors qu'il n'a pas été contesté dans le délai de deux ans ; qu'en l'espèce, il était constant, et il n'était pas contesté, que LA POSTE n'a pas contesté le congé délivré le 19 septembre 2007 dans le délai de deux ans qui lui était imparti ; qu'en décidant, en cet état, de rejeter la demande de la SCI SCIRIOLUS invitant le juge à constater que LA POSTE était sans droit ni titre du fait du congé et de l'absence de contestation, les juges du fond ont violé les articles L.145-9 et L.145-60 du Code de commerce ;

     

    ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, il importe peu qu'il y ait une contestation sur la qualification de la convention et qu'en définitive, le juge décide, notamment, que la convention ne relève pas des baux commerciaux ; qu'en effet, une telle contestation ne peut être élevée que dans le cadre d'une contestation formulée dans le délai de deux ans ; que de ce point de vue, l'arrêt a été rendu en violation des articles L.145-9 et L.145-60 du Code de commerce ;

     

    ALORS QUE, TROISIEMEMENT, et en tout état de cause, dès lors que la SCI SCIRIOLUS demandait formellement (conclusions du 27 décembre 2012, p. 13 et 14) que le juge constate que LA POSTE était sans droit ni titre, faute d'avoir contesté le congé du 19 septembre 2007, dans le délai de deux ans, les juges du fond ne pouvaient statuer sans s'expliquer sur la forclusion découlant de ce délai ; que faute de ce faire, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles L.145-9 et L.145-60 du Code de commerce.

     

    TROISIEME MOYEN DE CASSATION

     

    L'arrêt attaqué encourt la censure ;

     

    EN CE QU'il a confirmé le jugement ayant rejeté les demandes de la SCI SCIRIOLUS visant notamment à constater la caducité de la convention originaire et à obtenir que la société LA POSTE, considérée comme occupant sans droit ni titre, soit tenue de libérer les locaux, puis décidé que les relations demeurent régies par la convention du 22 mai 1995 et son avenant, retenu qu'il n'y avait pas lieu à application du statut des baux commerciaux, décidé enfin que la SCI SCIRIOLUS ne justifiait d'aucune raison impérieuse permettant la reprise des locaux au regard de l'article 3 de la convention originaire ;

     

    AUX MOTIFS EXPRESSEMENT DECLARES COMME SUBSTITUES A CEUX DU PREMIER JUGE QUE « les parties conviennent que la convention précaire établie le 22 mai 1995 entre l'établissement public France Télécom et celui tout autant public La Poste a date certaine et à ce titre, est opposable à la SCI Sciriolus pour avoir été dûment enregistrée à la recette des impôts de Montpellier Ouest le 11 juillet 1995 ; que de même, les locaux occupés par La Poste faisant alors partie du domaine public de France Télécom à la date de la signature de la convention d'occupation, seule une convention précaire et temporaire pouvait exister, laquelle exclut implicitement l'application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, en stipulant qu'elle "s'inspire des dispositions du code civil sur le louage" ; que les parties signataires convenaient, en ce qui concerne les locaux de bureaux, entre autres dispositions : * une durée de la location de 30 ans, commençant le 1er janvier 1994 et prenant fin le 30 décembre 2003 ; * la possibilité d'une reprise, en cours de contrat, des locaux par l'exploitant propriétaire ne pouvant intervenir que pour une raison impérieuse, "bien que s'agissant d'une convention précaire" ; * le renouvellement de la convention, au terme de celle-ci, par tacite reconduction, pour une durée de neuf ans, ledit renouvellement ne pouvant être refusé par le propriétaire que pour vendre les locaux, objet de la convention ou pour les occuper lui-même ; * le paiement d'une indemnité fixée à trois fois ou une fois le montant de la redevance payée la dernière année, selon que 1 ' éviction de l'occupant intervient au terme de la convention ou d'une période de renouvellement de 9 ans ; * en cas de vente de l'immeuble ou des locaux loués, le fait de tenir le nouveau propriétaire aux obligations imposées à l'exploitant propriétaire par la présente convention ; qu'il est tout aussi constant que par l'effet de la loi n° 96-660 du 26 juillet 1996, l'immeuble abritant les locaux, objet de cette convention précaire, est sorti du domaine public pour avoir été transféré de plein droit à l'entreprise nationale France Télécom, au 31 décembre 1996, et déclassé à cette même date ; que lors, l'avenant n° 1 "portant modification du propriétaire bailleur", signé le 21 avril 1997 entre la SA France Télécom et l'établissement public La Poste, a consacré ce transfert aux termes de son article 1 tandis que l'article 2 stipule que : "Tous les autres termes du contrat sont inchangés " ; qu'il s'en évince toutefois que, contrairement à ce que laisse entendre la SCI Sciriolus, la convention du 22 mai 1995 et cet avenant forment un tout indivisible dont le sort ne saurait être dissocié, les deux actes procédant toujours d'une économie commune ; qu'ainsi, la SCI Sciriolus est inopérante à solliciter la caducité de la convention du 22 mai 1995 par suite du déclassement de l'immeuble dont s'agit et à se prévaloir notamment du caractère "illégitime" des motifs de précarité à la date de cette convention, tout en revendiquant la requalification de l'avenant du 21 avril 1997 en une nouvelle convention de bail qui relèverait désormais du statut des baux commerciaux ; qu'en effet, la décision de déclassement du bien comprenant les locaux occupés par La Poste et d'en transférer la propriété pleine et entière à la société France Télécom, devenue société de droit privé, ne peut avoir affecté la nature de la convention précaire d'occupation alors qu'aux termes ni de l'avenant précité ni de dispositions ultérieures, aucune des parties n'a entendu nover leurs relations, une telle intention ne pouvant se présumer ; que la SCI Sciriolus et la SA La Poste demeurent liées par la convention précaire du 22 mai 1995 et son avenant n° 1 du 21 avril 1997, dont le terme est toujours fixé au 31 décembre 2023, sauf à ce qu'une reprise par le propriétaire soit justifiée par une raison impérieuse ; qu'en conséquence, par des motifs substitués, la cour confirmera la décision déférée en ce qu'elle a débouté la SCI Sciriolus de sa demande de caducité de la convention précaire du 22 mai 1995 et y ajoutant, dira n'y avoir lieu à application du statut de baux commerciaux entre elle et la SA La Poste, ni de ce chef, à requalification de la "convention" du 21 avril 1997 » ;

     

    ALORS QUE, si en principe le transfert d'une convention conclue à l'origine entre personnes publiques, vers des personnes privées ou encore la circonstance que le bien ait relevé à l'origine du domaine public pour ressortir ensuite au domaine privé, n'affectent pas le statut originaire de la convention, c'est à la condition que la convention originaire puisse conserver son économie nonobstant les modifications qui affectent la situation des parties ou son objet ; qu'en l'espèce, les parties étaient convenues originairement de la possibilité d'une rupture avant terme pour raison impérieuse, en considération des exigences propres au domaine public ; que de surcroit, une procédure particulière était mise en place, par le texte prévoyant la rupture pour raison impérieuse, comportant l'intervention, en vue d'un commun accord par les directions générales de LA POSTE et de FRANCE TELECOM, à défaut d'une commission mixte d'arbitrage LA POSTE/FRANCE TELECOM ; qu'en s'abstenant de rechercher, dès lors que la caducité était invoquée, si l'économie des conventions originaires pouvait se maintenir, nonobstant les modifications intervenues, les juges du fond, en écartant la caducité, ont privé leur décision de base légale au regard du principe de l'autonomie de la volonté et des règles gouvernant la caducité.

     

    QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

     

    L'arrêt attaqué encourt la censure ;

     

    EN CE QU'il a confirmé le jugement ayant rejeté les demandes de la SCI SCIRIOLUS visant notamment à constater la caducité de la convention originaire et à obtenir que la société LA POSTE, considérée comme occupant sans droit ni titre, soit tenue de libérer les locaux, puis décidé que les relations demeurent régies par la convention du 22 mai 1995 et son avenant, retenu qu'il n'y avait pas lieu à application du statut des baux commerciaux, décidé enfin que la SCI SCIRIOLUS ne justifiait d'aucune raison impérieuse permettant la reprise des locaux au regard de l'article 3 de la convention originaire ;

     

    AUX MOTIFS QUE « A l'appui de sa fin de non-recevoir tirée de l'inopposabilité du "bail commercial du 21 avril 1997", la SC1 Sciriolus se prévaut des articles combinés 28 10 b et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, relatifs aux baux d'une durée de plus de douze années qui sont, s'ils n'ont été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques ; qu'il n'est pas sérieusement discuté que les dispositions de l'article 28 1° b du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière peuvent trouver application dès que la convention liant les parties, même de caractère précaire, constitue un bail de plus de douze ans au sens de l'article 28 précité ; que de même, il ne peut pas être contesté que la SC1 Sciriolus qui a succédé, dans la propriété de l'immeuble, à la société Méditerranée Immobilier, suivant acte authentique du 28 juin 2002, laquelle avait elle-même succédé à la SA France Télécom, suivant acte authentique du 21 décembre 1999, tient ses droits du même auteur que La Poste, en qualité d'ayant cause à titre particulier ; que toutefois, pour pouvoir opposer à cette dernière le défaut de publicité, la SC1 Sciriolus doit avoir la qualité de tiers au sens de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, à la condition de ne pas être de mauvaise foi, c'est-à-dire de ne pas avoir eu connaissance de l'acte antérieur ; qu'aux termes de son acte d'acquisition de l'immeuble comprenant les locaux litigieux, en date du 28 juin 2002, auprès de la société Méditerranée Immobilier, la SC1 Sciriolus avait une parfaitement connaissance de l'existence de plusieurs baux faisant l'objet des biens vendus et précisément de la "convention précaire au profit de La Poste, résultant d'un acte sous seing privé en date à Montpellier, du 22 mai 1995, avec avenant sous seing privé en date du 21 avril 1997", l'acquéreur déclarant "avoir parfaite connaissance de ces baux par suite d'une remise d'une copie qui lui en a été faite avant ce jour, par le vendeur" et dispensant "le notaire d'en rapporter la teneur aux présentes" ; qu'il en était tout: autant lors de la vente de l'immeuble consentie précédemment, suivant acte du 21 décembre 1999, par la SA France Télécom au profit de la société Méditerranée Immobilier ; qu'aussi, à la date d'acquisition par elle de l'immeuble dont s'agit, soit le 28 juin 2002, force est de constater que la durée de douze années requise par l'article 28 1° b du décret du 4 janvier 1955 n'était pas atteinte et ne pouvait l'être qu'à compter du 22 mai 2007 tandis que pendant près de cinq ans, la SCI Sciriolus, en sa qualité de bailleur de La Poste, avait une parfaite connaissance de la convention antérieure du 22 mai 1995 et de l'avenant du 21 avril 1997 ; qu'une telle connaissance, avant même que les dispositions du décret du 4 janvier 1955 puissent être appliquées, suffit pour écarter les règles de la publicité foncière ; que la convention du mai 1995 et l'avenant du 21 avril 1997 sont donc opposables à la SCI Sciriolus dont la fin de non-recevoir soulevée à cet effet sera rejetée et le jugement déféré confirmé à ce titre » ;

     

    ALORS QUE le bail de plus de douze ans, qui n'a pas été publié, peu important la connaissance qu'en a l'acquéreur, est inopposable pour la période excédant douze ans ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 30 3° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955."

  • Petit traité du procès administratif 2015/2016

    Cet ouvrage est remarquable. Je le consulte régulièrement et j'y trouve les réponses rapides à des questions pratiques qui ne sont pas évoquées dans d'autres livres consacrés au contentieux administratif.