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Exception d'inexécution et bail d'habitation

Cet arrêt juge que l'exception d'inexécution ne peut être invoquée par le locataire pour ne pas payer son loyer : 

 

"Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, appréciant la portée des éléments soumis à son appréciation, que les causes de l'humidité et des infiltrations constatées n'étaient pas déterminées et ne pouvaient pas en l'état être imputées au bailleur, qu'en revanche les dispositifs de chauffage et d'aération n'étaient pas adaptés aux caractéristiques du logement mais que les locataires, qui avaient cessé tout paiement des loyers trois mois après le début du bail en septembre 2006, n'avaient fait état de désordres affectant les lieux loués qu'en janvier 2008 et qu'à plusieurs reprises, le mandataire du bailleur avait tenté en vain, en raison du silence ou de l'absence de M. X... et de Mme Y..., de visiter les lieux pour s'assurer de la réalité des plaintes de ces derniers et que M. X... ne démontrait pas s'être trouvé dans l'impossibilité de résider dans le logement loué, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la charge de la preuve, a souverainement déduit de ces constatations que le preneur ne pouvait invoquer l'exception d'inexécution pour justifier le non paiement de son loyer et que le bail s'était donc trouvé résilié, par acquisition de la clause résolutoire, à compter du 10 février 2009 ;

 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 

Sur le moyen unique, pris en sa cinquième branche, ci-après annexé :

 

Et attendu que le moyen unique étant rejeté en ses quatre premières branches, le moyen tiré d'une cassation par voie de conséquence est sans portée ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne M. X... aux dépens ;

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille quatorze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

 

Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. X... 

 

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la résiliation du bail signé le 5 juillet 2006 et d'avoir condamné solidairement les preneurs et notamment Monsieur Christophe X... à payer à La SCI LA BUTTE la somme de 5.900,30 euros correspondant à la dette au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal depuis l'assignation, ensemble d'avoir condamné solidairement notamment Monsieur Christophe X... au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, d'avoir ordonné l'expulsion spécialement de Monsieur Christophe X... et condamné ce dernier solidairement au paiement des intérêts au taux légal sur les échéances d'indemnités d'occupation à compter du 15 juillet 2011, date de la demande pour les échéances issues à cette date, puis à compter de l'exigibilité de chaque échéance pour les mensualités dues à compter du mois d'août 2011 et enfin d'avoir condamné Monsieur Christophe X... aux dépens et au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, cependant que le susnommé était bénéficiaire de l'aide juridictionnelle ;

 

AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur doit délivrer un logement décent et en bon état d'usage et d'habitation ; que pour rapporter la preuve de l'indécence du logement, Monsieur X... verse aux débats des photos prises par ses soins ; ces photos ne donnent aucune information sur les conditions de prise de vue et ne peuvent en conséquence rapporter la preuve des faits allégués ; que Monsieur X... verse encore un constat d'huissier, en date du 14 janvier 2008, qui fait état de présence d'humidité importante dans le logement, de moisissure sur les murs et d'eau stagnante dans la cave ; que le très mauvais état du logement est confirmé par les propos que le maire de Becherel dans la lettre adressée le 31 janvier 2008 à la DAS 35 ; que ces propos sont corroborés par l'attestation de Mademoiselle Z... en date du 25 mars 2010 ; que Monsieur X... verse ensuite le compte rendu de rapport d'enquête sanitaire en date du 5 mai 2009 ; que ce rapport constate que le logement ne satisfait pas entièrement aux conditions d'habitabilité fixées par le règlement sanitaire départemental ; qu'il évalue l'état d'insalubrité par une cotation de 0,22 sur une échelle de 0 à 1 mais ne conclut pas à la mise en oeuvre immédiate d'une procédure d'insalubrité et préconise de rechercher les causes d'humidité et d'infiltration d'eau et d'installer des dispositifs de chauffage et d'aération permanents adaptés aux caractéristiques du bâtiment, qu'il ressort de ce rapport, en premier lieu, que le logement n'est pas insalubre et en deuxième lieu, que les causes d'humidité et d'infiltration ne sont pas déterminées, ce qui ne permet pas, en l'état de les imputer au bailleur ; qu'en revanche, les dispositifs de chauffage et d'aération permanents non adaptés aux caractéristiques du bâtiment ne peuvent être attribués aux locataires ; que sur ce dernier point, il ressort néanmoins des différentes lettres que le bailleur a adressées aux locataires par l'intermédiaire de son agence au cours de l'année 2009, qu'elle a proposé sans succès à Monsieur X... et à Mademoiselle Y... de visiter le logement, afin de tenter de trouver une solution aux doléances de Monsieur X... ; qu'enfin, ce n'est que par une lettre parvenue le jour de la visite, que Monsieur X... a avisé l'agence chargée de représenter le bailleur d'une visite des services de la DAS 35 ; que le rapport d'enquête sanitaire n'a pas été directement communiqué au bailleur et Monsieur X... ne justifie pas d'une communication ; qu'il suit ce qui précède que Monsieur X... ne démontre pas l'impossibilité de résider dans le logement loué et ne justifie pas de ce qu'il ait mis le bailleur en mesure de remédier aux désordres constatés dans le rapport du 5 mai 2009, en sorte qu'il résulte de ces données, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une mesure d'expertise, que Monsieur X... ne peut se prévaloir d'un manquement du bailleur à ses obligations pour s'opposer au paiement des loyers et à l'application de la clause résolutoire, ensemble demander la réduction du montant du loyer depuis la signature du bail, ou solliciter que des travaux soient effectués, en sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il constate la résiliation du bail à compter du 10 février 2000 ;

 

ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES DU PREMIER JUGE QUE selon l'article 1134 du Code civil, lorsque le bailleur invoque l'application d'une clause résolutoire, le juge ne dispose d'aucun pouvoir pour apprécier la gravité du manquement contractuel sanctionné par ladite clause, et que cependant, en vertu de l'article 1184 du même Code, l'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique, comme le bail, peut permettre à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre partie n'exécute pas la sienne, sous réserve néanmoins d'une certaine proportionnalité ; que c'est ainsi qu'aux termes d'une jurisprudence constante, l'indécence d'un logement, si elle peut être opposée à un commandement de payer des loyers, c'est à la condition que le locataire se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués ; qu'en l'espèce, alors que, selon l'historique du compte des locataires, ces derniers ont cessé tout règlement du loyer résiduel leur incombant à compter de septembre 2006, soit trois mois après le début du bail, même si la SCI LA BUTTE, en raison de l'imputation qu'elle a opérée des aides au logement reçues de la Caisse d'allocation familiale, ne fait état d'une dette qu'à compter de septembre 2007, et ne fait état de désordres affectant les lieux loués qu'en janvier 2008 et ne prouve pas que ces désordres ont rendu ceux-ci totalement inhabitables, étant observé de surcroît, à cet égard que :

 

- les divers éléments relatifs à l'état des lieux versé aux débats signalent au contraire que seule est touchée par lesdits désordres, une partie du logement ;

 

- à plusieurs reprises, dès février 2008 et courant 2009, le mandataire du bailleur n'a pu visiter les lieux pour s'assurer de la réalité des plaintes de Monsieur Christophe X... et Mademoiselle Priscilla Y... en raison du silence et/ou de l'absence de ces derniers ;

 

- Monsieur Christophe X... et Mademoiselle Priscilla Y... ont, du reste, à aucun moment, depuis qu'ils ont suspendu le règlement de tout loyer, mis en demeure le bailleur de satisfaire aux obligations de réparation et/ou de mise aux normes des locaux qu'ils estimaient pouvoir lui imputer, ni solliciter en justice, conformément à l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la réalisation des travaux nécessaires et l'autorisation de suspendre le paiement du loyer ;

 

Que partant, le manquement du bailleur, à le supposer avéré, ce que le rapport d'enquête sanitaire ne démontre pas, car s'il met en évidence l'existence de désordres, il ne s'explique pas sur leur cause et origine, ne justifie pas le non-paiement des loyers de la part de Christophe X..., en tout ou en partie ; que la clause résolutoire est donc acquise depuis le 10 février 2009 puisque les causes du commandement n'ont pas été acquittées dans le délai de deux mois et la SCI LA BUTTE est fondée à obtenir l'expulsion de Christophe X... et de Mademoiselle Priscilla Y..., et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et le paiement de la part de ces derniers, solidairement et à compter du 10 février 2009, date de résiliation du bail, d'une indemnité d'occupation équivalent au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail ;

 

ALORS QUE D'UNE PART si en présence d'une clause résolutoire de plein droit, le juge en principe n'a que le pouvoir d'en constater l'acquisition, sauf délai de paiement sollicité par le locataire, ce même juge retrouve un pouvoir d'appréciation dans certaines situations particulières et spécialement en cas d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'en l'espèce, le preneur insistait sur l'indécence du logement loué, sur des infiltrations, une humidité excessive entraînant des moisissures, des eaux stagnantes au sol, des suintements des murs, la prolifération de champignons et de traces noirâtres autour des huisseries notamment ; le preneur insistait également sur le rapport dressé par la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales le 5 mai 2009 qui concluait à un état d'inhabitabilité notoire ; étant encore observé que l'appelant insistait aussi sur ce qui résultait de ce même rapport de la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales évoquant le mauvais état de certains appareils de chauffage (convecteurs dessellés des murs, non fonctionnement de certains radiateurs), les dispositifs de chauffage et d'aération ne répondant pas aux normes d'habitabilité du règlement sanitaire départemental (cf. p. 6 des conclusions d'appel) ; étant encore observé que la Cour pour sa part admet bien la présence d'humidité importante dans le logement, de moisissures sur les murs et de l'eau stagnante dans la cave, le très mauvais état du logement ainsi qu'un dispositif de chauffage et un dispositif d'aération permanents non adaptés aux caractéristiques du bâtiment (cf. p. 5 de l'arrêt) ; qu'en l'état de ces données dûment avancées et établies, en l'état des constatations mêmes de la Cour, celle-ci n'a pu constater l'acquisition de la clause résolutoire sans s'expliquer sur l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance telle qu'invoquée, en sorte que l'arrêt n'est pas légalement justifié au regard des articles 1134 et 1719 du Code civil, violés ;

 

ALORS QUE D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE la Cour qui constate elle-même la présence d'humidité importante dans le logement, de moisissures sur les murs, d'eau stagnante dans la cave, le très mauvais état du logement, ensemble le fait que les dispositifs de chauffage et d'aération permanents ne sont pas adaptés aux caractéristiques du bâtiment, ne pouvait, sans mieux s'en expliquer et sans violer les articles 1134 et 1719 du Code civil, décider que la clause résolutoire était acquise ;

 

ALORS QUE DE TROISIEME PART, il n'incombait pas au preneur de démontrer l'impossibilité de résider dans le logement loué, alors qu'en cas de contestations, c'est au bailleur d'établir que le logement loué à titre d'habitation principale est un logement décent ; qu'en jugeant le contraire en mettant à la charge du preneur la preuve d'une impossibilité de résider, la Cour viole les articles 1719 et 1315 du Code civil ;

 

ET ALORS ENFIN QUE le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le bail et y faire toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués ; qu'en l'espèce, la Cour a relevé que le très mauvais état du logement était confirmé par la lettre que le maire de Becherel a adressés le 31 janvier 2008 à la DAS d'Ille-et-Vilaine, lettre dont le contenu est corroboré par l'attestation de Mademoiselle Z... en date du 25 mars 2010 ; qu'un rapport d'enquête sanitaire avait évalué l'état d'insalubrité du logement et que les causes d'humidité n'étaient pas déterminées et la Cour ayant par ailleurs relevé que les dispositifs de chauffage et d'aération permanents n'étaient pas adaptés aux caractéristiques du bâtiment ; qu'en affirmant cependant que le locataire, en l'état de ces données, ne pouvait se prévaloir d'un manquement du bailleur à ses obligations, la Cour ne tire pas de ses constatations les conséquences légales qu'elles postulaient au regard des articles 1134 et 1719 du Code civil, de plus fort violés ;

 

ET AUX MOTIFS QU'aucune circonstance particulière ne justifie qu'il soit sursis à l'expulsion des locataires, lesquels sont tenus d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail d'habitation et sont tenus au paiement d'arriérés de loyers, Monsieur X... étant de surcroît tenu au paiement d'une somme au titre des frais irrépétibles ;

 

ALORS QUE la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée au visa des précédents éléments entraînera par voie de conséquence l'annulation de l'intégralité du dispositif de l'arrêt en l'état d'une irréductible indivisibilité, et ce en application des dispositions de l'article 624 du Code de procédure civile."

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