Un arrêt sur l'autorisation donnée en assemblée générale de copropriété d'installer des fenêtres de toit :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 14 septembre 2011), que M. et Mme X..., copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Mas de la Garrigue (le syndicat) en annulation de la décision 12 a de l'assemblée générale du 5 août 2008 ayant, dans les conditions de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, autorisé les copropriétaires qui le souhaitent à installer des fenêtres de toit ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande alors, selon le moyen : que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ; que l'exercice de cette faculté nécessite une décision préalable en ce sens émanant de l'assemblée des copropriétaires ; qu'en décidant le contraire la cour d'appel a violé l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

Mais attendu que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne requiert pas une décision intermédiaire avant de procéder au nouveau vote aux conditions de majorité de l'article 24 de la même loi ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;


Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que la cour d'appel, qui a rejeté la demande d'annulation de la décision d'assemblée générale en retenant que les dispositions de l'article 26, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 n'étaient pas applicables et qui a relevé, par motifs adoptés, que M. et Mme X... prétendaient que l'installation d'une fenêtre de toit constituerait une atteinte à la paisible jouissance de leur terrasse en constituant un trouble anormal de voisinage, n'a pas violé le texte susvisé en énonçant qu'il lui appartenait de vérifier si la décision de l'assemblée générale ne portait pas atteinte à leur droit de jouissance paisible de leur terrasse en constituant un trouble anormal de voisinage ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la fenêtre de toit n'était susceptible que d'une ouverture résiduelle et que le fait que toute évacuation d'air vicié par cette ouverture, conçue pour permettre une ventilation fenêtres fermées mais permettant une aération en cas de pluie, n'était pas exclue et retenu que la preuve n'était pas établie d'un préjudice actuel et certain justifiant la demande d'annulation de la décision de l'assemblée générale, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer au syndicat la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...,

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur demande aux fins de voir annuler la résolution n° 12 a) adoptée par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence «Mas de la Garrigue 1» en date du 5 août 2008, 

Aux motifs que la cour ne trouve pas dans les éléments communiqués en cause d'appel, matière à remettre en cause la décision déférée sur la régularité de la résolution n° 12 a) de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Mas de la Garrigue, ..., en date du 5 août 2008 ; que le premier juge a exactement rappelé les dispositions de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles «la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article en procédant immédiatement un second vote» ce qui ne requiert pas, sans ajouter à la loi comme le font les appelants, une décision intermédiaire avant de procéder au nouveau vote expressément qualifié d'immédiat dans le texte précité, terme parfaitement explicite ; que le jugement entrepris est donc confirmé en ce qu'il a écarté le moyen de nullité soulevé à ce titre, 

Alors que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ; que l'exercice de cette faculté nécessite une décision préalable en ce sens émanant de l'assemblée des copropriétaires ; qu'en décidant du contraire la cour d'appel a violé l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur demande aux fins de voir annuler la résolution 12 a) adoptée par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence « Mas de la Garrigue 1 » en date du 5 août 2008, Aux motifs que les époux X... ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que l'installation de velux aurait pour effet de modifier les modalités de jouissance de leurs parties privatives et de leur terrasse ; qu'il appartient à la juridiction saisie de la contestation des époux X... de vérifier que la délibération critiquée autorisant de façon générale l'installation des velux, ne porte pas atteinte à leur droit de jouissance paisible de leur terrasse en constituant un trouble anormal de voisinage ; qu'au vu de l'ensemble des pièces communiquées par les parties, il n'y a pas de création de vues directes susceptibles de porter atteinte à la vie privée des époux X... sur leur terrasse, au regard du lieu où le velux doit être installé ; qu'en ce qui concerne les troubles olfactifs et phoniques, aucun élément d'appréciation complémentaire n'est produit devant la cour pour établir une gêne objective dans la jouissance de leur terrasse par les époux X... ; que le velux, projeté et non encore existant, n'est susceptible que d'une ouverture résiduelle puisque la ventilation de l'air vicié est assurée par la VMC qui est installée dans les locaux ainsi que l'admettent les époux X... ; que le fait qu'une installation VMC n'exclut pas toute évacuation par le velux conçu pour permettre une ventilation fenêtres fermées mais permettant une aération en cas de pluie, ne suffit pas à établir l'existence d'un trouble anormal de voisinage au regard des dispositions du règlement sanitaire départemental de l'Hérault ; qu'il en est de même de sa faible distance avec la terrasse en l'absence d'autres éléments de preuve de ce que l'ouverture hypothétique et partielle de la fenêtre, en sus de la VMC appelée à fonctionner continuellement, serait de nature à générer une évacuation d'air vicié chez les époux X..., 

Alors en premier lieu que l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires ne peut à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification aux modalités de jouissance des parties privatives telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; que la mise en oeuvre des dispositions de l'article 26, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 n'est aucunement subordonnée à la preuve de l'existence d'un trouble anormal de voisinage ; qu'en énonçant qu'il lui incombait «de vérifier que la délibération critiquée autorisant de façon générale l'installation des velux, ne porte pas atteinte à leur droit de jouissance paisible de leur terrasse en constituant un trouble anormal de voisinage», la cour d'appel a ajouté à la disposition précitée et a violé en conséquence celle-ci, 

Alors en deuxième lieu que le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; qu'en énonçant que l'ouverture autorisée par l'assemblée ne pouvait générer un trouble anormal de voisinage au regard des dispositions du règlement sanitaire départemental de l'Hérault et ne pouvait pas plus générer une évacuation d'air vicié chez les époux X..., en présence d'une «installation VMC appelée à fonctionner continuellement» alors même que les conclusions des parties ne faisaient aucunement état d'une telle installation, la cour d'appel a violé l' article 455 et du Code de procédure civile, 

Alors en troisième lieu que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu'en énonçant que «la ventilation de l'air vicié est assurée par la VMC qui est installée dans les locaux» sans préciser sur quel élément de preuve elle se fondait pour retenir l'existence d'une telle installation, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile, 

Alors en quatrième lieu que dans leurs conclusions d'appel signifiées le 15 septembre 2012 M. et Mme X... ne reconnaissaient aucunement qu'existait dans les lieux une installation VMC mais précisait simplement que «si le but est de permettre une meilleure ventilation des appartements de type 2 p, cela peut être obtenu par l'utilisation des conduits existants d'aération dont l'exutoire à 40 cm au-dessus de la toiture des appartements de type 3 p» ; qu'en énonçant que «la ventilation de l'air vicié est assurée par la VMC qui est installée dans les locaux ainsi que l'admettent les époux X...», la cour d'appel a dénaturé les conclusions susvisées et a violé l'article 1134 du Code civil, 

Alors enfin que l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification aux modalités de jouissance des parties privatives telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; qu'en s'abstenant de rechercher bien qu'y ayant été invitée si l'installation d'un velux à quelques 60 cm du parement de la terrasse privative de M. et Mme X... n'avaient pas pour effet de générer une gêne objective dans la jouissance de leur terrasse qu'ils ne pourront plus utiliser dans les mêmes conditions, l'absence d'ouverture sur la couverture du lot n° 52 leur procurant jusqu'alors tranquillité et intimité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965."

Un arrêt sur l'usucapion :

"Vu l'article 2229 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Papeete, 9 décembre 2010) que les consorts X... ont assigné la Polynésie française pour se voir déclarer propriétaires, par prescription acquisitive, des parcelles cadastrées n° 14 et 15 dénommées " la terre Atararo " ;

Attendu que pour rejeter la demande et constater que cette terre appartient à la Polynésie française, l'arrêt retient qu'aucun fait matériel d'occupation effective n'a été constaté au moment du transport sur les lieux en 2007 et que les témoignages produits n'étaient pas suffisamment probants pour établir une possession de trente ans par les consorts X..., seule pouvant être retenue avec suffisamment de certitude la période de 1934 à 1948 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la possession légale utile pour prescrire ne peut s'établir à l'origine que par des actes matériels d'occupation réelle et se conserve tant que le cours n'en est pas interrompu ou suspendu, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la possession des consorts X... ne s'était pas poursuivie au delà de 1948 par la seule intention, sans être interrompue avant l'expiration du délai de prescription par un acte ou un fait contraire, n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 décembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Papeete, autrement composée ;

Condamne la Polynésie française aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Polynésie française à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la Polynésie française ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt février deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour les consorts X....

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de prescription acquisitive de la terre Atararo, cadastrée sous les numéros 14 et 15, et constaté que cette terre appartient à la POLYNESIE FRANCAISE ;

AUX MOTIFS QUE les consorts X... affirment que leur grand-père Albert et leur père Gordon ont occupé la terre dans les conditions de l'article 2229 du Code civil depuis au moins les années 40, ainsi que le premier juge l'a retenu ;

* Sur les éléments matériels :

Que le premier juge a noté qu'une partie du terrain était nettoyée, mais que l'autre moitié, au-delà de la rivière, était à l'état de brousse, et a relevé sur le terrain des apports de pierres de consolidation, et la présence de deux arbres fruitiers plantés ; mais que le fait que le terrain ait été nettoyé au moment du transport sur les lieux en 2007, ne suffit pas à démontrer qu'il a toujours été entretenu par la famille X... ; qu'au contraire, la POLYNESIE démontre par des photos aériennes que les parcelles 14 et 15 étaient, de 1977 à 2006, à l'état de brousse, aucune plantation n'étant discernable ; que le premier juge a estimé que la présence de cocotiers démontrait que la parcelle avait été cultivée ; qu'or la disposition de ces arbres disséminés sur le terrain relève plus du hasard de la nature que d'une culture organisée ; qu'aucun fait matériel d'occupation n'a pu être constaté, la présence de deux arbres pouvant avoir été plantés, ce qui n'est pas établi, n'étant pas probante, s'agissant d'un terrain de plus de 6. 000 m ² ;

* Sur les témoignages :

Que Y..., qui déclare connaître la terre depuis 1934, affirme qu'en 1947 il y avait des cocotiers, du bois " et surtout des cailloux ", et un élevage de cochons et de chèvres appartenant à Albert Z...; que cependant le témoin ignore ce qu'il est advenu après 1948 ; que ce témoin a été locataire de Albert Z...; que ce témoignage permet de considérer la période de 1934 à 1948 au titre de la prescription acquisitive ; que, par ailleurs il affirme " il n'y avait pas de maison comme maintenant " ; comme le premier juge n'a relevé la présence d'aucune construction sur le terrain, il est probable que le témoin confond la terre Atararo avec les terres voisines, appartenant aussi à Albert X..., comme l'affirme la POLYNESIE, sans être contredite ; que Claire B...affirme que le chinois D...avait installé le père des consorts X... sur la terre un peu avant sa mort (NB en 1917) ; qu'elle ajoute " j'étais enfant " et plus loin, " j'avais 12 ans ", ce qui est impossible puisqu'elle est née en 1934, de sorte que l'intéressée ne peut avoir connaissance d'un tel évènement que par " ouï dire " ; qu'elle affirme ensuite que Albert, puis Gordon X..., dit E..., ont élevé des cochons sur la terre et fait des plantations, entretenant le terrain « jusqu'à ce jour ", ce qui est contredit par l'état des lieux dressé par le juge et les photos produites aux débats ; qu'en effet sur les clichés produits par la POLYNESIE on constate que le terrain est resté en brousse de 1977 à 2006 ; que de plus le procès-verbal établi par le service de l'économie rurale le 15 mai 1986 montre que la terre est intégralement " colonisée " par des purau sur les parties basses, et de fougères sur les parties hautes ; que de plus le simple fait de nourrir des cochons sur une terre apparemment libre, sans justifier avoir créé des enclos, qui n'existaient ni en 1985 ni en 2007, ne constitue pas un acte de propriété ; que son témoignage, contredit par les éléments matériels produits par la POLYNESIE est manifestement partial et orienté et doit être écarté ; que Francis C...ne connaît la terre que depuis 1978-1979 ; qu'il affirme seulement avoir toujours vu " E..." (Gordon X...) sur la terre, mais ne décrit aucun acte matériel de possession ; que, de plus, il admet qu'il allait cueillir des fruits, couper des bananiers et des bambous, sans prétendre y avoir été autorisé, ce qui confirme que le terrain était inoccupé et livré à un usage " collectif » z ; que la cour estime que ces témoignages sont des plus sommaires, manquent de précision, et comportent des incohérences, de sorte qu'on ne peut en déduire une possession de trente ans, de 40 à 1970, par les consorts X..., dans les conditions de la loi, alors que seule la période 1934 à 1948 peut être retenue avec suffisamment de certitude ; que pour le surplus, le fait pour Gordon X... d'avoir été vu sur les lieux à plusieurs reprises, ne lui confère aucun droit ; qu'en tout cas ces témoignages ne sont pas suffisamment probants pour juger que Gordon X... était en possession de la terre dans les conditions de l'article 2229 du Code civil, c'est-à-dire, entre autres, de façon continue et à titre de propriétaire pendant trente ans, alors même qu'ils sont contredits par les éléments matériels produits par la POLYNESIE ; que le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a jugé les ayant droits de Gordon X... propriétaires par usucapion de la terre Atararo ;

* Sur les droits de la POLYNESIE :

Que les terres sans maîtres sont réputées domaniales ; qu'en l'espèce, la POLYNESIE FRANCAISE s'est fait envoyer en possession provisoire de la succession de F...ou G... en 1985 ; que la POLYNESIE ne produit pas les textes applicables et ne justifie pas avoir respecté la procédure d'envoi en possession jusqu'à son terme, comme le soulignent les consorts X... ; que cependant, seuls les héritiers de F...ou G... pourraient se prévaloir des conséquences éventuelles de ces carences, et les consorts X..., qui n'ont pas la qualité d'héritiers, n'ont pas qualité pour contester cette procédure ;

ALORS QUE la possession légale utile pour prescrire ne peut s'établir à l'origine que par des actes d'occupation réelle et se conserve tant que le cours n'en est pas interrompu ou suspendu ; qu'ayant constaté qu'Albert X... avait eu une possession utile pour prescrire de 1934 à 1948 (arrêt, p. 3, avant-dernier alinéa et p. 4, al. 10), celui-ci avait nécessairement conservé ladite possession par la seule intention, sans qu'il soit besoin de caractériser après 1948 l'existence d'acte d'occupation réelle, et qu'ainsi la prescription était acquise dès 1964, de sorte que la propriété en résultant ne se perdait pas par non usage ; qu'en statuant comme elle le fait, la Cour d'appel ne tire pas les conséquences légales de ses constatations et viole l'article 2229 du Code civil dans sa rédaction applicable au litige, devenu l'article 2261 du Code civil."