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  • L'acheteur qui trompe le vendeur et commet un dol

    Voici un arrêt intéressant qui juge que le vendeur doit être informé par l'acheteur du fait que le terrain vendu va devenir constructible.


    "Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que, si M. X... avait eu connaissance de la note de renseignement d'urbanisme annexée à l'acte de vente, M. Y..., de part ses fonctions de maire et ses participations aux réunions du conseil municipal, avait une parfaite connaissance de la révision en cours du plan d'occupation des sols et notamment du fait que le bien acheté allait devenir constructible, la cour d'appel a pu en déduire qu'en s'abstenant de révéler au vendeur l'état d'avancement de cette procédure de révision et ses conséquences prévisibles sur le prix du bien, les acquéreurs avaient commis un manquement à leur obligation de contracter de bonne foi et que leur responsabilité pour dol était engagée ; 

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Et attendu qu'il n'y pas lieu de statuer sur la troisième branche du moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne les époux Y... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer la somme de 2 500 euros à M. X... et la somme globale de 2 500 euros à la SCP Tissot-Grenier-Souares-Grosjean et M. Z... ; rejette la demande des époux Y... ; 
    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf janvier deux mille treize.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux Conseils, pour les époux Y... 

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré les époux Emery et Maître Z... responsables in solidum du préjudice subi par Monsieur Yannick X... du fait de la vente immobilière intervenue le 20 avril 2000 et de les avoir condamnés in solidum à payer à ce dernier, en réparation de son préjudice, la somme de 630.000 euros, outre les sommes de 2.000 et 1.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

    Aux motifs propres qu'il ressort des pièces produites et notamment de l'enquête préliminaire de gendarmerie et des auditions des conseillers municipaux de Cessy que la révision du POS, ayant affecté les parcelles vendues le 20 avril 2000 par Monsieur X... aux consorts Y..., avait été décidée par le conseil municipal de la commune sur l'initiative de son maire Monsieur Jules Y... le 7 septembre 2008 en réalité : 1998 ; que l'ensemble des conseillers municipaux entendus indique que cette révision n'a pas rencontré d'objections et que son principe était arrêté dès 1999, les réunions suivantes de la commission n'ayant servi qu'à ajuster et formaliser des décisions déjà arrêtées dans leur principe ; que le projet de POS révisé a été arrêté le 5 juin 2000 soit curieusement juste après la vente litigieuse puis approuvé lors d'une délibération du conseil municipal de Cessy présidé par Monsieur Y... en sa qualité de maire le 6 mars 2001 ; que Monsieur Y... a participé à cette délibération alors même qu'il y était intéressé ; que l'acte de vente notarié du 20 avril 2000 mentionne qu'est annexée à l'acte la note de renseignements d'urbanisme du 4 novembre 1999 mentionnant que le POS zone n° 1 (UA) n° 2 (UA 1/3 ; Ne 13) n° 3 (NC) a été approuvé le 25 octobre 1993, modifié le 22 juin 1996 et mis en révision le 2 février 1998 et que l'acquéreur a pris connaissance de cette pièce tant par luimême que par la lecture que lui a donnée le notaire ; que ces mentions qui figurent dans un acte authentique ne peuvent être contestées que par inscription de faux, et établissent donc que Monsieur X... a eu connaissance de cette note de renseignements d'urbanisme ; qu'il n'en demeure pas moins que Monsieur Y..., de par ses fonctions de maire et ses participations aux réunions du conseil municipal, avait une parfaite connaissance de la révision en cours du POS et notamment du fait que le bien acheté allait devenir constructible, ce qui change considérablement sa valeur ; que dès lors, c'est à juste titre que les premiers juges après avoir rappelé l'obligation de bonne foi qui pèse sur tout contractant, ont retenu que les époux Y... en s'abstenant d'informer Monsieur X... de l'état d'avancement de cette procédure de révision et de ses conséquences prévisibles sur le prix de son bien, a commis un manquement à cette obligation en s'abstenant de porter à la connaissance de son vendeur des éléments susceptibles d'avoir des effets sur son consentement ou sur l'opération juridique projetée ; que la responsabilité des époux Y... est donc bien engagée sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil, leur silence constituant un comportement dolosif qui ouvre droit à des dommages et intérêts si la victime ne choisit pas d'agir en nullité ; … que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont déclaré les époux Y... et Maître Z... responsables in solidum envers Monsieur X... du préjudice subi par celui-ci en raison de la vente intervenue le 20 avril 2000, les vendeurs pour violation de l'obligation de bonne foi, le notaire instrumentaire de la vente pour non application de son devoir de conseil et d'information ; que s'agissant du préjudice subi par Monsieur X..., c'est en vain que les appelants soutiennent que celui-ci aurait été acculé à la vente du bien pour payer les dettes de l'héritage ; qu'en effet, la déclaration de succession laisse apparaître un actif bine supérieur au passif et l'existence d'une autre bien immobilier qui aurait également pu être vendu ; que par ailleurs, comme l'ont relevé les premiers juges, aucun acte de poursuite ou mises en demeures voire lettres de débiteur réclamant le paiement de leurs créances, n'est produit aux débats ; que le préjudice de Monsieur X... en l'espèce est constitué par la perte de chance qu'il aurait eu de vendre ses biens à un prix plus élevé que celui de la transaction intervenue entre lui et les époux Y... du fait du changement de classification en zone constructible et non plus en zone agricole ; que les époux Y... qui prétendent avoir réalisé des travaux importants justifiant le prix de vente ne produisent aux débats qu'un courrier des services fiscaux du 14 juin 2007 alertant le procureur de la république du fait qu'une facture de travaux de 196.837,68 euros du 30 avril 2004 est impayée ; que la facture en question n'est pas produite ; qu'il n'est donc pas possible de déterminer quels sont les travaux effectués ; que Monsieur X... a également subi un préjudice moral du fait des circonstances de la vente ; qu'au vu de ces éléments, du fait que son préjudice ne peut être que celui d'une perte de chance, la Cour estime que son préjudice s'élève à la somme de 630.000 euros correspondant à une juste indemnisation du préjudice subi ;

    et aux motifs, le cas échéant repris des premiers juges, qu'il est constant en l'espèce que la mise en révision du POS a été portée à la connaissance de Monsieur X..., représenté par son mandataire Monsieur A..., lors de la régularisation de la vente le 20 avril 2000, l'acte notarié de vente mentionnant expressément en sa page 4 « l'acquéreur a pris connaissance desdites pièces » (dont la note de renseignements d'urbanisme) « tant par lui-même que par la lecture que lui en a donnée le notaire soussigné », cette mention valant jusqu'à inscription de faux puisque faisant partie intégrante d'un acte notarié ; qu'à ce titre se trouvent privées de pertinence les affirmations de Monsieur X... selon lesquelles cette note de renseignements d'urbanisme n'aurait pas été remise lors de vente ni portée à sa connaissance ; que cependant au moment de la vente en avril 2000 Monsieur Y..., de par ses participations aux réunions du conseil municipal de la commune de Cessy en qualité de maire, avait nécessairement connaissance de la révision en cours du POS, et notamment du fait que le projet de changement de zonage des parcelles AP n° 2 et 3 en zone constructible n'avait pas été contesté ; qu'ainsi, à la date du 20 avril 2000, il savait que les parcelles dont il se portait acquéreur auprès de Monsieur X... allaient passer en zone constructible dès l'adoption du nouveau POS, dont le projet arrêté le 5 juin 2000 a été voté et approuvé le 6 mars 2001 ; qu'en s'abstenant de révéler à son acquéreur, non pas l'existence de la procédure de révision du POS (qui était déjà visée dans l'acte notarié de vente), mais la connaissance personnelle qu'il avait des conséquences prévisibles de cette révision sur la valeur à venir des parcelles proposées à la vente (classification en zone constructible entraînant une plus value), Monsieur Y... a manqué au respect de l'obligation de bonne foi qui pèse sur chaque cocontractant et qui impose de révéler les éléments de nature à produire des effets sur l'opération juridique projetée ou sur le consentement de son cocontractant ; que la méconnaissance de cette obligation entraîne la responsabilité de son auteur sur le fondement de l'article 1382 du Code civil comme constituant la violation d'une règle générale de conduite qui doit présider dans la phase de préparation, d'exécution et d'extinction des relations contractuelles outre le fait que l'abstention et le silence de l'acquéreur caractérise également un comportement dolosif qui ouvre droit à la victime une action en réparation sur le même fondement de l'article 1382 du Code civil, le dol étant un délit civil dont la réparation peut se limiter à l'attribution de dommages et intérêts si la victime n'opte pas pour la nullité du contrat ;

    Alors, de première part, qu'ayant relevé qu'était annexée à l'acte authentique de vente la note de renseignements d'urbanisme mentionnant la révision en cours (arrêt, p.4, § 4), c'est de manière radicalement inopérante que les juges du fond ont fait grief à Monsieur Y..., qui « avait une parfaite connaissance de la révision en cours du POS » (arrêt, p.4, § 8) eu égard à sa qualité de maire du village, d'avoir commis un manquement à son obligation de contracter de bonne foi « en s'abstenant de porter à la connaissance de son vendeur des éléments susceptibles d'avoir des effets sur son consentement ou sur l'opération juridique projetée » (arrêt, p.4, avant-dernier §) ; qu'en retenant sur cette base la responsabilité des époux Y... envers le vendeur, la Cour d'appel a violé les articles 1382 et 1134 du Code civil ;

    Alors, de seconde part, qu'aucune obligation d'information ne pesant sur l'acquéreur, ce dernier, même professionnel, n'est pas tenu d'une obligation d'information au profit du vendeur sur la valeur du bien objet de la vente, ni a fortiori sur l'évolution in futurum dudit bien ; que dès lors, en considérant qu'il incombait à Monsieur Y..., acquéreur du bien litigieux et par ailleurs maire de la commune de situation de l'immeuble, d'attirer l'attention du vendeur, dont il n'est pas contesté que le prix par lui fixé pour la cession du bien et agréé par l'acquéreur correspondait au prix du marché, sur l'évolution prochaine qu'allait connaître la valeur du bien en raison de la révision du POS, dont la note de renseignements d'urbanisme annexée à l'acte authentique de vente faisait état, la Cour d'appel a violé les articles 1382 et 1134 du Code civil ;

    Alors, de troisième part et en tout état de cause, que, saisie par Monsieur X... d'une demande tendant à la réparation de la seule perte de chance de vendre à meilleur prix son bien (conclusions d'appel, p.8, in limine), la Cour d'appel ne pouvait, sans provoquer les explications préalables des parties sur ce point, allouer au vendeur des dommages-intérêts en tenant compte également du préjudice moral du vendeur (arrêt, p.5, in fine) ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, elle a violé les articles 4, 5 et 16 du Code de procédure civile."

  • Notion d'habitations bourgeoises et cahier des charges d'un lotissement

    La Cour de Cassation tente de définir la notion d'habitations bourgeoises dans le cadre de la lecture et de l'interprétation d'un cahier des charges d'un lotissement.


    "Attendu qu'ayant exactement retenu, abstraction faite d'un motif surabondant, que la clause litigieuse régissant les rapports des colotis entre eux contenue dans le cahier des charges du lotissement était de nature contractuelle, le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

    Attendu que par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que l'ambiguïté de la clause du cahier des charges rendait nécessaire, l'arrêt, par motifs propres et adoptés, retient que la notion d'habitations bourgeoises à laquelle la clause du cahier des charges fait référence pour définir et limiter la destination des constructions n'a pas pour seul effet d'exclure les locaux à usage commercial ou industriel, que cette notion implique une exigence de confort, d'aisance, de tranquillité et d'indépendance empreinte d'un certain individualisme, le tout en harmonie avec le milieu existant, qu'il s'agisse du cadre naturel ou du parti constructif environnant, que le milieu consiste en un site littoral auquel a été conféré une vocation de villégiature, le lotisseur ayant eu la volonté d'assurer à l'ensemble des colotis une vue sur la mer, et dont l'ancienneté se traduit par la répartition extérieure d'un habitat exclusivement résidentiel ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

    Attendu que la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche relative à de simples allégations ;

    D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

    Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

    Attendu que la SCI n'a pas soutenu devant la cour d'appel, laquelle ne s'est pas contredite, que la démolition totale de l'immeuble portait une atteinte à ses biens disproportionnés aux exigences de l'intérêt commun des colotis et violait l'article 1143 du code civil, ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

    D'où il suit que le moyen, qui pour partie est nouveau mélangé de fait et de droit et partant irrecevable n'est pas fondé pour le surplus ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne la SCI l'Hippocampe aux dépens ;

    Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la SCI l'Hippocampe à payer à Mme X... et à M. Y..., ensemble, la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la SCI l'Hippocampe ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille sept."

  • Un copropriétaire peut présenter une déclaration préalable de travaux sans avoir à justifier d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires

    C'est ce que le Conseil d'État juge par cet arrêt.


    "Vu l'ordonnance n° 09MA03509 du 23 octobre 2009, enregistrée le 5 novembre 2009 au secrétariat du contentieux du Conseil d'État, par laquelle le président de la cour administrative d'appel de Marseille a transmis au Conseil d'État, en application de l'article R. 351-2 du code de justice administrative, le pourvoi présenté à cette cour par Mme C...F..., demeurant "..." ;


    Vu le pourvoi, enregistré le 18 septembre 2009 au greffe de la cour administrative d'appel de Marseille, et le nouveau mémoire, enregistré le 25 janvier 2010 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour Mme F... ; Mme F... demande au Conseil d'Etat :

    1) d'annuler le jugement n° 0800930 du 9 juillet 2009 par lequel le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 27 juin 2008 par lequel le maire de la commune de Casaglione ne s'est pas opposé à la réalisation de travaux déclarés par M. B... A... ;

    2) réglant l'affaire au fond, de faire droit à ses conclusions de première instance ;

    3) de mettre à la charge de la commune de Casaglione et de M. A...la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;


    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu le code de l'urbanisme ;

    Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

    Vu le code de justice administrative ;


    Après avoir entendu en séance publique :

    - le rapport de Mme Pauline Flauss, chargée des fonctions de Maître des Requêtes, 

    - les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano, avocat de Mme F..., 

    - les conclusions de M. Frédéric Aladjidi, rapporteur public ;

    La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano, avocat de Mme F... ;



    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par arrêté du 27 juin 2008, le maire de Casaglione a décidé de ne pas s'opposer à la déclaration de travaux présentée par M. B... A..., visant à la régularisation de la création d'une porte-fenêtre au rez-de-chaussée d'un immeuble situé au lieu dit "U Nero - Tiuccia" à Casaglione ; que Mme F..., propriétaire d'un bien dans le même immeuble, se pourvoit en cassation contre le jugement du 9 juillet 2009 par lequel le tribunal administratif de Bastia a rejeté sa demande tenant à l'annulation de cet arrêté ;

    Considérant qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : "Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire (...)" ;

    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond, et notamment de l'acte de partage de la succession de M. E... D...du 13 avril 1966 et de l'acte de vente du 3 octobre 2000 au profit de M. et Mme A..., que ces derniers étaient seuls propriétaires du lot faisant l'objet des travaux mentionnés par la déclaration et propriétaires indivis du terrain d'assiette ; que, par suite, le tribunal administratif de Bastia a inexactement qualifié les faits de l'espèce en jugeant que l'immeuble concerné par les travaux litigieux était placé sous le régime de l'indivision au sens du b de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme ; que, dès lors, son jugement doit être annulé ;

    Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de régler l'affaire au fond en application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative ;

    Considérant, en premier lieu, qu'aux termes du dernier alinéa de l'article R. 431-35 du code de l'urbanisme : "La déclaration comporte (...) l'attestation du ou des déclarants qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable" ; que les articles R. 431-36 et R. 431-37 du même code fixent de façon limitative les pièces que comprend le dossier joint à la déclaration, au nombre desquelles ne figure pas l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires d'effectuer les travaux ; qu'en vertu de l'article R. 423-38 du même code, l'autorité compétente réclame à l'auteur de la déclaration les seules pièces exigées en application du livre IV de ce code que le dossier ne comprend pas ;

    Considérant que, quand bien même le bien sur lequel portaient les travaux déclarés par M. A...aurait fait partie d'une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le maire était fondé à estimer que ce dernier avait qualité pour présenter une déclaration préalable de travaux, dès lors qu'il attestait remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer cette déclaration, sans exiger la production des autorisations auxquelles la loi subordonne le droit, pour chacun des copropriétaires, de réaliser certains travaux et, en particulier, sans vérifier si les travaux faisant l'objet de la déclaration affectaient des parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et nécessitaient ainsi l'assentiment de l'assemblée générale des copropriétaires ;

    Considérant, en second lieu, qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que M. A..., en attestant remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, ait procédé à une manoeuvre de nature à induire l'administration en erreur et que la décision de non-opposition ait ainsi été obtenue par fraude ; que cette décision ayant été prise sous réserve des droits des tiers, elle ne dispense pas M. A...d'obtenir une autorisation en application de la loi du 10 juillet 1965 si cette autorisation est requise pour effectuer les travaux mentionnés dans sa déclaration ;

    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que Mme F... n'est pas fondée à demander l'annulation de la décision du maire de Casaglione du 27 juin 2008 ;

    Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux demandes présentées par Mme F..., tant en première instance qu'en cassation, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de Mme F..., en application de ces dispositions, le versement à M. A...de la somme qu'il demande au titre des frais exposés par lui devant le tribunal administratif de Bastia ;



    D E C I D E :
    --------------

    Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Bastia du 9 juillet 2009 est annulé.
    Article 2 : La demande présentée par Mme F... devant le tribunal administratif de Bastia et ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
    Article 3 : Les conclusions présentées par M. A...au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
    Article 4 : La présente décision sera notifiée à Mme C...F..., à la commune de Casaglione et à M. B... A...."

  • Sort du trop-perçu de provisions de charges de copropriété après la vente

    Ce trop-perçu doit être versé à celui qui est copropriétaire au moment de l'approbation des selon cet arrêt de la Cour de Cassation.

     

    "Vu l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 février 2011), que la société Itraco était propriétaire de plusieurs lots du bâtiment A et des lots 29 et 30 constituant le bâtiment B dans un immeuble en copropriété assuré par la société Generali IARD, qu'à la suite de la rupture de canalisations communes, le bâtiment B s'est effondré et a dû être démoli, qu'au vu du rapport d'expertise judiciaire rendu à la demande de la société Itraco, le syndicat des copropriétaires du 1 cité Riverin (le syndicat) a assigné la société Generali en paiement d'une certaine somme au titre du coût des travaux de remise en état de la cour et de la valeur des lots 29 et 30 rachetés par le syndicat à la société Itraco ; que celle ci a assigné le syndicat et la société Generali en indemnisation de ses divers préjudices et remboursement des frais d'expertise judiciaire, que ces deux procédures ont été jointes ; 

    Attendu que pour condamner le syndicat à payer à la société Itraco la somme de 36 675, 86 euros en remboursement de sa quote-part dans les travaux de confortation et de reconstruction de la copropriété, l'arrêt retient que le remboursement de la somme versée par la société Generali au syndicat en exécution du jugement déféré, devait être effectué au profit des copropriétaires ayant payé ces travaux et ne sauraient profiter aux copropriétaires ayant cette qualité à la date du remboursement, ce qui constituerait un enrichissement sans cause ; 

    Qu'en statuant ainsi, alors que le trop perçu sur provisions qui apparaît après la mutation à titre onéreux de lots de copropriété est porté au crédit de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 

    PAR CES MOTIFS : 

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du 1 cité Riverin 75010 Paris à payer à la société Itraco la somme de 36 675, 86 euros en remboursement de la quote part de celle-ci dans les travaux confortatifs et de reconstruction de la copropriété, l'arrêt rendu le 8 février 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 

    Condamne la société MJA en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Itraco aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société MJA en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Itraco à payer au syndicat des copropriétaires du 1 cité Riverin 75010 Paris la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société MJA ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

    Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires 1 cité Riverin 

    IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires du 1, cité Riverin à payer à la société ITRACO la somme de 36. 675, 86 € en remboursement de la quote-part de celle-ci dans les travaux confortatifs et de reconstruction de la copropriété ; 

    AUX MOTIFS QUE « la SELFA MJA, contestant le jugement qui a rejeté cette demande, sollicite le remboursement de la somme de 36. 675, 86 € versée par la société ITRACO à la copropriété au titre de sa quote-part dans les travaux confortatifs de reconstruction ; que le syndicat des copropriétaires réplique que la SELAFA MJA ne peut réclamer le remboursement de la quote-part de la société ITRACO dans les travaux en cause, relatifs aux parties communes, et auxquels chaque copropriétaire doit participer ; qu'à la suite du paiement effectué par la société GENERALI en vertu de l'exécution provisoire du jugement, il a procédé à la répartition de la somme perçue entre les copropriétaires qui étaient effectivement copropriétaires au moment de l'appel de charges du 3e trimestre 2008, et que la société ITRACO qui n'était plus copropriétaire, ne pouvait y prétendre ; qu'au surplus, la société ITRACO n'a réglé qu'une somme de 18. 780, 12 € et ne démontre pas le versement de la somme de 36. 675, 86 € qu'elle allègue ; mais considérant que la SELAFA MJA fait pertinemment valoir que le remboursement de la somme versée par la société GENERALI au syndicat des copropriétaires en exécution du jugement déféré doit être effectué au profit des copropriétaires ayant payé ces travaux et ne saurait profiter aux copropriétaires ayant cette qualité à la date du remboursement, ce qui constituerait un enrichissement sans cause ; qu'il résulte des documents produits que la société ITRACO a versé la somme de 36. 675, 86 € au titre desdits travaux ; qu'en effet, la SELAFA MJA communique une opposition faite le 12 novembre 2001 par le syndic de la copropriété entre les mais de la SCP X...- Y..., notaire, pour un montant de 370. 106, 88 francs, ultérieurement ramené à 244. 000 francs, ainsi qu'une lettre du 8 février 2002 de la société ITRACO adressée au syndic faisant état d'un trop versé de 5. 951, 61 € et un chèque du syndic du 15 février 2002 à l'ordre de la société ITRACO en remboursement de ladite somme de 5. 951, 61 € ; que la société GENERALI qui a déjà effectué ce règlement, ne saurait être condamnée une seconde fois à y procéder ; qu'il convient donc, infirmant le jugement déféré, de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SELAFA MJA la somme de 36. 675, 86 € » ; 

    1°) ALORS QU'une contradiction entre les motifs et le dispositif du jugement équivaut à un défaut de motif ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires du 1, cité Riverin au profit de la société ITRACO tout en visant, dans ses motifs, une condamnation au profit de la SELAFA MJA, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 

    2°) ALORS QUE l'action fondée sur l'enrichissement sans cause ne saurait permettre au demandeur d'éluder l'application de la règle normalement applicable à la situation considérée ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'enrichissement sans cause, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par ses conclusions (signifiées le 26 octobre 2010, p. 11, al. 3), si les règles de la copropriété ne réservaient pas le versement d'un éventuel crédit aux seuls membres d'une copropriété au jour de la date de ce versement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1371 du Code civil et des principes régissant l'enrichissement sans cause

    3°) ALORS QU'en cas de mutation d'un lot de copropriété, le trop perçu éventuel de provision sur les charges révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit de celui qui est copropriétaire lors de cette dernière ; qu'en jugeant que le remboursement de la somme versée par la compagnie GENERALI IARD au syndicat des copropriétaires du 1, cité Riverin en exécution du jugement devait être effectué au profit des copropriétaires ayant payé ces travaux et ne saurait profiter aux copropriétaires ayant cette qualité à la date du remboursement, la Cour d'appel a violé l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 ; 

    4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le succès de l'action fondée sur l'enrichissement sans cause suppose l'enrichissement du défendeur ; qu'en condamnant le syndicat des copropriétaires du 1, cité Riverin au profit de la société ITRACO après avoir constaté que le remboursement des sommes versées par l'assureur ne saurait profiter aux copropriétaires ayant cette qualité à la date du remboursement sauf à constituer un enrichissement sans cause, ce dont il résultait que ce n'est pas le syndicat des copropriétaires du 1, cité Riverin, défendeur à l'action, qui s'était enrichi mais les copropriétaires, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant nécessairement de ses propres constatations, violant ainsi l'article 1371 du Code civil ensemble les principes régissant l'enrichissement sans cause."

  • L'article 1720 du Code civil et les frais de ravalement

    La Cour de Cassation pose le principe selon lequel les frais de ravalement sont à la charge du bailleur, sauf mention expresse contraire, et ceci en application de l'article 1720 du Code civil.

     

    "Vu l'article 1720 du code civil

    Attendu que le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ; 

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er juillet 2011), que la SCI de l'UH Le Corbusier, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier, l'a assignée en paiement d'arriérés de loyers et de charges, comprenant notamment des frais de ravalement des façades de l'immeuble loué ; 

    Attendu que, pour accueillir la demande relative à ces frais, l'arrêt retient, d'une part, que les parties, en précisant le caractère non limitatif de la clause sur les charges incombant au locataire, ont entendu faire supporter par celui-ci toutes les charges liées à l'entretien de la chose, cette clause ne faisant aucune restriction sur l'exigibilité des charges et n'étant pas ambiguë et, d'autre part, que la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier, en acceptant sans équivoque et sans contestation de régler pendant quatre années le montant des provisions sur charges avait démontré son accord pour assumer les charges autres que celles liées à son usage de la chose louée ; 

    Qu'en statuant ainsi , alors que les dépenses de ravalement, qui ne constituent pas des charges locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur et que le seul paiement de provisions ne suffisait pas à caractériser un accord du preneur pour les prendre à sa charge, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 


    PAR CES MOTIFS : 

    CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier tenue d'assumer les frais de réfection des façades, l'arrêt rendu le 1er juillet 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; 

    Condamne la SCI de l'UH Le Corbusier aux dépens ; 

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI de l'UH Le Corbusier à payer à la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI de l'UH Le Corbusier ; 

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille douze.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la société Gestion de l'hôtel Le Corbusier 

    MOYEN UNIQUE DE CASSATION 

    LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué : 

    D'AVOIR dit que les charges afférentes à l'entretien de la chose sont à la charge du locataire qui doit notamment assumer les frais de réfection des façades ; 

    AUX MOTIFS PROPRES QUE « devant la Cour, les parties discutent sur les arriérés de charges, la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier estimant que seules les charges expressément visées par la clause du bail peuvent être supportées par le locataire ; que c'est à bon droit, par des motifs pertinents que la Cour adopte, que le Tribunal a estimé que les parties en précisant le caractère non limitatif de la clause sur les charges incombant au locataire ont entendu faire supporter par celui-ci, non seulement les charges relatives à l'usage de la chose stricto sensu, mais également toutes les charges liées à l'entretien de la chose, cette clause ne faisant aucune restriction sur l'exigibilité des charges et n'étant pas ambiguë ; qu'en outre, et ainsi que l'a dit avec raison le Tribunal la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier qui avait accepté sans équivoque et sans contestation de régler pendant quatre années le montant des provisions sur charges fixé à 2.380 € par mois la première année (le 26 juin 2003) a démontré son accord pour assumer les charges autres que celles liées à son usage de la chose louée ; qu'en conséquence, que les charges afférentes à l'entretien de la chose devant être supportées par la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier, cette société doit assumer les frais des travaux de réfection de façade pour sa quote part » ; 

    ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les obligations du locataire se limitent au paiement en sus du loyer, des charges expressément prévues au contrat de bail ; que le litige est né suite à une demande en mars 2007, portant sur une somme de 22.415,69 € concernant des travaux de réfection de façade, travaux habituellement considérés comme des dépenses d'entretien récupérables ; que le locataire sollicite un trop perçu de charges depuis l'année 2003, en limitant sa participation aux charges résultant de services rendus liés à l'usage de la chose loué ; que la convention des parties définit les charges récupérables comme celles "afférentes au local et énumère les dépenses effectuées pour l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble tels que chauffage, ascenseurs, eau, électricité, téléphone et dépenses d'entretien des parties communes, mais en y ajoutant expressément l'assurance de l'immeuble et les honoraires de gestion, dépenses habituellement assumées par le bailleur ; que cette clause du bail qui énumère des dépenses afférentes à l'usage de la chose mais comporte également des dépenses indépendantes de l'usage, ne permet pas de démontrer une volonté des parties de limiter les charges du locataire à celles correspondant à des services dont il a l'usage ; qu'il est manifeste que les parties, en précisant le caractère non limitatif de la clause, ont entendu faire supporter au locataire, non seulement les charges relatives à l'usage de la chose stricto sensu, mais également toutes celles liées à l'entretien de la chose ; que de surcroît, le bail prévoit que le règlement des charges se fera par versement d'une provision calculée annuellement par rapport aux charges réelles des années précédentes, la provision mensuelle étant fixée à 2.380 € pour la première année ; que la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier, qui a accepté sans équivoque et sans contestation de régler le montant des provisions durant quatre ans, a démontré son accord pour assumer les charges autres que celles uniquement liées à l'usage ; qu'à défaut, elle aurait dès la première année sollicité restitution du trop perçu et réajustement du montant des provisions mensuelles ; que la répartition définitive des charges résulte de la commune intention des parties exprimée lors de la fixation du montant des provisions ; que les charges afférentes à l'entretien de la chose sont à la charge du locataire qui doit assumer les frais de réfection des façades » ; 

    1°/ ALORS, d'une part, QUE les travaux de ravalement de façade sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que le paragraphe 2 du bail relatif aux charges stipule : « le preneur remboursera au bailleur tous les impôts et taxes de quelque nature que ce soit, présents ou futurs concernant les lieux loués dont y compris le foncier ; le preneur remboursera également toutes les charges et prestations afférentes à ces locaux, au prorata de son occupation, telles que chauffage, ascenseur, électricité, gaz, fournitures d'entretien des parties communes, assurance de l'immeuble, dépenses d'eau de l'immeuble (consommation et frais de compteurs) les honoraires de gérance, charges accessoires telles que le téléphone de l'immeuble ; cette liste étant simplement indicative et non limitative » ; qu'il ressort de cette stipulation que le bail litigieux ne contient pas une stipulation expresse mettant à la charge du preneur à bail les dépenses de ravalement de façade ; qu'en décidant cependant que le locataire, la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier, doit assumer les frais de réfection des façades de l'immeuble donné à bail, la Cour d'appel a violé les articles 1719, 2° et 1720, al. 2 du Code civil ; 

    2°/ ALORS, d'autre part, QUE les travaux de ravalement de façade sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux ; que, pour décider que le locataire, la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier, doit assumer les frais de réfection des façades de l'immeuble donné à bail, la Cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a retenu que la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier qui avait accepté sans équivoque et sans contestation de régler pendant quatre années le montant des provisions sur charges fixé à 2.380 € par mois la première année (le 26 juin 2003) a démontré son accord pour assumer les charges autres que celles liées à son usage de la chose louée ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser que la société de gestion de l'Hôtel Le Corbusier avait donné son accord pour assumer les frais des travaux de ravalement des façades, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des les articles 1719, 2° et 1720, al. 2 du Code civil."