Question d'un parlementaire :

Question écrite de M. Jean Louis Masson :

M. Jean Louis Masson demande à Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement si le projet de transformation d'une maison de ville en six appartements, sans aucun changement du bâti extérieur, demeure soumis à l'obtention d'une autorisation au titre de l'urbanisme. Le cas échéant, il souhaite aussi savoir comment sont mises en recouvrement les diverses participations (participation de raccordement à l'égout…) s'il n'existe pas de fait générateur.

Réponse du Ministère de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement :

Selon la rédaction de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme (CU), sont soumis à permis de construire les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m², ainsi que ceux ayant pour effet la modification des structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsqu'ils s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 du CU. Selon les termes de l'article R. 421-17 du même code sont soumis à déclaration préalable, lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire, les travaux exécutés sur des constructions existantes qui ont pour effet la création soit d'une emprise au sol, soit d'une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieures ou égales à 20 m², ainsi que les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 du CU. Or, depuis la réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2007, l'article R. 123-9 du CU définit précisément le champ d'application du changement de destination. Il s'agit des destinations suivantes : habitation, hébergement hôtelier, bureau, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, construction et installations nécessaires au service public ou d'intérêt collectif. Dans le cas d'espèce, où il s'agit de transformer une maison de ville en six appartements, sans aucun changement du bâti extérieur, la destination reste la même puisqu'il s'agit dans les deux cas d'un usage d'habitation. Une autorisation d'urbanisme ne sera donc nécessaire que si cette transformation s'accompagne de création de surface de plancher supérieure à 5 m², par la création d'un niveau supplémentaire par exemple. En l'absence de création de surface de plancher aucune taxe d'urbanisme n'est due. Par ailleurs, cette division d'une maison de ville en six appartements ne peut entraîner une participation pour raccordement à l'égout (PRE) puisque cette opération n'est pas soumise à autorisation d'urbanisme. En revanche, si les caractéristiques de cette opération rendaient nécessaire une autorisation d'urbanisme, cette dernière devrait comporter la prescription de la PRE pour chacun des appartements issus de la division (CE 24 juin 2009, req. n° 297-636, « Communauté d'agglomération de Bouges »). La participation d'assainissement collectif (PAC) qui remplace la PRE à compter du 1er juillet 2012 a pour fait générateur, non pas le permis de construire comme pour la PRE, mais le raccordement à l'égout. Par conséquent, la division en plusieurs appartements d'un immeuble déjà raccordé à l'égout ne sera pas assujettie à la PAC.

Ce plaideur l'apprend à ses dépens, pour un litige qui porte sur 60 € :

"Vu les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains copropriétaires ; que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ;

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Rambouillet, 16 novembre 2010), que, par déclaration au greffe, M. X... a fait convoquer la société Europe Immo conseil pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 60 euros correspondant à l'augmentation du prix du mètre cube d'eau chaude facturé au titre des exercices 2007-2008 et 2008-2009 ; que celle ci n'a pas comparu ;

Attendu qu'en faisant droit à cette demande, alors que le syndicat des copropriétaires n'avait pas été mis en cause, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 16 novembre 2010, entre les parties, par la juridiction de proximité de Rambouillet ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Versailles ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Europe Immo conseil la somme de 1 000 euros ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille douze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Europe Immo conseil

IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué d'AVOIR condamné la société EUROPE IMMO CONSEIL à payer à Monsieur X... la somme de 60 € ;

AUX MOTIFS QUE « il résulte des explications fournies et des pièces produites et notamment des bordereaux d'apurement de charges des exercices 2007/2008 et 2008/2009 que le prix du m3 d'eau chaude est passé de 7,25 € à 10,03 € ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à l'eau chaude à hauteur d'1/7 ; que le procès-verbal d'assemblée générale du 28 juin 1995 prévoit la fusion des chaufferies des deux copropriétés et de ne pas modifier la répartition de chacune des deux copropriétés ; que par courrier en date du 27 avril 2010, la société EUROPE IMMO CONSEIL indique à Monsieur X... qu'"à l'époque il y avait deux chaufferies. Maintenant vous en avez une seule et un compteur comptabilise les consommations pour chaque copropriété" ; que le Tribunal en déduit que la fusion des chaufferies a apporté une modification dans le calcul des charges d'eau chaude au mépris des dispositions de l'assemblée générale ; qu'il s'ensuit que la demande de Monsieur X... est bien fondée en son principe ; que ce dernier évalue approximativement la différence à hauteur de 60 € ; qu'il ressort du bordereau d'apurement des charges que les charges eau chaude 2008/2009 s'élèvent à 320,96 € ; qu'il ressort du bordereau d'apurement des charges que les charges eau chaude 2007/2008 s'élèvent à 232 € ; qu'il ressort du bordereau d'apurement des charges que les charges eau chaude 2006/2007 s'élèvent à 208 € ; qu'à défaut de pièces permettant au Tribunal de procéder à un calcul plus exact des sommes dues suite à la modification du prix du m3 d'eau chaude effectuée unilatéralement par la société EUROPE IMMO CONSEIL, il sera alloué à Monsieur X... la somme de 60 €, somme que le Tribunal estime ne pas être supérieure au montant correspondant au trop perçu au regard des montants des charges eau chaude depuis 2006 indiquées ci-dessus et qui correspond au montant de l'augmentation faite à tort par la société EUROPE IMMO CONSEIL » ;

1°) ALORS QUE seul le syndicat des copropriétaires, et non le syndic, simplement chargé de le représenter en justice, a qualité pour défendre à l'action d'un copropriétaire tendant à la restitution de sommes versées au titre des charges de copropriété ; qu'en condamnant la société EUROPE IMMO CONSEIL, syndic de la copropriété dont Monsieur X... était l'un des membres, à lui restituer un trop-perçu au titre des charges, tandis que le syndicat des copropriétaires n'était pas dans la cause, la Juridiction de proximité a violé les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse une décision d'assemblée générale s'impose aux copropriétaires tant qu'elle n'a pas été annulée ; qu'en fondant la condamnation de Monsieur X... sur la comparaison des bordereaux d'apurement des charges 2007/2008 et 2008/2009, ce dont il résultait que les charges en cause avaient fait l'objet d'approbation par l'assemblée générale de la copropriété, sans vérifier si une annulation préalable de la résolution approbative des charges pour l'exercice 2009/2009 autorisait Monsieur X... à contester les charges en cause, la Juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965. "