Un exemple :

"Vu les articles 10 et 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé ; que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 28 mai 2009), que les époux X... qui, le 9 avril 2001, avaient donné à bail un logement aux époux Y..., leur ont notifié un congé pour vendre en leur adressant une lettre recommandée réceptionnée le 4 décembre 2006 ;

Attendu que pour valider le congé en en reportant les effets au 4 juin 2007, l'arrêt retient que, donné pour une date prématurée, le congé n'est pas nul mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré, que le locataire destinataire de l'acte vicié, pour en solliciter la nullité, n'est pas dispensé de justifier d'un grief que lui causerait l'irrégularité et que les époux Y... qui, faute de pouvoir justifier d'un grief, se bornent à invoquer de manière inopérante le droit au logement, n'ont jamais manifesté la moindre intention d'acquérir ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le délai de préavis de six mois n'avait pas été respecté, la cour d'appel, qui n' a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, ensemble l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne les époux X... à payer à Me Rouvière la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Rouvière, avocat aux Conseils pour les époux Y... 

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir validé le congé pour vendre, délivré par les époux X... aux époux Y..., en en reportant les effets au 4 juin 2007, et d'avoir, en conséquence prononcé la résiliation du bail consenti aux époux Y... déclarés occupants sans droit ni titre et redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation du 4 juin 2007 au 15 février 2009 et des taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2002 à 2007.

AUX MOTIFS QU'EN premier lieu sur le congé pour vendre délivré par lettre recommandée réceptionnée par les locataires le 4 décembre 2006 jugé tardif et inapte à faire obstacle à la tacite reconduction du bail venant à échéance le 9 avril 2007, le délai légal de six mois n'a pas été respecté puisque le congé aurait dû être donné au plus tard le 9 octobre 2006 ; qu'il est constant en jurisprudence que le congé donné pour une date prématurée n'est pas nul mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré, le locataire destinataire de l'acte vicié n'étant pas dispensé de justifier d'un grief que lui causerait l'irrégularité pour en solliciter la nullité ; qu'en l'occurrence faute de pouvoir articuler et justifier d'un grief personnel et précis les intimés se bornent à invoquer de manière totalement inopérante et en termes généraux le droit au logement reconnu à tous, et alors qu'il s'agit du droit spécifique de préemption reconnu au locataire en cas de vente envisagée ; que force est de constater que les intimés n'ont jamais manifesté la moindre intention d'acquérir et n'ont d'ailleurs formulé aucune contre-proposition ainsi qu'ils n'auraient pas manqué de le faire s'ils avaient envisagé de préempter ; qu'ils n'ont pu se méprendre sur l'objet du courrier leur précisant que les bailleurs avaient décidé de vendre la maison au prix de 100.000 euros et qu'ils avaient la priorité pour l'acheter puisqu'ils étaient locataires ; qu'en conséquence le congé ne pouvait être jugé nul ses effets étant seulement reportés du 9 avril au 4 juin 2007, date de résiliation du bail à compter de laquelle les intimés devenaient occupants sans droit ni titre, expulsables et redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer plus charges, et ce jusqu'au 15 février 2009 date du départ des lieux des époux Y... ; qu'il s'ensuit qu'ils n'avaient plus qualité pour solliciter par assignation du 24 septembre 2007 la condamnation des bailleurs à effectuer sous astreinte des travaux, n'étant plus locataires en titre, pas plus qu'ils n'étaient recevables à solliciter ou à obtenir une autorisation de consignation des loyers jusqu'à réalisation de tels travaux ; que dès lors leur demande d'indemnisation d'un trouble de jouissance n'était susceptible d'être examinée que pour la période d'occupation antérieure au 4 juin 2007 ; que réformation s'impose en conséquence.

1°/ ALORS QUE le congé pour vendre délivré par le bailleur au locataire est nul et de nul effet s'il est notifié moins de six mois avant l'expiration du bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel qui constate que le congé pour vendre délivré aux époux Y..., locataires par les époux X... bailleurs, est en date du 4 décembre 2006 soit moins de six mois avant le terme du bail fixé au 9 avril 2007, ne pouvait valider ledit congé et prononcer la résiliation du bail à la date du 4 juin 2007 en considérant qu'il s'agissait d'un congé prématuré ; qu'ainsi l'arrêt est entaché d'une violation de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°/ ALORS QUE la Cour d'appel qui constate que le congé aurait dû être donné au plus tard le 9 octobre 2006, ne pouvait infirmer le jugement et validé ledit congé, les locataires n'ayant pas à justifier d'un préjudice et le fait qu'ils n'aient pas manifesté l'intention d'acquérir l'immeuble n'étant pas de nature à rendre valide le congé, qu'ainsi, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations a, à nouveau, violé l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

3°/ALORS QUE le congé délivré aux époux Y... étant nul, la cassation à intervenir sur la première branche du moyen entraînera par voie de conséquence et par application de l'article 625 du code de procédure civile celle de l'arrêt déclarant les locataires occupant sans droit ni titre, redevables d'une indemnité d'occupation du 4 juin 2007 au 15 février 2009, ainsi qu'aux taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2002 à 2007et constatant qu'ils ont commis des dégradations."

La clause interdisant la location meublée est jugée non écrite dans ce cas :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 février 2010), que les époux X..., propriétaires d'un lot de copropriété composé d'un appartement avec cave et d'une chambre de service située au-dessus qu'ils donnaient à bail en meublé, ont assigné le syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris qui entendait s'y opposer pour que soit notamment réputée non écrite la clause du règlement de copropriété soumettant la location en meublé à autorisation du syndicat sous le contrôle du juge ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que la clause litigieuse du règlement de copropriété dispose que "les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vies et moeurs. Ils ne pourront être consacrés à la location meublée sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (...)" ; qu'en estimant que cette clause instituait une restriction aux droits des copropriétaires qui n'était pas justifiée par la destination bourgeoise de l'immeuble et en ajoutant que l'activité de location meublée de M. et Mme X... n'avait provoqué aucune nuisance démontrée, tout en constatant cependant que cette activité entraînait, comme l'exercice d'une profession libérale," des allées et venues importantes de personnes étrangères à l'immeuble", ce dont il résultait nécessairement que la destination de l'immeuble se trouvait contrariée par cette activité de location meublée, le caractère bourgeois de l'occupation des appartements supposant nécessairement un nombre restreint de preneurs, qui seule peut garantir une jouissance paisible compatible avec une occupation bourgeoise de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales des ses constatations et a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ que dans ses conclusions d'appel, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la clause litigieuse ne posait aucune interdiction de principe mais qu'elle organisait un régime d'autorisation, sous le contrôle du juge ; qu'en déclarant cette clause non écrite, au motif qu'elle imposerait des restrictions excessives aux droits des copropriétaires, sans répondre aux conclusions susvisées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété autorisait expressément l'exercice d'une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée et souverainement retenu que celle-ci n'avait provoqué aucune nuisance, la cour d'appel, qui, en retenant que la restriction n'était pas justifiée par la destination de l'immeuble a répondu aux conclusions, a pu en déduire que la clause restreignant les droits des époux X... sur les parties privatives de leur lot était réputée non écrite ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris au paiement de la somme de 2 500 euros aux époux X... ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel Paris 7e



Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la clause du règlement de copropriété relative à la location meublée devait être réputée non écrite ;

AUX MOTIFS QUE la clause litigieuse du règlement de copropriété du 25 mai 1954 (page 14) est la suivante : «Ils (les appartements) ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vie et moeurs. Ils ne pourront être consacrés à la location meublée sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, votant à la majorité, comme prévu sous le chapitre IV. Cette autorisation pourra être retirée par l'assemblée générale, sans que celle-ci ait à motiver sa décision et sans que le propriétaire visé puisse prétendre à aucune indemnité» ; que se fondant sur les articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme X... demandent que cette clause soit réputée non écrite ; que cette clause donne à l'assemblée générale le pouvoir discrétionnaire d'autoriser un copropriétaire à louer ses lots en meublé et de retirer à tout moment cette autorisation ; que l'assemblée n'est pas tenue de motiver sa décision en vertu de la clause même ; qu'aucun critère objectif notamment de durée n'est posé par cette clause, M. et Mme X... ne pouvant donc soutenir qu'elle ne viserait que la location meublée définie à l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation ; que si le règlement de copropriété de l'immeuble prévoit que la destination de l'immeuble est l'habitation bourgeoise, il y autorise expressément l'exercice d'une profession libérale ; que l'exercice d'une telle activité entraîne des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée, soit des allées et venues importantes de personnes étrangères à l'immeuble ; qu'une telle clause restreignant les droits de M. et Mme X... sur leurs parties privatives en les soumettant au pouvoir discrétionnaire de l'assemblée pour pouvoir louer leur bien et sans que cette restriction soit justifiée par la destination contractuelle de l'immeuble sera réputée non écrite en application des articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé qu'en mettant en location meublée l'appartement dont ils sont propriétaires, M. et Mme X... n'exercent pas une activité commerciale ; que l'exercice de cette activité n'est cependant possible que si elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, par des nuisances fautives des locataires, l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives sous cette réserve ; que de telles nuisances ne peuvent être envisagées qu'in concreto ; que les seuls éléments versés aux débats par le syndicat ne sont pas suffisants pour établir leur existence au cours de la procédure ; que les nuisances invoquées et justifiées par des pièces (pièces 9 et 10 du syndicat) pouvant être retenues comme éléments de preuve même si elles émanent de membres du conseil syndical tiennent à des faits ponctuels (eau du bain ayant coulé longtemps les 11 et 12 juin 2008, porte d'entrée laissée ouverte les 23 et 30 mars 2008) et sans réelle preuve que l'ensemble de ces «incidents» soient le fait des locataires de M. X... ;

ALORS, D'UNE PART, QUE chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que la clause litigieuse du règlement de copropriété dispose que «les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vie et moeurs. Ils ne pourront être consacrés à la location meublée sans l'autorisation de l'assemblée générale des propriétaires (…)» ; qu'en estimant que cette clause instituait une restriction aux droits des copropriétaires qui n'était pas justifiée par la destination bourgeoise de l'immeuble et en ajoutant que l'activité de location meublée de M. et Mme X... n'avait provoqué aucune nuisance démontrée, tout en constatant cependant que cette activité entraînait, comme l'exercice d'une profession libérale, «des allées et venues importantes de personnes étrangères à l'immeuble» (arrêt attaqué, p. 4 in fine), ce dont il résultait nécessairement que la destination de l'immeuble se trouvait contrariée par cette activité de location meublée, le caractère bourgeois de l'occupation des appartements supposant nécessairement un nombre restreint de preneurs, qui seul peut garantir une jouissance paisible compatible avec une occupation bourgeoise de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans ses conclusions d'appel (signifiées le 3 novembre 2009, p. 12), le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la clause litigieuse ne posait aucune interdiction de principe mais qu'elle organisait un régime d'autorisation, sous le contrôle du juge ; qu'en déclarant cette clause non écrite, au motif qu'elle imposerait des restrictions excessives aux droits des copropriétaires, sans répondre aux conclusions susvisées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. "