Le point par le ministre suite à une question d'un parlementaire :

La question :

M. Philippe Meunier attire l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement sur le problème des copropriétés dotées d'un chauffage collectif. En effet, lorsqu'une personne fait l'effort de changer ses fenêtres contre du double vitrage, son investissement n'est pas financièrement récompensé dans la mesure où elle paie le même montant que les autres copropriétaires, puisque la facture est supportée de manière égale pour chaque logement quel que soit son niveau d'isolation thermique. C'est aussi pour cette raison que de nombreux co-propriétaires, habitant des logements avec chauffage collectif, préfèrent n'engager aucune dépense malgré les possibilités offertes pour permettre l'amélioration de l'habitat en France. Aussi, il lui demande quelles dispositions il conviendrait de prendre afin de ne pas décourager les personnes souhaitant faire des économies et, partant, de respecter l'environnement.

La réponse :

La réalisation par un copropriétaire de travaux sur ses parties privatives, par exemple la pose de fenêtres à double vitrage, ne lui permet de bénéficier des économies attendues en termes de consommation de chaleur que si la répartition des charges de chauffage collectif, prévue au règlement de copropriété, tient déjà compte de la consommation individuelle de chacun. Si tel n'est pas le cas, la seule réalisation de travaux d'isolation thermique par un copropriétaire ne peut avoir pour effet de modifier la répartition des charges entre tous les copropriétaires prévue par le règlement de copropriété. En effet, la loi pose le principe selon lequel la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété ne peut être modifiée que par l'assemblée générale, à l'unanimité de tous les copropriétaires. Ce principe se justifie d'abord par le fait que le règlement de copropriété est un document contractuel fondamental liant tous les copropriétaires, dont la répartition des charges constitue une clause essentielle, porteuse d'enjeux financiers majeurs. Afin de garantir les intérêts et les droits de tous les copropriétaires, les conditions de modification de la répartition des charges doivent donc être strictement encadrées. Ce principe se justifie également, dans un souci de sécurité juridique et de bon fonctionnement des syndicats de copropriétaires, par la nécessité de limiter les risques d'impayés de charges et de contentieux consécutifs au désaccord de copropriétaires en cas de modification de la répartition des charges. Si le législateur, conscient de la nécessité de ne pas figer excessivement les situations, a assorti le principe d'intangibilité de la répartition des charges de plusieurs tempéraments, en permettant notamment la modification de la répartition des charges par l'assemblée générale à la même majorité que celle requise pour le vote de travaux sur parties communes qui rendraient nécessaire cette modification, il n'est en revanche pas envisageable de prévoir dans la loi que les travaux réalisés individuellement par un copropriétaire sur ses parties privatives, notamment les travaux d'économie d'énergie, permettraient la modification de la répartition des charges. Toutefois, la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, dite « Grenelle II », a apporté des modifications importantes au régime des travaux d'économie d'énergie en copropriété. D'une part, l'assemblée générale vote désormais tous les travaux d'économie d'énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre, quelle que soit la durée de leur amortissement économique pour les copropriétaires, à la majorité prévue à l'article 25, à savoir la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Si cette majorité n'est pas atteinte mais que la décision a recueilli le vote favorable d'un minimum de copropriétaires, l'article 25-1 permet un second vote de l'assemblée générale à la majorité simple des voix exprimées des seuls copropriétaires présents et représentés, prévue à l'article 24. Cela concerne non seulement les travaux sur les parties et équipements communs, mais aussi les travaux d'intérêt collectif sur parties privatives, dont la liste doit être définie par décret. Ainsi, et sous réserve du contenu du décret à venir, l'assemblée générale pourrait voter des travaux d'économie d'énergie sur les parties privatives des copropriétaires, et par exemple imposer à ceux qui ont encore des fenêtres à simple vitrage de les remplacer par des fenêtres à double vitrage, et ce à leurs frais. En application de ce qui a été exposé ci-dessus, si ces travaux rendent nécessaire une modification de la répartition des charges, l'assemblée générale pourra voter cette modification à la même majorité que celle requise pour le vote des travaux. D'autre part, l'assemblée générale vote désormais les travaux d'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage à la majorité prévue à l'article 25, avec possibilité, dans les conditions prévues à l'article 25-1, d'un second vote à la majorité prévue à l'article 24. L'installation de tels dispositifs permet de tenir compte, dans la répartition des charges, de la consommation de chaque lot. La jurisprudence estime même qu'une décision formelle de l'assemblée générale modifiant la répartition des charges de chauffage n'est pas nécessaire suite au vote de travaux d'installation de compteurs conformément aux articles R. 131-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation, puisque ces articles dérogent au principe d'intangibilité de la répartition des charges et prévoient une nouvelle répartition, qui tient compte de la consommation de chacun (cass. civ. 3e, 17 novembre 2004). Dès lors, le vote par l'assemblée générale de l'installation de compteurs ou de répartiteurs au niveau de chaque lot permet au copropriétaire qui a également fait installer des fenêtres à double vitrage dans son lot de bénéficier, au titre de ses charges, des économies attendues de ces travaux en termes de consommation de chaleur. Dans ces conditions, l'efficacité des travaux d'économie d'énergie en copropriété est suffisamment assurée, qu'il s'agisse de travaux sur parties et équipements communs ou de travaux sur parties privatives, sans qu'il soit nécessaire de remettre en cause l'équilibre des textes en vigueur pour permettre la modification de la répartition des charges de chauffage collectif suite à la réalisation par un copropriétaire de travaux d'isolation thermique sur ses parties privatives.

Un arrêt sur ce sujet :

"Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 6 octobre 2008 et 6 janvier 2009 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la COMMUNE DE FONDETTES (Indre-et-Loire), représentée par son maire ; la COMMUNE DE FONDETTES demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt n° 07NT01961 du 24 juin 2008 par lequel la cour administrative d'appel de Nantes, faisant droit à l'appel de la société civile immobilière (SCI) Chatigny, de M. Jean-Pierre B et de Mme Yvette A, a annulé le jugement du 9 mai 2007 du tribunal administratif de d'Orléans ainsi que l'arrêté du 11 juillet 2005 du maire de Fondettes délivrant à la commune un permis de construire en vue d'aménager une aire d'accueil pour les gens du voyage au lieudit la Prairie d'Islate ;

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter la requête d'appel de la SCI Chatigny, de M. B et de Mme A ;

3°) de mettre à la charge de la SCI Chatigny, de M. B et de Mme A la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;



Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'environnement ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;



Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Anne Egerszegi, Maître des Requêtes,

- les observations de la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat de la COMMUNE DE FONDETTES et de la SCP Gaschignard, avocat de la SCI Chatigny, de M. B et de Mme A,

- les conclusions de M. Edouard Geffray, rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat de la COMMUNE DE FONDETTES et à la SCP Gaschignard, avocat de la SCI Chatigny, de M. B et de Mme A,; 



Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 11 juillet 2005, le maire de Fondettes (Indre-et-Loire) a délivré à la commune un permis de construire en vue de la réalisation, au lieudit La Prairie d'Islate , d'une aire de stationnement pour gens du voyage, d'une superficie de 7 211 m², comportant six bornes sanitaires dont une accessible aux personnes à mobilité réduite, un bâtiment destiné au gardien d'une surface hors oeuvre nette totale de 186 m² ainsi que vingt-quatre emplacements de stationnement ; que, par un jugement du 9 mai 2007, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté la demande de la société civile immobilière (SCI) Chatigny et de deux habitants de la commune tendant à l'annulation de cet arrêté ; que la COMMUNE DE FONDETTES se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 24 juin 2008 par lequel la cour administrative d'appel de Nantes a annulé le jugement du 9 mai 2007 du tribunal administratif d'Orléans et l'arrêté du 11 juillet 2005 du maire de Fondettes ;

Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi ;

Considérant qu'aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date de délivrance du permis de construire contesté : Le permis de construire peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. Il en est de même si les constructions projetées, par leur implantation à proximité d'autres installations, leurs caractéristiques ou leur situation, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. ; qu'aux termes de l'article L. 562-4 du code de l'environnement : Le plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé vaut servitude d'utilité publique. Il est annexé au plan d'occupation des sols, conformément à l'article L. 126-1 du code de l'urbanisme (...) ; 

Considérant que les prescriptions d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles, destinées notamment à assurer la sécurité des personnes et des biens exposés aux risques d'inondation et valant servitude d'utilité publique, s'imposent directement aux autorisations de construire, sans que l'autorité administrative soit tenue de reprendre ces prescriptions dans le cadre de la délivrance du permis de construire ; qu'il incombe toutefois à l'autorité compétente pour délivrer une autorisation d'urbanisme, si les particularités de la situation qu'il lui appartient d'apprécier l'exigent, de préciser dans l'autorisation, le cas échéant, les conditions d'application d'une prescription générale contenue dans le plan ou de subordonner, en application des dispositions précitées de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, la délivrance du permis de construire sollicité à d'autres prescriptions spéciales, si elles lui apparaissent nécessaires, que celles du plan de prévention des risques naturels prévisibles ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que les parcelles faisant l'objet du permis de construire contesté sont classées en zone d'aléa fort (A3) par le plan de prévention des risques naturels d'inondation de la Loire, approuvé par arrêté préfectoral du 29 janvier 2001 ; que le règlement de ce plan autorise, en zone A3 d'aléa fort, l'implantation de terrains d'accueil des gens du voyage, ainsi que des sanitaires et éventuellement du local de gardien nécessaires à ces terrains d'accueil, sous réserve des prescriptions qu'il édicte, notamment celle qui prévoit que ces constructions et installations doivent être aptes à résister structurellement aux remontées de nappes et à une inondation dont le niveau serait égal aux plus hautes eaux connues ; 

Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en jugeant que les dispositions du règlement du plan de prévention des risques naturels prévisibles d'inondation de la Loire impliquaient que le maire de Fondettes assortît le permis de construire sollicité de prescriptions propres à assurer la sécurité des personnes et des biens exposés aux risques d'inondation, sans indiquer quelles atteintes à la sécurité publique ou quels risques appelaient l'édiction de précisions ou de prescriptions complémentaires, et en en déduisant que le maire avait entaché l'autorisation litigieuse d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, la cour administrative d'appel de Nantes a insuffisamment motivé son arrêt et commis une erreur de droit ; que la COMMUNE DE FONDETTES est donc fondée à demander l'annulation de l'arrêt qu'elle attaque ;

Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la SCI Chatigny, de M. B et de Mme A, le versement à la COMMUNE DE FONDETTES d'une somme de 1 000 euros, chacun, au titre des frais exposés par cette dernière et non compris dans les dépens ; qu'en revanche, ces dispositions font obstacle à ce que soit mis à la charge de la COMMUNE DE FONDETTES qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SCI Chatigny, M. B et Mme A et non compris dans les dépens ;




D E C I D E :

Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Nantes du 24 juin 2008 est annulé.
Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Nantes.
Article 3 : La SCI Chatigny, M. B et Mme A verseront à la COMMUNE DE FONDETTES une somme de 1 000 euros, chacun, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions présentées par la SCI Chatigny, M. B et Mme A au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : La présente décision sera notifiée à la COMMUNE DE FONDETTES, à la SCI Chatigny, à M. Jean-Pierre B et à Mme Yvette A."