Un arrêt sur ce point :

"Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu qu'il ne peut être imposé au notaire d'établir avec certitude l'origine de propriété d'un bien faisant l'objet d'une promesse unilatérale de vente qui ne constitue qu'un acte préparatoire destiné à arrêter la volonté des parties de vendre et d'acquérir ou de renoncer à l'acquisition sans attendre les délais utiles à la vérification des éléments nécessaires à la perfection de la vente ;

Attendu que par acte authentique dressé par M. X..., notaire, le 9 juin 2004, Mme Y... a promis de vendre à la société Etudes réalisations bâtiments travaux publics (ERBTP), une parcelle de terre sise en la commune du Moule, moyennant le prix de 307 166,48 euros payable à hauteur de 115 559,13 euros par compensation d'une créance d'un montant égal au coût de la construction d'une maison individuelle édifiée pour le compte de Mme Y..., et à concurrence du solde, soit 197 607,35 euros payable lors de la signature de l'acte authentique de vente ; que, par acte du 9 juillet 1964, Mme Y... avait préalablement vendu cette parcelle à un tiers et que sa demande de résiliation de la vente pour défaut de paiement du prix a été définitivement rejetée par arrêt du 17 novembre 2003 ; que la société ERBTP a assigné Mme Y... et M. X... afin de voir annuler la promesse de vente du 9 juin 2004 et obtenir réparation du préjudice en résultant; que l'arrêt attaqué a accueilli ces demandes ; 

Attendu que pour dire que le notaire avait commis une faute lors de l'établissement de la promesse de vente du 9 juin 2004 et le condamner, solidairement avec la société notariale Eugène et Michel X..., à garantir l'ensemble des condamnations prononcées contre Mme Y..., l'arrêt retient que la vérification de l'origine de propriété préalablement à la signature de l'acte authentifiant cette promesse de vente est indispensable dès lors qu'elle engage de façon définitive le promettant, la levée d'option ne dépendant que de la volonté du bénéficiaire ;

Qu'en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les titres dont disposait l'officier ministériel n'étaient pas de nature à accréditer la propriété de la promettante, l'éviction de la société bénéficiaire résultant d'une précédente cession consentie par cette dernière qui l'avait dissimulée au notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X..., solidairement avec la société notariale X... , à garantir l'ensemble des condamnations prononcées à l'encontre de Mme Y..., l'arrêt rendu le 25 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à la SCP Eugène et Michel X... et à M. Michel X... la somme totale de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme Z... ès qualités ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille onze.






MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen commun produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCP Eugène et Michel X... et M. Michel X..., demandeurs à l'appui des pourvois n° H 09-69.617 et U 10-10.844 

Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR dit que Monsieur Michel X... et la SCP Michel et Eugène X... avaient commis une faute dans l'établissement de la promesse unilatérale de vente du 9 juin 2009 en manquant à leurs obligations de conseil et de prudence et qu'ils seraient tenus de relever et garantir l'ensemble des condamnations prononcées à l'encontre de Madame Y... au bénéfice de la société ERBTP pour le cas où elle serait défaillante, à savoir la condamnation à verser à la l'ERBTP représentée par son liquidateur, Maître Z..., la somme de 115.559,13 € en restitution d'une partie du prix payé et la somme de 22.073,02 € à titre de dommages et intérêts pour les frais justifiés accessoires à la vente ;

AUX MOTIFS QUE l'obligation qui pèse sur le notaire de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il dresse s'étend à tous les actes auxquels il donne la forme authentique ; que tel est le cas des promesses de vente, dès lors qu'elle sont créatrices de droit ; que si s'agissant d'une vente immobilière, ce n'est qu'après signature du compromis de vente que le notaire peut vérifier certains éléments, il n'en demeure pas moins que la promesse unilatérale de vente engage de façon définitive le promettant, la levée de l'option ne dépendant que de la volonté du bénéficiaire ; qu'ainsi, la vérification de l'origine de propriété est indispensable ; qu'à défaut de vérification préalable, l'acte dressé est dépourvu de toute efficacité ; qu'au-delà de l'obligation du notaire, relative à l'efficacité de l'acte qu'il dresse, il a été justement relevé par le tribunal, que Maître X... dont il ressort des éléments produits qu'il a participé à l'élaboration du projet d'achat, a failli à son devoir de conseil en n'informant pas les parties sur la portée de leur acte reçu par lui et sur la valeur des garanties qui peuvent y être attachées ; qu'en effet, en l'espèce, il apparaît clairement à la lecture de l'acte authentique que le bénéficiaire, dès la signature de la promesse, s'engage à effectuer les démarches afin d'obtenir un permis de construire relatif à un projet de lotissement ; qu'il est versé au dossier un document intitulé «réservation avant délivrance du permis de construire et acquisition du terrain d'assiette en l'état futur d'achèvement destiné à la précommercialisation Moule-Cerizette» indiquant que le notaire instrumentaire du contrat de vente ultérieur serait la SCP X..., qu'ainsi le notaire se devait d'attirer l'attention du bénéficiaire sur le fait que les démarches coûteuses qu'il allait entreprendre et préconisées par l'acte préparatoire, étaient pour le moins prématurées compte tenu de ce que la qualité de propriétaire de la promettante n'avait pas été utilement vérifiée ; que le notaire qui a failli tant à son devoir visant à assurer l'efficacité des actes qu'il authentifie, qu'à son devoir de conseil, doit être tenu de relever et garantir l'ensemble des condamnations prononcées à l'encontre de Mme Y... au bénéfice de la société ERBTP pour le cas où elle serait défaillante ;

1°) ALORS QU'il ne peut être imposé au notaire d'établir avec certitude l'origine de propriété d'un bien faisan l'objet d'une promesse unilatérale de vente qui ne constitue qu'un acte préparatoire destiné à arrêter la volonté des parties de vendre et d'acquérir ou de renoncer à l'acquisition sans attendre les délais utiles à la vérification des éléments nécessaires à la perfection de la vente ; qu'en reprochant au notaire de ne pas avoir vérifié l'origine de propriété du bien faisant l'objet de la promesse unilatérale de vente sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les titres dont disposait l'officier ministériel n'étaient pas de nature à établir la propriété de la promettante, l'éviction de la société bénéficiaire résultant d'une précédente cession consentie par Madame Y... qui l'avait dissimulée au notaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

2°) ALORS QU'il ne peut être imposé au notaire d'obtenir la délivrance d'un état hypothécaire préalablement à la conclusion d'une promesse unilatérale de vente, qui constitue un avant-contrat destiné à arrêter la volonté des parties de vendre et d'acquérir sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que l'absence de droit de propriété de la promettante résultait non pas d'une absence de titre originelle mais d'une précédente cession dont elle avait tu l'existence ; qu'en s'abstenant néanmoins de rechercher si seule la levée d'un état hypothécaire n'aurait pas permis de révéler cette difficulté, le notaire faisant valoir que la promettante justifiait de sa propriété par des titres dont la portée n'avait jamais été remise en cause, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

3°) ALORS QU'en reprochant au notaire d'avoir privé la promesse unilatérale de vente d'efficacité en omettant de vérifier la qualité de propriétaire du promettant préalablement à la signature de la promesse sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par les conclusions de Monsieur Michel X..., si ce dernier n'avait pas précisément ménagé l'efficacité de la vente en inscrivant dans la promesse que Madame Y..., qui déclarait expressément que les biens en cause lui appartenaient, devrait en tout état de cause justifier de sa qualité de propriétaire et d'une origine de propriété régulière pour procéder à la réitération de la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

4°) ALORS QUE les notaires avaient fait valoir que les dommages dont l'ERBTP sollicitait la réparation ne résultaient que de sa propre imprudence et du non respect de la promesse signée puisqu'elle avait, de sa propre initiative et sans l'en informer, décidé de payer une partie du prix par la construction d'une villa au profit de Madame Georgina Y... avant même la levé l'option d'achat que lui conférait la promesse et avant que la vente soit réitérée en la forme authentique ; qu'en condamnant Monsieur Michel X... et la SCP Michel et Eugène X... à garantir la restitution à l'ERBTP de la somme de 115.559,13 € correspondant à la partie du prix que cette dernière avait payée et à payer la somme de 22.073,02 € à titre de dommages et intérêts pour les frais justifiés accessoires à la vente, sans répondre au moyen susvisé, pourtant de nature à écarter la responsabilité de l'officier ministériel, la Cour d'appel a méconnu l'article 455 du Code de procédure civile ;

5°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire ne saurait être tenu d'indemniser ses clients de la réalisation de risques distincts de ceux sur lesquels il aurait dû attirer leur attention ; qu'en relevant, pour condamner le notaire à garantir la société ERBTP du coût des travaux qu'elle avait effectués en paiement du prix de la cession, que l'officier ministériel aurait dû attirer l'attention de cette société sur le caractère prématuré des démarches entreprises pour obtenir un permis de construire, quand une telle mise en garde était étrangère au risque qu'avait pris par la société ERBTP en payant le prix prévu par la promesse unilatérale de vente avant la levée de l'option, la réitération de la vente et le transfert de propriété, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

6°) ALORS QUE le contrat de réservation prévu à l'article L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation n'engage le vendeur qu'à réserver l'immeuble à l'acheteur pour le cas où il réaliserait l'opération ; qu'en se fondant, pour retenir que le notaire savait que la société ERBTP allait entreprendre des démarches dès avant la levée de l'option et la signature de l'acte authentique, sur l'existence au dossier d'un document intitulé «réservation avant délivrance du permis de construire et acquisition du terrain d'assiette en l'état futur d'achèvement destiné à la pré commercialisation Moule-Cerizette» (arrêt page 5, al. 3) sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les conclusions des notaires, si cet acte n'était pas dépourvu de tout effet obligatoire pour le promoteur et ne pouvait donc inciter le notaire à attirer son attention sur les dangers d'une opération dans laquelle il aurait déjà été liée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation."

Selon cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en- Provence, 18 juin 2009), que les époux X... ont fait procéder à des travaux de rénovation de leur villa qu'ils ont confiés à M. Y... ; qu'une mission complète de maîtrise d'oeuvre a été confiée à M. Z... ; que le 26 mai 2003 les époux X... ont signé un procès verbal de réception des travaux sans réserves ; qu'après expertise, les époux X... ont fait assigner M. Y... et M. Z... en réparation des préjudices résultant des désordres affectant l'ouvrage et du retard dans l'exécution du chantier ; 

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen, que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare réceptionner l'ouvrage avec ou sans réserves ; qu'elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ; que la réception n'est pas contradictoire lorsque le procès-verbal de réception a été signé par le maître de l'ouvrage sans être signé de l'entrepreneur ; qu'en décidant néanmoins que le procès verbal de réception était contradictoire, au motif inopérant tiré de ce que M. Y... avait participé aux opérations de réception, après avoir néanmoins constaté que ce dernier n'avait pas signé le procès verbal de réception, la cour d'appel a violé l'article 1792-6 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que l'exigence de la contradiction ne nécessitait pas la signature formelle du procès verbal de réception dès lors que la participation aux opérations de réception de celui qui n'a pas signé ne fait pas de doute, et constaté que tel était le cas en l'espèce puisque M. Y... était présent aux opérations de réception, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la réception avait été prononcée contradictoirement ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu l'article 1315 du code civil ; 

Attendu que pour débouter les époux X... de leurs demandes formées contre M. Z..., l'arrêt retient que ceux -ci ne rapportent pas la preuve de ce que M. Z... aurait failli à son obligation de conseil ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombe au débiteur de l'obligation d'information de prouver qu'il a respecté cette obligation, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ; 

Et sur le quatrième moyen :

Vu l'article 1152 du code civil ; 

Attendu que pour réduire le montant de la clause pénale stipulée au contrat, l'arrêt retient que l'expert a fait un calcul très précis sur ce point, en tenant compte, d'une part, du fait qu'il y avait eu des jours d'intempérie et des jours dus aux travaux supplémentaires et, d'autre part, en précisant que les époux X... avaient tout de même pu rentrer dans les lieux le 10 décembre 2002 et a en conséquence minoré l'indemnité à 125 euros (lire francs) par jour au lieu des 500 euros (lire francs) prévus ; 

Qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi le montant des indemnités de retard résultant de la clause pénale, était manifestement excessif, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes contre M. Z..., et en ce qu'il a condamné M. Y... à payer aux époux X... la somme de 3 144 euros au titre des pénalités de retard, l'arrêt rendu le 18 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée 

Condamne, ensemble, M. Z... et M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... et la demande de M. Y... ; les condamne, ensemble, à payer aux époux X..., ensemble, la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour les époux X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à voir condamner in solidum Monsieur Y... et Monsieur Z... à leur payer la somme de 14.759 euros au titre des travaux de reprise;

AUX MOTIFS QU' un procès-verbal a été signé le 26 mai 2003 par les époux X... sans réserve ; qu'il convient d'ajouter que les époux X... habitaient dans la maison depuis plus de six mois lorsqu'ils ont signé un procès-verbal déjà préétabli ; qu'il leur était loisible d'ajouter la liste des réserves qu'ils avaient pu constater et, ce d'autant plus, il faut le rappeler, qu'ils étaient dans les lieux depuis six mois ; que les époux X... prétendent que le procès-verbal de réception n'est pas valable car l'entrepreneur ne l'aurait pas signé et qu'il n'est donc pas contradictoire comme l'exige l'article 1792-6 du Code civil ; qu'il est constant que l'exigence de la contradiction ne nécessite pas la signature formelle du procès-verbal de réception dès lors que la participation aux opérations de réception de celui qui n'a pas signé ne fait aucun doute ; que tel est le cas en l'espèce, puisque Monsieur Y... était présent, ce qui n'est pas contesté, aux opérations de réception ; qu'il résulte du rapport d'expertise que toutes les réclamations faites postérieurement au procès-verbal de réception correspondent à des défauts apparents ; qu'il ressort de l'ensemble de ce qui est dit précédemment que le procès-verbal de réception sans réserve du 25 mai 2003 rend irrecevable la demande des époux X... pour non conformités contractuelles et défauts apparents ;

ALORS QUE la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare réceptionner l'ouvrage avec ou sans réserve; qu'elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement; que la réception n'est pas contradictoire lorsque le procès-verbal de réception a été signé par le maître de l'ouvrage sans être signé de l'entrepreneur; qu'en décidant néanmoins que le procès-verbal de réception était contradictoire, au motif inopérant tiré de ce que Monsieur Y... avait participé aux opérations de réception, après avoir néanmoins constaté que ce dernier n'avait pas signé le procès-verbal de réception, la Cour d'appel a violé l'article 1792-6 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à voir condamner Monsieur Z... à leur payer la somme de 14.759 euros en réparation de leur préjudice consécutif aux manquements de celui-ci à son devoir de conseil ;

AUX MOTIFS QU' il est établi que les époux X... ont confié à Monsieur Z..., architecte, une mission complète de maîtrise d'oeuvre selon contrat en date du 5 juillet 2001 ; que les époux X... soulignent qu'il avait une mission complète, qu'il aurait commis une faute dans son devoir d'assistance et de conseil dans l'exécution de sa mission et notamment à l'occasion des opérations de réception puisqu'il était tenu de l'assister et de la conseiller ; que les époux X... ne rapportent nullement la preuve de ce que Monsieur Z... aurait failli à sa mission, à son obligation de conseil ; qu'il ne peut être reproché à Monsieur Z... un défaut de conseil lors de la rédaction du procès-verbal de réception, et ce, d'autant plus, comme cela a été indiqué précédemment, que les époux X... étaient dans les lieux depuis six mois avant la rédaction du procès-verbal de réception et étaient à même d'y faire noter les désordres apparents qu'ils n'avaient pu que constater ; qu'il ne peut être reproché à Monsieur Z... un défaut de conseil en la matière ;

1°) ALORS QUE l'architecte est tenu d'assister et de conseiller le maître d'ouvrage lors de la réception et d'informer ce dernier des conséquences d'une absence de réserves quant aux désordres apparents; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que Monsieur Z... avait rempli son devoir de conseil lors de la rédaction du procès-verbal de réception, que Monsieur et Madame X... étaient dans les lieux depuis six mois avant la rédaction du procès-verbal de réception et auraient été à même de noter les désordres apparents qu'ils n'auraient pu que constater, sans rechercher si Monsieur Z... avait informé Monsieur et Madame X... des conséquences d'une absence de réserves quant aux désordres apparents, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

2°) ALORS QUE celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; qu'il incombe à l'architecte, tenu d'une obligation particulière d'information vis-à-vis du maître de l'ouvrage, de prouver qu'il a exécuté cette obligation ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur et Madame X... ne rapportaient nullement la preuve de ce que Monsieur Z... n'avait pas rempli son obligation de conseil, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315 du Code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à voir condamner Monsieur Z... à leur payer la somme de 14.759 euros à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QU'il est établi que les époux X... ont confié à Monsieur Z..., architecte, une mission complète de maîtrise d'oeuvre selon contrat en date du 5 juillet 2001 ; que les époux X... soulignent qu'il avait une mission complète ; que Monsieur Z... ne saurait être responsable du non-respect des délais par Monsieur Y... ; que seul ce dernier s'est engagé à respecter un certain délai pour réaliser ses travaux ; que Monsieur Z... ne saurait être responsable que de la bonne exécution de sa mission ; que l'absence de rédaction de procès-verbaux de chantier n'est pas fautive ;

1°) ALORS QUE l'architecte chargé d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre est responsable du respect des délais d'exécution ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur Z... n'était pas responsable du non-respect des délais, après avoir néanmoins constaté qu'il était chargé d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1147 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en se bornant à affirmer que Monsieur Z... n'avait commis aucune faute en s'abstenant d'établir des procès-verbaux de chantier, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le contrat d'architecte mettait à la charge de Monsieur Z... la rédaction de compte-rendus des réunions de chantier, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Y... à payer à Monsieur et Madame X... la seule somme de 3.144 euros en réparation de leur préjudice consécutif au retard dans l'exécution des travaux ;

AUX MOTIFS QUE Monsieur Y... refuse de payer une quelconque somme à ce titre car selon lui, les époux X... sont entrés dans les lieux à la date fixée, soit le 10 décembre 2002, et que si la date de réception a été prononcée le 23 mai 2003 seulement, c'est parce que les époux X... ont demandé des modifications et des travaux supplémentaires ; que les époux X... réclament quant à eux l'application de la clause prévue, dans son intégralité et non partiellement comme l'a retenu le premier juge ; que la durée contractuelle des travaux indiquée au marché de travaux était de 8 mois avec un ordre de service du 26 mars 2002 ; que les travaux devaient donc être achevés le 26 novembre 2002 ; que les époux X... sont entrés dans les lieux le 10 décembre 2002 et la réception a été prononcée le 23 mai 2003 ; qu'il convient de remarquer que les époux X... ne se sont pas plaints d'un quelconque retard dans leurs courriers des 24 juin et 24 juillet 2003 ; que l'expert a fait un calcul très précis sur ce point, en tenant compte d'une part du fait qu'il y avait eu des jours d'intempérie et des jours dus aux travaux supplémentaires, et d'autre part, en précisant que les époux X... avaient tout de même pu rentrer dans les lieux le 10 décembre 2002 et a, en conséquence minoré l'indemnité à 125 euros par jour au lieu des 500 euros prévus ; qu'il convient en conséquence de retenir le calcul fait par l'expert et de confirmer le premier juge en ce qu'il a condamné Monsieur Y... à verser aux époux X... la somme de 3.144 euros au titre du retard ;

ALORS QUE le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire; qu'en se bornant à affirmer, pour réduire les pénalités de retard , que l'expert avait fait un calcul précis en tenant compte des jours d'intempérie, des jours dus aux travaux supplémentaires et du fait que Monsieur et Madame X... avaient pu rentrer dans les lieux le 10 décembre 2002, sans indiquer en quoi la clause pénale aurait été manifestement excessive, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1152 du Code civil."