La question d'un député.

La question :

M. François Grosdidier interroge M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les motivations nécessaires de l'exercice du droit de préemption urbain (DPU). Doit-il toujours justifier de l'existence préalable à la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) d'un projet d'intérêt général, équipement ou aménagement public, zone d'activité ou d'habitat ? Le projet existant doit-il, au moment de la DIA, être assez abouti pour figurer dans le PLU ou avoir fait l'objet de délibération ? Doit-il au moins exister dans des documents préparatoires ? Enfin, un projet, en réponse à un besoin, peut être ressenti sans avoir été encore exprimé, ou exprimé sans avoir été localisé et c'est l'opportunité de la DIA qui peut faire naître le projet d'intérêt général. Il lui demande si la commune est alors fondée à exercer le DPU.

La réponse :

Lorsqu'une commune instaure le droit de préemption urbain (DPU) sur son territoire, toute décision de préemption prise au titre de ce droit doit mentionner, conformément à l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, l'objet pour lequel ce droit est exercé. La méconnaissance de cette formalité entache d'illégalité la décision et son absence ne peut être couverte rétroactivement. Ainsi, des explications données au cours de la procédure devant le juge administratif (CAA Paris, 18 mai 1995, commune du Kremlin-Bicêtre, req. n° 93PA01295) ou des décisions ultérieures complétant la motivation (CAA Nancy, 24 octobre 1996, SCI Genevoix, req. n° 95NC00172) sont insuffisantes. Toutefois, la jurisprudence a apporté des indications sur le degré de précision du projet poursuivi par l'exercice du DPU. Ainsi, dans son arrêt « commune de Meung-sur-Loire » du 7 mars 2008, le Conseil d'État a jugé qu'il suffisait que le projet soit suffisamment réel et que sa nature apparaisse dans la décision de préemption, même si ses caractéristiques n'étaient pas définies avec précision, pour que la décision de préemption soit légale. La légalité d'une décision s'appréciant au jour où elle intervient, la réalité du projet s'estime donc au moment de la décision de préemption et non lors de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Le projet n'a donc plus à être suffisamment « précis et certain » comme auparavant, mais devra néanmoins être réel, cette réalité du projet pouvant être établie, soit par des éléments démontrant son antériorité (lettres, discours, études techniques), soit par des précédents démontrant qu'il s'insère dans une politique dont il est l'une des manifestations et qui rendent sa réalisation quasi certaine (initiatives concrètes menées dans le secteur concerné). Par ailleurs, dans le cas d'une décision de préemption qui vise à mettre en oeuvre une politique du logement, le quatrième alinéa de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme prévoit la possibilité, pour la décision de préemption, de se référer aux dispositions de la délibération qui définit le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou un programme de construction de logements locatifs sociaux. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. Dans ces deux cas, il convient que le document visé par la décision de préemption soit suffisamment précis.

Un arrêt rejette l'application du code la consommation dans ce cas précis :

"Attendu que, le 16 décembre 2005, Mme X... a donné à la société Fiduciaire de gestion de patrimoine-Centre européen de viager (la société FGP/CEV) un mandat exclusif de vente d'un appartement, prévoyant le paiement d'une somme de 120 000 euros et d'une rente viagère de 870 euros par mois indexée, la rémunération du mandataire, de 20 400 euros, devant s'ajouter au prix exigé de l'acquéreur ; que, par acte sous seing privé du 21 mars 2006, elle a signé un compromis de vente de ce bien avec la SCI Mayotte 012 (la SCI), moyennant la somme de 115 000 euros payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique et le versement d'une rente viagère mensuelle de 900 euros indexée, la commission de la société FPG/CEV étant mise à sa charge ; que Mme X... ayant ensuite fait savoir qu'elle renonçait à l'opération, la SCI l'a assignée en réalisation forcée de la vente ;

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 25 février 2009) de déclarer parfaite la vente du 21 mars 2006, alors, selon le moyen :

1°/ que la cour d'appel a constaté que le compromis de vente avec la SCI Mayotte 012 du 21 mars 2006 avait été signé au domicile de Mme X... ; qu'en déclarant néanmoins inapplicables en la cause les articles L. 121-21 et suivants du code de la consommation, elle a violé ces dernières dispositions ;

2°/ qu'en ne recherchant pas, en toute hypothèse, ainsi qu'elle y était invitée , si la société FGP/CEV n'était pas devenue également le mandataire de la SCI Mayotte 012, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 121-21 et suivants du code de la consommation ;

3°/ que la cour d'appel, qui a admis que le mandat exclusif de vente du 16 décembre 2005 prévoyait expressément que la promesse de vente devait être établie par la société FGP/CEV «en concours avec le notaire du mandant», a constaté par ailleurs que postérieurement à l'envoi du projet de compromis, le 9 mars 2006, au notaire de Mme X..., la société FGP/CEV, par lettre datée du 20 mars 2006, avait soumis à Mme X..., deux modifications demandées par la SCI Mayotte 012 ; qu'en affirmant que la promesse de vente avait été établie «en concours avec le notaire du mandant», quand il ne résulte pas de ses constatations que les deux modifications susvisées avaient été soumises à ce notaire, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;

4°/ qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions par lesquelles Mme X... faisait valoir qu'elle avait donné mandat à la société FGP/CEV de préparer une promesse de vente et non un acte de vente, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu, d'abord, que la cour d'appel a constaté que, si Mme X... avait signé à son domicile la promesse synallagmatique de vente du 21 mars 2006, sa signature avait été recueillie par son propre mandataire et non par l'acquéreur, en retenant ainsi que ce dernier n'était pas représenté par la société FGP/CEV ; qu'elle en a exactement déduit que les dispositions des articles L. 121-21 et suivants du code de la consommation n'étaient pas applicables ; qu'ensuite, la cour d'appel n'avait pas à procéder à la recherche mentionnée par la troisième branche, qui ne pouvait avoir d'incidence sur la solution du litige dont elle était saisie, relatif à la validité de la vente litigieuse; qu'enfin, la cour d'appel, ayant relevé que Mme X... avait été parfaitement informée en temps utile et conformément aux stipulations du mandat de la teneur du compromis de vente qu'elle signait, a répondu de la sorte aux conclusions prétendument délaissées suivant lesquelles elle avait fait valoir qu'elle avait été trompée sur la portée des documents qu'elle signait, n'ayant jamais, selon elle, donné mandat à la société FGP/CEV de préparer un acte de vente; que le moyen n'est fondé en aucun de ses griefs ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de Mme X... et de la SCI Mayotte 012 ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme X... 

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré parfaite la vente du 21 mars 2006 conclue entre Madame Eileen Margaret X... née Y... et la SCI MAYOTTE 012, ordonné la régularisation de cette vente et condamné Madame X..., née Y... à payer à la SCI MAYOTTE 012 la somme de 9 000 euros en application de la clause pénale ;

AUX MOTIFS QUE les articles L. 121-21 et suivants du Code de la Consommation invoqués par l'appelante sont inapplicables en la cause ; qu'en effet, si Madame X... a signé à son domicile le compromis de vente du 21 mars 2006, il est constant que sa signature a été recueillie par son propre mandataire, la Société FGP/CEV et non par l'acquéreur, la SCI MAYOTTE 012, qui ne s'est livrée à aucune opération de démarchage au domicile de la venderesse ; que le mandat exclusif de vente signé par Madame X..., le 16 décembre 2005, prévoyait notamment que la promesse de vente serait établie par la Société FGP/CEV en concours avec le notaire du mandant ce qui a bien été le cas, le projet de compromis, dont les conséquences et les effets sont identiques à ceux d'une promesse synallagmatique de vente, ayant été adressé le 9 mars 2006 au notaire de Madame X... aux fins d'éventuelles observations ; que Madame X... a expressément accepté par mention manuscrite et signature portées sur la lettre de la Société FGP/CEV datée du 20 mars 2006 les deux modifications demandées par la SCI MAYOTTE 012 tenant à la limitation à six mois au lieu d'un an de la durée d'inoccupation mettant fin au droit d'usage et d'habitation du crédit-rentier et à la réduction du complément de rente en cas de libération anticipée des lieux à 270 euros mensuels au lieu de 590 euros prévus initialement ;

1°/ ALORS QUE la Cour d'Appel a constaté que le compromis de vente avec la SCI MAYOTTE 012 du 21 mars 2006 avait été signé au domicile de Madame X... ; qu'en déclarant néanmoins inapplicables en la cause les articles L. 121-21 et suivants du Code de la Consommation, elle a violé ces dernières dispositions ;

2°/ ALORS QU'en ne recherchant pas, en toute hypothèse, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions d'appel du 12 janvier 2009, p. 13), si la Société FGP/CEV n'était pas devenue également le mandataire de la SCI MAYOTTE 012, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 121-21 et suivants du Code de la Consommation ;

3°/ ALORS QUE la Cour d'Appel, qui a admis que le mandat exclusif de vente du 16 décembre 2005 prévoyait expressément que la promesse de vente devait être établie par la Société FGP/CEV «en concours avec le notaire du mandant», a constaté par ailleurs que postérieurement à l'envoi du projet de compromis, le 9 mars 2006, au notaire de Madame X..., la Société FGP/CEV, par lettre datée du 20 mars 2006, avait soumis à Madame X..., deux modifications demandées par la SCI MAYOTTE 012 ; qu'en affirmant que la promesse de vente avait été établie «en concours avec le notaire du mandant», quand il ne résulte pas de ses constatations que les deux modifications susvisées avaient été soumises à ce notaire, la Cour d'Appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du Code Civil ;

4°/ ALORS QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions par lesquelles Madame X... faisait valoir qu'elle avait donné mandat à la Société FGP/CEV de préparer une promesse de vente et non un acte de vente (conclusions du 12 janvier 2009, p. 10), la Cour d'Appel a violé l'article 455 du Code de Procédure Civile."