Un exemple :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 juin 2009), que Mme X..., propriétaire de locaux à usage de garage automobile donnés à bail à la société Aix automobiles, a, par acte du 5 juillet 2005, donné congé avec offre de renouvellement pour un nouveau loyer ; qu'elle a assigné la locataire en fixation du loyer du bail renouvelé, invoquant le caractère monovalent des locaux ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors selon le moyen, que revêt un caractère monovalent le local à usage de garage comportant des aménagements spécifiques telle qu'une rampe d'accès automobile occupant une surface importante du local ; qu'un tel local n'est pas soumis à la règle du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande en fixation du loyer du bail renouvelé signé par Mme X... avec la société Aix automobiles, qu'elle ne rapportait pas la preuve que le changement d'activité générerait des frais exorbitants, sur la structure de l'immeuble, la question de la dépollution du site, sans rechercher comme elle y était tenue par les conclusions du bailleur, si l'existence de l'espace de graissage avec fosse adaptée, d'une cabine de peinture carrosserie et d'une rampe d'accès automobile occupant sur surface importante de l'immeuble ne caractérisaient pas cette circonstance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-10 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant relevé à bon droit, par motifs propres et adoptés, que le caractère de monovalence impliquait que les locaux avaient été construits ou aménagés en vue d'un seul type d'exploitation et qu'ils ne pourraient être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la preuve n'était pas rapportée de l'importance et du coût des travaux qu'aurait exigés une affectation des locaux à une autre activité, a légalement justifié sa décision ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 563 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux ;

Attendu que pour dire Mme X... irrecevable à invoquer pour la première fois en cause d'appel le moyen de déplafonnement du loyer pris de ce que la durée du bail expiré avait excédé douze ans par l'effet de la tacite prolongation, l'arrêt retient que ce moyen n'avait pas été mentionné au mémoire préalable qui doit contenir les explications de fait et de droit de nature à justifier les prétentions de leur auteur ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la bailleresse pouvait faire valoir en cause d'appel un moyen nouveau à l'appui de sa demande en déplafonnement du loyer du bail renouvelé soumise au premier juge, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit irrecevable le moyen de déplafonnement du loyer pris de la durée du bail, l'arrêt rendu le 25 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Aix automobiles aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de la procédure civile, condamne la société Aix automobiles à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Aix automobiles ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils, pour Mme X....

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que la preuve du caractère monovalent des locaux donnés à bail n'est pas rapportée et rejeté la demande de fixation du prix du loyer renouvelé présentée par Mme Claudine X...,

AUX MOTIFS QU'en son mémoire en fixation du bail renouvelé en date du 12 avril 2007 Mme X... invoquait exclusivement au soutien de sa demande de déplafonnement le fait qu'il s'agissait d'un local monovalent au visa de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, article R. 145-10 du code de commerce après codification ; que le premier juge a en droit et en fait justement dit que la preuve de la monovalence d'un local loué n'était pas rapportée ; que l'appelante bailleur, avait un temps cessé de soutenir ce moyen ; qu'elle ne rapporte pas la preuve que le changement d'activité générait "des frais exorbitants" ; que "sur la structure de l'immeuble", la "question de la dépollution du site", "hors de proportion", affirmations étayées d'aucun document et pas même objectivement du rapport de l'expert diligenté par le bailleur ; que la nécessité du mémoire préalable pour que le moyen tiré d'un bail de plus de 12 ans soit soutenu pour la première fois en appel ne peut être contournée au visa erroné de l'article 565 du code de procédure civile au prétexte que le moyen tendait aux mêmes fins que la demande initiale ; que la nécessité d'un mémoire préalable est une exigence légale propre au bail commercial et sans rapport à la pleine juridiction de la cour qui ne peut amplifier l'effet dévolutif de la chose jugée en première instance pour dire recevable en appel un loyer nouveau déplafonné sur une prétention irrecevable en première instance ; que l'article R. 145-25 in fine du code de commerce exige que les mémoires préalables contiennent "les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l'autre partie." ; que l'article R 145-25 in fine du code de commerce exige que les mémoires préalables contiennent "les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celle de l'autre partie." ; que l'irrecevabilité de ce second moyen entraîne la confirmation du jugement entrepris,

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le contrat liant les parties est spécialisé et n'autorise que l'activité de garage station service ; que la monovalence alléguée suppose que les locaux loués ont été construits et aménagés en vue d'une seule utilisation, que le changement d'activité nécessité une intervention sur la structure de l'immeuble ou des frais importants ; que les garages automobiles, contrairement à ce qui est prétendu, ne sont plus considérés comme caractérisant automatiquement une monovalence des locaux ; que la démonstration doit être rapportée d'aménagements spéciaux et strictement propres à cette activité, dès lors que le preneur élève une contestation ; qu'au cas d'espèce, cette démonstration n'est pas faite ; que la société locataire n'exploite pas de station service et n'exerce pas une activité qui impose des installations lourdes et des travaux conséquents de mise en place ; que Jean Louis Y... dans son rapport n'apporte aucune illustration ou précision sur ce point, qui aurait permis de retenir la qualification de la demande ou de procéder à une vérification par une mesure d'expertise ; qu'en l'état de cette qualification exclusive sans subsidiaire, cette demande ne peut être retenue, à défaut de preuve du caractère monovalent des locaux donnés à bail, étant cependant rappelé que le bail expiré a duré plus de douze années,

ALORS, D'UNE PART, QUE revêt un caractère monovalent le local à usage de garage comportant des aménagements spécifiques telle qu'une rampe d'accès automobile occupant une surface importante du local ; qu'un tel local n'est pas soumis à la règle du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande en fixation du loyer du bail renouvelé signé par Mme X... avec la société AIX AUTOMOBILES, qu'elle ne rapportait pas la preuve que le changement d'activité générerait des frais exorbitants, sur la structure de l'immeuble, la question de la dépollution du site, sans rechercher comme elle y était tenue par les conclusions du bailleur, si l'existence de l'espace de graissage avec fosse adaptée, d'une cabine de peinture carrosserie et d'une rampe d'accès automobile occupant sur surface importante de l'immeuble ne caractérisaient pas cette circonstance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 145-10 du code de commerce,

ALORS, D'AUTRE PART, QUE pour justifier en appel les prétentions qu'elles ont soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux ; que les prétentions ne sont pas nouvelles, dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; qu'en déclarant irrecevable en cause d'appel la demande de Mme X... tendant sur le fondement de l'article R. 145-34 du code de commerce au déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de la durée du bail supérieure à douze ans aux motifs que cette demande n'avait pas été formulée dans le mémoire préalable visé par l'article R. 145-25 du même code, cependant qu'elle tendait aux mêmes fins que la prétention développée initialement dans le mémoire préalable par laquelle Mme X... sollicitait le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de la monovalence des locaux, la cour d'appel a violé les articles 563, 565 du code de procédure civile et R. 145-25 du code de commerce ;

ALORS ENFIN QUE la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé n'est plus applicable lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans ; qu'en rejetant la demande de Mme X... tendant au déplafonnement du loyer cependant que le bail expiré avait duré plus de douze années, la cour d'appel a violé l'article L. 145-34 du code de commerce."

La question d'un parlementaire et la réponse du ministre à propos de la SHON :

La question :

Mme Marie-Jo Zimmermann demande à M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, si une terrasse réalisée en rez-de-chaussée (rez-de-jardin) est susceptible d'être intégrée dans la surface habitable (SHON) lors de la procédure d'octroi d'un permis de construire.

La réponse :

En application de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme, les surfaces non closes situées en rez-de-chaussée des constructions ne doivent pas être prises en compte dans le calcul de la surface de plancher hors oeuvre nette (SHON) d'une construction. Le Conseil d'État a jugé que ces surfaces ne peuvent être exclues de la SHON que s'il s'agit d'espaces véritablement ouverts et n'étant pas susceptibles d'être fermés sans l'intervention de travaux supplémentaires soumis à permis de construire (CE 11 décembre 1987, commune de Saint-Jean-de-Muzols n° 76948). Ainsi, une terrasse non couverte réalisée de plain-pied avec le rez-de-jardin est à exclure de la SHON lors de la procédure d'octroi d'un permis de construire.

L'arrêt cité :

"Vu, °1 sous le °n 76 948 la requête sommaire enregistrée le 24 mars 1986 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentée par la commune de SAINT-JEAN-DE-MUZOLS 07300 , représentée par son maire en exercice, et le mémoire complémentaire, enregistré le 25 juillet 1986, présenté pour la commune de Saint-Jean-de-Muzols, et tendant à ce que le Conseil d'Etat :

°1 annule le jugement du 21 janvier 1986 par lequel le tribunal administratif de Lyon a annulé, à la demande de M. Guy Y..., le permis de construire délivré le 8 mars 1985 à M. Norbert X... ;

°2 rejette la demande présentée devant le tribunal administratif de Lyon par M. Guy Y...,

Vu, °2, sous le °n 77 111, la requête sommaire enregistrée au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat le 27 mars 1986 et le mémoire complémentaire enregistré le 25 juillet 1986, présentés pour la commune de Saint-Jean-de-Muzols, représentée par son maire en exercice, à ce dûment habilité par délibération en date du 7 octobre 1986 du conseil municipal, et tendant à ce que le Conseil d'Etat :

°1 joigne les requêtes °n 76 948 et 77 111,

°2 annule le jugement du 21 janvier 1986 par lequel le tribunal administratif de Lyon a annulé, à la demande de M. Guy Y..., le permis de construire délivré le 8 mars 1985 à M. Norbert X... ;

°3 rejette la demande présentée par M. Guy Y... devant le tribunal administratif de Lyon,

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code des tribunaux administratifs ;

Vu l'ordonnance du 31 juillet 1945 et le décret du 30 septembre 1953 ;

Vu le décret du 30 juillet 1963, ensemble le décret du 20 janvier 1978 ;

Vu la loi du 30 décembre 1977 ;

Après avoir entendu :

- le rapport de M. Costa, Conseiller d'Etat,

- les observations de Me Vuitton, avocat de la commune de SAINT-JEAN-DE-MUZOLS,

- les conclusions de M. E. Guillaume, Commissaire du gouvernement ;

Considérant que le document enregistré sous le °n 77 111 constitue en réalité un mémoire complémentaire présenté pour la commune de SAINT-JEAN-DE-MUZOLS et faisant suite à sa requête enregistrée sous le °n 76 948 ; que par suite, ce document doit être rayé des registres du secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat et être joint à la requête enregistrée sous le °n 76 948 ;

Sur la légalité de l'arrêté du 8 mars 1985 par lequel le maire de Saint-Jean-de-Muzols a délivré à M. Norbert X... un permis de construire une maison d'habitation sur le territoire de cette commune :

Considérant qu'aux termes de l'article UD 14 du plan d'occupation des sols de Saint-Jean-de-Muzols : "les constructions ne doivent pas correspondre à un coefficient d'occupation du sol supérieur à 0,25" ; que la parcelle de terrain sur laquelle est implantée la construction litigieuse, située en zone UD du plan d'occupation des sols, a une superficie de 534 m 2 ; qu'ainsi la surface de plancher hors oeuvre nette constructiblesur cette parcelle ne pouvait dépasser 133,5 m 2 ;

Considérant que si la commune de SAINT-JEAN-DE-MUZOLS soutient qu'il convient de déduire de la surface de plancher hors oeuvre brute de ce bâtiment non seulement la surface du garage mais aussi celle d'un local situé au rez-de-chaussée et qualifié de loggia ou de surface non close, les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ne peuvent être exclues de la surface hors oeuvre nette, conformément à l'article R.112-2 du code de l'urbanisme, que s'il s'agit d'espaces véritablement ouverts qui ne sont pas susceptibles d'être fermés sans l'intervention de travaux supplémentaires soumis à permis de construire ; qu'il ressort des pièces du dossier que tel n'était pas le cas du local litigieux dont l'unique ouverture, d'ailleurs obturée en fait, avait pour seul but de faire artificiellement considérer cette pièce comme une surface non close déductible de la surface hors oeuvre nette ; qu'ainsi la surface de plancher hors nette réelle du bâtiment en cause excède la surface constructible ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la commune de SAINT-JEAN-DE-MUZOLS n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Lyon a annulé, à la demande de M. Y..., le permis de construire délivré le 8 mars 1985 à M. X... ;

Considérant qu'aux termes de l'article 57-2 ajouté au décret du 30 juillet 1963 par l'article 28 du décret du 20 janvier 1978 "dans le cas de requête jugée abusive, son auteur encourt une amende qui ne peut excéder 10 000 F" ; qu'en l'espèce la requête de la commune de SAINT-JEAN-DE-MUZOLS présente un caractère abusif ; qu'il y a lieu de condamner la commune de SAINT-JEAN-DE-MUZOLS à payer une amende de 2 000 F ;
Article 1er : Les productions enregistrées sous le °n 77 111 sont rayées du registre du secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat pour être jointes à la requête enregistrée sous le °n 76 948.
Article 2 : La requête de la commune de SAINT-JEAN-DE-MUZOLS estrejetée.
Article 3 : La commune de SAINT-JEAN-DE-MUZOLS est condamnée à payer une amende de 2 000 F.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à la commune de SAINT-JEAN-DE-MUZOLS, à M. Guy Y..., à M. X... et au ministre de l'équipement, du logement, de l'aménagement du territoire et des transports."