Principe posé par cet arrêt :

"Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 novembre 2008), rendu en matière de référé, que, par acte du 20 avril 1999, la société civile immobilière du 53 rue de la Chaussée d'Antin (la SCI) a consenti à la société DB gestion un bail portant sur des locaux à usage commercial situés aux premier et deuxième étages de l'immeuble sis à la même adresse ; que par acte du 23 novembre 2007, la SCI a fait délivrer à la société DB gestion un commandement visant la clause résolutoire de cesser l'activité commerciale dans les locaux du troisième étage qu'elle avait donnés à bail d'habitation séparément le 18 novembre 1998 au gérant de la société locataire ; que cette dernière, se prévalant de l'accord tacite du bailleur pour cette occupation, a formé opposition au commandement ;

Attendu que pour constater la résiliation du bail commercial du 20 avril 1999, après un délai de six mois accordé à la locataire pour libérer les locaux du troisième étage, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que celle-ci ne conteste pas avoir annexé les locaux du troisième étage appartenant également à la SCI, qu'elle ne justifie d'aucun titre ni d'aucune autorisation du bailleur, que cette occupation est contraire au champ d'application du bail commercial et que la persistance de l'infraction, un mois après la sommation, n'est pas contestée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la SCI du 53 rue de la Chaussée d'Antin aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI du 53 de la Chaussée d'Antin ; la condamne à payer à la société DB gestion la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société DB gestion


Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné la société DB GESTION à libérer les lieux occupés prétendument sans droit ni titre au 3ème étage de l'immeuble du 53 rue de la Chaussée d'Antin, dans le délai de 6 mois à compter de la signification de l'ordonnance entreprise, d'AVOIR, passé ce délai, constaté la résiliation de plein droit du bail consenti le 20 avril 1999 et portant sur les locaux situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble, d'AVOIR ordonné, en conséquence, l'expulsion de la société DB GESTION et de tous occupants de son chef des 1er, 2ème et 3ème étages de l'immeuble et d'AVOIR condamné la société DB GESTION à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, «par acte sous seing privé du 20 avril 1999, la SCI a consenti à la SARL un bail commercial portant sur des locaux situés au 1er et au 2ème étages de l'immeuble du 53 rue de la Chaussée d'Antin à Paris 9ème ; ce bail est distinct tant par les parties que par son objet du bail à usage d'habitation conclu par la SCI avec M. X..., gérant de la SARL, le 18 novembre 1998, qui concerne des locaux situés au 3ème étage du même immeuble ; dans le commandement du 23 novembre 2007 visant la clause résolutoire, la SCI fait grief à la preneuse d'occuper des locaux d'habitation appartenant au même bailleur et faisant partie d'un autre bail, à des fins commerciales ; ces faits sont établis par un constat d'huissier du 26 septembre 2007 indiquant que « les locaux du troisième étage loués à M. X... sont meublés à usage exclusif de bureaux, avec l'aménagement de salles de formation pour l'exploitation de son activité pour la société DB GESTION et la société Mondial Formation ; lesdits faits ne sont pas contestés, la SARL admettant occuper des locaux au 3ème étage, faisant l'objet du bail consenti à M. X..., mais soutenant que cette occupation est autorisée par le bailleur, dès lors que les quittances de loyers délivrées par la SCI à M. X... portent la mention «appartement professionnel» ; cependant, la seule indication «Appt Profession», dans une rubrique «Désignation» sur des quittances de loyers établies au titre d'un bail distinct de celui consenti à la SARL, ne saurait fonder le droit de cette dernière à occuper des locaux ne faisant pas partie de l'assiette de son bail, alors, de surcroît, que sont produites, par la bailleresse, d'autres quittances ne comportant pas cette mention ; cette occupation est contraire au champ d'application du bail ; la persistance de l'infraction aux conditions du bail, un mois après la sommation, n'est pas contestée ; les effets de la clause résolutoire d'un commandement délivré pour une cause autre que le défaut de paiement des loyers ne peuvent être suspendus» ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, «suivant acte du 20 avril 1999, la SCI du 53 rue de la Chaussée d'Antin a loué à la société DB GESTION des locaux commerciaux situés aux 1er et 2ème étages de l'immeuble ; la société DB GESTION ne conteste pas avoir annexé les locaux du 3ème étage appartenant également à la SCI du 53 rue de la Chaussée d'Antin et précédemment loués à des tiers ; elle ne justifie d'aucun titre ni d'aucune autorisation du bailleur ; en occupant les locaux du 3ème étage, la société DB GESTION a violé les dispositions du bail du 20 avril 1999 qui portait sur les premier et deuxième étages ; elle n'a pas obtempéré à la sommation du 23 novembre 2007 visant la clause résolutoire ; il est sans incidence de déterminer si elle trouble la tranquillité des occupants de l'immeuble ; elle est sans droit ni titre et doit libérer les locaux du 3ème étage ; elle sollicite des délais pour quitter les lieux ; compte tenu de ses obligations, il peut lui être accordé un délai de 6 mois ; passé ce délai, la violation du bail du 20 avril 1999 étant constante, la clause résolutoire figurant au bail sera acquise et son expulsion ordonnée» ;

1°) ALORS QUE le preneur est recevable à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire même si le manquement reproché n'est pas d'ordre pécuniaire et porte sur une obligation de faire ou de ne pas faire ; qu'en l'espèce, en refusant de prononcer la suspension demandée par la société DB GESTION au prétexte que les effets de la clause résolutoire d'un commandement délivré pour une cause autre que le défaut de paiement des loyers ne peuvent être suspendus, la Cour d'appel a violé par refus d'application l'article L.145-41 du Code de commerce (article 25 alinéa 2 du décret 53-960 du 30 septembre 1953) tel que modifié par l'article 7 de la loi n° 89-1008 du 31 décembre 1989 relative au développement des entreprises commerciales et artisanales et à l'amélioration de leur environnement économique, juridique et social ;

2°) ALORS QUE le juge des référés ne peut constater la résiliation de plein droit d'un bail commercial que pour autant que la violation des obligations du bail sanctionnées par une résiliation de plein droit, soit indiscutable et ne fasse l'objet d'aucune contestation sérieuse ; qu'en l'espèce, le preneur alléguait l'existence d'un accord tacite du bailleur à l'occupation professionnelle du 3ème étage lequel ne faisait pas l'objet du bail litigieux ; qu'en tranchant cette discussion de pur fait sur la tolérance du bailleur pour constater la résiliation de plein droit du bail, la Cour d'appel a violé les articles 808, 809 du Code de procédure civile et 145-41 du Code du commerce ;

3°) ALORS QUE la résolution de plein droit d'un bail commercial implique un manquement aux obligations résultant de ce bail ; qu'elle ne peut en conséquence être décidée en raison de la seule occupation de locaux distincts de ceux faisant l'objet de ce bail lorsque le preneur n'a commis aucun manquement particulier à l'occasion de l'occupation des locaux loués ; qu'en l'espèce, dans le cadre du bail commercial conclu le 20 avril 1999, la société DB GESTION ne s'est vue reprocher aucun manquement se rapportant à l'occupation des locaux lui étant loués aux 1er et 2ème étages ; qu'en prononçant la résiliation de plein droit de ce bail par cela seul que la société DB GESTION avait également occupé l'appartement loué à son gérant, au 3ème étage, en vertu d'un contrat distinct en date du 18 novembre 1998, la Cour d'appel a violé les articles 1184 du Code civil, L. 145- 1 et suivants du Code de commerce."

Un exemple :

"Vu les articles 1641 et 1643 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 18 juin 2009), que Mme X..., qui avait acquis des époux Y... un appartement dont la fiche de conformité établissait que des éléments de l'installation électrique étaient " non aux normes mais acceptables ", a assigné ses vendeurs en responsabilité sur le fondement des articles 1641 et 1792 du code civil au vu d'une expertise judiciaire faisant état de défectuosités et d'une dangerosité certaine de l'installation électrique ; que les époux Y... ont appelé en garantie la société civile professionnelle C...-D...-E... (la SCP notariale) qui avait négocié la vente et délivré une fiche technique décrivant un bien en bon état ;

Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande en garantie des vices cachés, l'arrêt retient que les travaux de bricolage que les époux Y... ont effectués pour étendre l'installation électrique ne leur confèrent pas le statut de professionnels les empêchant de se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente ; qu'ils n'ont pas respecté les normes et les règles techniques en vigueur pour ces travaux se greffant sur une installation ancienne dont cependant aucun dysfonctionnement n'est établi de nature à attirer leur attention et caractériser leur mauvaise foi ; que les époux Y... sont de bonne foi ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à exclure la connaissance du vice par le vendeur, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour de Mme X...

ll est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Madame X... de ses demandes dirigées contre les époux Y...,

AUX MOTIFS QUE « Sur l'expertise : L'expert, Monsieur Z..., a constaté que l'installation électrique est constituée d'éléments anciens (conducteurs sous baguette bois) et d'extensions récentes effectuées en auto-construction par les époux Y.... Indépendamment de la vétusté, il a retenu principalement que des aménagements et des travaux sur l'installation électrique comportent des défectuosités et une dangerosité certaine. C'est ainsi que l'électricien, Monsieur A..., a refusé d'effectuer des travaux dans mise en conformité de l'installation, en juillet 2003, cette analyse étant confortée par un rapport de contrôle effectué par Promotelec en décembre 2003, ce contrôle faisant apparaître de graves anomalies et 9 défauts importants, classés de type A, faisant courir un risque grave et nécessitant des travaux dans l'urgence. L'expert a relevé par ailleurs 7 autres défauts de moindre importance mais faisant courir un risque potentiel à l'utilisateur. Il a retenu l'impropriété de l'immeuble à sa destination du fait de la dangerosité de l'installation électrique défaillante et non conforme, en précisant que cette impropriété « liée aux risques graves encourus par les usagers dépend directement d'une intervention critiquable faite par un non professionnel sur l'installation électrique, plutôt que de l'âge de cette installation » et en ajoutant que « la notion d'impropriété à sa destination consiste dans l'impossibilité de faire exécuter des travaux de branchements électriques sans une réfection totale et une remise aux normes de l'installation ». De ces constatations, l'expert a retenu que les vendeurs ont procédé à des travaux qui tiennent plus du bricolage que d'une maîtrise d'ouvrage, tout en estimant qu'ils se sont placés en situation de constructeur tenu aux obligations générées par les règles techniques de référence (DTU et normes), et laissant au tribunal le soin d'apprécier « s'ils avaient conscience que leur incompétence pouvait avoir des conséquences graves ». La majorité des anomalies ont été retenues par l'expert comme pouvant échapper à un non-professionnel et en particulier à l'acquéreur, ne pouvant certes ignorer la vétusté de l'installation mais sans pouvoir apprécier lors des visites ni la dangerosité, ni les non conformités techniques. Par contre deux non-conformités ne pouvaient, selon lui, échapper à la vigilance des négociateurs de la vente, à savoir « la prise de courant dans le volume de protection de la baignoire » et « une perruque de fils non gainés, disposés sans protection des connexions, sur l'étagère d'une armoire ». Ces signes visibles et caractéristiques auraient dû, selon l'expert, attirer l'attention des professionnels de la vente et les conduire à conseiller un diagnostic. Sur la garantie des vices cachés : Il résulte de ces constatations et énonciations que l'appartement vendu par les époux B... est affecté d'un vice de construction concernant l'installation électrique. Ce vice n'était pas apparent pour Madame X... qui n'est pas une professionnelle et il rend le logement impropre à sa destination. Selon l'article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». Et selon l'article 1643 du code civil : « il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ». Le contrat de vente litigieux stipule une clause d'exonération de la garantie à raison des vices cachés qui est rappelée par Maître C..., soulignant que la responsabilité des vendeurs n'est susceptible d'être engagée que si leur mauvaise foi est établie et de nature à l'exonérer lui-même. Le jugement déféré a retenu la bonne foi des époux Y... du fait de leur occupation des lieux, en famille. Et ils font valoir la transparence qu'ils ont assurée à l'occasion de la vente, en laissant toutes responsabilités de visites et en remettant tous documents permettant à l'agence notariale d'apprécier les qualités et les défauts du bien et à fortiori les éventuels dangers sur lesquels ils n'ont reçu aucune alerte ni aucun conseil, en préconisant notamment un diagnostic. Ils nient de ce fait toute connaissance du vice établi par l'expert, tenant à la dangerosité de l'installation électrique qu'ils ont effectuée. Et ils contestent toute dissimulation pouvant être induite de l'encombrement du logement qu'ils occupaient lors des visites, au cours desquelles il n'est allégué aucune restriction d'accès aux installations ou de réponse aux éventuelles interrogations que n'aurait pas dû manquer de susciter la flagrance des défauts désormais reprochés, alors que Madame X... était accompagnée de sa propre négociatrice, puis d'un artisan. Les époux Y... ont acquis cet appartement en 1999. Les travaux de bricolage qu'ils ont effectués pour étendre l'installation électrique ne leur confèrent pas le statut de professionnels, les empêchant de se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente. Ils n'ont pas respecté les normes et les règles techniques en vigueur pour ces travaux se greffant sur une installation ancienne dont cependant aucun dysfonctionnement n'est établi, de nature à attirer leur attention et caractériser leur mauvaise foi, alors que les professionnels de la vente eux-mêmes n'ont élevé aucune remarque ni prodigué aucun avertissement sur des anomalies flagrantes touchant à la sécurité d'une installation visiblement vétuste et devant éveiller particulièrement leur vigilance. La cour rejoint l'appréciation du jugement déféré en ce qu'il a retenu la bonne foi des époux Y..., mais le réformé sur les conséquences qu'il convient d'en tirer, en écartant de ce fait leur responsabilité. Les éléments du dossier ne caractérisent pas la réalisation par les époux Y... d'un ouvrage de nature à engager leur responsabilité en application des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil. Pour ces motifs le jugement déféré sera réformé en déboutant Madame X... de ses demandes à l'encontre de Monsieur et Madame Y.... Sur la garantie de la SCP Notariale C...-D...-E... : Madame X... n'a dirigé son action qu'à l'encontre des époux Y... dont la demande en garantie se trouve sans objet à l'égard de la SCP C...-D...-E... » ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'une clause de non-garantie des vices cachés ne peut exonérer le vendeur, fût-il non professionnel, de son obligation à garantie des vices résultant de travaux qu'il a lui-même effectués ; qu'en déboutant Madame X... de son action en garantie des vices cachés contre les époux Y..., au motif que ces derniers auraient de bonne foi ignoré les vices affectant l'installation électrique de l'appartement qu'ils lui avaient vendu, cependant qu'elle constatait que les désordres résultaient de l'exécution de travaux sur l'installation électrique réalisés par les époux Y... eux-mêmes, lesquels avaient reconnu s'être placés en situation de constructeur tenu au respect des règles techniques, la Cour d'appel a violé les articles 1641 et 1643 du code civil.

ALORS, D'AUTRE PART, QUE le vendeur non-professionnel ne peut exciper de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés qu'à condition d'avoir ignoré l'existence des vices dont il est demandé réparation ; que pour retenir la bonne foi des époux Y..., la Cour d'appel se borne à relever (arrêt, pages 4 et 5) qu'ils avaient occupé l'appartement en famille et n'avaient pas cherché à dissimuler les vices de l'installation électrique ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'ignorance dans laquelle se trouvaient les vendeurs des vices de l'installation électrique, et ce d'autant que l'arrêt relève que beaucoup des anomalies constatées étaient graves et visibles à l'oeil nu (fils non gainés, prises de courant dans le volume de protection de la baignoire, etc...) la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;

ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE l'arrêt constate que l'installation électrique de l'appartement dont Madame X... avait fait l'acquisition était affectée d'« anomalies flagrantes touchant à la sécurité » ; qu'en jugeant néanmoins que les époux Y..., lesquels, bien que non-professionnels, avaient effectué des travaux sur l'installation électrique, étaient de bonne foi et n'avaient pas eu connaissance des vices affectant ladite installation, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi les articles 1641 et 1643 du code civil."