"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 29 janvier 2009), que le syndicat des copropriétaires Les Hauts de Saint-Genis a assigné M. X..., qui avait vendu un lot de copropriété sur le prix duquel le syndic avait fait opposition, en paiement d'un arriéré de charges ; que M. X... a soulevé la nullité du mandat du syndic pour n'avoir pas ouvert un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires et sollicité par voie de conséquence l'annulation des assemblées générales convoquées par un syndic sans qualité ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande en nullité du mandat du syndic alors, selon le moyen :
1°/ qu'il résulte de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires ; qu'en décidant qu'un compte ouvert au nom de la "copropriété" entité sans personnalité juridique satisfaisait à l'obligation du syndic, la cour d'appel a violé l'article 18 de ladite loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ que seul un compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité juridique, garantit la sécurité du syndicat ; qu'en énonçant que l'ouverture du compte bancaire du syndicat, sans mention de la personne du syndicat mais au nom d'une "résidence" et/ou d'une "copropriété" sans personnalité juridique et/ou encore des "copropriétaires" n'emportait aucune conséquence, la cour d'appel a encore violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°/ que, dès lors qu'une pièce figure dans le bordereau des pièces annexé aux conclusions d'appel, les juges qui constatent l'absence de production de la pièce ne peuvent se dispenser de l'examiner sans inviter les parties à s'expliquer sur cette absence de production ; que selon le bordereau récapitulatif de communication de pièces annexé aux conclusions récapitulatives après incident n° 3, M. X... a versé aux débats en pièce n° 4 la lettre recommandée avec demande d'avis de réception de Foncia Voltaire à M. X... du 24 décembre 2002 outre un relevé d'identité bancaire en trois exemplaires ; qu'en rejetant l'argumentation de M. X... fondée sur les mentions figurant au relevé d'identité bancaire du compte litigieux au motif que ce document n'était pas versé aux débats et sans inviter les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant retenu que l'intitulé du compte bancaire se référait à la notion de copropriété qui, dans le langage courant, est usuellement employée pour désigner le syndicat des copropriétaires et que cette formulation n'était susceptible d'emporter aucune conséquence utile dès lors que la dénomination adoptée, même si elle ne correspondait pas au "nom officiel" du syndicat tel qu'il était porté au règlement de copropriété, permettait d'identifier le titulaire du compte et de distinguer le compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires de ceux des autres clients de la société Foncia Voltaire, syndic de l'immeuble , la cour d'appel, qui, abstraction faite d'un motif surabondant relatif au non versement aux débats du relevé d'identité bancaire du compte, a constaté qu'en tout état de cause M. X... ne démontrait pas que l'intitulé du compte sur le relevé d'identité bancaire ait pu prêter à confusion, a pu en déduire que M. X... n'avait pas la possibilité de demander la nullité de plein droit du mandat du syndic ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires Les Hauts de Saint-Genis la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix février deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me de Nervo, avocat aux Conseils pour M. X...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande en nullité du mandat du syndic, et en conséquence de l'avoir condamné à payer au syndicat des copropriétaires les Hauts de Saint Genis la somme de 4785,76€
AUX MOTIFS QUE en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction résultant de la loi du 13 décembre 2000 applicable à l'espèce, le syndic est notamment chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs au nom ou pour le compte du syndicat ; qu'en application de cette disposition le syndic désigné par délibération de l'assemblée générale tenue le 24 septembre 2002 a ouvert le 24 décembre 2002 un compte bancaire au Crédit Lyonnais ; que la convention d'ouverture de compte versée aux débats par l'intimé en exécution de l'ordonnance du conseiller de la mise en état du 9 octobre 2008 mentionne que la raison sociale du client est «Les Hauts de Saint Genis» dont l'activité est une copropriété immobilière et que l'intitulé du compte est «copropriété Les Hauts de Saint Genis» et l'adresse du siège 1 à 5 chemin des Champs Fusils 016030 Saint Genis Pouilly ; qu'aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ; que l'intitulé du compte bancaire ouvert le 24 décembre 2002 ne fait pas mention du syndicat des copropriétaires qui est la dénomination juridique attribuée à la collectivité des copropriétaires mais se réfère à la notion de copropriété qui dans le langage courant est usuellement employé pour désigner le syndicat des copropriétaires ; que cette formulation n'est cependant susceptible d'emporter aucune conséquence utile dès lors que la dénomination adoptée même si elle ne correspond pas au «nom officiel» du syndicat tel qu'il est porté au règlement de copropriété permet parfaitement d'identifier le titulaire du compte et de distinguer le compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires de ceux des autres clients de la société FONCIA Voltaire syndic de l'immeuble ; qu'en conséquence Monsieur X... est mal fondé à soutenir que le syndic aurait méconnu l'obligation qui lui était faite par les dispositions de l'article 18 précité, la sanction prévue par le même article à savoir la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de 3 mois suivant sa désignation, n'étant pas encourue ; que Monsieur X... argumente encore sur les mentions figurant sur le relevé d'identité bancaire du compte mais qu'il ne verse pas ce document aux débats ; qu'en tout état de cause il ne démontre pas que l'intitulé du compte sur le relevé d'identité bancaire ( selon les écritures , copropriétaire résidence Les Hauts de Saint Genis) ait pu prêter à confusion ; qu'aucun des moyens développés par l'appelant n'étant fondé, il convient de confirmer le jugement qui l'a débouté de toutes ses demandes ; que le syndicat des copropriétaires verse aux débats les relevés de compte de charges justifiant que m X... reste débiteur d'un solde de charges d'un montant de 4785, 76€ ; que Monsieur X... conteste de charges et frais d'un montant total de 615, 55 € qui ont été réclamés à l'occasion de la vente d'un appartement en 2004 ; qu'il est mal fondé à prétendre que le syndic n'aurait pas qualité, ne pourrait produire des compte ni former opposition dès lors que ce professionnel est titulaire d'un mandat régulier ; que par ailleurs les comptes ont été approuvés régulièrement par les assemblées générales des copropriétaires ; qu'il a déjà dit que Monsieur X... était mal fondé en ses demandes tendant à voir prononcer la nullité des assemblées générales ou l'inopposabilité des décisions prises pour cause de nullité du mandat de syndic ; que Monsieur X... ne démontre pas l'existence d'un vice susceptible d'affecter les délibérations prises en assemblées générales , notamment s'agissant de l'approbation des comptes ; qu'enfin il résulte des décomptes produits que la somme en cause comprise dans un règlement plus important a été payée par le notaire chargé de la vente ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement qui est entré en voie de condamnation à son encontre ;
1° ALORS QU'il résulte de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires ; qu'en décidant qu'un compte ouvert au nom de la « copropriété » entité sans personnalité juridique satisfaisait à l'obligation du syndic, la cour d'appel a violé l'article 18 de la dite loi du 10 juillet 1965
2° ALORS QUE seul un compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité juridique, garantit la sécurité du syndicat ; qu'en énonçant que l'ouverture du compte bancaire du syndicat, sans mention de la personne du syndicat mais au nom d'une «résidence» ET /OU d'une « copropriété » sans personnalité juridique ET /OU encore des « copropriétaires» n'emportait aucune conséquence, la cour d'appel a encore violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965
3° ALORS QUE, dès lors qu'une pièce figure dans le bordereau des pièces annexé aux conclusions d'appel, les juges qui constatent l'absence de production de la pièce ne peuvent se dispenser de l'examiner sans inviter les parties à s'expliquer sur cette absence de production; que selon bordereau récapitulatif de communication de pièces annexé aux conclusions récapitulatives après incident n° 3 , Monsieur X... a versé aux débats en pièce n° 4 la lettre recommandée AR de FONCIA Voltaire à Monsieur X... du 24 décembre 2002 outre un RIB en trois exemplaires ; qu'en rejetant l'argumentation de Monsieur X... fondée sur les mentions figurant au RIB du compte litigieux au motif que ce document n'était pas versé aux débats et sans inviter les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile"
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Une application de l'article 215 du Code Civil
"Vu l'article 215, alinéa 3, du code civil ;
Attendu que suivant acte sous seing privé du 18 octobre 2003, établi par l'agence immobilière Europe Immo 93, M. X..., marié sous le régime de la séparation de biens, a consenti aux époux Y... une promesse de vente portant sur un pavillon dont il était propriétaire indivis avec son épouse et qui constituait le logement de la famille ; qu'il était convenu que l'acte de vente serait régularisé par acte authentique le 1er juillet 2004 ; que Mme X... s'est opposée à la vente ; que les époux Y... ont assigné les époux X..., l'agence immobilière Europe Immo 93 et la SCP notariale Aegerter Olivier Chesnel et Nottet afin de voir condamner les époux X... au paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale et de voir condamner solidairement la SCP notariale et l'agence immobilière au paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que pour condamner M. X... à payer aux époux Y... la somme de 18 300 euros au titre de l'indemnité contractuelle, l'arrêt énonce que la nullité édictée par l'article 215 du code civil au seul profit de l'époux qui n'a pas donné son consentement n'est pas absolue mais relative et que M. X..., qui ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte de vente, reste tenu de son exécution vis-à-vis des acquéreurs ;
Qu'en statuant ainsi alors que la nullité de la promesse de vente invoquée par l'épouse, dont le consentement n'avait pas été donné, privait l'acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec ses autres cocontractants, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X... à payer aux époux Y... la somme de 18 300 euros, l'arrêt rendu le 27 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Vu les articles 629 et 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des époux X... et les condamne à payer à la SCP Aergerter Olivier Chesnel et Nottet la somme de 1 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils pour les époux X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X... à payer aux époux Y... la somme de 18.300 € au titre de l'indemnité contractuelle ;
AUX MOTIFS QU' aux termes de l'article 215 du Code civil, les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni ; que celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation ; qu'il s'infère de ces dispositions que la nullité instituée par ce texte, dont l'action est ouverte seulement au bénéfice de l'époux qui n'a pas donné son consentement, est relative et non absolue ; qu'en conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a relevé que Monsieur Maurice X..., qui avait donné mandat à la société EUROPE IMMO 93 de vendre le pavillon litigieux et signé l'acte de vente sous seing privé du 18 octobre 2003, ne pouvait se prévaloir de la nullité dudit acte et restait tenu de son exécution vis-à-vis des acquéreurs, peu important la légitimité de la croyance de ces derniers au mandat apparent dont il aurait ou non été investi par son épouse ; qu'ensuite, la vente d'un bien indivis par un seul des coïndivisaires n'est pas nulle mais seulement inopposable à l'indivisaire qui n'y a pas consenti, en sorte que les appelants ne peuvent se prévaloir de la nullité de l'acte sous seing privé incriminé en raison du défaut de consentement de Madame Raymonde X..., coïndivisaire ; qu'enfin, aucun justificatif produit aux débats ne permet de mettre en doute la validité du consentement à la vente de Monsieur Maurice X..., qui a confié successivement, à une année de distance, deux mandats de vente à la société EUROPE IMMO 93 et a permis aux employés de l'agence de faire visiter le bien objet de la vente, visites qui se sont, au demeurant, déroulées en présence de Madame Raymonde X... qui n'y a opposé aucune objection ; que c'est donc par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a condamné Monsieur X... à payer aux époux Y... la somme de 18.300 € correspondant à la clause pénale, somme dont il n'est pas démontré qu'elle excéderait de façon manifestement exagérée le préjudice subi par les époux Y... ; qu'aucune faute de nature à diminuer celle de Monsieur Maurice X... n'est établie à l'encontre des époux Y..., qui n'avaient aucune obligation de s'enquérir du consentement à la vente de Madame Raymonde X... avant de signer, de bonne foi, l'acte de vente sous seing privé du 18 octobre 2003 avec l'époux de celui-ci (arrêt attaqué pp 5-6) ;
ALORS, d'une part, QUE le mari ne peut disposer seul des droits par lesquels est assuré le logement de la famille ; que l'acte accompli par lui à cette fin est atteint de nullité et se trouve dès lors privé de tout effet ; qu'en estimant que la vente par le seul Monsieur X... du pavillon assurant le logement de la famille n'était pas nul mais seulement inopposable à Madame X..., de sorte que le mari restait tenu de l'exécution de l'acte de vente vis-à-vis des époux Y..., acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 215, alinéa 3, du Code civil ;
ALORS, d'autre part, QUE le consentement du conjoint doit porter non seulement sur le principe de la disposition des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, mais aussi sur les conditions de leur cession ; qu'en relevant que le pavillon litigieux avait fait l'objet de visites qui s'étaient déroulées « en présence de Madame Raymonde X... qui n'y avait opposé aucune objection » quand cette seule présence de l'épouse lors des visites ne pouvait constituer un consentement de celle-ci à une vente dont elle ne connaissait pas les conditions, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant et a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 215, alinéa 3, du Code civil ;
ALORS, enfin, QU'il appartenait en toute hypothèse aux époux ABSALON, conseillés par l'agence immobilière, d'exiger les consentements nécessaires à la validité de la vente qu'ils signaient ; qu'en affirmant « qu'aucune faute de nature à diminuer celle de Monsieur Maurice X... n'était établie à l'encontre des époux Y..., qui n'avaient aucune obligation de s'enquérir du consentement à la vente de Madame Raymonde X... avant de signer, de bonne foi, l'acte de vente sous seing privé du 18 octobre 2003 avec l'époux de celui-ci », la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil."