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  • Condition suspensive de l'obtention d'un prêt au sens de l'article L. 312-16 du code de la consommation

    Voici un exemple :

    Sur le moyen unique :

    Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 312-16 du code de la consommation ;

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 21 mars 2006), que par acte sous seing privé conclu le 6 août 2002 avec le concours de M. X..., agent immobilier, la société Batimer a vendu aux époux Y... un terrain sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que la vente n'ayant pas été réitérée, la société Batimer a assigné les époux Y... pour obtenir le versement de la clause pénale, cependant que M. X... leur demandait le paiement de sa commission ;

    Attendu que pour accueillir ces demandes, l'arrêt retient que si les époux Y... produisent une lettre du 18 août 2002 faisant état d'un avis défavorable émis sur leur demande de financement, ils ont persisté dans leurs recherches de ce financement, que M. Y... a indiqué, dans une correspondance du 29 octobre 2002, que "suite à l'appel téléphonique de mon banquier pour confirmer l'obtention du financement prévu dans le cadre de la promesse de vente, je vous demande de bien vouloir reporter la signature de l'acte... Mon conseiller vous transmet par courrier l'accord de financement", que M. Y... s'est ainsi indiscutablement prévalu de l'obtention du prêt dont il avait fait la condition de son engagement et qu'il n'établit aucunement que sa banque aurait remis en cause cet accord ;

    Qu'en statuant ainsi, sans constater la délivrance aux époux Y... d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention par ceux-ci d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

    PAR CES MOTIFS :

    CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 mars 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;

    Condamne, ensemble, la société Batimer et M. X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Batimer ;

    Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille neuf.


    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP DELAPORTE, BRIARD et TRICHET, avocat aux Conseils pour les époux Y...

    Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement les époux Y... à payer à la société BATIMER la somme de 8.500 euros et à Monsieur Philippe X... celle de 6.700 euros ;

    AUX MOTIFS QUE « les époux Y... produisent certes un courrier en date du 18 août 2002 signé du Directeur de la Caisse de Crédit Mutuel de BAYEUX leur indiquant simplement que le Comité des prêts a émis un avis défavorable sur leur demande de financement ; que, toutefois, ils ont persisté dans leurs recherches de ce financement, ainsi qu'il en résulte de la correspondance qui sera examinée ciaprès adressée le 29 octobre 2002 par Monsieur Y... à Monsieur X... et en copie à Maître Z..., ce en accord avec le vendeur, dont témoigne notamment l'avertissement qui leur fut donné le 13 décembre 2002 par Maître Z... en ces termes : "si dans le délai de huitaine à compter de la présente lettre recommandée, vous n'avez pas encore justifié de la réception d'une offre de prêt fournie par un organisme bancaire, le compromis de vente signé le 6 août 2002 sera censé n'avoir jamais existé" ; que les époux Y... ne peuvent donc, pour contrarier la demande de la société BATIMER, se prévaloir de la clause sus-rapportée réputant la vente nulle et non avenue à défaut d'offres de prêt obtenues dans le mois suivant l'acte ; qu'en outre, dans sa correspondance susvisée du 29 octobre 2002 Monsieur Y... indiquait : "Suite à l'entretien avec Maître Z..., l'appel téléphonique de mon banquier à l'agence pour confirmer l'obtention du financement prévu dans le cadre de la promesse de vente, je vous demande de bien vouloir reporter la signature de l'acte au 30 novembre 2002 .../... ; Mon conseiller vous transmet par courrier l'accord de financement et je vous propose une prise de contact téléphonique le mercredi 6 Novembre 2002 afin d'organiser un planning de signature" ; que Monsieur Y... s'est ainsi indiscutablement prévalu de l'obtention du prêt dont il avait fait la condition de son engagement ; qu'or il n'établit aucunement que sa banque aurait remis en cause cet accord, ni par ailleurs qu'il a dû déposer le bilan de son entreprise au cours du même mois de novembre, ce qui prétendument devait ruiner ses espérances d'obtenir son prêt, pourtant affirmées peu de temps auparavant comme étant réalisées ; qu'il sera retenu en conséquence que la condition litigieuse s'est trouvée accomplie, de sorte que le silence gardé par les époux Y... à la correspondance de Maître Z... du 13 décembre 2002, susvisée, s'analyse en un refus de signer l'acte authentique au sens contractuel, justiciable de la dite clause pénale ; que cette correspondance ne traduit, en effet, aucune renonciation au bénéfice de celle-ci » (arrêt p. 2 avant-dernier al. à p. 3 al. 7) ;

    Alors, d'une part, que l'obligation contractée sous condition suspensive est celle qui dépend d'un événement futur et incertain, l'obligation ne pouvant être exécutée qu'après l'événement ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que, dans son courrier du 13 décembre 2002, le notaire, en accord avec le vendeur, avait laissé aux époux Y... huit jours pour réaliser la condition suspensive relative à la réception d'une offre de prêt fournie par un organisme bancaire ; que la Cour d'appel a considéré que la condition suspensive serait réalisée sans constater que les époux Y... avaient justifié de la réception d'une offre de prêt dans le délai de huit jours imparti par la lettre du notaire, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1181 du Code civil ;

    Alors, d'autre part et à titre subsidiaire, que lorsque l'acte de vente indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement, la durée de validité de cette condition suspensive ne pouvant être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ; que cette condition est réalisée à réception d'un offre ferme d'un établissement de crédit ; qu'en l'espèce, dans le compromis du 6 août 2002, les parties, se référant expressément à l'article L. 312-16 du Code de la consommation, avaient soumis la vente à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt dont les acquéreurs devaient justifier dans les 48 heures de sa réception ; qu'en considérant que la condition suspensive serait réalisée non par la réception d'une offre de prêt, comme stipulé dans le compromis, mais par la lettre du 29 octobre 2002 des époux Y... qui ne faisait état que d'un accord verbal d'un organisme de prêt non confirmé ultérieurement par une offre ferme, la Cour d'appel a violé l'article L. 312-16 du Code de la consommation.

     

     

  • L'exercice du droit de préemption et la condition suspensive

    A travers cette décision :


    "Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 29 mai 2008), que par acte sous seing privé des 10 et 28 août 2002, les consorts Z... se sont engagés à vendre aux époux X... un domaine rural sous la condition suspensive de la purge de tous droits de préemption publics et privés ; que cette promesse de vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 15 janvier 2003 ; que les époux B..., titulaires d'un bail rural sur les biens vendus, ont exercé leur droit de préemption, mais n'étant pas d'accord sur le prix, ont précisé saisir le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de fixation du prix ; que par lettre du 19 novembre 2002, les consorts Z... ont indiqué aux preneurs renoncer à la vente ; que par jugement du 5 mai 2003, le tribunal paritaire des baux ruraux a constaté le désistement d'instance des preneurs ; que par deux actes du 28 mai 2003, les consorts Z... ont vendu, d'une part, aux époux B..., d'autre part, aux époux C... deux terrains comprenant notamment quelques unes des parcelles cadastrales qui avaient été comprises dans la promesse synallagmatique de vente des 10 et 28 août 2002 ; que le 10 juin 2003, les époux X... ont assigné les consorts Z... aux fins de faire dire que la vente était parfaite et que la promesse synallagmatique de vente des 10 et 28 août 2002 valait vente, et de faire condamner les consorts Z... à leur payer des dommages intérêts ;

    Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen :

    1° / qu'en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que les preneurs s'étaient désistés de leur action en révision judiciaire du prix de vente, ce dont il leur avait été donné acte par décision du tribunal paritaire des baux ruraux en date du 5 mai 2003, de sorte qu'ils devaient être regardés comme ayant renoncé à exercer leur droit de préemption, faute d'avoir accepté le prix initialement proposé par les vendeurs, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 412-7 et L. 412-8 du code rural ;

    2° / qu'en retenant par adoption des motifs des premiers juges que les preneurs B... avaient préempté et n'avaient jamais renoncé à leur préemption, et en considérant néanmoins que la préemption du preneur n'était pas rapportée et que le droit de préemption des preneurs n'était pas purgé, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction et méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

    3° / qu'en retenant que les droits de préemption des preneurs et de la SAFER n'avaient pas été purgés et que la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption prévue à la promesse synallagmatique de vente n'avait jamais été levée, tout en constatant que les preneurs s'étaient désistés de leur action en fixation judiciaire du prix de vente et n'avaient pas notifié leur accord sur le prix initialement proposé par les vendeurs, et sans rechercher si la SAFER n'avait pas elle-même fait savoir qu'elle avait renoncé à exercer son propre droit de préemption, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 412-1 et suivants et L. 143-8 et R. 143-4 du code rural ;

    4° / qu'en statuant encore comme elle l'a fait, sans répondre au chef précis et isolable des conclusions d'appel des époux X... qui faisaient valoir, d'une part, que ni les époux B... ni eux-mêmes en leur qualité d'acquéreurs, n'avaient eu connaissance de la prétendue lettre de renonciation des vendeurs à la vente des biens en cause en date du 19 novembre 2002, et d'autre part, qu'à la supposer existante, cette lettre était sans incidence sur la validité du compromis et sur l'engagement pris par les vendeurs à l'égard des acquéreurs, la cour d'appel n'a pas davantage satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile et des articles L. 412-1 et suivants du code rural ;

    5° / qu'en retenant que le compromis était caduc, en l'absence dans ce document de toute mention relative à une possible caducité de l'acte de vente, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs de ce compromis, violant l'article 1134 du code civil ;

    6° / qu'en l'absence de caducité et en l'état de la procédure de préemption, le compromis de vente conservait sa validité autorisant les tiers acquéreurs à mettre les vendeurs en demeure de réaliser la vente ; que dès lors, en se déterminant encore comme elle l'a fait, la cour d'appel a procédé d'une violation des articles 1134 et 1176 du code civil ;

    7° / qu'en statuant encore comme elle l'a fait, sans répondre au chef précis des conclusions des époux X... qui avaient soutenu que l'opération était entachée d'une collusion frauduleuse entre les vendeurs et les preneurs en place en vue d'évincer les époux X... de la vente, la cour d'appel n'a pas de ce nouveau chef satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

    Mais attendu que la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la promesse de vente ; qu'ayant constaté que, selon jugement du 5 mai 2003, les preneurs s'étaient désistés de leur instance aux fins de fixation du prix, et retenu à bon droit que ce désistement ne remettait pas en cause leur décision d'exercer leur droit de préemption, la cour d'appel qui en a justement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la condition suspensive de non exercice du droit de préemption n'avait pas été levée, a, sans dénaturation, répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision ;

    PAR CES MOTIFS :

    REJETTE le pourvoi ;

    Condamne les époux Bernard X... aux dépens ;

    Vu l'article 700 du code de procedure civile, condamne les époux Bernard X... à payer aux consorts Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... ;

    Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze octobre deux mille neuf.

    MOYEN ANNEXE au présent arrêt

    Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour les époux Bernard X...

    Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, constaté qu'à la date du compromis passé entre les époux X... et l'hoirie Z..., un preneur agricole était en place sur le bien querellé, constaté que le preneur avait exercé son droit de préemption et n'en avait jamais donné mainlevée, constaté que le droit de préemption de la SAFER était quant à lui toujours réservé ; qu'à la date limite de réitération du compromis qui était le 15 janvier 2003, la condition de purge de tous les droits de préemption publics et privés n'était pas réalisée et qu'à cette date les parties n'étaient pas en état de s'obliger l'une l'autre, constaté qu'aucun accord de prorogation n'était intervenu entre les cocontractants au compromis et constaté la caducité du compromis, dit que la renonciation à vendre intervenue dans le cadre de la procédure paritaire était conforme à l'article L. 412-7 du Code rural, dit que le désistement du preneur à la procédure paritaire en fixation n'emportait pas renonciation à préempter mais valait acquiescement à l'exercice anticipé de la renonciation du bailleur à vendre dans le cadre de la procédure de l'article L 412-7 du Code rural, dit valables les conventions ultérieures conclues entre bailleurs et preneurs, dit que ces conventions postérieures ne font pas présumer une quelconque collusion frauduleuse entre bailleurs et preneurs et débouté en conséquence les époux X... de l'intégralité de leur demande ;

    AUX MOTIFS QUE compte tenu de la nature agricole d'au moins une partie des terres et de l'existence d'un bail rural en cours sur les lieux concernés à la date de la promesse synallagmatique de vente les 10 et 18 août 2002, celle-ci comportait une condition suspensive relative au droit de préemption ainsi libellée : « droits de préemption. la purge de tous les droits de préemption publics ou privés. Etant précisé que le bien objet des présentes a fait l'objet d'un bail sous seing privé au profit de M. et Mme B... Marcel. Les présentes seront donc notifiées à M. et Mme B... afin soit que la propriété, objet des présentes soit libérée par eux, au plus tard le 1er novembre 2002, soit qu'ils aient donné leur engagement de libération pour cette date. Toutefois, pour le cas où M. et Mme B... ne se porteraient pas acquéreurs des immeubles présentement vendu, en vertu d'un accord écrit intervenu entre les consorts Z... et M. et Mme B..., dont une copie est demeurée jointe, demande de libération a été faite par les consorts Z... pour une prise d'effet au 1er novembre 2002 » ; que par lettre recommandée avec avis de réception reçu le 24 septembre 2002, les preneurs ruraux se sont vus notifier par M. Y..., notaire, les termes de la promesse synallagmatique de vente passée entre les consorts Z... et les époux BERNARD X... ; que par lettre recommandée avec avis de réception, postée le 13 novembre 2002, les preneurs ruraux ont notifié au notaire des vendeurs leur décision d'exercer leur droit de préemption ; qu'ils ont saisi le Tribunal Paritaire des baux ruraux d'une demande de fixation judiciaire du prix ; que si les époux X... ont fait savoir qu'ils entendaient attendre la décision du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, aucune prorogation de la durée de réalisation des conditions suspensives de la vente n'a été convenue entre les époux BERNARD X... et les consorts Z... ; qu'en tout état de cause, ni le droit de préemption des preneurs, ni celui de la SAFER n'ont été purgés ; que ce n'est que le 5 mai 2003 que le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux a constaté que les preneurs ruraux se désistaient de leur instance ; que l'instance dont se sont désistés les preneurs ruraux ne remettait pas en cause leur décision d'exercer leur droit de préemption alors que cette instance n'avait trait qu'au montant du prix et non à l'exercice du droit de préemption lui-même ; que la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption prévue à la promesse synallagmatique de vente n'a jamais été levée ; qu'en conséquence, la promesse synallagmatique de vente est devenue caduque et c'est à bon droit que les consorts Z... ont vendu par la suite le 28 mai 2003, parties des biens qui en avaient fait l'objet ;

    ALORS, D'UNE PART, QU'en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que les preneurs s'étaient désistés de leur action en révision judiciaire du prix de vente, ce dont il leur avait été donné acte par décision du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux en date du 5 mai 2003, de sorte qu'ils devaient être regardés comme ayant renoncé à exercer leur droit de préemption, faute d'avoir accepté le prix initialement proposé par les vendeurs, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 412-7 et L. 412-8 du Code rural ;

    ALORS, D'AUTRE PART, QU'en retenant par adoption des motifs des premiers juges que les preneurs B... avaient préempté et n'avaient jamais renoncé à leur préemption, et en considérant néanmoins que la préemption du preneur n'était pas rapportée et que le droit de préemption des preneurs n'était pas purgé, la Cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction et méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

    ALORS, DE TROISIEME PART, QU'en retenant que les droits de préemption des preneurs et de la SAFER n'avaient pas été purgés et que la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption prévue à la promesse synallagmatique de vente n'avait jamais été levée, tout en constatant que les preneurs s'étaient désistés de leur action en fixation judiciaire du prix de vente et n'avaient pas notifié leur accord sur le prix initialement proposé par les vendeurs, et sans rechercher si la SAFER n'avait pas elle-même fait savoir qu'elle avait renoncé à exercer son propre droit de préemption, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L. 412-1 et suivants et L. 143-8 et R. 143-4 du Code rural ;

    ALORS, DE QUATRIEME PART, QU'en statuant encore comme elle l'a fait, sans répondre au chef précis et isolable des conclusions d'appel des époux X... qui faisaient valoir, d'une part, que ni les époux B... ni eux-mêmes en leur qualité d'acquéreurs, n'avaient eu connaissance de la prétendue lettre de renonciation des vendeurs à la vente des biens en cause en date du 19 novembre 2002, et d'autre part, qu'à la supposer existante, cette lettre était sans incidence sur la validité du compromis et sur l'engagement pris par les vendeurs à l'égard des acquéreurs, la Cour d'appel n'a pas davantage satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile et des articles L. 412-1 et suivants du code rural ;

    ALORS, DE CINQUIEME PART, QU'en retenant que le compromis était caduc, en l'absence dans ce document de toute mention relative à une possible caducité de l'acte de vente, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs de ce compromis, violant l'article 1134 du Code civil ;

    ALORS, DE SIXIEME PART, QU'en l'absence de caducité et en l'état de la procédure de préemption, le compromis de vente conservait sa validité autorisant les tiers acquéreurs à mettre les vendeurs en demeure de réaliser la vente ; que dès lors, en se déterminant encore comme elle l'a fait, la Cour d'appel a procédé d'une violation des articles 1134 et 1176 du Code civil ;

    ALORS, ENFIN, QU'en statuant encore comme elle l'a fait, sans répondre au chef précis des conclusions des époux X... qui avaient soutenu que l'opération était entachée d'une collusion frauduleuse entre les vendeurs et les preneurs en place en vue d'évincer les époux X... de la vente, la Cour d'appel n'a pas de ce nouveau chef satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile."