Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 312-16 du code de la consommation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 21 mars 2006), que par acte sous seing privé conclu le 6 août 2002 avec le concours de M. X..., agent immobilier, la société Batimer a vendu aux époux Y... un terrain sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que la vente n'ayant pas été réitérée, la société Batimer a assigné les époux Y... pour obtenir le versement de la clause pénale, cependant que M. X... leur demandait le paiement de sa commission ;
Attendu que pour accueillir ces demandes, l'arrêt retient que si les époux Y... produisent une lettre du 18 août 2002 faisant état d'un avis défavorable émis sur leur demande de financement, ils ont persisté dans leurs recherches de ce financement, que M. Y... a indiqué, dans une correspondance du 29 octobre 2002, que "suite à l'appel téléphonique de mon banquier pour confirmer l'obtention du financement prévu dans le cadre de la promesse de vente, je vous demande de bien vouloir reporter la signature de l'acte... Mon conseiller vous transmet par courrier l'accord de financement", que M. Y... s'est ainsi indiscutablement prévalu de l'obtention du prêt dont il avait fait la condition de son engagement et qu'il n'établit aucunement que sa banque aurait remis en cause cet accord ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater la délivrance aux époux Y... d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention par ceux-ci d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 mars 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne, ensemble, la société Batimer et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Batimer ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP DELAPORTE, BRIARD et TRICHET, avocat aux Conseils pour les époux Y...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement les époux Y... à payer à la société BATIMER la somme de 8.500 euros et à Monsieur Philippe X... celle de 6.700 euros ;
AUX MOTIFS QUE « les époux Y... produisent certes un courrier en date du 18 août 2002 signé du Directeur de la Caisse de Crédit Mutuel de BAYEUX leur indiquant simplement que le Comité des prêts a émis un avis défavorable sur leur demande de financement ; que, toutefois, ils ont persisté dans leurs recherches de ce financement, ainsi qu'il en résulte de la correspondance qui sera examinée ciaprès adressée le 29 octobre 2002 par Monsieur Y... à Monsieur X... et en copie à Maître Z..., ce en accord avec le vendeur, dont témoigne notamment l'avertissement qui leur fut donné le 13 décembre 2002 par Maître Z... en ces termes : "si dans le délai de huitaine à compter de la présente lettre recommandée, vous n'avez pas encore justifié de la réception d'une offre de prêt fournie par un organisme bancaire, le compromis de vente signé le 6 août 2002 sera censé n'avoir jamais existé" ; que les époux Y... ne peuvent donc, pour contrarier la demande de la société BATIMER, se prévaloir de la clause sus-rapportée réputant la vente nulle et non avenue à défaut d'offres de prêt obtenues dans le mois suivant l'acte ; qu'en outre, dans sa correspondance susvisée du 29 octobre 2002 Monsieur Y... indiquait : "Suite à l'entretien avec Maître Z..., l'appel téléphonique de mon banquier à l'agence pour confirmer l'obtention du financement prévu dans le cadre de la promesse de vente, je vous demande de bien vouloir reporter la signature de l'acte au 30 novembre 2002 .../... ; Mon conseiller vous transmet par courrier l'accord de financement et je vous propose une prise de contact téléphonique le mercredi 6 Novembre 2002 afin d'organiser un planning de signature" ; que Monsieur Y... s'est ainsi indiscutablement prévalu de l'obtention du prêt dont il avait fait la condition de son engagement ; qu'or il n'établit aucunement que sa banque aurait remis en cause cet accord, ni par ailleurs qu'il a dû déposer le bilan de son entreprise au cours du même mois de novembre, ce qui prétendument devait ruiner ses espérances d'obtenir son prêt, pourtant affirmées peu de temps auparavant comme étant réalisées ; qu'il sera retenu en conséquence que la condition litigieuse s'est trouvée accomplie, de sorte que le silence gardé par les époux Y... à la correspondance de Maître Z... du 13 décembre 2002, susvisée, s'analyse en un refus de signer l'acte authentique au sens contractuel, justiciable de la dite clause pénale ; que cette correspondance ne traduit, en effet, aucune renonciation au bénéfice de celle-ci » (arrêt p. 2 avant-dernier al. à p. 3 al. 7) ;
Alors, d'une part, que l'obligation contractée sous condition suspensive est celle qui dépend d'un événement futur et incertain, l'obligation ne pouvant être exécutée qu'après l'événement ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que, dans son courrier du 13 décembre 2002, le notaire, en accord avec le vendeur, avait laissé aux époux Y... huit jours pour réaliser la condition suspensive relative à la réception d'une offre de prêt fournie par un organisme bancaire ; que la Cour d'appel a considéré que la condition suspensive serait réalisée sans constater que les époux Y... avaient justifié de la réception d'une offre de prêt dans le délai de huit jours imparti par la lettre du notaire, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1181 du Code civil ;
Alors, d'autre part et à titre subsidiaire, que lorsque l'acte de vente indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement, la durée de validité de cette condition suspensive ne pouvant être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ; que cette condition est réalisée à réception d'un offre ferme d'un établissement de crédit ; qu'en l'espèce, dans le compromis du 6 août 2002, les parties, se référant expressément à l'article L. 312-16 du Code de la consommation, avaient soumis la vente à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt dont les acquéreurs devaient justifier dans les 48 heures de sa réception ; qu'en considérant que la condition suspensive serait réalisée non par la réception d'une offre de prêt, comme stipulé dans le compromis, mais par la lettre du 29 octobre 2002 des époux Y... qui ne faisait état que d'un accord verbal d'un organisme de prêt non confirmé ultérieurement par une offre ferme, la Cour d'appel a violé l'article L. 312-16 du Code de la consommation.
Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 312-16 du code de la consommation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 21 mars 2006), que par acte sous seing privé conclu le 6 août 2002 avec le concours de M. X..., agent immobilier, la société Batimer a vendu aux époux Y... un terrain sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que la vente n'ayant pas été réitérée, la société Batimer a assigné les époux Y... pour obtenir le versement de la clause pénale, cependant que M. X... leur demandait le paiement de sa commission ;
Attendu que pour accueillir ces demandes, l'arrêt retient que si les époux Y... produisent une lettre du 18 août 2002 faisant état d'un avis défavorable émis sur leur demande de financement, ils ont persisté dans leurs recherches de ce financement, que M. Y... a indiqué, dans une correspondance du 29 octobre 2002, que "suite à l'appel téléphonique de mon banquier pour confirmer l'obtention du financement prévu dans le cadre de la promesse de vente, je vous demande de bien vouloir reporter la signature de l'acte... Mon conseiller vous transmet par courrier l'accord de financement", que M. Y... s'est ainsi indiscutablement prévalu de l'obtention du prêt dont il avait fait la condition de son engagement et qu'il n'établit aucunement que sa banque aurait remis en cause cet accord ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater la délivrance aux époux Y... d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention par ceux-ci d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 mars 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne, ensemble, la société Batimer et M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Batimer ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP DELAPORTE, BRIARD et TRICHET, avocat aux Conseils pour les époux Y...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement les époux Y... à payer à la société BATIMER la somme de 8.500 euros et à Monsieur Philippe X... celle de 6.700 euros ;
AUX MOTIFS QUE « les époux Y... produisent certes un courrier en date du 18 août 2002 signé du Directeur de la Caisse de Crédit Mutuel de BAYEUX leur indiquant simplement que le Comité des prêts a émis un avis défavorable sur leur demande de financement ; que, toutefois, ils ont persisté dans leurs recherches de ce financement, ainsi qu'il en résulte de la correspondance qui sera examinée ciaprès adressée le 29 octobre 2002 par Monsieur Y... à Monsieur X... et en copie à Maître Z..., ce en accord avec le vendeur, dont témoigne notamment l'avertissement qui leur fut donné le 13 décembre 2002 par Maître Z... en ces termes : "si dans le délai de huitaine à compter de la présente lettre recommandée, vous n'avez pas encore justifié de la réception d'une offre de prêt fournie par un organisme bancaire, le compromis de vente signé le 6 août 2002 sera censé n'avoir jamais existé" ; que les époux Y... ne peuvent donc, pour contrarier la demande de la société BATIMER, se prévaloir de la clause sus-rapportée réputant la vente nulle et non avenue à défaut d'offres de prêt obtenues dans le mois suivant l'acte ; qu'en outre, dans sa correspondance susvisée du 29 octobre 2002 Monsieur Y... indiquait : "Suite à l'entretien avec Maître Z..., l'appel téléphonique de mon banquier à l'agence pour confirmer l'obtention du financement prévu dans le cadre de la promesse de vente, je vous demande de bien vouloir reporter la signature de l'acte au 30 novembre 2002 .../... ; Mon conseiller vous transmet par courrier l'accord de financement et je vous propose une prise de contact téléphonique le mercredi 6 Novembre 2002 afin d'organiser un planning de signature" ; que Monsieur Y... s'est ainsi indiscutablement prévalu de l'obtention du prêt dont il avait fait la condition de son engagement ; qu'or il n'établit aucunement que sa banque aurait remis en cause cet accord, ni par ailleurs qu'il a dû déposer le bilan de son entreprise au cours du même mois de novembre, ce qui prétendument devait ruiner ses espérances d'obtenir son prêt, pourtant affirmées peu de temps auparavant comme étant réalisées ; qu'il sera retenu en conséquence que la condition litigieuse s'est trouvée accomplie, de sorte que le silence gardé par les époux Y... à la correspondance de Maître Z... du 13 décembre 2002, susvisée, s'analyse en un refus de signer l'acte authentique au sens contractuel, justiciable de la dite clause pénale ; que cette correspondance ne traduit, en effet, aucune renonciation au bénéfice de celle-ci » (arrêt p. 2 avant-dernier al. à p. 3 al. 7) ;
Alors, d'une part, que l'obligation contractée sous condition suspensive est celle qui dépend d'un événement futur et incertain, l'obligation ne pouvant être exécutée qu'après l'événement ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que, dans son courrier du 13 décembre 2002, le notaire, en accord avec le vendeur, avait laissé aux époux Y... huit jours pour réaliser la condition suspensive relative à la réception d'une offre de prêt fournie par un organisme bancaire ; que la Cour d'appel a considéré que la condition suspensive serait réalisée sans constater que les époux Y... avaient justifié de la réception d'une offre de prêt dans le délai de huit jours imparti par la lettre du notaire, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1181 du Code civil ;
Alors, d'autre part et à titre subsidiaire, que lorsque l'acte de vente indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement, la durée de validité de cette condition suspensive ne pouvant être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ; que cette condition est réalisée à réception d'un offre ferme d'un établissement de crédit ; qu'en l'espèce, dans le compromis du 6 août 2002, les parties, se référant expressément à l'article L. 312-16 du Code de la consommation, avaient soumis la vente à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt dont les acquéreurs devaient justifier dans les 48 heures de sa réception ; qu'en considérant que la condition suspensive serait réalisée non par la réception d'une offre de prêt, comme stipulé dans le compromis, mais par la lettre du 29 octobre 2002 des époux Y... qui ne faisait état que d'un accord verbal d'un organisme de prêt non confirmé ultérieurement par une offre ferme, la Cour d'appel a violé l'article L. 312-16 du Code de la consommation.